РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2020 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Соболевой Ж.В.

при секретаре Сапегиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО УК «Лада-Фарм» к ФИО1 о взыскании расходов за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги,

у с т а н о в и л:

Истец ООО УК «Лада-Фарм» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору на техническую эксплуатацию и предоставление коммунальных услуг №-ТГ от ДД.ММ.ГГГГ образовавшуюся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.в размере 57 843,32 рублей, пени в размере 1 427,20 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 1 991 рублей, обязании ответчика заключить договор на техническую эксплуатацию и предоставление коммунальных услуг №-ТГ от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору №-ТГ от ДД.ММ.ГГГГ В обосновании своих требований истец указал, что ответчик с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 47/78 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 2 413,5 кв.м., подземный этаж №, расположенного в здании «Подземная автостоянка с блоком обслуживания и инженерно-техническом обеспечением» по адресу: 

<

адрес> Г,-1 этаж. На основании Протокола от ДД.ММ.ГГГГ собственников нежилых помещений в здании, выбран способ управления управляющей организацией, ООО УК «Лада-Фарм» выбрана управляющей компанией. Ответчик обязательства по оплате предоставленных услуг по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации не исполняет, а также уклоняется от подписания договора на техническую эксплуатацию и предоставление коммунальных услуг №-ТГ от ДД.ММ.ГГГГ 

В ходе рассмотрения дела исковые требования неоднократно уточнялись, с учетом последних уточнений истец просил взыскать с ответчика задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 149 650,35 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 004,95 рублей, почтовые расходы в размере 440,68 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 991 рублей. 

Представитель истца в лице директора ООО УК «Лада-Фарм» ФИО3, действующей на основании протокола № общего собрания участников ООО УК «Лада-Фарм» от 09.04.2019г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по вышеизложенным доводам, пояснив, что ООО УК «Лада-Фарм» осуществляет содержание, техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества здания, в котором расположены помещения ответчика и предоставление коммунальных услуг в помещения ответчика и в помещения общего пользования. Здание оснащено коллективными приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов по ГВС и ХВС, электроснабжению и отоплению. Ответчик обязанность по оплате расходов на техническую эксплуатацию, содержание и коммунальные услуги не исполняет, от подписания договора отказывается. Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по статье «содержание» установлен тариф в размере 17,17 руб. за I кв. м. Расчет платы за коммунальные услуги произведен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. С контррасчетом ответчика не согласны, поскольку при расчете используется тариф в размере 8,24 рублей, принятый на общем собрании собственников ДД.ММ.ГГГГ, с распространением на прошедший период, что является недопустимым. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признала частично, поскольку с 2012 г. тариф на техническую эксплуатацию и содержание собственниками не утверждался, у каждого собственника нежилого помещения тариф указан разный, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собственников нежилых помещений, на котором была утверждена смета и ежемесячный тариф на содержание здания, придомовой территории и инженерных сетей на 2019 г. из расчета 3 рубля с квадратного метра, ежемесячный тариф на управление зданием на 2019 г. из расчета 1 рубль с квадратного метра. Поскольку управляющая компания оспорила принятое решение, протокол общего собрания был признан недействительным в связи с отсутствием кворума, ДД.ММ.ГГГГ собственники нежилых помещений провели очное собрание, где утвердили смету и ежемесячный тариф на содержание здания, придомовой территории и инженерных сетей на 2019 г. из расчета 4,12 рублей с квадратного метра, а также смету и ежемесячный тариф на управление зданием на 2019 г. из расчета 4,12 рублей с квадратного метра. Доказательств подтверждения тарифа в размере 17,17 рублей управляющей компанией не представлено. У ответчика отсутствует отопление, холодное и горячее водоснабжение, с учетом чего, ответчик признает задолженность за спорный период в размере 78 676,04 рублей, в том числе за содержание 59 117,16 рублей, коммунальные услуги 19 558,58 рублей. Просит удовлетворить исковые требования частично.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

К указанным отношениям, как разъяснено в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Аналогичные разъяснения содержит абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно части 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Плата за содержание жилого помещения входит в структуру платы за жилое помещение и включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154 названного Кодекса). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, на срок не менее чем один год и определяется с учетом предложений управляющей организации (части 1 и 7 статьи 156 этого же Кодекса).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного на подземном этаже № поз.3 в здании по адресу: 

<

адрес>Г с ДД.ММ.ГГГГ на праве общедолевой собственности, доля в праве 47/78.

Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников нежилых помещений, в здании «Подземная автостоянка с блоком обслуживания и инженерно-техническим обеспечением», расположенного по адресу: 

<

адрес>Г, была выбрана управляющая организация указанного здания – ООО УК «Лада-Фарм» для содержания и управления зданием.

ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Лада-Фарм» в адрес ответчика направлен договор на техническую эксплуатацию и предоставление коммунальных услуг №-ТГ от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору для подписания. По условиям договора ООО УК «Лада-Фарм» обязалось выполнять предусмотренные договором услуги по надлежащей технической эксплуатации помещений общего пользования и обеспечения коммунальными услугами нежилых помещений, принадлежащих ФИО1, которые расположены в здании «Поземная автостоянка с блоком обслуживания и инженерно-техническим обеспечением» по адресу: 

<

адрес>Г, площадью 1 454,29 кв.м. Стоимость услуг по содержанию и техническому обслуживанию составляет 15 рублей за 1 кв.м. (п.3.1).

От подписания договора и дополнительного соглашения ФИО1 отказался, договорные отношения между сторонами не оформлены.

Поскольку ФИО1 расходы, связанные с содержанием имущества не оплачивал, ДД.ММ.ГГГГ в его адрес направлена претензия о погашении задолженности в размере 57 843,32 рублей за период с апреля 2019 г. по май 2019 

<

адрес> указанную задолженность ответчик не погасил, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ был подан настоящий иск.

В отсутствие между сторонами письменного соглашения на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации общего имущества собственников здания, инженерного оборудования и коммуникаций, с учетом доли ответчика в праве на общее имущество, к спорным отношениям могут быть применены положения о неосновательном обогащении, по смыслу которых лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истец оказывал ответчику без заключения договора коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации общего имущества собственников здания, инженерного оборудования и коммуникаций, размер задолженности, выставляемый ответчику по расчету управляющей компании, составляет 149 650,35 рублей. При этом истец применил тариф по статье «содержание» в размере 17,17 руб. за I кв. м., установленный Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений в здании от 19.03.2012г.

В ходе судебного разбирательства, ответчик свою обязанность по оплате за предоставляемые услуги не оспаривал, оспаривая размер задолженности указал, что общим собранием собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ утвержден тариф на 2019 г. в размере 8,24 рублей за 1 кв.м. Кроме того, у ответчика отсутствует отопление, холодное и горячее водоснабжение, с учетом чего, ответчик признает задолженность за спорный период в размере 78 676,04 рублей, в том числе за содержание 59 117,16 рублей, коммунальные услуги 19 558,58 рублей. При этом ответчик согласен произвести оплату за отопление пропорционально в местах общего пользования, а не здания в целом.

Суд с указанными доводами соглашается частично.

В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, возможность применения которых по аналогии не противоречит действующему законодательству, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В силу статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

ДД.ММ.ГГГГг. было проведено общее собрание собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

адрес>Г. Решения, принятые на данном собрании оформлены Протоколом очередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

адрес>Г, проводимом в форме очного голосования. На общем собрании утверждена смета и ежемесячный тариф на содержание здания, придомовой территории и инженерных сетей на 2019 г. из расчета 3 рубля с квадратного метра (п.13), ежемесячный тариф на управление зданием на 2019 г. из расчета 1 рубль с квадратного метра (п.14).

Данное решение общего собрания было оспорено ООО УК «Лада-Фарм» в части п.п. 7, 10, 13,14 повестки дня собрания. 

Решением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение общего собрания собственников нежилых помещений в части п.п. 7, 10, 13,14 повестки, расположенных в помещении по адресу: 

<

адрес>Г, проведенного в форме очного голосования от 07.08.2019г. признано недействительным по основаниям отсутствия кворума. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем, собственниками нежилых помещений с учетом имеющихся договоров с другими собственниками нежилых помещений в здании, а именно с собственником ФИО5 из расчета 9,07 рублей за 1 кв.м. на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение установить данный тариф для утверждения на 2019 г. – 8,24 рублей за исключением охраны в виду её отсутствия в здании с мая 2019 г., утверждены сметы затрат по содержанию и управлению нежилого здания на 2016,2017,2018,2019 гг. Другой расчет тарифа на утверждение ООО УК «Лада-Фарм» не предоставлялся. Указанное решение общего собрания ООО УК «Лада-Фарм» оспорено не было. 

