Дело №2- 2465/2025

78RS0005-01-2024-013004-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года Санкт-Петербург

Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Макаровой С.А., 

при секретаре Максимчук А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Отделстрой» о защите прав потребителей, об уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Калининский районный суд Санкт – Петербурга с исковыми требованиями к ООО «Специализированный застройщик «Отделстрой» о защите прав потребителей, об уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штраф.

В обоснование заявленных требований указал, что решением Калининского районного суда Санкт – Петербурга от 227.06.2023 года по делу № по иску рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующего в защиту прав и законных интересов группы лиц, к ООО "Специализированный застройщик "ОТДЕЛСТРОЙ" о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, упущенной выгоды, компенсации морального вреда, штрафа, установлен факт нарушения ответчиком в том числе и прав ФИО3, как потребителя, на получение качественного объекта недвижимости, были выявлены строительные дефекты ограждающих конструкций в том числе и в квартире истца, приводящие к сверхнормативным теплопотерям, также в ходе судебного разбирательства судом, на основании представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, установлен факт наличия дефектов на отдельных участках облицовки наружных стен, в том числе многоквартирного жилого дома, расположенного по 

<

адрес>, где проживает истец. Суд установил, что возможность падения отслаивающихся элементов кирпича сохраняется. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении в том числе и прав на комфортное и безопасное проживание в таком домах. Указанные обстоятельства не нуждаются в повторном доказывании с моей стороны, как истца, не могут быть оспорены ответчиком, обязательны для суда (ст. 61 ГПК РФ). 14 декабря 2023 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда вынесла апелляционное определение по делу № которым изменила решение суда первой инстанции снизив компенсацию морального вреда и штраф по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства: «В заявленных требованиях ФИО3 просил взыскать с ответчика денежные средства, в том числе, в связи с наличием конкретных строительных недостатков в каждом жилом помещении, которые принадлежат конкретным собственникам, что, по мнению судебной коллегии, не предусматривает процессуальное соучастие по смыслу ст. ст. 40, 244.20 ГПК РФ, а предполагает обращение собственника жилого помещения с индивидуальным исковым заявлением к ответчику о защите его нарушенных гражданских прав с учетом конкретных недостатков, выявленных в квартире. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что размер компенсации морального вреда, полагающийся каждому собственнику помещений в многоквартирных домах по вышеуказанным адресам, в данном конкретном случае подлежит определению исключительно исходя из установленного факта нарушения прав граждан на комфортное и безопасное проживание в многоквартирных домах по вышеуказанным адресам. Учитывая, что в ходе судебного разбирательства судом на основании представленных в материалы дела доказательств в их совокупности установлен факт наличия дефектов на отдельных участках облицовки наружных стен многоквартирных жилых домов, расположенных по 

<

адрес>, которые не приводят к опасности обрушения облицовочной фасадной кладки, однако возможность падения отслаивающихся элементов кирпича сохраняется, судебная коллегия считает разумным и справедливым размером компенсации морального вреда, подлежащей взысканию с ответчика, с учетом конкретных обстоятельств дела, является сумма в размере 15 000руб. для собственников одного жилого помещения в многоквартирных домах по вышеуказанному адресу.» Таким образом, изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции постановил взыскать в пользу истцов, в том числе меня, только компенсацию морального вреда исключительно исходя из установленного факта нарушения прав граждан на комфортное и безопасное проживание. С учетом изложенного, в настоящее время, в пользу истца была взыскана компенсация морального вреда исключительно исходя из установленного факта нарушения моих прав граждан на комфортное и безопасное проживание, в связи с нарушением его прав ввиду передачи квартиры со строительными недостатками, образованными в процессе строительства, вопрос о компенсации морального вреда не разрешен. Давая оценку требованиям о взыскании с ответчика суммы в счет снижения покупной цены и неустойки в связи с дефектами тепловой защиты, обнаруженными в каждом конкретном помещении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассмотрение указанных требований должно происходить индивидуально, по каждому истцу: «Учитывая правовую природу предъявленных ФИО3 исковых требований, связанную с тем, что имущественные требования ФИО3 вытекают, в том числе, из признания конкретных строительных недостатков в каждом жилом помещении, которые принадлежат конкретным собственникам, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ФИО3 о наличии оснований для взыскания с ответчика 30% от покупной цены квартиры в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки в связи с неисполнением требования о соразмерном уменьшении покупной цены по п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей в размере 1 %за каждый день просрочки, всего в размере 60% от покупной цены квартиры, упущенной выгоды по п. 2 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в размере 20% от покупной цены квартиры, как основанные на неверном толковании норм материального права. По мнению судебной коллегии, указанные имущественные требования подлежат рассмотрению в порядке индивидуального искового производства.» Вместе с тем, как следует из апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда по делу № суд апелляционной инстанции не переоценивал следующие обстоятельства, установленные решением суда по делу № от 27 июня 2023 года, которые не нуждаются в повторном доказывании с моей стороны, как истца, не могут быть оспорены ответчиком, обязательны для суда (ст. 61 ГПК РФ): «Квартира, расположенная по 

