Дело № 2-1046/24

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 февраля 2024 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд гор. Новосибирска

в составе:

Судьи Л.В.Кузьменко 

При помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о признании права собственности, понуждении образовать земельные участки согласно схемам расположения земельных участков.

У с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в котором просил признать за ним право собственности на нежилое здание площадью 391,9 кв.м, расположенное по адресу: ***; нежилое здание площадью 824,2 кв.м, расположенное по адресу: ***; нежилое здание, расположенное по адресу: ***, находящееся на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:021305:866 и 54:35:021305:1114, нежилое здание, расположенное по адресу: *** на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:073920:7, 54:35:073920:20; понуждении образовать земельные участки согласно схемам расположения земельных участков. В обоснование исковых требований истец, со ссылкой на положения ст. 222 ГК РФ, указал, что **** он заключил договор купли-продажи с ООО «Лидер» в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: ***, оплатил покупную цену в полном объеме. Объект был возведен продавцом – ООО «Лидер» на земельном участке, право на использование которым, для размещения торгового павильона продавцу было предоставлено мэрией *** на основании договора № НТО-00593 от ****. **** истец заключил договор купли-продажи с ООО «ТОП-НСК» в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: *** было возведено продавцом – ООО «ТОП - НСК» на земельном участке, право на использование которого, для размещения торгового павильона было представлено продавцу мэрией *** на основании трех договоров- договора № НТО-000352 от ****, № НТО-000396 от ****, и № НТО-000343 от ****. **** истец заключил договор купли-продажи с ООО «Дорожник»» в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: *** было возведено продавцом на двух земельных участках, предоставленных продавцу Мэрией *** в аренду – с кадастровыми номерами 54:35:073920:7, 54:35:073920:20. Также, **** истец заключил договор купли-продажи с ООО «Коммерческие программы» в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: ***, оплатил покупную цену. Здание было возведено продавцом – ООО «Коммерческие программы» - на двух земельных участках – земельном участке площадью 900 кв. м., кадастровый **, предоставленном продавцу Мэрией *** по договору аренды **ат от 21.06.2018г. и земельном участке 54:35:021305:1114, площадью 225 кв.м., также предоставленном продавцу Мэрией *** по договору аренды ** от ****. В настоящее время все здания соответствуют требованиям ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», несущие и ограждающие конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Здание пригодно для дальнейшей эксплуатации. Здания соответствуют требованиям ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», несущие и ограждающие конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, пригодны для дальнейшей эксплуатации, единственным препятствием для ввода объекта в гражданский оборот является отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.

Истец в судебное заседание не явился, извещен. Представлено заявление об отказе от исковых требований в части признании за истцом права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: ***, находящееся на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:021305:866 и 54:35:021305:1114; нежилое здание, расположенное по адресу: ***, на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:073920:7, 54:35:073920:20 в связи с расторжением договоров купли-продажи.

Судом принят отказ истца от иска в данной части.

Представитель ответчика – Департамента земельных и имущественных отношений мэрии *** в судебное заседание не явился, извещен, возражений по существу иска не представил.

Судом определен заочный порядок рассмотрения дела.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 ГПК РФ не предоставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Установлено, что по договору купли-продажи от ****, заключенному между истцом и ООО «Лидер», истец приобрел право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: ***, оплатил покупную цену в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Объект был возведен ООО «Лидер» на земельном участке, право на использование которым для размещения торгового павильона, продавцу было предоставлено мэрией *** на основании договора № НТО-00593 от 04.05.2022г. Право собственности продавца на здания в ЕГРН зарегистрировано не было.

Кроме того, по договору купли-продажи от ****, заключенному между истцом и ООО «ТОП-НСК», истец приобрел право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: ***, оплатил покупную цену в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Здание было возведено продавцом – ООО «ТОП - НСК» на земельном участке, право на использование которого для размещения торгового павильона было представлено продавцу мэрией *** на основании : договора № НТО-000352 от ****, № НТО-000396 от ****, № НТО-000343 от ****. Право собственности продавца на здания в ЕГРН зарегистрировано не было.