Истцом в обоснование своих требований представлен Протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, Приложение № в котором рассчитан тариф на содержание в размере 17,17 рублей с 1 кв.м. Представленное Приложение № не имеет ссылки на Протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, не подписан, то есть не имеет ни одного признака для составной части протокола, которым является Приложение №, следовательно не может быть принят в качествен доказательства, подтверждающего тариф в размере 17,17 кв.м.

Ссылка представителя истца на незаконное распространение решением общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ тарифа по содержанию на предшествующий период не может быть принята во внимание поскольку действующим законодательством такого запрета не установлено. 

Доводы представителя ответчика о том, что в нежилых помещениях принадлежащих ФИО1 отсутствует транзитный тепло-трубопровод, являющийся общим имуществом, нет радиаторов (энергопринимающих устройств), стояков, тепловой узел находится на 1 этаже, трубы холодного и горячего водоснабжения отсутствуют, труба канализационная проходит транзитом без подключений и расчет должен быть произведен на места общего пользования, суд отклоняет.

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 354).

Правила предусматривают формулу расчета с применением соотношения площади помещений ответчика к полезной площади здания, а не к площади мест общего пользования.

С учетом установленных обстоятельств, поскольку истец фактически организовывал деятельность по управлению зданием, расположенным по адресу: 

<

адрес> «Г», предоставляя, в т.ч. собственникам нежилых помещений коммунальные и эксплуатационные услуги, принимая во внимание, что нежилое помещение ответчика находится в указанном здании, истец оказывал такие услуги также ответчику и ответчик является пользователем указанных услуг, соответственно, ФИО1 обязан производить оплату коммунальных платежей, иных платежей по содержанию общего имущества. 

Ответчиком представлен контррасчет с применением тарифа 8,24 рублей за 1 кв.м., который проверен судом и признан арифметически правильным, с учетом начислений за отопление, ГВС, ХВС, размер подлежащий взысканию с ответчика в пользу ООО УК «Лада-Фарм» составит 85 582,52 рублей (1454,28 кв.м.*8,24руб.=11 983,27 руб.; 11983,27*19 дн. (11 983,27/30*19 дней=7589,40 руб.) за апрель 2019 г.+ 4 месяца (11983,27*4 мес.=47933,08)+ 9 дн. за сентябрь (11983,27/30 дн.*9 дн.=3594,98)=59117,46 рублей), +19 558,31 рублей расходы на коммунальные платежи + 4721,42 рублей отопление+2185,33 рублей тепловая энергия для нужд ГВС.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

По общему правилу, указанные проценты подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности удержания денежных средств.

Истец просит взыскать с ответчика проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 6004,95 рублей. Порядок оплаты за содержание помещений, протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ не содержит. Ответчиком представлен контрасчет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом даты получения счетов на оплату. Так, первый счет был получен ответчиком 04.07.2019г., последующий 14.08.2019г., а также в день уточнения исковых требований, размер процентов определен в сумме 3 126,18 рублей. Руководствуясь вышеуказанными нормами закона, суд полагает, возможным исчислять проценты в порядке ст.395 ГК РФ исходя из даты получения ответчиком счетов на оплату, с применением ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты в размере 3 126,18 рублей. 

Также истец просит взыскать почтовые расходы, связанные с направлением ответчику для подписания договора на техническую эксплуатацию, также счетов на оплату. Данные требования истец мотивировал тем, что необходимость направления указанных документов посредством почтовой корреспонденции связана с тем, что ответчик не являлся за их получением. Между тем, доказательства вручения указанных документов иным способом, без несения финансовых затрат, а также уклонения ответчика их получения, представлено не было. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 1991 рублей. Поскольку исковые требования удовлетворены, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, в пользу истца - 1 991 рублей, в доход местного бюджета в размере 870 рублей. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56,98,194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО УК «Лада-Фарм» задолженность по оплате за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 85 582,79 рублей, проценты по ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 126,18 рублей, расходы по оплате государственной пошлины - 1 991 рублей, а всего взыскать 90 699,97 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета г.о. Тольятти госпошлину в размере 870 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Соболева Ж.В.