<

адрес>, передана собственнику по акту приема-передачи 19.06.2014 (т.4 л.д.24), ФИО3, ФИО1 направили в адрес застройщика требование 03.10.2020». «Согласно письменным объяснениям ФИО3, недостатки тепловой зашиты в квартире по 

<

адрес> были выявлены в 2018 году». В силу положений статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный срок обнаружения недостатков (дефектов) по договорам строительного подряда составляет 5 лет. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ). По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома в порядке Закона N 214- ФЗ. Покупатель квартиры по договору купли-продажи приобретает не только саму квартиру, но и право требования к застройщику, являющемуся строительной организацией, имеющей определенные гарантийные обязательства относительно качества возведенного объекта недвижимости, об устранении строительных недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в течение пяти лет.» «Недостатки объектов долевого строительства были выявлены всеми членами группы в течение гарантийного срока, при этом, потребители обратились к застройщику с заявлениями о недостатках, выявленных в течение гарантийного срока, в пределах трехлетнего срока с даты обнаружения недостатков.» «В соответствии с заключением № от 09.11.2022, в ходе проведённого тепловизионного обследования в квартире 

<

адрес> и пересчёта полученных значений температуры внутренней поверхности ограждающих конструкций установлены дефекты тепловой защиты ограждающих конструкций, приводящие к сверхнормативным теплопотерям, на участках в следующих помещениях: Кухня-гостиная зона кухни: в правом углу фасадной стены на участке железобетонной стены каркаса здания шириной до 0,4 м на всю высоту помещения 2,6м, площадь участка -1, 04 м2; Комната S=12,1m2; в левом углу фасадной стены на участке железобетонной колонны каркаса здания шириной до 0,4 м на всю высоту помещения 2,6 м, площадь участка -1, 04 м2; - на отдельных участках низа левой стены, за которой расположен деформационный шов между секциями, суммарная площадь участков - 0,6 м2. В ходе исследования по 3-му вопросу в кухне-гостиной в зоне кухни и в жилой комнате S=12,Im2, исследуемой квартиры № установлены дефекты тепловой защиты отдельных мест ограждающих конструкций, подробно описанных в исследовании по 3-му вопросу, приводящие к сверхнормативным теплопотерям на данных участках. Данные дефекты являются строительными дефектами, так как образованы в процессе строительства.» Также, суд первой инстанции установил: «Оснований не доверять заключениям судебной строительно-технической экспертизы суд не усматривает, поскольку они получены с соблюдением требований закона, подготовлены экспертами, имеющими необходимую квалификацию, профильное образование, длительный стаж работы по соответствующей экспертной специальности, предупрежденными по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, для проведения экспертизы экспертам предоставлены материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, проектная и исполнительная документация на спорные объекты капитального строительства, на поставленные судом вопросы экспертами даны мотивированные ответы, результаты проведенного исследования и сделанных на его основании выводы подробно описаны в исследовательской части заключений со ссылками на примененные нормативные положения. Доказательства, опровергающие экспертные заключения, не представлены, ходатайства о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлены.» Суд первой инстанции также определили следующие обстоятельства, которые не нуждаются в повторном доказывании со стороны истца с моей стороны, как истца, не могут быть оспорены ответчиком, обязательны для суда (ст. 61 ГПК РФ): «Разрешая спор по существу, суд, принимая во внимание заключения экспертов ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭсперт», приходит к выводу о том, что ООО "Специализированный застройщик "ОТДЕЛСТРОЙ" передало потребителям следующие жилые помещения с недостатками, допущенными на стадии строительных работ, в части тепловой защиты ограждающих конструкций:

