Дело № 2-700/2021

(УИД 78RS0020-01-2020-003700-21)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13.07.2021 года город Санкт-Петербург

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сподобец Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании доли незначительной, прекращении права собственности и признании права собственности с выплатой денежной компенсации, возложении обязанности по выкупу доли земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2, указав, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: ..., 

..., участниками общей долевой собственности являются ответчик и третьи лица – члены семьи истца. Ссылаясь, что между сторонами сложились конфликтные отношения, ответчик в доме не проживает, имеет в собственности другое жилье, истец просит суд признать долю ответчика незначительной, прекратить ее право собственности на ? долю жилого дома по указанному адресу, признать право собственности на долю за истцом с выплатой денежной компенсации в пользу ответчика в размере 400 000 руб.

Определением суда от 24.06.2021 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4, в пользу которого ФИО2 произвела дарение из принадлежащей ей доли 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Увеличив заявленные исковые требования, истец суд признать принадлежащую ответчикам ? долю спорного жилого дома незначительной и не представляющей существенного интереса для использования, прекратить право собственности ответчиков и признать право собственности на указанную долю за истцом, со взысканием с истца в пользу ответчиков денежной компенсации в размере 400 000 руб., а также возложить на нее обязанность по выкупу принадлежащей ответчикам доли земельного участка по указанному адресу, необходимого для использования дома, по цене 1 000 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 явилась, исковые требования поддержала.

Представитель истца ФИО5, представляющая также интересы третьего лица ФИО6, в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, пояснив, что истец готова выкупить только ту часть земельного участка, принадлежащего ответчикам, которая необходима для использования дома.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснив, что решение суда о ее вселении и определении порядка пользования жилым домом истцом не исполняется, она согласна продать ? долю жилого дома только вместе с ? долей земельного участка по цене, определенной судебной экспертизой.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснив, что доля жилого дома может быть выкуплена только вместе с участком.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Третьи лица ФИО6, ФИО10 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Ранее третьи лица в судебных заседаниях участвовали, исковые требования поддержали.

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что на основании вступивших в законную силу судебных актов за ФИО1 и ФИО2 было признано право собственности в порядке наследования на 1/2 долю за каждой в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: № 0 и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером: № 0 по адресу: ..., 

... (т. 2 л.д. 8-11,12-15,16-18,19-20).

Из принадлежащей ей доли истец ФИО1 по договору дарения от 13.02.2019 г. произвела отчуждение 3/8 долей в пользу ФИО7, ФИО6, ФИО11, третьих лиц по делу (т. 3 л.д. 74-77,78).

Ответчик ФИО2 из принадлежащей ей доли по договору дарения от 21.02.2021 г. произвела отчуждение 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом в пользу своего супруга ФИО4, соответчика (т. 3 л.д. 8-13).

Право общей долевой собственности на спорные жилой дом и земельный участок зарегистрировано за сторонами и третьим лицами в установленном законом порядке (т. 3 л.д. 14-17,18-22).

Согласно справке о регистрации формы 9, спорное жилое помещение состоит из трех комнат, в доме зарегистрированы по месту жительства ответчик ФИО2, истец ФИО1 (сестра), третьи лица ФИО7 (муж сестры), ФИО6 (племянница), ФИО10 и ФИО8 (пользователи) (т. 3 л.д. 23).

Решением Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 25.07.2018 г. по делу № 2-378/2018, вступившим в законную силу, были удовлетворены предъявленные ФИО2 исковые требования, она вселена в жилой дом, расположенный по адресу: ... 

..., на ФИО1 возложена обязанность не чинить ФИО2 препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком, расположенным по адресу: ..., выдать ключи для входа в помещения жилого дома и на земельный участок, а также от почтового ящика. В пользование ФИО2 выделена комната площадью 12,4 кв.м. и прилегающая к ней веранда, площадью 14,6 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: ...

..., в общем пользовании сторон оставлены туалет, ванная, кухня, тамбур и коридоры (т. 1 л.д. 163-165,166-169).

Из пояснений участников процесса следует, что фактически в жилом доме проживают истец ФИО1 и члены ее семьи – супруг ФИО7, дочь ФИО10 с мужем и ребенком, ответчики Т-вы в доме не проживают (т. 2 л.д. 5-7,78-83), в производстве Пушкинского РОСП ГУФССП по г. Санкт-Петербургу находится исполнительное производство о вселении ФИО2 (т. 3 л.д. 26,29-34).

