Дело № 3а-599/2021 

УИД 76OS 0000-01-2021-000461-25 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 07 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания №2» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

установил:

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания №2» (далее ПАО «ТГК-2») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2972 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 8 281 000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ПАО «ТГК-2» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № №, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 8 281 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 17 651 901,56 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «ТГК-2» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ПАО «ТГК-2» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ПАО «ТГК-2» является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 972 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 №146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ПАО «ТГК-2» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Судом установлено, что земельный участок административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 17 651 901,56 руб.

Административным истцом представлен Отчет № № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость указанного объекта составляет 8 281 000 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Кроме того, при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом с применением метода количественных корректировок в сочетании с качественным методом экспертных оценок. 

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес>; 2) 

<

адрес>; 3) 

<

адрес>. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3. Приведенные выше объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в расчетах объекта-аналога №3 (

<

адрес>, поскольку он предоставлен на праве аренды по соответствующему договору, который оценщиком не проанализирован, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанный земельный участок третьим лицам, судом отклоняются.

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанного аналога не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО № 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельный участок 

<

адрес> сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, относится к одному с объектом оценки сегменту рынка. Согласно отчету при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № было использовано объявление о предложении объекта-аналога по 

<

адрес>, датированное 17.03.2016, содержание данного объявления оценщиком проверено, что отражено в отчете. При таких обстоятельствах оснований для исключения данного земельного участка из расчета не имелось. Оснований для применения корректировки по данному аналогу на «Тип сделки» оценщиком не установлено. 

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном определении корректировки объекта оценки по местоположению судом отклоняются. Ссылки в обоснование указанного довода на Отчет №, подготовленный ООО «Ярэксперт», во внимание приняты быть не могут, поскольку данный отчет составлен в отношении иного объекта недвижимости (земельный участок по адресу: 

<

адрес>), имеющего иные характеристики, в том числе площадь, оснащение инженерными коммуникациями. 

Ссылка административного ответчика о том, что удельный показатель рыночной стоимости смежного земельного участка с учетом анализа рынка вблизи объекта оценки отличается от представленного административным истцом расчета на 16% и составляет 3 321,15 руб. за 1 кв.м по адресу: 

<

адрес>, не состоятельна и, вопреки утверждениям административного ответчика, не свидетельствует о том, что оценщиком не проведен анализ рынка. В Отчете об оценке на стр.85-86 указывается, что после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором по его мнению может находиться эта стоимостью. Как следует из показаний свидетеля ФИО5 и его письменных пояснений, с учетом «Значений допустимых значений полуширины интервала типичной неопределенности», «Перечня сегментов (подсегментов) рынка недвижимости, характеризующихся соответствующим уровнем допустимой типичной неопределенности» в соответствии с Рекомендациями по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, 2018 года под ред.ФИО2, объект оценки – земельный участок по торгово-офисную застройку относится к классу неопределенности (погрешности) ниже средней с допустимой полувеличиной интервала – 20%, следовательно, рассчитанная административным ответчиком разница в 16% не является существенной. При таких обстоятельствах замечания административного истца в указанной части являются необоснованными.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, касающиеся неверного определения местоположения объекта оценки «внутри квартала» и, следовательно, неправильном применении к объектам-аналогам корректировки на «красную линию», судом отклоняются.

Согласно Отчету оценщиком проанализировано местоположение объекта-оценки. В судебном заседании свидетелем ФИО5 указано, что объект оценки расположен частично на 

<

адрес> и на 

<

адрес>, по результатам визуального осмотра установлено, что данные улицы являются тупиковыми, так как по ним нет сквозного проезда, вследствие этого они имеют минимальный автомобильный и пешеходные трафики, данные улицы расположены внутриквартально и в основном используются для парковки автотранспорта. С учетом таких данных оценщик квалифицировал местоположение участка относительно «красной линии» как «внутри квартала». Пояснения свидетеля в указанной части подтверждены содержанием отчета. 

То обстоятельство, что объект оценки просматривается с 

<

адрес>, вопреки утверждениям административного истца, с очевидностью не может свидетельствовать о том, что он расположен частично на красной линии. При этом ссылки департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не могут быть приняты во внимание, данный участок не использовался в расчетах применительно к объекту оценки; кроме того, как указывается свидетелем ФИО5, объект на 

<

адрес>, расположен иным образом, чем объект оценки: перед данным объектом и красной линией основной дороги нет земельных участков, которые могли быть застроены, в то время, как применительно к объекту оценки между ним и красной линией 

<

адрес> расположены два застроенных земельных участка. 

Выводы оценщика о корректировке относительно красной линии для объектов-аналогов основаны на анализе фактического месторасположения объекта оценки и объектов-аналогов. Оснований не согласиться с этими выводами оценщика не имеется, так как они не содержат противоречий, носят экономически обоснованный характер, основаны на изучении фактического месторасположения земельного участка, подтверждаются картографическими материалами.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, представленный административным истцом отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 08.09.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 2972 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания, в размере рыночной стоимости 8 281 000 (восемь миллионов двести восемьдесят одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 08 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2021 года