дело № 3а-55/2019 (3а-459/2018)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 12 апреля 2019 года

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Парамоновой Т.И.,

при секретаре Зиновкине Е.О., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском, в обоснование требований указала, что она является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м.., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №;

- нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года № 1890 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № соответственно составляет 2 591 621 рубль 31 копейка и 40 971 272 рубля 83 копейки. 

Данные об установленных кадастровых стоимостях объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика, ФИО1 просила суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно отчетам № 111/09-2018 от 01 октября 2018 года, № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», по состоянию на 01 января 2015 года:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 805 000 рублям;

- нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 10 078 000 рублей.

Обязать Управление Росреестра по Брянской области внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости нежилого помещения и нежилого здания их рыночные стоимости соответственно 805 000 рублей и 10 078 000 рублей.

В ходе производства по делу административный истец ФИО1 уточнила исковые требования, просила суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно отчетам № 111/09-2018 от 01 октября 2018 года, № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА, по состоянию на 01 января 2015 года:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 805 000 рублям;

- нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 10 078 000 рублей.

Административный истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась. От ФИО1 в суд поступило ходатайство с просьбой об отложении судебного заседания по причине выезда за пределы РФ.

Определением Брянского областного суда от 12 апреля 2019 года ходатайство административного истца ФИО1 отклонено, поскольку производство по делу возобновлено заблаговременного, о чём лица участвующие в деле были извещены, билеты ФИО1 приобретены после назначения судебного заседания, с датой вылета в день судебного заседания, при этом суду не представлено доказательств, свидетельствующих о необходимости срочного выезда истца за пределы Российской Федерации. При таких обстоятельств суд признает причину неявки истца неуважительной. Кроме того суд учитывает, что истец реализовал свое право на участие в деле путем направления в судебное заседание своего представителя.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 уточненные требования поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 просила отказать в удовлетворения требований в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, полагала необходимым установить кадастровую стоимость в соответствии с заключением эксперта ООО «РосЭкспертЪ» № 72-19 от 18 марта 2019 года, ссылаясь на то, что представленные отчеты № 111/09-2018 от 01 октября 2018 года, № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненные ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», не отражают реальной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполнены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, опровергнуты экспертными заключениями.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Брянский оценщик» ФИО4 суду пояснил, что методология проведения оценки, а также подходы и методы оценки в экспертных заключениях ООО «Брянский оценщик» и ООО «РосЭкспенртЪ» одинаковые. Разница в стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, возникла из-за отличий объектов аналогов, подобранных экспертом ФИО5 в рамках доходного подхода и, как следствие, к увеличению рыночной стоимости оцениваемого объекта на 3558465 руб. Кроме того, в заключении эксперта ФИО5 денежные потоки, приходящиеся на здание (объект оценки) и земельный участок под ним не разделялись. В заключении эксперта ФИО4 денежные потоки были разделены, данные отличия привели к увеличению рыночной стоимости объекта оценки в экспертном заключении ООО «РосЭкспертЪ» на 1397420 рублей. 

В заключении ООО «Брянский оценщик» он уменьшал аренду, то есть из арендной ставки оставлял только то, что приходится на здание, а в заключении ООО «РосЭкспертЪ» такого уменьшения нет. Аналоги, которые подобраны экспертом ФИО5, являются более объективными и обоснованными, поскольку один из объектов аналогов расположен практически рядом с оцениваемым объектом. В результате чего, по его мнению, будет более правильно из стоимости объекта оценки, определенной экспертом ООО «РосЭкспертЪ», исключить сумму в размере 1 397 420 рублей, таким образом, рыночная стоимость спорного объекта составит 26 551 000 рублей.

Ранее эксперт ФИО4 пояснял, что при расчете рыночной стоимости данного объекта НДС он не включал.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «РосЭкспертЪ» ФИО5 суду пояснил, что расчет рыночной стоимости объектов оценки осуществлен без учета НДС. При этом полагал, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, необходимости в разделении денежных потоков (на объект недвижимости и земельный участок) не имеется, вместе с тем признал, что позиция эксперта ФИО4 в вышеуказанной части, также приемлема и применяется рядом оценщиков.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области», Брянской городской администрации, администрации Советского района г. Брянска о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия – не представили, об отложении слушания по делу – не ходатайствовали.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО6 в решении вопроса по существу заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителей административного истца ФИО1 – ФИО2, административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3, допросив экспертов ФИО4, ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №;

- нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № (т. №).

