дело № 2-273/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2020 года г.Уфа 

Орджоникидзевский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Фахрисламовой Г.З., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сайфуллиной М.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате имущества, указав в обоснование исковых требований истец на то, что она, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 (внучатый племянник) был заключен договор купли-продажи, согласно которого ответчик купил у истца жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Общая сумма продаваемого имущества составила 

<

данные изъяты> рублей. Денежные средства договору купли-продажи истец не получала. Позже ей стало известно о том, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей и жилого дома - 

<

данные изъяты> рублей, что в 2 раза ниже кадастровой стоимости. Соответственно, сумма, подлежащая выплате за дом и участок по сделке, является заниженной.

Договор заключили фиктивно, временно оформили дом и земельный участок на ФИО2, потом обещал переоформить на нее дом и земельный участок. Ответчик обещал, что истец будет проживать в данном доме пока жива и может сама за собой смотреть, а когда не сможет за собой самостоятельно смотреть, он возьмет ее к себе жить и будет за ней ухаживать. Регистрация у истца оставалась в том же доме. Все коммунальные расходы оплачивала она сама. Она проживала в жилом доме до конца ДД.ММ.ГГГГ г., что могут подтвердить соседи. В конце ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (племянник) сообщил истцу, что ее дом продали и через неделю она должна съехать к ним в новый коттедж и что ей выделят долю в новом коттедже. Попросили, чтобы она снялась с регистрации и ее прописали у себя в новом коттедже по адресу: 

<

адрес>, который купил в ДД.ММ.ГГГГ отец ФИО2 за 

<

данные изъяты> рублей в кредит. Деньгами от продажи дома по 

<

адрес> ФИО7 - отец племянника ФИО2 погасил кредит за новый дом в 

<

адрес>. Истцу пообещали, что жить она будет одна в новом коттедже, пока она в состоянии ухаживать за собой, как только не сможет, они переедут и будут жить со ней в новом коттедже. Но истца обманули, прописали, а долю не выделили и денег от продажи не дали. ДД.ММ.ГГГГ истца выгнали из дома и она вынуждена проживать у своей племянницы.

Истцом была заказана выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, из которой следует, что собственником с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4.

Данная сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчика, в связи с чем, подлежит признанию недействительной. Ответчик воспользовался беспомощным состоянием истца. Ответчик обещал истцу оплатить стоимость имущества по договору купли-продажи, ответчик свободными денежными средствами не располагал. Намерений продавать жилой дом и земельный участок у истца не было, вышеуказанный жилой дом являлся ее единственным жильем. Никаких денег за жилой дом и земельный участок она не получала. Ответчик в спорный дом не вселялся, истец продолжала проживать в данном доме и оплачивать все коммунальные услуги.

Ссылаясь на положения статей 167, 178 ГК РФ, истец просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома иземельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2; признать недействительным договор жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4; применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>; возвратить имущество в собственность ФИО8.

Истец ФИО8 в суд не явилась, извещена надлежаще, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, основанием недействительности сделки указала заключение сделки под влиянием заблуждения, так как ФИО8 полагала, что заключает договор ренты с пожизненным содержанием. 

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 возражали в удовлетворении исковых требований, указав на то, что инициатором сделки была ФИО8, о том, что заключен договор купли-продажи она знала, за дом и земельный участок они с ней рассчитались в день заключения сделки, о продаже жилого дома ФИО4 ей также было известно, она была согласна. Они ей помогали, привозили продукты, из нового дома ее никто не выгонял, она попала под влияние племянницы Ирины и выехала из дома сама. 