Разрешения на строительство ООО «Лидер» и ООО «ТОП-НСК» получены не были, в связи с чем, здания являются самовольными постройками.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из смысла указанной нормы права, постройка, обладающая статусом недвижимого имущества, подлежит признанию самовольной при наличии одного из следующих условий: объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей; строительство осуществлено без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ **, Пленума ВАС РФ ** от **** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании пп. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Договорами № НТО-000352 от 10.12.2028г., № НТО-000396 от 09.12.2019г., и № НТО-000343 от 29.10.2018г., заключенными между ООО «ТОП-НСК» и Мэрией ***, ООО «ТОП-НСК» предоставлено право на использование земель (земельного участка) общей площадью 411 кв.м, для размещения нестационарного торгового объекта - торгового павильона по ***. 

Из заключения кадастрового инженера ООО «Гео плюс» ФИО3 следует, что согласно Правилам землепользования и застройки *** контур объекта недвижимости - нежилого здания располагается в Зоне уличной дорожной сети (ИТ-3). С учетом предельных параметров, установленных Правилами (предельный размер земельного участка с иным видом разрешенного использования установлен: минимальный - 0,1 га, максимальный - 100 га, минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования составляет 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м), максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования составляет 50%, минимальный процент не установлен, кадастровым инженером сформированы проектные границы земельного участка площадью 1000 кв.м, занятого объектом недвижимости. По результатам проведенной кадастровой съемки кадастровым инженером была подготовлена схема расположения нежилого здания (торгового павильона) общей площадью 391.9 кв.м, в проектных границах земельного участка, местоположение: Новосибирская обл, г Новосибирск, ***, отображающая в масштабе 1:500 границы земельных участков согласно кадастровым сведениям; проектные границы земельного участка, занятого объектом недвижимости - нежилым зданием (торговым павильоном); границы объекта недвижимости - нежилого здания (контур объекта недвижимости); величины отступа контура объекта недвижимости от проектных границ земельного участка в метрах; границы смежных земельных участков, иная информация. Из представленной схемы видно, что контур нежилого здания (торгового павильона) общей площадью 391.9 кв.м полностью располагается в проектных границах земельного участка. Отступ от контура объекта недвижимости до проектной границы земельного участка составляет максимально 8.8 м., минимально 3.0 м. Таким образом, кадастровым инженером определено местоположение контура объекта недвижимости - нежилого здания (торгового павильона) общей площадью 391.9 кв.м, сформированы границы земельного участка, на котором располагается данный объект. Также установлен факт отсутствия пересечений контура объекта недвижимости кадастровых границ иных земельных участков.

Договором № НТО-00593 от **** Мэрия *** предоставила ООО «Лидер» право на использование земельного участка площадью 865 кв.м для размещения нестационарного торгового объекта - торгового павильона по ***.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО3 нежилое здание располагается в Зоне улично-дорожной сети (ИТ-3). С учетом предельных параметров, установленных Правилами землепользования и застройки ***, предельный размер земельного участка с иным видом разрешенного использования установлен в следующих пределах: минимальный - 0,1 га, максимальный - 100 га, минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования составляет 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м), максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования составляет 50%, минимальный процент не установлен). С учетом приведенных требований Правил землепользования и застройки ***, кадастровым инженером сформированы проектные границы земельного участка площадью 1814 кв.м, занятого объектом недвижимости. По результатам проведенной кадастровой съемки кадастровым инженером подготовлена прилагаемая схема расположения объекта недвижимости – нежилого здания (торгового павильона) с площадью помещений 824.2 кв.м в проектных границах земельного участка с местоположением: 

<

...>. Из схемы видно, что контур незавершенного строительством объекта (торгового павильона) с площадью помещений 824.2 кв.м полностью располагается в проектных границах земельного участка. Отступ от контура объекта недвижимости до проектной границы земельного участка составляет максимально 6.0 м., минимально 1.8 м, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки ***. Таким образом, кадастровым инженером определено местоположение контура объекта недвижимости - нежилого здания (торгового павильона) общей площадью 829,6 кв.м, сформированы границы земельного участка, на котором располагается данный объект. Также установлен факт отсутствия пересечений контура объекта недвижимости кадастровых границ иных земельных участков.