В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

При наличии нескольких собственников жилого помещения положения ст. 30 Жилищного кодекса РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению в нормативном единстве с положениями ст. 247 Гражданского кодекса РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Следовательно, применение указанных выше правил возможно при одновременном наличии следующих условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из материалов настоящего дела судом установлено, что истцу принадлежит 1/8 доля, а ответчикам – 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом.

Учитывая, что доля ответчиков составляет половину в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, при этом превышает долю истца в 4 раза, оснований полагать ее незначительной применительно к долям истца у суда не имеется.

Отсутствие у ответчиков существенного интереса к использованию общего имущества материалами дела также не подтверждается, напротив, из дела следует, что состоявшимся судебным решением был определен порядок пользования жилым помещением, ФИО2 вселена в жилой дом, с возложением на ФИО1 обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком, выданный судом исполнительный документ находится на исполнении в службе судебных приставов. 

Не установив совокупности условий, при наличии которых в отсутствие согласия сособственника возможно обязать иного участника долевой собственности выплатить ему компенсацию стоимости доли, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. 

Кроме того, оценивая заявленный истцом порядок выкупа принадлежащей ответчикам доли в праве общей долевой собственности на жилой дом – с возложением на истца обязанности по выкупу лишь той части принадлежащей ответчикам доли земельного участка, которая необходима для надлежащего использования дома, суд руководствуется следующим.

На основании п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, закрепленного в ст. 1 Земельного кодекса РФ, права на него не носят самостоятельный характер и следуют судьбе жилого дома.

По ходатайству истца определением суда от 16.02.2021 г. по делу была назначена судебная экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы: 1) Определить, возможно ли произвести реальный раздел земельного участка с кадастровым номером: № 0, по адресу: 

..., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером: № 0, в соответствии с идеальными долями собственников, а именно: ? доля – ФИО2, ? доля – семье ФИО1, ФИО7, ФИО10 и ФИО6 2) Определить, какова площадь земельного участка, необходимого для использования принадлежащей ФИО3 ? доли в праве собственности на жилой дом по указанному адресу, и какой доле земельного участка она соответствует. Определить, возможно ли произвести реальный раздел земельного участка, с выделением такой доли. 3) Определить рыночную стоимость жилого дома с кадастровым номером: 78:42:1830305:28 и земельного участка с кадастровым номером: № 0, расположенных по указанному адресу: ..., а также рыночную стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на них собственника ФИО2, и рыночную стоимость доли земельного участка, установленной при ответе на вопрос № 2.

Согласно выводам заключения экспертов № 0 от 00.00.0000, произвести реальный раздел земельного участка с кадастровым № 0, по адресу: ... ..., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером: № 0, невозможно (ответ на вопрос № 1). 

При ответе на вопрос № 2 экспертами указано, что ФИО12 принадлежит ? доля от земельного участка площадью 910 кв. м., что соответствует площади 455 кв. м. В результате исследования по вопросу № 1 было установлено, что любой раздел земельного участка с кадастровым № 0 невозможен, в том числе ввиду ограничений по минимально допустимой площади земельных участков, установленных градостроительным регламентов Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

В исследовательской части заключения экспертами указано на то, что основной задачей при разделе домовладения является раздел основного строения. Исходя из п. 4.2, 4.5 и 6.1 СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», с учетом СП 54.1330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», площадь основного строения автономного жилого блока согласно действующим нормативам должна составлять более 19 кв. м., т.е. для раздела на 2 автономных жилых блока площадь основного строения должна быть более 38 кв. м. Площадь основного строения объекта исследования 1 составляет 35,0 кв. м. Из изложенного следует, что произвести реальный раздел жилого дома по адресу: ... невозможно.

В соответствие с Правилами землепользования и застройки земельный участок с кадастровым номером: № 0 по адресу: ... расположен в жилой зоне индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв. м. с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры. В соответствие с градостроительным регламентом этой зоны (п. 2.3.7.2-1 Правил землепользования и застройки) минимальная площадь земельных участков, образуемых при разделе земельного участка, составляет 600 кв. м. в случае если исходный земельный участок находится в общей долевой собственности, образован до 30.06.2016, в отношении такого земельного участка осуществлен кадастровый учет и сведения о его границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствие с Выпиской из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером: № 0 составляет 910 кв. м. Любой раздел этого земельного участка обуславливает образование одного из земельных участков площадью менее 600 кв. м., что не допускается Правилами землепользования и застройки. Таким образом, раздел земельного участка невозможен. Кроме того, раздел земельного участка невозможен ввиду невозможности раздела жилого дома. (т. 2 л.д. 97-131).