<

адрес>» Не переоценивая указанные выводы суда первой инстанции, судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда, учитывая правовую природу предъявленных мною исковых требований, связанную с тем, что имущественные " требования вытекают, в том числе, из признания конкретных строительных недостатков в каждом жилом помещении, которые принадлежат конкретным собственникам, в части взыскания с ответчика 30% от покупной цены квартиры в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки в связи с неисполнением требования о соразмерном уменьшении покупной цены по п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей в размере 1 % за каждый день просрочки, всего в размере 60% от покупной цены квартиры, упущенной выгоды по п. 2 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в размере 20% от покупной цены квартиры, пришла к выводу, что указанные имущественные требования подлежат рассмотрению в порядке индивидуального искового производства (абз. 4 стр. 34 мотивированного апелляционного определения по делу № от 29.12.2023). В абзаце 2 на странице 35 мотивированного апелляционного определения по делу № от 29.12.2023 также указано, что по мнению судебной коллегии, исковые требования ФИО3, в том числе о взыскании денежных средств 30% от покупной цены квартиры в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки в связи с неисполнением требования о соразмерном уменьшении покупной цены по п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей в размере 1 % за каждый день просрочки, всего в размере 60% от покупной цены квартиры, в связи с наличием конкретных строительных недостатков в каждом жилом помещении, которые принадлежат конкретным собственникам, не предусматривает процессуальное соучастие по смыслу ст. ст. 40, 244.20 ГПК РФ, а предполагает обращение собственника жилого помещения: с индивидуальным исковым заявлением к ответчику о защите его нарушенных гражданских прав с учетом конкретных недостатков, выявленных в квартире. Также, в порядке индивидуального производства, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, ввиду передачи мне квартиры со строительными недостатками, образованными в процессе строительства. Определением суда кассационной инстанции от 22 апреля 2024 года (дело №) (абз. 6 стр. 36 определения) установлены обстоятельства, которые не нуждаются в повторном доказывании с моей стороны, как истца, не могут быть оспорены ответчиком, обязательны для суда (ст. 61 ГПК РФ): «материалами дела подтверждается, факт нарушения прав жильцов многоквартирных домов, в связи с нарушением ответчиком строительных норм и правил, в добровольном порядке требования членов группы лиц (в том числе ФИО3) не удовлетворены». До настоящего момента требование о снижении покупной цены квартиры в добровольном порядке ответчиком не выполнено, в связи с чем ответчиком нарушены права истца как потребителя, предусмотренные ст. 22 - 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". В соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 15 октября 2012 года, заключенном между истцом и ответчиком, стоимость квартиры составляла 5 150 000 (пять миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей. Таким образом, размер ежедневной неустойки, определенной законом, в случае добровольного удовлетворения моих требований составлял бы 1 процент от 5 150 000 рублей. В настоящий момент, оставляя за собой право уточнения исковых требований, полагаю возможным просить суд о взыскании неустойки в размере 1 процента от 5 150 000 рублей. Пунктом 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" также разъясняется, что размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения. В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки. С учетом изложенного неустойка в размере 1 процента в день от стоимости квартиры в связи с неисполнения моего законного требования подлежит взысканию начиная с 27 октября 2020 года по день фактического исполнения обязательства. Просит взыскать с ответчика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОТДЕЛСТРОЙ" (прежнее наименование ООО "Отделстрой") ОГРН - 