В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года № 1890 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №41 соответственно составляет 2 591 621 рубль 31 копейка и 40 971 272 рубля 83 копейки. 

Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 32/ИСХ/18-346193 и 32/ИСХ/18-346171 от 09 ноября 2018 года, по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 32:28:0031526:296 и кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, соответственно, составляет 2 591 621 рубль 31 копейку и 40 971 272 рубля 83 копейки. 

Дата утверждения кадастровой стоимости 27 декабря 2015 года, дата определения кадастровой стоимости 01 января 2015 года, а дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 28 декабря 2015 года (т. 1 №).

В соответствии с отчетом № 111/09-2018 от 01 октября 2018 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: г

<

адрес> с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 805 000 рублей.

В соответствии с отчетом № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 078 000 рублей.

Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В силу ст. 400, ч. 1 ст. 401 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие гаражами, зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет № 111/09-2018 от 01 октября 2018 года, выполненный ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 805 000 рублей.

В обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости - нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, административным истцом представлен отчет № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненный ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», согласно которому спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 078 000 рублей.

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

По ходатайству истца ФИО1 определением Брянского областного суда от 10 декабря 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза в отношении Магазин промышленных товаров, с кадастровым номером 32:28:0012511:41, проведение которой поручено ООО «Брянский Оценщик».

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Брянский Оценщик» № 6 от 30 января 2019 года, отчет № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненный ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», не соответствует: пунктам 8, 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297; пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299; подпункту «д» пункта 11, подпунктам «б», «е» пункта 22, подпункту «д» пункта 23, подпунктам «в», «е», «ж» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Выявленные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Установлено, что рыночная стоимость нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2015 года составляет: 22 992 000 рублей.

Сторона истца выражала несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы, а представитель управления имущественных отношений Брянской области оспаривал рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 32:28:0031526:296, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По ходатайству стороны истца и стороны ответчика определением Брянского областного суда от 15 февраля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «РосЭкспертЪ».

Согласно выводам экспертного заключения ООО «РосЭкспертъ» № 72-19 от 18 марта 2019 года:

1) отчет №111/09-2018 от 01 октября 2018 года, выполненный ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», не соответствует: пунктам 8, 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпунктам «б», «е» пункта 22, подпункту «д» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года №611. Стандарты и правила, утвержденные решением Президиума НП СРО «Деловой союз оценщиков» (протокол №8.1 от 03 марта 2011 г.), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (протоколы №105 от 26 ноября 2014 года и №59 от 10 августа 2015 года), не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки

Нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 297, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Экспертом установлено, что при составлении отчета экспертом не выявлены тенденции, сложившиеся на дату оценки. При определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов (58, 68 отчета) оценщиком использованы данные по состоянию на 01 июля 2016 года, при этом дата, на которую производилась оценка является 01 января 2015 года. В ход проведения оценки оценщиком было использовано два подхода к оценке, в рамках каждого из подходов был применен один метод, вместе с тем анализ существенности или несущественности отличий отсутствует. Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. 

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена ссылками на источники информации по тексту отчета (принцип обоснованно. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком для всех объектов-аналогов не подтверждена информация о расположении относительно красной линии (стр. 55), физическом состоянии объектов, принятом как «среднее» (стр. 53). Для аналогов № 1, 3, 5 отсутствует подтверждение материала стен, учтенного при введении корректировок как кирпич. 

