РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2020 года Новоусманский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующей судьи Чевычаловой Н.Г.,

при секретаре Сухоруковой Г.А.,

с участием:

представителя истца отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области – ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ООО « Черноземье Тур-Сервис» - ФИО4, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО5 – адвоката по ордеру Исраиловой Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью «Черноземье Тур-Сервис», ФИО5 о расторжении договора аренды земельного участка №9 от 01.09.2005г., 

УСТАНОВИЛ:

Истец отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области обратился в суд с вышеуказанным иском к обществу с ограниченной ответственностью « Черноземье Тур-Сервис», в соответствии с требованиями которого просит расторгнуть договор аренды N 9 от 01.09.2005 года земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес>, общей площадью 95392 кв.м., разрешенное использование – для спортивно-оздоровительного детского отдыха, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный администрацией Усманского 2-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области.

Требования мотивированы тем, что 01.09.2005г. между Администрацией Усманского 2-го сельского поселения (арендодатель) и ООО « Колосок» ( арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №9, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 140487 кв.м., для общественно-деловых целей. 

16 октября 2008 года ООО « Детский оздоровительный лагерь « Колосок», в лице директора ФИО2 заключил договор № 10 уступки права аренды с ООО « Черноземье Тур-Сервис», в лице директора ФИО3, с учетом дополнительного соглашения №9/2005 от 07.08.2008г. к указанному договору.

25.04.2014г. между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и ООО «Черноземье «Тур-Сервис» было заключено дополнительное соглашение № 9/05-д, согласно которому изменена площадь земельного участка до 95392 кв.м., а также размер и порядок уплаты арендной платы.

При осмотре земельного участка истцом установлено, что признаков, связанных с осуществлением спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются, и заросли древеснокустарной растительностью.

Ответчику ООО «Черноземье Тур-Сервис» неоднократно направлялись уведомления о предстоящем осмотре земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 95392 кв.м., разрешенное использование для спортивно - оздоровительного детского отдыха, категория земель-земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес> на предмет соблюдения условий договора аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005 года. Актами осмотра земельного участка установлено, что признаков спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются, как и предыдущих осмотрах указанного земельного участка.

Таким образом, с момента принятия арендатором ООО « Черноземье Тур-Сервис» земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 95392 кв.м. по вышеуказанному адресу, земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для спортивно - оздоровительного детского отдыха не использовался.

23.05.2019г. истцом в адрес ООО «Черноземье Тур-Сервис» направлено уведомление №693 об устранении выявленных нарушений и намерении расторгнуть договор аренды земельного участка.

Истец считает, что неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (неосвоение), является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка ( л.д. 5-11 т.1).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22 июля 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО5, дело передано в Воронежский областной суд для направления его по подсудности в суд общей юрисдикции ( л.д. 79-86 т.2).

На основании определения Воронежского областного суда от 14.09.2020г. настоящее гражданское дело передано для рассмотрения по существу в Новоусманский районный суд Воронежской области ( л.д. 104-106 т.2).

В судебном заседании представитель истца отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области – ФИО1, действующая на основании доверенности б/н от 27.05.2020г. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить в полном объеме. Суду представлены дополнительные письменные пояснения к исковому заявлению ( л.д. 122-124 т.2).

Представитель ответчика ООО «Черноземье Тур-Сервис» - ФИО4, действующий на основании доверенности от 12.09.2019г., возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что ООО «Черноземье Тур-Сервис» не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку 10.07.2019г. ООО «Черноземье Тур-Сервис» заключило с гр. ФИО5 договор уступки прав и передачи обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды земельного участка №9 от 01.09.2005г. перешли к ФИО5 Суду представлены письменные возражения на исковое заявление (л.д. 15-16 т.2).

Представитель ответчика ФИО5 – по ордеру адвокат Исраилова Р.И. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, в иске просила отказать, ссылаясь на то обстоятельства, что после заключения 10.07.2019г. договора уступки прав и передачи обязанностей по договору аренды земельного участка трехлетний срок для освоения спорного земельного участка не истек, в декабре 2019 году по заказу ФИО5 подготовлен проект реконструкции территории пионерского лагеря, а 31 августа 2020 года заключен договор на выполнение проектно-изыскательных работ. В этой связи, исковые требования отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался по последнему известному месту жительства, почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда, о причинах своей неявки суд не уведомил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась по последнему известному месту жительства, почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда, о причинах своей неявки суду не сообщила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Прокуратура Воронежской области и Прокуратура Новоусманского района Воронежской области своих представителей в суд не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в отсутствие своих представителей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Новоусманская районная организация профсоюза работников агропромышленного корпуса РФ о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, о чем имеется отметка о вручении адресату. Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ от 19.11.2020 г. деятельность данного юридического лица прекращена.

