Дело № 3а-341/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000135-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 25 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тебневой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – нежилое здание, площадью № кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости № рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником данного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, своего представителя не направила.

В предыдущих судебных заседаниях представитель административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав эксперта ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – нежилое здание, площадью № кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории 

<

адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Муниципального Совета городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 15 на территории городского округа 

<

адрес> введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства 

<

адрес>, решения Муниципального Совета городского округа 

<

адрес>, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории 

<

адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила № рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере № рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком и заинтересованным лицом, дополнительных пояснений оценщика ФИО4, результатов проведенной по делу судебной экспертизы и пояснений эксперта ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком сравнительным подходом.

Кроме того, в целях проверки полученного результата, идикативно, оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом. 

От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Отбор аналогов произведен оценщиком на основе анализа рынка. Критерии отбора аналогов, процедура отбора полно и подробно в Отчете изложены.

Из Отчета следует, что по итогам анализа рынка оценщиком выявлено более 150 предложений о продаже торгово – офисных объектов в городе Рыбинск на 2018 год.

Далее, оценщиком определены этапы отбора выявленных объектов в окончательную выборку по тем ценообразующим характеристикам, которые признаны оценщиком существенными:

- на первом этапе – совпадающие в объектом оценки по местонахождению в пределах города: объекты, расположенные в спальных районах 

<

адрес>;

- на втором этапе – совпадающие с объектом оценки по типу объекта: отдельно стоящие и встроено – пристроенные здания;

- на третьем этапе – совпадающие с объектом оценки по назначению: торгово – офисные здания;

- на четвертом этапе оценщиком исключены аналоги, не совпадающие с объектом оценки по площади.

Таким образом, по результатам отбора оценщиком отобраны три аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки по существенным ценообразующим характеристикам.

Суд полагает данные действия оценщика в рамках отбора вполне обоснованными, соответствующими требованиями федеральных стандартов оценки о последовательности и проверяемости, а потому соответствующими требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, пунктам 10, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком исключены из расчетов выявленные ею аналоги по 

<

адрес>, которые также сопоставимы с объектом оценки по площади, обоснованности вышеописанных действий оценщика не опровергают и не свидетельствуют о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки, поскольку, как указывалось выше, критерии отбора аналогов определены оценщиком в пределах ее компетенции, логика отбора в Отчете приведена, указанной логике оценщик придерживалась, действия по отбору аналогов последовательны и проверяемы.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО № объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

Как следует из Отчета, при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом оценщиком отобраны аналоги – отдельно стоящие и встроенные здания, цены которых включали в себя стоимость непосредственно здания и стоимость земельного участка под ним.

Таким образом, по результатам расчета оценщиком получено значение стоимости объекта оценки, включая стоимость находящегося под ним земельного участка.

Для получения стоимости непосредственно оцениваемого здания оценщиком к полученной стоимости единого объекта недвижимости применен коэффициент 0,87, отражающий величину стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что цена аналога, являющегося встроенным зданием – 

<

адрес>, не включает в себя стоимость земельного участка, в связи с чем оснований для корректировки стоимости данного объекта на стоимость земельного участка у оценщика не имелось.

Вместе с тем, из Отчета следует, что к цене указанного аналога оценщиком применена корректировка на «тип здания» в целях нивелировки различий данного объекта и объекта оценки, являющегося отдельно стоящим зданием. Таким образом, применив данную повышающую корректировку и устранив указанные различия, оценщик в дальнейшем могла определять ценнобразуюшие характеристики данного объекта как отдельно стоящего здания.

Указанные действия оценщика являются вполне обоснованным и соответствующими требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 22 ФСО №.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание также, что согласно выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО3, Отчет об оценке соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № является достоверной.

Из экспертного заключения следует, что при проверке Отчета эксперт не установила, что при составлении Отчета и расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № оценщик отступила от требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, при проверке действий оценщика в рамках оценки отдельные выводы и суждения оценщика, с точки зрения эксперта, как специалиста в этой области, требовали дополнительной проверки на предмет их обоснованности и существенности влияния на результат оценки, в частности, применение оценщиком корректировки к арендной ставке аналога на включение в нее стоимости мебели и техники в рамках доходного подхода, а также в части данных оценщиком характеристик объекта оценки и аналогов на «выход на красную линию» и применение в связи с этим соответствующих корректировок к ценам аналогов в рамках сравнительного подхода.

По итогам альтернативного расчета, с исключением корректировки на мебель и технику в составе ставки арендной платы и иной характеристики такого элемента сравнения объекта оценки и аналогов, как «выход на красную линию», экспертом получено итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в № рублей, что на 5 % отличается от результата оценщика в № рублей.

Такое отклонение укладывается в допустимый диапазон значений рыночной стоимости объектов данного сегмента рынка, составляющий 15 %. 

Таким образом, экспертом подтверждена достоверность выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Экспертом в судебном заседании даны также пояснения о том, что вышеописанные возражения административного ответчика и заинтересованного лица на представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости, являются необоснованными и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют. 

Возражения административного ответчика не экспертное заключение о том, что выводы эксперта о достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца необоснованны, так как им установлена иная величина данной стоимости, суд не принимает.

Эксперт в дополнительных письменных пояснениях и в судебном заседании привела обоснованные доводы о том, что в соответствии со статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации» и в целях объективности проведения экспертного исследования используется уровень существенности отклонения стоимости, полученной оценщиком и экспертом, чтобы исключить субъективный взгляд эксперта на исследуемый материал.

Суд с указанными доводами соглашается, полагает их верными.

В связи с этим, оснований не доверять выводам экспертного заключения по указанным возражениям административного ответчика, у суда нет.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, № рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая вопрос об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 % кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес>.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – нежилое здание, площадью № кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости №.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 оплату судебной экспертизы в размере №

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