Кроме того, по объекту-аналогу №3 оценщиком указано наличие у помещения отдельного входа, ссылки на источники получения данной информации отсутствуют (стр. 53). Ввиду отсутствия выводов об активности рынка в сегменте оцениваемого объекта скидка на торг в рамках сравнительного подхода, принятая в размере среднего значения для неактивного рынка, не обоснована (стр. 55). При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода для аналогов №1 и №3 отсутствует подтверждение о расположении относительно красной линии (стр. 63). Скидка на торг, величина операционных расходов и процент недозагрузки (стр. 65), принятые в размере средних значений для неактивного рынка, не обоснованы, так как ввиду отсутствия анализа рынка аренды объектов капитального строительства, аналогичных объекту оценки, определить активность рынка из проверяемого отчета об оценке не представляется возможным.

При построении ставки капитализации методом кумулятивного построения оценщиком не подтвержден срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, в размере 2 месяцев (стр. 67). Также оценщиком указано, что здание, в котором расположен объект оценки, относится к 1 группе капитальности, физический износ определен в размере 23% (стр. 67). Ссылки на источники подтверждения достоверности вышеуказанных сведений отсутствуют.

Установлено, что не все существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке.

При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не учтен элемент сравнения «общая площадь» для аналогов №1 и №3 (стр. 64). Площадь оцениваемого помещения составляет 56,3 кв.м, площадь объектов-аналогов №1 и №3 в соответствии с текстами объявлений (стр. 61, 63) - 160 кв.м и 110 кв.м соответственно. Корректировка по данному фактору для вышеперечисленных аналогов отсутствует.

В ходе проведения анализа ценообразующих параметров экспертом установлено, что при проведении оценки были применены два подхода. Противоречий между факторами, учтенными в рамках одного подхода, с тем, как они были учтены в рамках другого подхода, не выявлено.

При анализе отчета на предмет «ювелирного» искажения стоимости - проверки в отчете наличия комплексного манипулирования совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, выявлено: отклонение каждого отдельно взятого ценообразующего параметра от его достоверной величины незначительно, однако искажение итоговой величины стоимости является существенным; направление искажения каждого из ценообразующих параметров таково, что оно приводит к искажению итоговой величины стоимости в одну и ту же сторону.

При определении ставки капитализации оценщиком совершаются действия, направленные на необоснованное её увеличение, что привело к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Ставка возврата капитала рассчитана оценщиком метод Ринга (стр. 67). Метод предусматривает прямолинейный возврат капитала или реинвестирование денежных средство под 0% годовых, что не характерно для рынка недвижимости, на котором прямолинейные зависимости отсутствуют. В экспертно-оценочной практике при оценке недвижимости ставка возврата капитала рассчитывается по моделям Хоскольда или Инвуда. Оценщиком не осуществлен учет ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 53) в графе «местонахождение» для аналога №2 указан следующий адрес: г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, для аналога №3 - ул. Мало-За-вальская (отель Башня). В соответствии со скриншотами объявлений о продаже вышеуказанных аналогов (стр. 83, 84) объект-аналог №2 расположен в Фокинском районе по проезду Московскому, объект-аналог №3 - по ул. Мало-Завальская, в районе отеля «Башня», а не непосредственно в здании отеля, имеющего адресацию ул. Некрасова, д. 3. Таким образом, установленное оценщиком расположение относительно красной линии объектов-аналогов №2 и №3 (стр. 53) ошибочно, отсутствие применения повышающих корректирующих коэффициентов по данному элементу сравнения (стр. 55) приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки ввиду того, что проезд Московский и улица Мало-Завальская не являются центральными автодорогами.

