К делу № 2- 406/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе 27 августа 2025 года

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе: 

Председательствующего судьи: Кошевого B.C.,

При секретаре судебного заседания: Пахомовой Е.А.,

С участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности,

Представителя ООО "Империал Коммерц" — ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Империал Коммерц" о признании ничтожными пунктов соглашения о конфиденциальности, взысканий неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, штрафа, морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Туапсинский городской суд с исковым заявлением к ООО "Империал Коммерц" о признании ничтожными пунктов соглашения о конфиденциальности, взысканий неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, штрафа, морального вреда, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в соответствии с которым просит признать ничтожными пункты 5, 6, 7, 8, 9 соглашения о конфиденциальности и об урегулировании претензионных требований мирным путем от 23.09.2024 г., заключенное между обществом с ограниченной ответственностью «Империал Коммерц» и ФИО1, а также взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Империал Коммерц» в пользу ФИО1 неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 29.06.2021 г. в размере 303 445.23 рублей; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей; штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 рублей.

Заявленные исковые требования мотивированны тем, что 29.06.2021 г. между ФИО1- «Участник долевого строительства» и ООО «Империал Коммерц»- «Застройщик» заключен договор №/А участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 15 999 кв.м.

Согласно пункта 1.3 договора, объектом долевого строительства является 

<

адрес>, расположенная на 2 этаже, состоящая из двух комнат, блок секция 1, проектная общая площадь с холодными помещениями (площадь лоджии, террас с понижающим коэффициентом лоджии 0,5) - 64,03 кв.м., из них площадь лоджий, террас с понижающим коэффициентом 0,5 -11,01 кв.м., проектная общая площадь жилого помещения - 53,02 кв.м., проектная жилая площадь - 24,7 кв.м.

Объект долевого строительства подлежит передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и входит в состав указанного объекта капитального строительства.

Согласно пункта 2.1. договора, предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2022 года (но не позднее 30 июня 2022 г.).

Указанный срок является плановым и может быть сокращен по решению застройщика или увеличен в порядке, установленном действующим законодательством, что не влияет на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, но в любом случае указанный срок не должен превышать срока, установленного п.6.2. настоящего договора. Во избежание сомнений, стороны подтверждают, что заключение дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

В соответствии с пунктом 6.2. Застройщик обязуется при условии выполнения денежных обязательств Участником долевого строительства передать объект долевого строительства по Акту приема -передачи в срок не позднее IV квартала 2022 года.

Окончание передачи объекта долевого строительства определено не позднее 31.12.2022г.

Пунктом 3.2. установлена цена договора, составляющая 6 723 150 рублей, в том числе: 1 020 150 рублей - оплаченных истицей за счет собственных средств; 5 703 000 рублей- оплачены за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ по кредитному договору № от 29.06.2021 г.

С момента государственной регистрации права собственности, объект долевого строительства считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка. При регистрации права собственности на квартиру, одновременно регистрируется ипотека в силу закона, где залогодержателем является банк, залогодателем является участник долевого строительства (ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, пунктом 3.1 установлено, что окончательная цена договора, рассчитывается посредством умножения фактической общей площади жилого помещения с холодными помещениями на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.3.2. договора. Порядок взаиморасчетов между сторонами после расчета окончательной цены договора устанавливается пунктом 3.5 согласно которому, допускается изменение фактической площади квартиры с учетом холодных помещений.

Согласно пункту 3.5.1, если фактическая общая площадь квартиры с холодными помещениями окажется больше проектной площади с холодными помещениями, участник долевого строительства обязан в течении 10 дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика, оплатить разницу площадей по цене 1 кв.м., установленного п.3.2. договора.

Сумма произведенной ФИО1 доплаты составила 28 350 рублей, соответственно - окончательная стоимость квартиры - 6 751 500 рублей.

Обязательства по оплате объекта в указанном размере ФИО1 выполнила.

Согласно п.3.3. договора, обязательства участника долевого строительства по оплате договора считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Застройщика.

В соответствии с п.4.5. договора, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого участия.

Пунктом 4.1.3. договора установлено: при условии выполнения участником долевого строительства обязательства по оплате окончательной цены договора, передать участнику по Акту приема-передачи объект долевого строительства, качество которого cooтветствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Обязательства застройщика, за исключением гарантийных обязательств, считаются выполненными с момента подписания Акта приема-передачи объекта (пункт 4.4).