<

***> в пользу истца, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ в счёт соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по договору № от 15.10.2012 денежные средства в сумме 772 500 рублей (семьсот семьдесят две тысячи рублей), что составляет 15 % от покупной цены (причитающаяся ему половина от 30 процентов, которую он просил выплатить себе и супруге в досудебном требовании) в связи с передачей квартиры со строительными недостатками, образованными в процессе строительства; неустойку по п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, в связи с неисполнением законных требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры в размере 1 процента в день от стоимости квартиры (5 150 000 рублей) начиная с 27 октября 2020 года по день фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в связи с передачей истцу квартиры со строительными недостатками, образованными в процессе строительства; штраф по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в размере 50 процентов от присужденной судом суммы по пунктам 1, 2 и 3 исковых требований.

Уточнив заявленные требования, истец просит взыскать с ответчика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОТДЕЛСТРОЙ" в пользу истца, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ в счёт соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по договору № от 15.10.2012 денежные средства в сумме 772 500 рублей (семьсот семьдесят две тысячи рублей), что составляет 15 % от покупной цены в 2012 году, в связи с передачей квартиры со строительными недостатками, образованными в процессе строительства, в связи с неисполнением законных требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры в размере 1 процента в день от стоимости квартиры в 2012 году (5 150 000 рублей) начиная с 27 октября 2020 года по 08 декабря 2020 года включительно, за 43 (сорок три) дня, в размере 2 214 500 рублей (Два миллиона двести четырнадцать тысяч пятьсот рублей); компенсацию морального вреда в связи с передачей квартиры со строительными недостатками, образованными в процессе строительства; штраф по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в размере 50 процентов от присужденной судом суммы по пунктам 1,2 и 3 исковых требований.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требования возражал, полагая их необоснованными, представил письменные возражения относительно заявленных требований. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, об отложении не просили, причин неявки в суд не сообщили, возражений относительно заявленных требований суду не представили, суд, учитывая мнение явившихся участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального Кодекса РФ правосудие в РФ по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального Кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ РФ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 ФЗ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6).

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Исходя из указанных правовых норм, потребитель вправе заявить о наличии недостатков в строении в течение установленного гарантийного срока, который составляет пять лет, и исчисляется в данном случае со дня передачи квартиры первому покупателю.

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу или изготовителю по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец, изготовитель, если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу, изготовителю (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено ФИО3, ФИО1 являлись собственником квартиры, расположенной по 

<

адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве № от 15.10.2012 года, квартира передана по акту приема-передачи 19.06.2014 года, право собственности ФИО3, ФИО1 по № доле за каждым зарегистрировано 22.08.2014 года. 

На дату рассмотрения дела ФИО3 является собственником № доли в квартире, расположенной по 

<

адрес>, на основании брачного договора от 24.09.2021 года и дополнительного соглашения от 03.03.2023 года к брачному договору от 24.09.2021 года; ФИО1 является собственником № долей на брачного договора от 24.09.2021 года и дополнительного соглашения от 03.03.2023 года к брачному договору от 24.09.2021 года; ФИО2 является собственником № на основании договоров дарения. 

Определением суда от 20 декабря 2021 года по гражданскому делу № ходатайству ответчика ООО "Специализированный застройщик "ОТДЕЛСТРОЙ" назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Имеется ли снижение несущей способности несущих конструкций жилых домов 

<

адрес>? 

2. Имеется ли опасность обрушения облицовочной фасадной кладки вышеуказанных жилых домов? 

3. Имеются ли в квартире, расположенной по адресу квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, дефекты ограждающих конструкций, приводящие к сверхнормативным теплопотерям?