Согласно ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные по делу письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В случае существенного нарушения договора другой стороной статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность его расторжения.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в п. 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Договор в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01 сентября 2005 года администрацией Усманского 2-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области, в лице главы ФИО9, заключен договор аренды земельного участка № 9 с обществом с ограниченной ответственностью «Колосок», в лице директора ФИО10., согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, сроком до 01.09.2054 г., земельный участок с кадастровым номером №, площадью 140487 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование для общественно-деловых целей ( л.д. 20-23 т. 1).

После заключения договора аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005г. ООО «Колосок» изменило наименование на ООО Детский оздоровительный лагерь «Колосок». Кроме того, в связи с применением законодательства, устанавливающего полномочия органов по распоряжению земельным участком со стороны арендатора стала выступать администрация Новоусманского муниципального района Воронежской области.

07.08.2008г. между ООО Детский оздоровительный лагерь «Колосок» и администрацией Новоусманского муниципального района Воронежской области было заключено дополнительное соглашение № 9/05-д, согласно которому изменена площадь участка до 115957 кв.м., и разрешенное использование участка – для спортивно-оздоровительного детского отдыха ( л.д. 24-25 т.1).

16.10.2008г. ООО Детский оздоровительный лагерь « Колосок» по договору уступки прав аренды №10 уступило право аренды данного земельного участка ООО «Черноземье Тур-Сервис» ( л.д. 26-27).

25 апреля 2014 года отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, в лице руководителя ФИО6 заключено дополнительное соглашение № 9/05-д к договору аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005 года с ООО «Черноземье Тур-Сервис», в лице директора ФИО7. Согласно дополнительного соглашения, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115957 кв.м., внесены изменения в договор аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005 года, а именно: отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области предоставляет, а общество с ограниченной ответственностью « Черноземье Тур-Сервис» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 95392 кв.м., разрешенное использование - для спортивно-оздоровительного детского отдыха, категория земель-земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес> ( л.д. 28 т.1).

В соответствии с договором уступки права аренды № 10 от 16 октября 2008 года и дополнительным соглашением № 9/05-д к договору аренды земельного участка от 01.09.2005 года арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 95392 кв.м., разрешенное использование для спортивно-оздоровительного детского отдыха, категория земель-земли населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес> является ответчик ООО « Черноземье Тур - Сервис» ( л.д. 26-28 т.1).

10.07.2019г. между ООО «Черноземье Тур-Сервис» и гр.ФИО5 был заключен договор уступки прав и передачи обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды земельного участка №9 от 01.09.2005 перешли к ФИО5 ( л.д. 62-64 т.2). Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации ( л.д. 188-189 т.2).

Решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 03.10.2019 в удовлетворении исковых требований отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области о признании недействительным договора уступки прав и передачи обязанностей от 10.07.2019 по договору аренды земельного участка №9 от 01.09.2005, применении последствий недействительности сделки в форме возврата сторон в первоначальное положение, отказано. 06.11.2019 г. вступило в законную силу ( л.д. 119-121 т.2). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По смыслу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника земельного участка, вопреки тому, как это предусмотрено в ст. 391 ГК РФ.

Из системного толкования статей 615 ГК РФ и 22 ЗК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма.Согласно п.п. 4.1.1., 4.1.2. договора аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005 года арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушении других условий договора; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения договора.

Согласно п.п. 4.4.1., 4.4.2. 4.4.4. договора аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005 года арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, обеспечивать арендодателю доступ на участок по его требованию ( л.д. 21-22 т.1).

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из содержания поданного искового заявления и пояснений стороны истца, в основу заявленных доводов истцом положено существенное нарушение условий договора арендатором земельного участка, в частности, ухудшение предмета договора аренды - земельного участка ввиду его неиспользования (неосвоения).

Исходя из характера возникших правоотношений, предмета и основания иска, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по данному делу являются: факт заключения между сторонами договора аренды земельного участка, его условия (характеристика предмета договора, срок договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, размер платы по договору, порядок и срок внесения арендной платы по договору и т.п.), факт невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором условий договора, сущность нарушения, наличие оснований для расторжения договора аренды.