Истцом в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии *** подано заявление об образовании из земель неразграниченной государственной собственности, расположенных под зданиями земельных участков площадью 1814 кв.м и площадью 1000 кв.м, необходимых для эксплуатации зданий по *** и по ***.

На данное обращение получен ответ начальника Департамента земельных имущественных отношении мэрии ***, в соответствии с которым, в случае предоставления документа, подтверждающего право собственности на запрашиваемые здания по *** и ***, могут быть образованы путем утверждения схемы земельного участка на кадастровом плане территории. 

Исходя из представленных в суд письменных пояснений истца, при обращении в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии *** истцу было разъяснено, что, поскольку земельные участки под зданиями на *** и *** не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, они могут быть сформированы только на основании судебного решения при предоставлении документов, подтверждающих право собственности на здания.

Согласно техническим заключения ООО «Архитектурная мастерская «Тектоника» установлено, что обследованные здания, а именно: нежилое здание (торговый павильон) площадью 391,9м? по ***; нежилое здание (торговый павильон) площадью 829,6м? по *** соответствуют требованиям ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», несущие и ограждающие конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, пригодны для дальнейшей эксплуатации. 

Оценивая доказательства по делу в их совокупности, на основании указанных норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Материалами дела подтверждается, что истцу принадлежат нежилые здания, являющиеся самовольными постройками. Функциональное назначение зданий соответствует виду разрешенного использования земельных участков; возведенные строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Ответчиком каких-либо возражений относительно размещения зданий с указанными нарушениями не заявлено, дано предварительное согласие на предоставление земельного участка в случае получения правоустанавливающих документов на здания.

При таких обстоятельствах само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. 

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Земельные участки, на которых расположены указанные выше объекты недвижимого имущества, находятся в публичной собственности. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от **** N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Кадастровым инженером подготовлены схемы участков, которые минимально необходимы для эксплуатации объектов.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от **** N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от **** N 15524/04, от **** N 4275/11 и от **** N 3771/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок, реализация которого не может быть ограничена. Таким образом, принадлежность объектов недвижимости истцу не устраняет необходимость оформления соответствующего участка в собственность или в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и не означает наличие непреодолимого препятствия (для реализации исключительного права) в виде отсутствующего зарегистрированного права на участки. Земельные участки, на которых расположены спорные объекты недвижимого имущества, находятся в публичной собственности. 

С учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела, истец вправе приобрести права на участки, необходимые для эксплуатации принадлежащих ему объектов, в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

На основании изложенного, а также учитывая, что сохранение спорных нежилых зданий не нарушает прав и законных интересов иных лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание площадью 391,9 кв.м, расположенное по адресу: ***; нежилое здание площадью 829,6 кв.м, расположенное по адресу: ***.

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии *** образовать земельный участок площадью 1814 кв.м согласно схеме расположения земельного участка в следующих координатах:

Обозначение характерных точек границ 

Координаты, м 

X 

Y 

1 

2 

3 

1 

481918.64 

4193414.12 

2 

481915.96 

4193417.34 

3 

481903.34 

4193418.12 

4 

481901.12 

4193386.14 

5 

481962.07 

4193382.18 

6 

481963.98 

4193411.08 

1 

481918.64 

4193414.12 

Обязать Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии *** образовать земельный участок площадью 1000 кв.м согласно схеме расположения земельного участка в следующих координатах:

Обозначение характерных точек границ 

Координаты, м 

X 

Y 

1 

2 

3 

1 

488042.70 

4204479.14 

2 

488044.72 

4204491.89 

3 

487967.89 

4204503.91 

4 

487965.99 

4204491.22 

1 

488042.70 

4204479.14 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья (подпись) Л.В.Кузьменко