Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Двинских К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-156/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1 991 800 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования, с заключением экспертизы не согласился в связи с тем, что эксперт не выделил стоимость земельного участка из единого объекта недвижимости, а также не учел отсутствие парковки у исследуемого объекта недвижимости.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: Администрация городского округа Новокуйбышевск, филиал Публично-правовая компания «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ СО «ЦКО», УФНС России по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО представило письменный отзыв, а затем дополнительные пояснения, в которых указало, что стоимость нежилого помещения в размере 2 925 986 руб., определенная заключением эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости, в связи с этим оставляет разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 83,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 953 652,7 руб.

Административный истец, являясь собственником нежилого помещения, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Считая кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной, а свои права нарушенными, 6 октября 2022 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №1385/2022, выполненный оценщиком ООО «Титул Гранд» от 16 сентября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1 991 800 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке и ходатайствовало, о назначении судебной экспертизы в отношении нежилого помещения.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. 

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 17 ноября 2022 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» от 30 января 2023 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года составила 2 925 986 руб.

С заключением данной экспертизы не согласился представитель административного истца, который указал, что эксперт не выделил стоимость земельного участка из единого объекта недвижимости, а также не учел отсутствие парковки у исследуемого объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта

Как следует из экспертного заключения, эксперт произвел исследование нежилого помещения в рамках сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобраны объекты-аналоги, сходные с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, для сглаживания различий между ними эксперт ввел корректировки на торг, на площадь, на этаж расположения, на расположение относительно красной линии.

У объекта экспертизы и у объектов-аналогов отсутствует парковка, поэтому эксперт не учитывал указанный фактор как ценообразующий и не применил корректировку на данный фактор. 

Из пояснений эксперта ФИО4 в судебном заседании следует, что, стоимость земельного участка не должна выделяться из стоимости единого объекта недвижимости в связи с отсутствием прав на земельный участок и с учетом того, что пользование земельным участком производится возмездно.

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости нежилого помещения, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с изложенным суд признает величину рыночной стоимости нежилого помещения в размере 2 925 986 руб., определенную заключением судебной экспертизы, - достоверной.

В связи с этим определенная отчетом об оценке величина рыночной стоимости нежилого помещения не может быть принята судом во внимание.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 6 октября 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 83,40 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 925 986 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 6 октября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 22 марта 2023 года.