При определении величины арендной ставки для объекта-аналога №3 оценщиком в качестве материала стен принят кирпич (стр. 63), при этом в соответствии со скриншотом объявления о сдаче в аренду данногоаналога стены объекта выполнены из панелей (стр. 63). По объекту-аналогу №2, имеющему панельные стены, оценщиком введена повышающая корректировка (стр. 64), следовательно, отсутствие поправки по элементу сравнения «материал стен» для аналога №3 приводит к снижению стоимости объекта оценки. В рамках расчета арендной ставки оцениваемого объекта при введении корректировки на площадь для аналога №2 принята поправка в размере -2% ввиду того, что данный аналог «по площади меньше, чем объект оценки» (стр. 64), хотя площадь оцениваемого помещения составляет 56,3 кв.м, площадь объекта-аналога№2 в соответствии с текстом объявления (стр. 62) - 61,6 кв.м. Отсутствие повышающих корректировок по элементу сравнения «площадь» для аналогов №1 и №3, имеющих площадь 160 кв.м и 110 кв.м соответственно, также привело к снижению стоимости объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком ошибочно определены корректировки на этаж расположения для объектов-аналога в №1 и №2 (стр. 55). При вычислении величин корректирующих коэффициентов по данному элементу сравнения нарушено правило расчета, описанное на стр. 103 Справочника оценщика недвижимости «Том I. Корректирующий коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. ФИО7, 2014 г: «при использовании корректировок, заданных в виде процентов, следует учитывать, что процент, на который цена объекта оценки меньше, чем объекта-аналога, не равен проценту, на который цена объекта-аналога больше, чем цена объекта оценки, поскольку в этих случаях процент берется от разных величин».

При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода допущена математическая ошибка при расчете арендной ставки за кв.м. для объекта-аналога №2 (стр. 63-64), фактически равной 20000 / 61,6 = 325 руб.

Размер премии за риск (таблица на стр. 66-67 отчета) определен ошибочно ввиду того, что оценщиком не учтен риск увеличения числа конкурирующих объектов. В иных расчетах математических ошибок оценщиком не допущено.

Все использованные при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги (стр. 53 отчета) не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам «местоположение»,«общая площадь». Объект оценки площадью 56,3 кв.м. расположен в Советском районе г. Брянска в зоне с высокой деловой активностью в первой линии застройки, имеет выход на крупную автомагистраль города(ул. Красноармейская). Объекты-аналоги №1 и №2, имеющие площадь 750,0 кв.м. и 511,7 кв.м. соответственно, находятся в Фокинском районе по ул. Унечская и по проезду Московскому - дорогам минимальной значимости, объект-аналог №4 площадью 301,2 кв.м. расположен по ул. Мичурина в Володарском районе г. Брянска. Аналог №3, площадь которого составляет 149,0 кв.м., и объект-аналог №5, имеющий площадь 125,0 кв.м., находятся в Советском районе по ул. Мало-Завальская и на пересечении ул. Пролетарской и ул. Ромашина соответственно и удалены от крупных автомагистралей города. Кроме того, аналог №1 расположенный в цоколе, и аналог №2, находящийся на третьем этаже, не сопоставимы с объектом оценки, который размещен на первом этаже здания, по элементу сравнения «этаж расположения». Все выбранные оценщиком объекты-аналоги для определения арендной ставки не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору «местоположение» ввиду расположения в Бежицком районе г. Брянска, при этом объект-аналог №3 находится в Бежицком районе по ул. Дружбы -дороге минимальной значимости. Кроме того, аналоги №1 и №3, имеющие площадь 160 кв.м. и 110 кв.м., не сопоставимы с оцениваемым помещением по элементу сравнения «общая площадь».

Учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов, количество выбранных и проанализированных оценщиком элементов сравнения при определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы не является достаточным и соответствующим рекомендательному характеру пп. «е» п. 22 ФСО №7: оценщиком не проведено сравнение объекта оценки с объектами-аналогами №1 и №3 по ценообразующему фактору «общая площадь».

Не произведен учет изменения темпов роста (изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем).

2) отчет №110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненный ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», не соответствует: пунктам 8, 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпункту «д» пункта 11, подпунктам «б», «е» пункта 22, подпункту «д» пункта 23, подпунктам «в», «е», «ж» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года №611. Стандарты и правила, утвержденные решением Президиума НП СРО «Деловой союз оценщиков» (протокол №8.1 от 03 марта 2011 г.), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (протоколы №105 от 26 ноября 2014 года и №59 от 10 августа 2015 года), не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки

Нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 297, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов (стр. 62, 79 отчета) оценщиком использованы данные по состоянию на 01 июля 2016 года, при этом дата, на которую производилась оценка является 01 января 2015 года, тенденции сложившиеся на дату оценки, не выявлены.