В соответствии с п.6.5 договора, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

Передача объекта осуществляется застройщиком в любой момент после получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Пунктом 6.3 договора установлен порядок принятия объекта участником долевого строительства у застройщика.

В частности: участник, получивший сообщение от застройщика о завершении строительства объекта капитального строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течении 7 дней со дня получения сообщения, направленного застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено участнику долевого строительства лично.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в установленный договором срок, отказе участника от принятия объекта (кроме случая выявления недостатков объекта), застройщик по истечении 7 дней после получения подтверждения от оператора почтовой связи о получении участником долевого строительства вышеуказанного сообщения (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу) либо сообщение вручено участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке.

Датой уведомления застройщиком участника долевого строительства, не получившего или несвоевременно получившего сообщение застройщика, считается дата поступления сообщения в отделение почтовой связи по адресу участника долевого строительства.

В соответствии с пунктом 6.7. договора, в случае если, строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи объекта. Участник долевого строительства обязан рассмотреть такое предложение и дать на него ответ не позднее 10 дней с момента его получения. Изменение установленного договором срока передачи объекта застройщиком участнику, оформляется дополнительным соглашением.

В случае неполучения застройщиком в указанные сроки ответа или получения уведомления об отсутствии адресата по адресу, указанному в договоре, предложение считается согласованным со стороны участника.

28.10.2022 г. Застройщик направил ФИО1 уведомление, датированное 25.10.2022г. об изменении даты завершения строительства многоквартирного дома и переносе даты передачи готового объекта долевого строительства на 2 квартала 2023 г. (30.06.2023 г.), с предложением внести изменения в договор участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к договору, против чего я направила застройщику возражение.

Уведомление об изменении сроков строительства не может служить основанием для изменения таких сроков. Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в части изменения срока завершения строительства объекта на 2 квартал 2023 г. (30.06.2023 г.), между мной и ответчиком не заключалось.

Фактически, строительство многоквартирного дома было завершено позже 30.06.2023 г. 

Согласно документам, представленным застройщиком, уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовность застройщика передать квартиру участнику долевого строительства, датировано 08.08.2023 г.

Застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, датированный 29.09.2023 г. из содержания которого следует, что квартира передана в установленный договором срок, что не соответствует действительности.

Сумма неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2023 г. по 29.09.2023 г. составляет 307 193,25 рублей, расчет которой произведен с учетом положений Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в соответствии с пунктом 1 которого, неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 года.

Согласно пункта 2 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479, в период с 01.07.2023 г. до 31.12.2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Фиксированный размер ставки составил 7,5%.

Причиненный Истице моральный вред она оценивает в размере 15 000 рублей, так как вправе была рассчитывать на получение квартиры в срок, установленный условиями договора. При этом, она производит оплату кредита и процентов по нему, предоставленного ей с целью оплаты участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Ответчик представил соглашение о конфиденциальности и об урегулировании претензионных требований мирным путем, датированное 23.09.2024 г., с указанием места заключения - 

<

адрес>, по условиям которого, участник долевого строительства полностью отказывается от претензионных требований к застройщику, вытекающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирного № от 29.06.2021 г., а также подтверждает отсутствие претензий по сроку передачи и качеству объекта долевого строительства, по сроку выполнения и качеству ремонтных работ, компенсации убытков и морального вреда, в отношении объекта долевого строительства: 

<

адрес>, этаж: 2, количество жилых комнат: 2, расположенной по адресу: 

<

адрес> (пункт 5).

Застройщик в течении 14 рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения обязуется выплатить участнику долевого строительства компенсацию в размере 3 748.02 рубля.

Указанный в настоящем пункте способ урегулирования претензионных требований дольщика признан сторонами объективно достаточным для разрешения всех претензионных требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного № от 29.06.2021 г. (пункт 6).

Настоящее соглашение составлено в отношении всех требований участника долевого строительства, отменяет действие всех предшествующих претензий, соглашений и договоренностей и отражает полное взаимопонимание сторон и согласование всех условий относящихся к действию данного соглашения (пункт 7).

При подписании настоящего соглашения стороны подтверждают надлежащее исполнение сторонами всех взаимных обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от 29.06.2021 г. (пункт 8).

Стороны подтверждают отсутствие взаимных финансовых и иных претензий после подписания настоящего соглашения при выполнении п.6 настоящего соглашения (пункт 9).

При этом, недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые уменьшают размер законной неустойки.

