Дело № 2-2155/2025

91RS0006-01-2025-001661-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 декабря 2025 года г. Бахчисарай

Бахчисарайский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Атаманюка Г.С., при секретаре судебного заседания Калиевской С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Бахчисарая Республики Крым к ФИО1, третьи лица – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, кадастровый инженер ФИО2 ч, о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки либо приведении её в соответствие,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация города Бахчисарая обратился в суд с иском к ФИО1 с требованиями о признании самовольной постройкой строение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также о возложении на ответчика обязанности снести самовольную постройку либо привести её в соответствие.

Исковые требования мотивирован тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта», а также расположенного на этом земельном участке здания гаража с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Согласно акту выездного обследования, проведенного Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым от 28 мая 2025 года, ответчиком при застройке земельного участка нарушены требования ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выявлен факт возведения объекта капитального строительства на земельном участке с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» без разрешения на строительство, получение которого является обязательным в силу закона в соответствии ч. 17 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ. Пунктом 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Ссылаясь на нормы ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ, истец просит суд признать возведенный на земельном участке капитальный гараж самовольным строением и обязать ответчика снести его либо привести строение в соответствие.

Определением суда от 30 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Протокольным определением от 27 ноября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен кадастров инженер ФИО2

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, пояснив, что в соответствии с пунктом 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Договор аренды земельного участка заключался Администрацией города Бахчисарая с арендатором ФИО1, являющимся индивидуальным предпринимателем. Также земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах ЗОУИТ с реестровым номером 90:01-6.48 «Зона с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории, имеющей особую историко-культурную ценность, в границах исторической застройки города Бахчисарая муниципального образования городское поселение Бахчисарай Республики Крым». В границах данной зоны запрещается без разрешения Главы Республики Крым строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов; реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов. Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО1 не имел права строить нежилое здание гаража на арендуемом земельном участке без получения разрешения на строительство от Главы Республики Крым.

Представитель ответчика иск не признал в полном объеме, пояснив, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи между Администрацией города Бахчисарая и ФИО1, а также собственником здания гаража с кадастровым номером №, расположенного на указанном земельном участке. Вещные права ответчика зарегистрированы в установленном порядке и никем не оспариваются, при регистрации прав каких-либо препятствий со стороны регистрирующих органов не возникало. Ответчиком не представлено доказательств наличия признаков самовольной постройки, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ, перечень которых является исчерпывающим и дающих основание для применения крайней меры гражданско-правовой ответственности в виде сноса капитального строения. Также ответчик считает несостоятельными доводы иска о том, что спорный объект капитального строительства используется ФИО1 в коммерческих целях, само наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя не может быть доказательством этих обстоятельств. Гараж используется ответчиком в личных целях для хранения автотранспорта, что в соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требует разрешения на строительство.

Третье лицо – кадастровый инженер ФИО2 в судебном заседании показал, что на основании договора с ФИО1 он подготовил техническую и кадастровую документацию в отношении земельного участка и здания гаража, расположенных 

<

адрес>. При рассмотрении Госкомрегистром заявлений о регистрации прав ФИО1 на земельный участок и здание гаража не было выявлен фактов коммерческого использования объектов недвижимости, а также каких-либо иных препятствий в регистрации права собственности ФИО1 на землю и здание гаража.

Иные лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, что в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела.

Статьями 55, 56 ГПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а так же иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положениями части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Из положений части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации усматривается, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статьи 209 ГК РФ).

Правом на обращение в суд, по общим правилам подведомственности дел, с иском о сносе самовольной постройки обладают собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Обращаясь с указанным выше иском, Администрация города Бахчисарая Республики Крым указала в его обоснование на наличие на земельном участке капитального здания гаража, который используется ответчиком ФИО1 в коммерческих целях, а также на отсутствие разрешения Главы Республики Крым на капитальное строительство в зоне с особой архитектурно-планировочной организацией в границах территории, имеющей особую историко-культурную ценность, не допускающем строительство спорных строений (гаражного типа).

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Аналогичные положения предусмотрены и подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, в предмет доказывания по спору о сносе самовольных построек входят следующие обстоятельства:

- создание объекта капитального строительства без получения необходимых разрешений;

- отсутствие отвода земельного участка для целей строительства;

- возведение объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом установлено три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что 11 апреля 2025 года между Администрацией города Бахчисарая (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 316+/-6 кв.м. с кадастровым номером № из земель, находящихся в собственности муниципального образования городское поселение Бахчисарай, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – хранение автотранспорта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок 31б. На дату заключения договора на земельном участке строения отсутствовали. На земельный участок установлены ограничения прав, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ, в том числе, 90:01-6.48 - «Зона с особыми условиями использования территории. Иная зона с особыми условиями использования территории. Зона с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории, имеющей особую историко-культурную ценность, в границах исторической застройки города Бахчисарая муниципального образования городское поселение Бахчисарай Республики Крым». В границах архитектурно-планировочной зоны запрещается: 1) строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов; 2) реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов (л.д. 118-125).