Указанные обстоятельства в силу ст. 56 ГПК РФ подлежали доказыванию истцом. Ответчик же обязан был доказать факт выполнения своих обязательств в соответствии с условиями договора и закона, отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что на протяжении более трех лет арендатор обязательства по освоению спорного земельного участка не выполняет. Данные обстоятельства подтверждаются как объяснениями стороны истца - арендодателя земельного участка, так и совокупностью имеющихся в деле доказательств.

19.09.2018 года ответчику ООО «Черноземье Тур-Сервис» направлено уведомление №826 об осмотре 05.10.2018г. в 10-00 час. земельного участка на предмет соблюдения условий, предусмотренных п. 4.4.1. указанного договора аренды ( л.д. 38 т.1).

Актом осмотра земельного участка от 05 октября 2018 года установлено, что признаков, связанных с осуществлением спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются и заросли древесно-кустарной растительностью; фототаблица от 05.10.2018г. (л.д. 39-41, л.д. 42-55 т.1).

11.04.2019 года ответчику ООО «Черноземье Тур-Сервис» направлено уведомление №597 об осмотре 16.04.2019г. в 10-00 час. земельного участка на предмет соблюдения условий, предусмотренных п. 4.4.1. указанного договора аренды ( л.д. 58 т.1).

Актом осмотра земельного участка от 16 апреля 2019 года установлено, что признаков, связанных с осуществлением спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются; фототаблица от 16.04.2019г. (л.д. 59-61, л.д. 62-81 т.1).

23.05.2019 г. ответчику ООО «Черноземье Тур-Сервис» направлено уведомление №693 о повторном осмотре 26 июня 2019г. в 10-00 час. арендованного земельного участка на предмет соблюдения условий, предусмотренных п. 4.4.1. указанного договора аренды, об устранении выявленных нарушений и намерении расторгнуть договор аренды ( л.д. 82-82 т.1).

Актом осмотра земельного участка от 26 июня 2019 года установлено, что признаков, связанных с осуществлением спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря на момент осмотра также не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются и заросли древесно-кустарной растительностью, как и предыдущих осмотрах указанного земельного участка ( л.д. 159-161 т.2).

16.10.2019 года ответчику ФИО5 направлено уведомление №1398 об устранении нарушений, установленных актом осмотра земельного участка от 26 июня 2019 года и о осмотре 28.10.2019г. в 15-00 час. арендованного земельного участка на предмет соблюдения условий, предусмотренных п. 4.4.1. указанного договора аренды ( л.д. 157-158, л.д. 162-165 т.2).

Актом осмотра земельного участка от 28 октября 2019 года установлено, что признаков, связанных с осуществлением спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря на момент осмотра также не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются и заросли древесно-кустарной растительностью, как и предыдущих осмотрах указанного земельного участка; фототаблица от 28.10.2019 г. ( л.д. 166-168, л.д. 169-184 т.2).

Актом осмотра земельного участка от 01 октября 2020 года, в очередной раз установлено что признаков, связанных с осуществлением спортивно-оздоровительного детского отдыха, а также осуществления работ по строительству или реконструкции детского лагеря на момент осмотра также не установлено. Все объекты на осматриваемом земельном участке находятся в заброшенном состоянии, существующие здания и сооружения разрушаются и заросли древесно-кустарной растительностью, как и предыдущих осмотрах указанного земельного участка, фототаблица от 01.10.2020 г. ( л.д. 125-127, л.д. 128-156 т.2).

Таким образом, своими действиями ответчики ООО «Черноземье Тур-Сервис», ФИО5 грубо неоднократно нарушают условия договора аренды земельного участка № 9 от 01.09.2005 года, а именно п. 4.4.2. договора, в части не использования земельного участка с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом, в том числе, фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объектам и условий договора аренды. В силу норм статьи 56 ГПК РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил и требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательства необходимо оценивать применительно к положениям статьи 45 ЗК РФ, относящихся к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли арендатора и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 9 от 01.09.2005 года ООО « Черноземье Тур - Сервис» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 95392 кв.м., разрешенное использование для спортивно-оздоровительного детского отдыха, категория земель-земли населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>, права и обязанности по которому арендатор уступил по договору перенайма от 10.07.2019г. гр. ФИО5 Между тем, доказательств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, ни ООО « Черноземье Тур-Сервис», ни ФИО5 представлено не было.