Таким образом, ссылка ответчика на предусмотренные соглашением от 23.09.2024 г. условия о полном отказе участника долевого строительства от претензионных требований к застройщику, вытекающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 29.06.2021 г., об отсутствии у участника долевого строительства претензий по сроку передачи объекта долевого строительства, об отмене действия всех предшествующих претензий, отсутствии взаимных финансовых и иных претензий после подписания соглашения, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как данные условия на основании ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" являются ничтожными.

Ответчиком в пользу истца перечислены 3 748, 02 рубля, соответственно сумма заявленной к взысканию неустойки подлежит уменьшению на сумму перечисленных средств и составляет 303 445,23 рубля.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, её представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, с учетом их уточнений, просила их удовлетворить.

Представителя ООО "Империал Коммерц" — ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала относительно заявленных требований просила в их удовлетворении отказать, ссылаясь на основания изложенные в письменных возражениях, в случае удовлетворения требований, просила снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Суд, выслушав стороны, ознакомившись с исковым заявлением, возражениями ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ч.ч. 1 – 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч. 1 ст. 9 ГК РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч.1 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В судебном заседании установлено, что 29.06.2021 г. между ФИО1- «Участник долевого строительства» и ООО «Империал Коммерц»- «Застройщик» заключен договор №/А участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 15 999 кв.м.

Согласно пункта 1.3 договора, объектом долевого строительства является 

<

адрес>, расположенная на 2 этаже, состоящая из двух комнат, блок секция 1, проектная общая площадь с холодными помещениями (площадь лоджии, террас с понижающим коэффициентом лоджии 0,5) - 64,03 кв.м., из них площадь лоджий, террас с понижающим коэффициентом 0,5 -11,01 кв.м., проектная общая площадь жилого помещения - 53,02 кв.м., проектная жилая площадь - 24,7 кв.м.

Объект долевого строительства подлежит передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и входит в состав указанного объекта капитального строительства.

Согласно пункта 2.1. договора, предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2022 года (но не позднее 30 июня 2022 г.).

Указанный срок является плановым и может быть сокращен по решению застройщика или увеличен в порядке, установленном действующим законодательством, что не влияет на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, но в любом случае указанный срок не должен превышать срока, установленного п.6.2. настоящего договора. Во избежание сомнений, стороны подтверждают, что заключение дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

В соответствии с пунктом 6.2. Застройщик обязуется при условии выполнения денежных обязательств Участником долевого строительства передать объект долевого строительства по Акту приема -передачи в срок не позднее IV квартала 2022 года.

Окончание передачи объекта долевого строительства определено не позднее 31.12.2022г.

Пунктом 3.2. установлена цена договора, составляющая 6 723 150 рублей, в том числе: 1 020 150 рублей - оплаченных Истицей за счет собственных средств; 5 703 000 рублей- оплачены за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ по кредитному договору № от 29.06.2021 г.

С момента государственной регистрации права собственности, объект долевого строительства считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка. При регистрации права собственности на квартиру, одновременно регистрируется ипотека в силу закона, где залогодержателем является банк, залогодателем является участник долевого строительства (ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Кроме того, пунктом 3.1 установлено, что окончательная цена договора, рассчитывается посредством умножения фактической общей площади жилого помещения с холодными помещениями на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.3.2. договора. Порядок взаиморасчетов между сторонами после расчета окончательной цены договора устанавливается пунктом 3.5 согласно которому, допускается изменение фактической площади квартиры с учетом холодных помещений.

Согласно пункту 3.5.1, если фактическая общая площадь квартиры с холодными помещениями окажется больше проектной площади с холодными помещениями, участник долевого строительства обязан в течении 10 дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика, оплатить разницу площадей по цене 1 кв.м., установленного п.3.2. договора.

Сумма произведенной ФИО1 доплаты составила 28 350 рублей, соответственно - окончательная стоимость квартиры - 6 751 500 рублей.

Обязательства по оплате объекта в указанном размере ФИО1 выполнила.

Согласно п.3.3. договора, обязательства участника долевого строительства по оплате договора считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Застройщика.

В соответствии с п.4.5. договора, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого участия.

Пунктом 4.1.3. договора установлено: при условии выполнения участником долевого строительства обязательства по оплате окончательной цены договора, передать участнику по Акту приема-передачи объект долевого строительства, качество которого cooтветствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Обязательства застройщика, за исключением гарантийных обязательств, считаются выполненными с момента подписания Акта приема-передачи объекта (пункт 4.4).