По состоянию на 24 апреля 20205 года правообладателем земельного участка с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>, является Муниципальное образование городское поселение Бахчисарай. Категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – хранение автотранспорта (код 2.7.1), дата присвоения кадастрового номера и регистрации права - 15 февраля 2024 г. Также в ЕГРН внесены сведения об ограничениях в виде аренды земельного участка на основании договора аренды с ФИО1 от 24 апреля 2025 г. (л.д. 81-85).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков в Российской Федерации (приказ Росреестра от 10.11.2025 г. № П/0412), для кода вида разрешенного использования земельного участка 2.7.1 разрешено использование земельного участка для хранения автотранспорта, а именно, размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе, с разделением на машиноместа, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2 (размещение гаражей для собственных нужд), 4.9.

Согласно декларации об объекте недвижимости от 21 мая 2025 года, арендатором ФИО1 на арендованном земельном участке возведен каменный гараж для хранения автотранспорта (л.д. 76-80).

17 июня 2025 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым за ФИО1 зарегистрировано право собственности на гараж площадью 15 кв.м., год завершения строительства – 2025, с присвоением кадастрового номера № (л.д. 43-47).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

26 июня 2025 года Администрацией города Бахчисарая принято постановление № 712 о предоставлении ИП ФИО1 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (л.д. 112).

В тот же день между Администрацией города Бахчисарая и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (л.д. 107-110).

14 июля 2025 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – хранение автотранспорта (код 2.7.1) (л.д. 48-51).

При государственной регистрации имущественных прав ФИО1 на гараж и земельный участок каких-либо препятствий в совершении регистрационных действий не установлено.

Таким образом, суд считает, что спорный гараж соответствует разрешенному виду использования земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки, действующими в пределах муниципального образования город Бахчисарай, поскольку основной вид разрешенного использования земельного участка с кодом классификации 2.7.1 предусматривает размещение гаражей для хранения автотранспорта.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки от 28 августа 2025 года (л.д. 14-15) и акту выездного обследования № 453 от 28 августа 2025 года, при застройке земельного участка нарушены требования ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выявлен факт возведения объекта капитального строительства на земельном участке с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» без разрешения на строительство, получение которого является обязательным в силу закона в соответствии ч. 17 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ. Пунктом 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (л.д. 16-22).

Однако, вопреки выводам, содержащимся в вышеуказанном акте, а также доводам, изложенным в исковом заявлении, истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект строительства используется ответчиком в коммерческих целях. Сам факт регистрации ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя и указание о нем как индивидуальном предпринимателе при заключении договоров аренды и купли-продажи земельного участка, не свидетельствует о том, что в спорном объекте недвижимости осуществляется коммерческая деятельность.

Таким образом, единственным нарушением, выявленным Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым при выездном обследовании земельного участка, является строительство объекта капитального строительства в зоне с особыми условиями использования территории.

Одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ).

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).

Как усматривается из материалов дела, сведения о расположении спорного здания гаража в границах ЗОУИТ содержались в ЕГРН, что подтверждается содержанием уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 09 июня 2025 г. (л.д. 88-89).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Отказ в иске о сносе постройки, использование которой оказалось невозможным в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории, не препятствует заключению соглашения о возмещении убытков или выкупу земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе по требованию гражданина или юридического лица - собственника такого объекта (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда от 12.12.2023 г. № 44).

В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости гражданского оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим, следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Аналогичный правовой подход был изложен в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2024 года N 18-КГ24-306-К4.

Однако, относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные нарушения являются существенными и таковыми, что влекут угрозу жизни и здоровью граждан, материалы настоящего гражданского дела не содержат.

В ходе рассмотрения дела сторонами не заявлялось ходатайство о проведении судебной строительно технической экспертизы, а при предварительном слушании представители сторон заявили об отказе от проведения такой экспертизы.

Принимая во внимание, что возведенный ответчиком гараж на участке, выделенном ему для этих целей не создает угрозу жизни и здоровью граждан (выводов об обратном материалы гражданского дела не содержат), само по себе строительство объекта недвижимости в зоне с особыми условиями использования территории не может служить безусловным основанием для сноса объекта по иску истца, а также учитывая, что после возведения гаража земельный участок был продан ответчику, право собственности ФИО1 на гараж и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для защиты прав истца путем удовлетворения иска о признании постройки самовольной, а также о сносе спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 22 декабря 2025 года.

Судья: Г.С. Атаманюк