Дело №2-59/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2019 г. 

Азовский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Комовой Н.Б.,

при секретаре Плутницкой Р.В.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО13 к администрации Азовского района Ростовской области, отделу архитектуры и градостроительства администрации Азовского района Ростовской области, 3-и лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Костецкая ФИО14, Костецкая ФИО15, Костецкий ФИО16, ФИО2 ФИО17, ФИО2 ФИО18, ФИО2 ФИО19, ФИО3 ФИО20 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, указав, что является собственником земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли поселений – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также жилого помещения –

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Истец пояснил, что на указанном земельном участке к жилому дому со стороны 

<

адрес> им была возведена пристройка, в виде помещений: гостиной, общей площадью 

<

данные изъяты>, комната 

<

данные изъяты>), вспомогательного помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., (

<

данные изъяты>) и двух жилых комнат в 

<

данные изъяты> №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и проведена реконструкция квартиры, в связи с чем, общая площадь 

<

адрес> увеличилась до 

<

данные изъяты> кв.м., но возведение пристройки и реконструкция квартиры осуществлялись в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию).

Истец указал, что он обратился в отдел по строительству и архитектуре администрации 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство, но получил отказ, в связи с тем, что в настоящее время спорные помещения уже пристроены, при этом, ранее разрешение на строительство (реконструкцию) получено не было.

В настоящее время истец лишен возможности оформить в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> учетом пристроенных помещений в административном порядке, в связи с чем, ФИО4 обратился в суд и после уточнения исковых требований просил:

признать за ФИО4 ФИО21 право собственности на объект недвижимого имущества – 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО1 в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении и указал, что истец без получения разрешения на строительство и реконструкцию на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, за свои собственные денежные средства, произвел реконструкцию, принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения кВ. №, осуществив строительство пристройки в виде помещений: гостиной, общей площадью 

<

данные изъяты>), вспомогательного помещения, общей площадью 

<

данные изъяты>) и двух жилых комнат в 

<

данные изъяты> №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. к 

<

адрес> многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, но, узаконить ее в административном порядке не смог. Представитель пояснил, что спорное жилое помещение в целом соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам и единственным препятствием для ввода спорного объекта в эксплуатацию является отсутствие разрешения на реконструкцию, в связи с чем, признать право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости истец может только в судебном порядке. При этом, представитель пояснил, что его доверителем при возведении пристройки не было допущено существенных нарушений указанных норм и правил, в связи с чем, требования ФИО4 подлежат удовлетворению. Кроме того, представитель пояснил, что в материалы дела представлены заявления от всех собственников иных помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в которых они выражают согласие с исковыми требованиями ФИО4

В отношении сторон и третьих лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Согласно ч.2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли поселений, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к материалам дела 

<

данные изъяты>). На указанном земельном участке частично расположен многоквартирный жилой дом, в котором истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение – 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, что так же подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к материалам дела (

<

данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 пояснил, что на указанном земельном участке, за свои собственные денежные средства, истцом была возведена пристройка к 

<

адрес> виде помещений: гостиной, общей площадью 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> вспомогательного помещения, общей площадью 

<

данные изъяты>) и двух жилых комнат в 

<

данные изъяты> №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и проведена реконструкция квартиры, в связи с чем, общая площадь 

<

адрес> увеличилась до 

<

данные изъяты> кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются техническим планом помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент обращения истца в суд с данным иском) строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Судом установлено, что истец разрешение на реконструкцию указанного объекта и осуществление пристройки не получал, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что изменение параметров жилого помещения – 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> в силу положений ч.1 ст. 222 ГК РФ, произведены самовольно.

Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обращено внимание на необходимость выяснения при рассмотрении споров того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010).

При этом, реконструкция жилого помещения в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно, представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № является – земли населенных пунктов, а, исходя из ответа отдела архитектуры и градостроительства администрации Азовского района РО от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок, в соответствии с ПЗЗ Задонского сельского поселения, находится частично в зоне жилой застройки Ж-1, а частично в зоне многофункционального назначения ОЖ, которые не предполагают размещение на них многоквартирных жилых домов.

В силу ст. 17 ч. 3, ст. 19 ч. 1 и 2, ст. 55 ч. 1 и 3 Конституции Российской Федерации, исходя из общеправового принципа справедливости, защита вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

Таким образом, учитывая, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена, принадлежащая истцу на праве собственности квартира, был построен до того, как истец стал ее собственником и собственником земельного участка с кадастровым номером №, то суд не может ограничить истца в использовании своего права на узаконение реконструированной 

<

адрес>. 

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца была назначена и проведена комплексная строительно-техническая экспертиза. 

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО12) следует, что жилое помещение, общей площадью 130,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> является зданием 

<

данные изъяты>

Квартира № представляет собой шестикомнатную изолированную квартиру, набор помещений торой соответствует требованиям п

<

данные изъяты>", предъявляемым к набору помещений квартир, при этом вход в жилые комнаты №№, осуществляется из помещения коридора №.