Согласно ст.9 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законом от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" установлено, что потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно пп.1, 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Из содержания частей 1, 2, 3 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г., следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.6.5 договора, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

Передача объекта осуществляется застройщиком в любой момент после получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Пунктом 6.3 договора установлен порядок принятия объекта участником долевого строительства у застройщика.

В частности: участник, получивший сообщение от застройщика о завершении строительства объекта капитального строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течении 7 дней со дня получения сообщения, направленного застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено участнику долевого строительства лично.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в установленный договором срок, отказе участника от принятия объекта (кроме случая выявления недостатков объекта), застройщик по истечении 7 дней после получения подтверждения от оператора почтовой связи о получении участником долевого строительства вышеуказанного сообщения (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу) либо сообщение вручено участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке.

Датой уведомления застройщиком участника долевого строительства, не получившего или несвоевременно получившего сообщение застройщика, считается дата поступления сообщения в отделение почтовой связи по адресу участника долевого строительства.

В соответствии с пунктом 6.7. договора, в случае если, строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи объекта. Участник долевого строительства обязан рассмотреть такое предложение и дать на него ответ не позднее 10 дней с момента его получения. Изменение установленного договором срока передачи объекта застройщиком участнику, оформляется дополнительным соглашением.

В случае не получения застройщиком в указанные сроки ответа или получения уведомления об отсутствии адресата по адресу, указанному в договоре, предложение считается согласованным со стороны участника.

28.10.2022 г. Застройщик направил ФИО1 уведомление, датированное 25.10.2022г. об изменении даты завершения строительства многоквартирного дома и переносе даты передачи готового объекта долевого строительства на 2 квартала 2023 г. (30.06.2023 г.), с предложением внести изменения в договор участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к договору, против чего я направила застройщику возражение.

Согласно "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07-2017): в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. В силу пункта 1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Уведомление об изменении сроков строительства не может служить основанием для изменения таких сроков. Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в части изменения срока завершения строительства объекта на 2 квартал 2023 г. (30.06.2023 г.), между мной и ответчиком не заключалось.

Фактически, строительство многоквартирного дома было завершено позже 30.06.2023 г.

Согласно документам, представленным застройщиком, уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовность застройщика передать квартиру участнику долевого строительства, датировано 08.08.2023 г.

Застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, датированный 29.09.2023 г. из содержания которого следует, что квартира передана в установленный договором срок, что не соответствует действительности.

В соответствии со ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи).

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Договорные обязательства ответчиком своевременно не исполнены, в связи с чем, на него возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном в соответствии с ч. 2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Сумма неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2023 г. по 29.09.2023 г. составляет 307 193,25 рублей, расчет которой произведен с учетом положений Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в соответствии с пунктом 1 которого, неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 года.

Согласно пункта 2 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479, в период с 01.07.2023 г. до 31.12.2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Фиксированный размер ставки составил 7,5%.

Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Ответчиком в пользу истца перечислены в добровольном порядке 3 748, 02 рубля.

Сумма заявленной к взысканию неустойки составляет 303 445,23 рубля, указанный размер неустойки проверен судом и не опровержен со стороны ответчика.

При рассмотрении дела Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако снижение неустойки не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Неустойка как мера ответственности за нарушение гражданско- правового обязательства, носит компенсационный характер, поэтому не должна трансформироваться в средства обогащения истца и может быть применена, только при наличии доказательств нарушения обязательства.

По смыслу ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Отсутствие вины Застройщика в нарушении срока строительства объекта подтверждается принятым Постановлением Правительства РФ №479 от 26.03.2022 г., а также практикой Верховного суда РФ. Продолжение действия неблагоприятных внешних факторов подтверждено Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Строительство ЖК «Форт Адмирал» и передача объектов долевого участия производились Ответчиком в период действия тяжелой экономической ситуации в масштабах всей Российской Федерации.

Даже в условиях санкционного давления Застройщик предпринял все необходимые меры для исполнения своих обязательств перед дольщиком по своевременному вводу дома в эксплуатацию, и минимизации негативных последствий от экономической ситуации в стране.

Неустойка, как мера ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства в соответствии с общими мыслями и целями гражданского законодательства носит компенсационный характер, а не карательный характер, и не должна трансформироваться в средство обогащения, которое бы он не получил при обычном хозяйственном обороте.