4. Имеются ли в вышеуказанных квартирах строительные дефекты, приводящие к ухудшению допустимых параметров микроклимата в квартирах (промерзание, намокание, плесень и пр.)?

5. Какие работы требуется произвести для устранения выявленных в вышеуказанных квартирах дефектов?

6. Какова стоимость работ по устранению выявленных в вышеуказанных квартирах дефектов? (в отношении каждого объекта). 

Производство судебной строительно-технической экспертизы поручено экспертам ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭсперт» В соответствии с заключением № от 09.11.2022, в ходе проведённого тепловизионного обследования в квартире 

<

адрес> и пересчёта полученных значений температуры внутренней поверхности ограждающих конструкций установлены дефекты тепловой защиты ограждающих конструкций, приводящие к сверхнормативным теплопотерям, на участках в следующих помещениях: 

Кухня-гостиная зона кухни:

- в правом углу фасадной стены на участке железобетонной стены каркаса здания шириной до 0,4 м на всю высоту помещения 2,6 м, площадь участка ?1,04 м2;

Комната S=12,1м2:

- в левом углу фасадной стены на участке железобетонной колонны каркаса здания шириной до 0,4 м на всю высоту помещения 2,6 м, площадь участка ?1,04 м2;

- на отдельных участках низа левой стены, за которой расположен деформационный шов между секциями, суммарная площадь участков ?0,6 м2.

В ходе исследования по 3-му вопросу в кухне-гостиной в зоне кухни и в жилой комнате S=12,1м2, исследуемой квартиры № установлены дефекты тепловой защиты отдельных мест ограждающих конструкций, подробно описанных в исследовании по 3-му вопросу, приводящие к сверхнормативным теплопотерям на данных участках. Данные дефекты являются строительными дефектами, так как образованы в процессе строительства.

При неблагоприятных условиях эксплуатации квартиры сособственниками и/или проживающими и приближении температуры наружного воздуха к климатическому минимуму установленные дефекты тепловой защиты отдельных мест ограждающих конструкций могут вызвать на данных участках промерзание строительных материалов, что в свою очередь может привести к намоканию конструкций и отделочных материалов и последующему образованию на них плесени.

Определение наличия плесени выходит за рамки строительно-технического исследования и относится к компетенции эксперта-миколога.

Для устранения дефектов тепловой защиты ограждающих конструкций необходимо выполнить работы по восстановлению тепловой защиты ограждающей конструкции на выявленном участке.

Утепление фасадной стены необходимо осуществить со стороны улицы путём частичной замены имеющегося материала теплоизоляционного слоя, уложенного по железобетонным конструкциям в соответствии с проектной документацией, для чего разработать проект производства работ.

Для устранения повреждений, вызванных дефектами ограждающих конструкций в помещениях кухни-гостиной зона кухни и в комнате S=12,1м2 квартиры № необходимо после устранения дефектов тепловой защиты ограждающих конструкций выполнить ремонтные работы в помещениях кухни-гостиной зона кухни и в комнате S=12,1м2, представленные в исследовательской части в таблице 3.

Определить стоимость устранения дефекта в части пониженных температур в зоне расположения железобетонных монолитных конструкций для одной отдельно взятой квартиры не представляется возможным, поскольку ограждающие конструкции, являясь общедомовым имуществом, располагаются, в том числе, в местах установки внутренних стен между различными квартирами.

В соответствии с локальной сметой (приложение 2) стоимость работ по устранению повреждений, вызванных дефектами ограждающих конструкций в помещениях кухни-гостиной зона кухни и в комнате S=12,1м2 квартиры 

<

адрес> дефектов, в ценах на дату проведения осмотра, составляет: 32 550 рублей 00 копеек.

Статьей 22 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно пункту 1 статьи 23 данного закона за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

ФИО3 в адрес ответчика были направлены требования о снижении покупной цены и компенсации морального вреда. Данные требования оставлены ответчиком без удовлетворения.