Обеспечение квартиры системами водоснабжения, канализации, отопления электроснабжения, соответствуют требованиям п

<

данные изъяты> санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

Объемно-планировочное решение, состав помещений, площадь, габариты, высота и инженерное обеспечение 

<

адрес>, соответствует требованиям 

<

данные изъяты>" и не противоречит требованиям п

<

данные изъяты>

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, относится к зоне жилой застройки 

<

данные изъяты> и зоне многофункционального назначения (ОЖ). Параметры объекта капитального строительства, соответствуют основным видам условно разрешенного использования зоны застройки, в т.ч. для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), согласно Правилам землепользования и застройки Задонского сельского поселения, выданные Администрацией Азовского района Ростовской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира №, по расположению на придомовом участке, соответствует требованиям 

<

данные изъяты> "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", 

<

данные изъяты>

Жилая комната на первом этаже жилого дома 

<

данные изъяты> с номером помещения в поэтажном плане №, жилые комнаты на первом этаже пристройки 

<

данные изъяты> с номерами помещений в поэтажном плане №, жилые комнаты на мансардном этаже пристройки 

<

данные изъяты> с номерами помещений в поэтажном плане №, а также помещение кухни на первом этаже пристройки 

<

данные изъяты>», с номером помещения в поэтажном плане № 

<

адрес> имеют естественное освещение, что соответствует требованиям 

<

данные изъяты> 

Все возведённые конструкции спорной постройки находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию 

<

адрес>, жилого 

<

адрес> и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом, возведенная пристройка (площадью 

<

данные изъяты> кв. м.) к 

<

адрес> жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> находится в границах земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Однако, из заключения следует, что пристроенное помещение жилой комнаты № пристройки 

<

данные изъяты>», расположено таким образом, что помещение жилой комнаты № жилого дома 

<

данные изъяты> 

<

адрес>, не имеет естественное освещение, что не соответствует требованиям 

<

данные изъяты>, согласно которым естественное освещение должны иметь жилые комнаты и кухни (кроме кухонь-ниш), помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, кроме помещений, размещение которых допускается в подвальных этажах согласно 

<

данные изъяты>., а также не соответствует требованиям 

<

данные изъяты> 

Вместе с тем, не соответствие жилой комнаты № жилого дома 

<

данные изъяты> 

<

адрес> требованиям п

<

данные изъяты> является несущественным и для приведения в соответствии с требованиями выше оговоренного регламента помещения жилой комнаты № жилого дома 

<

данные изъяты> №, необходимо изменить функциональное назначение помещения из жилого в помещение подсобного назначения.

Доказательств, опровергающих выводы, сделанные в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено, так же как не представлено доказательств тому, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан либо создает угрозу их жизни и здоровью.

Оценивая, заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ИП ФИО5 НЭО «Центр независимых экспертиз», суд приходит к выводу о том, что оно полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, дано в письменной форме, при проведении исследования дан анализ представленным истцом материалам, исследование проводилось с осмотром объекта исследования, экспертиза выполнена специализированным учреждением, экспертами, имеющими соответствующее образование, при ее производстве использована соответствующая нормативная литература в актуализированной версии, заключение содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в его результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов и приходит к выводу о том, что оснований подвергать сомнениям указанное заключение не имеется. 

В судебном заседании, представитель истца приобщил к материалам дела копию технического плана жилого помещения, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец изменил функциональное назначение помещения жилой комнаты № в 

<

адрес>, в подтверждение того, что его доверителем нарушения требований 

<

данные изъяты>" и СанПиН 

<

данные изъяты>

Таким образом, оценив в совокупности, представленные доказательства, суд находит доказанным тот факт, что при реконструкции спорного жилого помещения не были существенно нарушены градостроительные, строительные и противопожарные нормы и правила, действующие на территории Российской Федерации, за исключением положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в части отсутствия разрешения на строительство и реконструкцию.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Судом установлено, что ФИО4 обратился в администрацию Азовского района РО с заявлением о выдаче разрешения на строительство пристройки, но получил отказ, ввиду того, что спорный объект уже реконструирован (л.д.28), а учитывая, что истцом не была получена разрешительная документация, то он лишен возможности оформить право собственности на вновь образованный объект недвижимости в административном порядке. 

Таким образом, оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что истцом были предприняты меры к узаконению самовольно реконструированного объекта в административном порядке, а так же то обстоятельство, что самовольно реконструированное помещение не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, в целом соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, за исключением получения разрешения на реконструкцию до ее начала, пристройка к 

<

адрес> возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение - 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> в полном объеме.

При этом, принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд учитывает наличие в материалах дела согласия всех собственников иных помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> на реконструкцию жилого помещения №, которое обязательно при проведении реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме и в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию произведенной в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО22 к администрации Азовского района Ростовской области, отделу архитектуры и градостроительства администрации Азовского района Ростовской области, 3-и лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Костецкая ФИО23, Костецкая ФИО24 Костецкий ФИО25, ФИО2 ФИО26, ФИО2 ФИО27, ФИО2 ФИО28, ФИО3 ФИО29 о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО4 ФИО30 право собственности на жилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., подсобной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 01.03.2019.