На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности применения положений ст. 333 ГК РФ и снижению неустойки до предела, рассчитанного по ст. 395 ГК РФ с учетом Постановления Правительства РФ № от 18.03.2024 г. в части применения размера ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей на 01.07.2023 г., а именно в размере 7,5 %, согласно формуле: Цена ДДУ х срок просрочки х 7,5% /365, таким образом, размер подлежащей взысканию неустойки подлежит снижению до 124 332,23 руб.

Рассматривая требования о признании ничтожными пункты 5, 6, 7, 8, 9 соглашения о конфиденциальности и об урегулировании претензионных требований мирным путем от 23.09.2024 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Империал Коммерц» и ФИО1, суд находит их подлежащими удовлетворению ввиду того, что 

23.09.2024 г. стороны заключили соглашение о конфиденциальности и об урегулировании претензионных требований мирным путем, по условиям которого, участник долевого строительства полностью отказывается от претензионных требований к застройщику, вытекающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 29.06.2021 г., а также подтверждает отсутствие претензий по сроку передачи и качеству объекта долевого строительства, по сроку выполнения и качеству ремонтных работ, компенсации убытков и морального вреда, в отношении объекта долевого строительства: 

<

адрес>, этаж: 2, количество жилых комнат: 2. расположенной по адресу: 

<

адрес> (пункт 5).

Застройщик в течении 14 рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения обязуется выплатить участнику долевого строительства компенсацию в размере 3 748. 02 рубля.

Указанный в настоящем пункте способ урегулирования претензионных требований дольщика признан сторонами объективно достаточным для разрешения всех претензионных требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 29.06.2021 г. (пункт 6).

Настоящее соглашение составлено в отношении всех требований участника долевого строительства, отменяет действие всех предшествующих претензий, соглашений и договоренностей и отражает полное взаимопонимание сторон и согласование всех условий относящихся к действию данного соглашения (пункт 7).

При подписании настоящего соглашения стороны подтверждают надлежащее исполнение сторонами всех взаимных обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № /А от 29.06.2021 г. (пункт 8).

Стороны подтверждают отсутствие взаимных финансовых и иных претензий после подписания настоящего соглашения при выполнении п.6 настоящего соглашения (пункт 9).

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно п.4, 9 ч.2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые уменьшают размер законной неустойки.

Таким образом, ссылка ответчика на предусмотренные соглашением от 23.09.2024 г. условия о полном отказе участника долевого строительства от претензионных требований к застройщику, вытекающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 29.06.2021 г., об отсутствии у участника долевого строительства претензий по сроку передачи объекта долевого строительства, об отмене действия всех предшествующих претензий, отсутствии взаимных финансовых и иных претензий после подписания соглашения, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как данные условия на основании ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" являются ничтожными.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Своими действиями ответчик причинил истцу моральный вред, на возмещение которого она имеет право в соответствии со ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона "О защите прав потребителей".

С учетом степени и тяжести причиненных истцу страданий, требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о необходимости взыскания компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С учетом взысканных сумм: сумма штрафа, подлежащая взысканию в пользу Истца, составит 6812 руб.

Положениями ст. 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности относятся: расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 рублей, а также расходы почтовое отправление претензии в размере 93,50 рублей

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С Ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 4787 рублей.

В соответствии с ч.1 Постановления Правительства РФ №, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства исследованы в судебном заседании и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Правовые выводы сделаны на основе оценки материалов дела и с учетом норм действующего законодательства.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Империал Коммерц" о признании ничтожными пунктов соглашения о конфиденциальности, взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, штрафа, морального вреда, - удовлетворить частично.

Признать ничтожными пункты 5, 6, 7, 8, 9 соглашения о конфиденциальности и об урегулировании претензионных требований мирным путем от 23.09.2024 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Империал Коммерц» и ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Империал Коммерц» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт серия №) неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 29.06.2021 г. в размере 126 243 рубля 80 копеек; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей; штраф в размере 6812 рублей 15 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 рублей, а всего взыскать 188 055(сто восемьдесят восемь тысяч пятьдесят пять) рублей 95 копеек.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с ограниченной ответственностью «Империал Коммерц» (ИНН №) в доход государства государственную пошлину в размере 4787 рублей.

Предоставить ООО «Империал Коммерц» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2025 года.

Председательствующий: __подпись___

Копия верна:

Судья Туапсинского городского суда В.С. Кошевой 

Подлинник решения находится

в материалах дела № 2- 406/2025

В Туапсинском городском суде.