Согласно выводам эксперта-оценщика, изложенных в заключении эксперта № 0 от 00.00.0000, рыночная стоимость жилого дома жилого дома с кадастровым номером: № 0 по адресу: ... ... составляет 138 000 руб., определена исходя из зарегистрированных сведений о площади дома (34,1 кв. м), экспертом также справочно определена рыночная стоимость дома согласно площади 90,2 кв. м., отраженной в техническом паспорте на дом, и составляет 366 000 руб. Рыночная стоимость принадлежащей ФИО12 ? доли в праве общей долевой собственности на дом составляет 69 000 руб., справочно – 183 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № 0 расположенного по указанному адресу: ..., составляет 6 997 000 руб., рыночная стоимость при надлежащей ФИО12 ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 3 498 500 руб. 

В исследовательской части заключения указано также на то, что из проведенного анализа рынка участков и домовладений в локации ... эксперт пришел к выводу, что жилые дома, аналогичные оцениваемому, не представляют собой ценности в отдельности, а только в составе земельного участка, на котором расположен жилой дом. При покупке аналогичных домовладений старые дома подлежат сносу, поскольку ценность имеет земельный участок ввиду его выгодного местоположения, назначения и разрешенного использования, коммуникаций на нем. Однако, учитывая необходимость расчета доли в жилом доме, эксперт номинально определяет такую стоимость (т. 2 л.д. 135-210).

Допрошенный в настоящем судебном заседании по ходатайству истца эксперт ФИО9, участвовавший в составлении заключения экспертов по вопросам № 1 и № 2, выводы заключения подтвердил, пояснив, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, в данном случае не может быть определена, поскольку любой раздел участка невозможен, в том числе исходя из установленной Правилами землепользования и застройки минимальной площади земельного участка. Вопрос об определении площади участка под домом и вокруг него, необходимой для эксплуатации дома, обычно ставится при определении порядка пользования, право собственности на такую часть участка не будет зарегистрировано, выкуп его невозможен. 

Оценивая заключение экспертов по правилам главы 6 ГПК РФ в совокупности с иными представленными суду доказательствами, суд находит подготовленное экспертами заключение ясным, полным, объективным, не имеющим противоречий, содержащим описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы. Выводы экспертов основаны на письменных материалах дела, представленных на экспертизу, и непосредственном осмотре объекта, всем исследованным материалам экспертами дан соответствующий анализ.

С учетом данных экспертом пояснений в судебном заседании, суд не находит оснований ставить выполненное экспертами заключение под сомнение, сторонами заключение в установленном порядке не оспорено.

В изложенной ситуации, суд приходит к выводу о том, что предложенный истцом ФИО1 порядок выкупа принадлежащей ответчикам ? доли жилого дома с одновременным выкупом лишь части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, предполагает реальный раздел земельного участка, который недопустим по изложенным в заключении судебной экспертизы доводам, вступает в противоречие с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, кроме того, часть земельного участка, которая осталась бы в собственности ответчиков в случае такого раздела, не может быть ими использована по назначению, то есть для размещения индивидуального жилого дома.

Учитывая выводы эксперта-оценщика о рыночной стоимости спорной доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в размере 3 567 500 руб. (69 000 + 3 498 500), суд не находит оснований согласиться и с предложенной истцом суммой денежной компенсации в размере 1 400 000 руб. (400 000+ 1 000 000). 

Одновременно суд принимает во внимание и те обстоятельства, что истцом не представлено доказательств наличия у нее денежных средств для выкупа доли ответчиков.

Исковые требования ФИО1 подлежат отклонению.

В силу положений п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, также относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Согласно п. 2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

При изложенных обстоятельствах, с истца, в удовлетворении иска которому отказано, в пользу экспертного учреждения АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» подлежат взысканию затраты на судебную экспертизу в части, которая не была оплачена при ее проведении, в размере 130 000 руб.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании доли незначительной, прекращении права собственности и признании права собственности с выплатой денежной компенсации, возложении обязанности по выкупу доли земельного участка отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» затраты на проведение судебной экспертизы в размере 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 21.07.2021 г.

Судья /подпись/ Н.С. Яхонтова