Представленные в материалы дела рабочая проектная документация, подготовленная АО Проектный институт «Гипрокоммундортранс» от 2017 года (чертежи, планы, проекты), по заказу ООО «Черноземье Тур-Сервис», технический паспорт на туалет, проект реконструкции территории пионерского лагеря «Колосок» от 25.12.2019г. по заказу ФИО5, договор на выполнение проектно-изыскательных работ от 31.08.2020г., не являются разрешительной документацией и не свидетельствуют о надлежащем исполнении п. 4.4.2. условий договора аренды N 9 от 01.09.2005 года. 

Наличие в собственности у ответчика ООО «Черноземье Тур-Сервис» капитального объекта – столовой площадью 299 кв.м. на территории спорного земельного участка также не свидетельствует об освоении земельного участка в соответствие с его разрешенным использованием. 

Заявление директора ООО «Черноземье Тур-Сервис» от 26.06.2019г. и жалоба на акт обследования земельного участка от 17.07.2019г., адресованные руководителю отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, представленные в материалы дела стороной ответчика, никоим образом не говорят об обратном.

Таким образом, с даты предоставления спорного земельного участка в аренду не произведено надлежащих действий, направленных на освоение земельного участка. В течение более чем 3-х лет арендатор бездействует, что прямо подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Неиспользование публичного земельного участка в целях аренды длительное время (более трех лет) свидетельствует о существенном нарушении условий договора, что предоставляет арендодателю в силу положений заключенного договора и закона (ст. ст. 22, 46 ЗК РФ и 450, 619 ГК РФ) право требовать расторжения договора аренды.

Доводы представителя ответчика ООО «Черноземье Тур-Сервис» о том, что ООО «Черноземье Тур-Сервис» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку свои права и обязанности по договору аренды земельного участка уступило гр. ФИО5, и доводы представителя ответчика ФИО5 о том, что трехлетний срок с момента переуступки прав и передачи обязанностей не истек, суд признает несостоятельными.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время, в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора переуступки от 10.07.2019 года) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к настоящему делу, арендатор по договору аренды земельного участка N 9 от 01.09.2005 года ООО «Черноземье Тур-Сервис» реализовывал предоставленное ему право уступки прав по данному договору без согласия арендодателя, и как следствие, данный арендатор наряду с ФИО5 несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение.

23.05.2019 г. арендодатель известил арендатора ООО «Черноземье Тур-Сервис» о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка N 9 от 01.09.2005 года, направив адресату уведомление №693 о повторном осмотре 26 июня 2019г. в 10-00 час. арендованного земельного участка на предмет соблюдения условий, предусмотренных п. 4.4.1. указанного договора аренды, об устранении выявленных нарушений существенных условий договора и о своем намерении расторгнуть договор.

В свою очередь, арендатор ООО «Черноземье Тур-Сервис», осознавая последствия нарушения существенных условий договора, 10.07.2019 года уступил права и передал обязанности по договору аренды земельного участка №9 от 01.09.2005г. гр. ФИО5

Таким образом, судом установлено, что основной целью перевода прав и обязанностей арендатора ООО «Черноземье Тур-Сервис» на нового арендатора ФИО5 было избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды, а равно ООО «Черноземье Тур-Сервис» преследовало цель предоставить необоснованные преимущества новому арендатору ФИО5 Такие действия ответчиков следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и в соответствии с п. 1 ст. 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

С учетом установленных обстоятельств, совокупности представленных по делу доказательств, суд в порядке статьи 42 ЗК РФ установил, что земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием для спортивно-оздоровительного детского отдыха, который до настоящее времени не используется по назначению, земельный участок находится в заросшем многолетней сорной растительностью состоянии, строительство или реконструкция детского лагеря не начаты, предусмотренный трехлетний срок применительно к договору аренды земельного участка истек, что свидетельствует о существенном характере допущенных арендатором нарушений, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что у арендатора имелись объективные для этого препятствия, в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя. 

Факт неиспользования арендованного земельного участка с разрешенным использованием для спортивно-оздоровительного детского отдыха в течении более трех лет, и как следствие, ухудшение его состояния, нашел свое объективное подтверждение.

На основании изложенного, суд признает указанные нарушения заключенного договора аренды земельного участка N 9 от 01.09.2005 года существенными на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации считает необходимым расторгнуть договор аренды земельного участка N 9 от 01.09.2005 года.

руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды N 9 от 01.09.2005 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 95392 кв.м., разрешенное использование – для спортивно-оздоровительного детского отдыха, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный администрацией Усманского 2-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 1 месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Судья: Н.Г. Чевычалова 

Мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2020 года.

1версия для печати