В ходе проведения оценки оценщиком было использовано три подхода к оценке, вместе с тем анализ существенности или несущественности отличий отсутствует. Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. 

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена ссылками на источники информации по тексту отчета. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком для всех объектов-аналогов не подтверждена информация о расположении относительно красной линии, физическом состоянии объектов, состоянии и качестве внутренней отделки. Для аналогов № 2, 3, 4, 5 отсутствует подтверждение об обеспечении к ним свободного доступа.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком для аналогов №2 и №3 отсутствует подтверждение о расположении относительно красной линии. Скидка на торг, принятая в размере среднего значения для неактивного рынка, величина операционных расходов и процент недозагрузки не обоснованы, так как ввиду отсутствия анализа рынка аренды объектов капитального строительства, аналогичных оцениваемому, определить активность рынка из проверяемого отчета об оценке не представляется возможным. Ввиду отсутствия выводов об активности рынка в сегменте оцениваемого объекта скидка на торг в рамках сравнительного подхода и значение прибыли предпринимателя при применении затратного подхода также не обоснованы.

При построении ставки капитализации методом куммулятивного построения оценщиком не подтвержден срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, в размере 2 месяцев (стр. 78).

Не все существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке.

При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не учтен элемент сравнения «этажность». Помещения объекта оценки расположены на первом, втором и третьем этажах. Из текста объявлений по объектам аналогам следует, что помещения объекта-аналога №1 находятся в цоколе, на первом и втором этажах, аналоги №2 и №3 представляют собой одноэтажные здания. Корректировка по данному фактору отсутствует.

При определении ставки капитализации оценщиком совершаются действия, направленные на необоснованное её увеличение, что привело к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Ставка возврата капитала рассчитана оценщиком метод Ринга (стр. 78). Метод предусматривает прямолинейный возврат капитала или реинвестирование денежных средство под 0% годовых, что не характерно для рынка недвижимости, на котором прямолинейные зависимости отсутствуют. В экспертно-оценочной практике при оценке недвижимости ставка возврата капитала рассчитывается по моделям Хоскольда или Инвуда. Оценщиком не осуществлен учет ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 57) в графе «местонахождение» для аналога №3 указан следующий адрес: г. Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский. В соответствии со скриншотом объявления о продаже объекта-аналога №3, представленном в приложении 2 отчета об оценке (стр. 106), данный аналог расположен в Фокинском районе по проезду Московскому, д. 11-Б. Таким образом, установленное оценщиком расположение относительно красной линии объекта-аналога №3 (стр. 57) ошибочно, отсутствие применения повышающего корректирующего коэффициента по данному элементу сравнения (стр. 59) приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки ввиду того, что проезд Московский не является центральным проспектом.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком ошибочно определены корректировки по следующим элементам сравнения: статус населенного пункта, расположение относительно красной линии, ограниченность доступа к объекту (стр. 58-59). При определении рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода размер вносимых поправок по ценообразующим факторам «статус населенного пункта», «расположение относительно красной линии» (стр. 75-76 отчета) рассчитан некорректно. При вычислении величин корректирующих коэффициентов по вышеперечисленным элементам сравнения в рамках сравнительного и доходного подходов нарушено правило расчета, описанное на стр. 103 Справочника оценщика недвижимости «Том 1. Корректирующий коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. ФИО7, 2014 г: «при использовании корректировок, заданных в виде процентов, следует учитывать, что процент, на который цена объекта оценки меньше, чем объекта-аналога, не равен проценту, на который цена объекта-аналога больше, чем цена объекта оценки, поскольку в этих случаях процент берется от разных величин». Размер премии за риск (таблица на стр. 78 отчета) определен ошибочно ввиду того, что оценщиком не учтен риск увеличения числа конкурирующих объектов.

Отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Все использованные при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги (стр. 57 отчета) не сопоставимы с ним по ценообразующему фактору «местоположение». Объект оценки расположен в Бежицком районе г. Брянска в первой линии застройки, имеет выход на крупную автомагистраль города (ул. Литейная). Объект-аналог №1 находится в п. Толмачево Брянского района, аналог №2 - в пгт Белые Берега Фокинского района. Объект-аналог №3 расположен по проезду Московскому в Фокинском районе г. Брянска удаленно от крупных автомагистралей города, объект-аналог №4 - в Советском районе г. Брянска. Аналог №5 находится в г. Севск Брянской области.

Все выбранные оценщиком объекты-аналоги для определения арендной ставки не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору «местоположение», «этаж расположения». Объекты-аналоги расположены г. Карачев и Фокинском районе г. Брянска, аналоги №2 и №3 являются одноэтажными зданиями, помещения объекта-аналога №1 находятся в цоколе, на первом и втором этажах, объект оценки представляет собой трехэтажное здание, подземные этажи отсутствуют. Корректировка по элементу сравнения «этаж расположения» отсутствует. Объект-аналог №3 является складским зданием модульного типа.

Учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов, количество выбранных и проанализированных оценщиком элементов сравнения при определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не проведено сравнение объекта оценки с выбранными объектами-аналогами по элементу «этаж расположения».

Не произведен учет изменения темпов роста (изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем).

Оценщиком был реализован доходный и сравнительный подход, однако объект оценки не относится к недвижимости специального назначения и использования (например, линейные объекты, гидротехнические сооружения, водонапорные башни, насосные станции, котельные, инженерные сети и другой недвижимости) в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

При этом расчет затрат на создание объекта оценки производился на основании информации о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников - сборники УПВС. Согласно пункта 2 общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденной Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 года, сборники укрупненных показателей для переоценки зданий и сооружений разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР. Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г.

Оцениваемое нежилое здание построено и введено в эксплуатацию в 2000-2003 годах. Существующие современные технологии строительства, технологии отделки и отделочные материалы существенным образом отличаются от соответствующих технологий и материалов, применяемых до 1969 года. Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, выраженной в пункте 7.3.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226, допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве,возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника. Справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 года.

Выявленные нарушения повлияли на итоговые результаты рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Экспертом, установлено, что по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объектов недвижимости, соответственно составляет:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м.., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № – 5 049 000 рублей;

- нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №:41 – 27 948 000 рублей.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «РосЭкспертЪ» в части вопросов, касающихся оценки нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судом установлено, что содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость вышеуказанного объекта не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; экспертом проанализирован рынок объектов оценки и все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Эксперт произвел расчеты действительной рыночной стоимости путем доходного подхода, при этом обосновал причины по которым им не применялись затратный и сравнительный подходы, в результате чего пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года составляет 5 049 000 рублей.

При этом, в заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объектов недвижимости. В нем имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Отчет об оценке № 111/09-2018 от 01 октября 2018 года, выполненный ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», суд на основании ст. 61 КАС РФ признает недопустимым доказательством, поскольку он выполнен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и ФСО.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости данного объекта недвижимости участники процесса не заявляли, равно как сторона административного истца не заявляла ходатайств об уточнении исковых требований в вышеуказанной части.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта № 72-19 от 18 марта 2019 года, выполненное ООО «РосЭкспертъ», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5 049 000 рублей, что свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований об установлении рыночной стоимости данного помещения в размере 805 000 рублей.

В связи с чем ФИО1 в удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 32:28:0031526:296, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 805 000 рублей, надлежит отказать. 

Заключение эксперта № 72-19 от 18 марта 2019 года, выполненное ООО «РосЭкспертЪ», содержит аналогичные выводы, что и заключение эксперта ООО «Брянский Оценщик» № 6 от 30 января 2019 года, о несоответствии отчета № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненного ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА», в отношении нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Выявленные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Установлено, что рыночная стоимость нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с отчетом № 72-19 от 18 марта 2019 года, выполненный ООО «РосЭкспертЪ» составляет 27 948 000 рублей.

Из пояснений эксперта ООО «Брянский оценщик» ФИО4 следует, что объекты-аналоги используемые экспертом ФИО5, при определении рыночной стоимости Магазина промышленных товаров являются более объективными и обоснованными, при этом в рамках доходного подхода стоимость объекта оценки может быть определена, как с разделением денежных потоков от аренды, приходящихся на здание (объект оценки) и земельный участок под ним, так и без его разделения.