Суд, руководствуясь положениями ст. ст. 454, 549, 556, 557, 469, 475, 476 Гражданского кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закона РФ "О защите прав потребителей", статей 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии оснований для соразмерного уменьшения покупной цены в соответствии с положениями статьи 475 ГК РФ, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска в части уменьшения покупной цены. 

При этом суд исходит из того, что под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению; данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он по тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При этом, фактически требование истца об уменьшении покупной цены не сводится к требованию о возмещении расходов на устранение недостатков, что имеет иную правовую природу и определяется по иным правилам. 

Кроме того, на дату рассмотрения дела истец является собственником № доли в квартире 

<

адрес>, на основании брачного договора от 24.09.2021 года и дополнительного соглашения от 03.03.2023 года к брачному договору от 24.09.2021 года, в связи с чем утратил право на обращение с исковыми требованиями о соразмерном уменьшении покупной цены в отношении всей квартиры. 

Требование о взыскании неустойки по п. 1 ст. 23 ФЗ О защите прав потребителей РФ является производным от требования об уменьшении покупной цены, в связи с чем подлежит отклонению. 

Довод ответчика о применении срока исковой давности не может быть принят судом во внимание.

На основании ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму". Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 181 и абзацем вторым пункта 2 статьи 200 ГК РФ, является день нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, и указанный срок не может быть восстановлен.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в п. 32 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

В соответствии с п. 3 ст. 725 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

В силу положений статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный срок обнаружения недостатков (дефектов) по договорам строительного подряда составляет 5 лет.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома в порядке Закона N 214-ФЗ.

Покупатель квартиры по договору купли-продажи приобретает не только саму квартиру, но и право требования к застройщику, являющемуся строительной организацией, имеющей определенные гарантийные обязательства относительно качества возведенного объекта недвижимости, об устранении строительных недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в течение пяти лет.

Личность собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого помещения) в данном случае значения не имеет, поскольку гарантийный срок устанавливается для объекта строительства и любой собственник, обнаруживший в пределах гарантийного срока строительные недостатки, имеет право требовать их устранения либо компенсации на их устранение, в том числе возмещения убытков.

Учитывая дату обнаружения недостатков (дата обращения с претензией 03.10.2020 года), период нахождения гражданского дела № в производстве Калининского районного суда Санкт – Петербурга (с 15.01.2021 года по 20.02.2025 года (дата вступления решения суда в законную силу)), суд приходит к выводу об отсутствии основания для применения срока исковой давности. 

В соответствии с ч.2 ст.10 ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ - моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая, что в судебном заседании установлен факт нарушения со стороны ответчика прав истца, как потребителя, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает характер причиненных нравственных и физических страданий, а также характер выявленных недостатков, которые не привели к невозможности использования объекта недвижимости, и, исходя из принципа разумности и справедливости, определяет размер компенсации в сумме 30 000 руб.

Нормами ч.3 ст.10 ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ предусмотрено, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Учитывая, что суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в части компенсации морального вреда, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 1 500 рублей 00 копеек. 

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. п. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Настоящее гражданское дело основано на положениях Закона РФ «О защите прав потребителей». При подаче искового заявления государственная пошлина истцом за требование о компенсации морального вреда не уплачивалась.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, то на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, абз. 8 п. 2 ст. 61.1 БК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета, то есть в бюджет Санкт-Петербурга.

При таком положении, с учетом указанных правовых норм, государственная пошлина подлежит взысканию с ООО «Специализированный застройщик «Отделстрой» в размере 3 000 рублей 00 копеек. 

На основании изложенного, Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Отделстрой» о защите прав потребителей, об уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, - удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Отделстрой» в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 1 500 рублей 00 копеек, а всего 31 500 (тридцать одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек. 

В удовлетворении остальной части иска, - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Отделстрой» в доход бюджета Санкт – Петербурга государственную пошлину в размере 3 000 три тысячи) рублей 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>

Мотивированное решение суда изготовлено 16.09.2025 года