Дело №3а-123/2020

33OS0000-01-2020-000180-84

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владимир 24 декабря 2020 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Семёнова А.В.

при секретаре Шаховой А.Н.

с участием представителя административного истца СПК «Ильинский» ФИО1

представителя административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2

представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению СПК «Ильинский» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

СПК «Ильинский» обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** и земельного участка с кадастровым номером **** равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что СПК «Ильинский» на праве аренды принадлежат земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью 1 778 200 кв. м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеющий разрешенное использование: древесно-кустарн., болота, нарушенные земли, прочие земли, адрес ****, и земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью 3 478 100 кв. м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеющий разрешенное использование: сельскохозяйственные угодья, адрес ****.

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области №13 от 29.11.2019 по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена в размере 3 793 789,70 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** - в размере 9 077 841 руб., что значительно превышает рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, определенную в отчете независимого оценщика ООО «Аникс» от 31.03.2020 №305/2020, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 960 000 руб., земельного участка с кадастровым номером **** - 2 296 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку от кадастровой стоимости зависит размер арендной платы. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержала, согласилась с выводами судебной экспертизы, в соответствии с заключением которой просила установить кадастровую стоимость земельных участков.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2 против требований возражала, полагала, что экспертное заключение имеет недостатки, влияющие на результат оценки. Указала, что экспертом выбраны объекты-аналоги меньшей площади, чем объект оценки, что могло существенно отразиться на результатах оценки. Полагает, что экспертом не в полном объеме исследован рынок земель сельскохозяйственного назначения Владимирской области, что привело к выводу о неактивном рынке на указанном сегменте. В ходе проведения массовой оценки, в том числе на основании открытой информации, включая зарегистрированные сделки, установлено, что рынок земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области является умеренно активным.

Административный ответчик ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в направленном в суд отзыве не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, не ставил под сомнение заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С. от 27.11.2020 №46/2020. В судебном заседании представитель ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3 поддержала доводы представителя административного ответчика Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области в части оценки экспертного заключения, оставила решение по делу на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Владимирской области и Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, а также правильность заключение эксперта С. 

Заинтересованные лица Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области, администрация МО Гусь-Хрустальный район Владимирской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, СПК «Ильинский» является арендатором находящихся в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью 1 778 200 кв. м, адрес ****, и земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью 3 478 100 кв. м, адрес ****, что подтверждается договором аренды от 14.09.2010 (л.д.8-15 Т.1), и выписками из ЕГРН (л.д.18-136 Т.1). 

Как следует из приложения к договору аренды (расчет арендной платы) при определении размера арендной платы учитывается, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков. Таким образом, размер кадастровой стоимости влияет на права и обязанности административного истца и может быть им оспорен.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д.16,17, Т.1) по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена в размере 3 793 789,70 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена в размере 9 077 841 руб. 

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества над их рыночной стоимостью представлен отчет ООО «АНИКС» от 31.03.2020 №305/2020 (л.д.1-250 Т.2, 1-82 Т.3), согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 960 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 2 296 000 руб.В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков и проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям стандартов оценки. Согласно заключению эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С. от 27.11.2020 №46/2020 по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** округленно составляет 1 600 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** округленно составляет 2 782 000 руб.

В силу статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств. При этом никакое из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

При этом рыночная стоимость земельных участков должна быть установлена в соответствии с заключением эксперта С. от 27.11.2020 №46/2020.

Экспертиза проведена оценщиком ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С. имеющей соответствующее образование, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Указанный эксперт отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности и действующий полис страхования ответственности субъектов оценочной деятельности.

Заключение эксперта от 27.11.2020 №46/2020 соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки ФСО-7, ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, подлежащим обязательному применению при оценке недвижимости. Отчет содержит полное описание объектов оценки и произведенных расчетов их рыночной стоимости, методов оценки, сведения об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия представленного административным истцом Отчета об оценке установленным требованиям.

Доводы административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области относительно качества экспертного заключения суд находит несостоятельными.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки ФСО-7 экспертом проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты (пункт 11), выбраны объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 22).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога скорректирована по выявленным различиям.

Приведенные в отзыве Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области сведения о совершенных на территории области сделках с земельными участками 1 сегмента «сельскохозяйственное использование» не содержат информации о конкретных сделках и характеристиках объектов, в отношении которых такие сделки заключены, что не позволяет оценить возможность их использования в качестве объектов-аналогов, в том числе сравнить их по ценообразующим факторам. При этом сведения, какие именно земельные участки отнесены к данному сегменту рынка и соответствует ли он сегменту рынка, определенному экспертом, не приводятся.

Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.09.2019) сегмент «Сельскохозяйственное использование» включает более широкий перечень видов разрешенного использования, чем сегмент рынка, определенный экспертом С.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 ФСО-7 расширение территории исследования допускается, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно. 

В данном случае экспертом выбрано достаточное количество объектов-аналогов, относящихся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки и сходных с ним по своим экономическим характеристикам.

В связи с выбором объектов-аналогов меньшей площадью, чем объект оценки применена соответствующая корректировка (подпункт «д» пункта 22 ФСО-7).

Доводы административного ответчика не свидетельствуют о допущенных экспертом нарушениях обязательных требований к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

При этом представленный административным истцом отчет, подготовленный оценщиком К., не может быть положен в основу судебного решения в связи с выявленными недостатками, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд соглашается с выводами эксперта о допущенных оценщиком К. нарушениях, которые, по мнению эксперта, могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Указанные выводы сделаны со ссылкой на фактические обстоятельства, федеральные стандарты оценки, подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспорены.

В частности, эксперт указал на отсутствие в отчете при описании объектов оценки даты государственной регистрации СПК «Ильинский» (пункт 8 «ж» ФСО №3); информации об экологическом состоянии объектов оценки (пункт 7 ФСО №7); анализа политической обстановки в стране расположения объектов оценки (пункт 11 «а» ФСО №7); отсутствие в задании на оценку состава объекта оценки (пункт 8 ФСО №7); использование на странице 42 Отчета мнения специалистов без указания их квалификации и без анализа на соответствие рыночным данным (пункты 8 «д», 13 ФСО №3); невозможность проверить и подтвердить информацию по ссылке №2 на странице 42 Отчета, (пункты 5, 11 ФСО №3); использование информации по сегментам рынка, отличным от сегмента рынка объектов оценки.

Указанные недостатки не позволяют проверить и подтвердить полноту и достоверность исходной информации, достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов, что вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

На основании изложенного суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность сделанных оценщиком К. выводов о рыночной стоимости объектов оценки.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

В данном случае датой подачи заявления СПК «Ильинский» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** и земельного участка с кадастровым номером **** равной их рыночной стоимости следует считать 24.07.2020, то есть дату обращения в суд.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление СПК «Ильинский» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью 1 778 200 кв. м, адрес ****, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью 3 478 100 кв. м, адрес ****, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 2 782 000 (два миллиона семьсот восемьдесят две тысячи) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления СПК «Ильинский» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** и земельного участка с кадастровым номером **** равной их рыночной стоимости 24 июля 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2020 года.