ФИО4 представлено дополнение от 11 апреля 2019 года к заключению эксперта ООО «Брянский оценщик» № 6 от 30 января 2019 года, из расчетов которого следует, что в результате разделения денежных потоков, с учетом объектов-аналогов, используемых экспертом ФИО5, рыночная стоимость магазина промышленных товаров по состоянию на 01 января 2015 года составит 26 551 000 рублей.

Из пояснений эксперта ООО «РосЭкспертъ» ФИО5, данных в суде, следует, что им при расчете рыночной стоимости магазина промышленных товаров денежные потоки не разделялись, при этом законом не установлено ограничений по применению того или иного метода расчетов рыночной стоимости, обе позиции допустимы.

Учитывая изложенное, суд полагает, что действительной рыночной стоимостью нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №41, по состоянию на 01 января 2015 года является сумма в размере 26 551 000 рублей.

Представленный истцом отчет об оценке № 110/09-2018 от 04 октября 2018 года, выполненные ООО «ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА, по вышеприведенным причинам и исходя из требований ст. 61 КАС РФ допустимым доказательством не является, в основу решения суда положен быть не может, что свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований. 

В связи с чем ФИО1 в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости - нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 10 078 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, надлежит отказать.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость - нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №:41, в размере его рыночной стоимости равной 26 551 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с п.1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») наделено полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 

В Брянской области данные полномочия возложены на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для внесения органом кадастрового учета соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 5 вышеназванного Постановления Пленума датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области не обращалась, в связи с чем датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, следует считать 13 октября 2018 года - дату обращения в суд. 

Разрешая ходатайство ООО «РосЭкспертЪ» об оплате судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указано, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Согласно ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из материалов дела, определением суда от 15 февраля 2019 года по ходатайству представителя административного истца ФИО1 и представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 в связи с несогласием, проведенных экспертиз, по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

Оплата экспертизы возложена по первому и второму вопросам на Управление имущественных отношений Брянской области, по третьему и четвертому вопросам на ФИО1.

Заключение эксперта представлено в Брянский областной суд без предварительной оплаты.

Из ходатайства ООО «РосЭкспернтЪ» усматривается, что стоимость производства указанной судебной экспертизы составила 50000 рублей, по 25000 за каждые два вопроса.

Принимая во внимание, что результаты судебной экспертизы легли в основу принятого по делу судебного акта, надлежащих доказательств, свидетельствующих об оплате проведенного экспертного исследования, сторонами не представлено, суд приходит к выводу о том, что расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «РосЭкспертЪ», подлежат взысканию с административного истца ФИО1 и административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области в равных долях, по 25000 рублей с каждого. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 26 551 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 октября 2018 года – дату подачи заявления в суд.

Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

В удовлетворении требований ФИО1 к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2015 года, соответственно:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 56,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 805 000 рублей;

- нежилого здания, назначение: нежилое здание, наименование: Магазин промышленных товаров, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, общей площадью 931,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 10 078 000 рублей – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «РосЭкспертЪ» расходы по производству судебной оценочной экспертизы в размере 25000 рублей с перечислением данной суммы по следующим реквизитам:

получатель ООО «РосЭкспертЪ», ИНН/КПП 

<

***>/324501001, расчетный счет № 

<

***>, в банке: ФИО8 АО «Россельхозбанк, БИК:041501747, кор/счет № 30101810500000000747.

Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО «РосЭкспертЪ» расходы по производству судебной оценочной экспертизы в размере 25000 рублей с перечислением данной суммы по следующим реквизитам:

получатель ООО «РосЭкспертЪ», ИНН/КПП 

<

***>/324501001, расчетный счет № 

<

***>, в банке: ФИО8 АО «Россельхозбанк, БИК:041501747, кор/счет № 30101810500000000747.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий 

судья Брянского областного суда Т.И. Парамонова

мотивированное решение принято 17.04.2019 г.