Ответчик ФИО4 в суд не явился, извещен надлежаще, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с иском не согласилась, просила в удовлетворении отказать, по доводам, изложенными в письменном отзыве, полагала, что в материалы дела истцом не представлено доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения, напротив, из буквального толкования содержания искового заявления следует, что фактически ФИО6 и в ДД.ММ.ГГГГ года не нуждалась ни в каком содержании с иждивением, еще в ДД.ММ.ГГГГ ей было известно о заключении договора купли-продажи принадлежавшего ей жилого дома и земельного участка, никакого заблуждения относительно предмета и природы сделки у нее не было. Она все это время ждала, что ей выделят долю в новом коттедже по адресу: 

<

адрес>. Однако ввиду того, что доля в новом коттедже ей выделена не была, ФИО6 и обратилась в суд с данным иском, что свидетельствует о ее злоупотреблении правом. При заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора купли-продажи. Сделка совершена в установленной для данного вида сделок форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи, подписана сторонами, переход права зарегистрирован установленном законом порядке. Кроме того, истцом ФИО8 пропущен срок исковой давности для обращения с данным иском.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в суд не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки не сообщил.

Обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников, выслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.558 ГУ РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Согласно п.1. ст.178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

По смыслу ст. 178 Гражданского кодекса РФ заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Исходя из положений статей 167, 178, 549 Гражданского кодекса РФ юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре купли-продажи является действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В силу п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке

В соответствии с п.1 ст.302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что истцу ФИО8 на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. 

По договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО8 передала вышеуказанный жилой дом и змельный участок в собственность ФИО2. Право собственности ответчика на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Заключая договор купли-продажи, стороны предусмотрели сохранение за ФИО8 права проживания и регистрационного учета в отчуждаемом жилом доме.

Объяснениями сторон и показаниями свидетелей установлено, что приведенное условие договора сторонами соблюдалось, до ДД.ММ.ГГГГ истец продолжала проживать в спорном доме одна, оплачивала потребляемые коммунальные услуги. По объяснениям ФИО2, он оплачивал имущественный и земельный налог на указанные объекты; по их взаимному согласию силами собственника и за счет истца был произведен ремонт крыши дома.

Из показаний свидетеля со стороны истца Ф.И.М. следует, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 рассказала свидетелю о том, что она заключила с племянником договор купли-продажи, они оставили ее жить в доме, деньги за дом 

<

данные изъяты> рублей обещали отдать позже, но не дали. Обещали, что дом продавать не будут, что она может жить там сколько хочет, продукты ей привозили купленные на ее деньги. В новом доме ей обещали выделить долю, но не выделили, создали ей невыносимые условия, поэтому свидетель забрала ее к себе.

Свидетель со стороны истца К.Р.Б. пояснила, что до ДД.ММ.ГГГГ она была зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, ей нужна была прописка еще на год, но ФИО8 ей отказала в продлении прописки, так как в она переписала все на своего родственника К., в связи с чем свидетелю пришлось выписаться в ДД.ММ.ГГГГ. 

Из показаний свидетелей со стороны истца ФИО9, М.Л.А. следует, что что ФИО9 им рассказывала о заключенной в ДД.ММ.ГГГГ с П-вым сделке купли-продажи жилого дома. Также свидетелям известно со слов ФИО8, что деньги по сделке она не получила, заключая сделку, не думала, что может остаться без жилья.

Из показаний со стороны ответчика Ч.П.З. следует, что он в качестве риэлтора сопровождал сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, включил в договор условие о проживании ФИО8 в доме, договор был прочитан ФИО8, также он разъяснил ей смысл договора, из ответа ФИО8 следовало, что договор ей понятен. При осмотре жилого дома покупателем ФИО4 ФИО8 присутствовала, показывала дом и надворные постройки, из ее поведения не следовало, что она считает себя собственником дома и претендует на денежные средства за дом. Разговор был, что она будет жить с П.В., деньги ее не интересовали. 

Доказательств того, что ФИО8 при заключении сделки договора купли-продажи полагала, что заключает договор ренты с пожизненным содержанием, суду не представлены. Возраст ФИО8 (на день сделки ей было 56 лет), состояние здоровья позволяли ей проживать одной, вести хозяйство, держать кур; нуждаемость в это время в постороннем уходе медицинскими документами, другими доказательствами не подтверждена. Также из пояснений свидетеля следует, что продукты, коммунальные услуги она оплачивала сама, то есть в период после сделки содержание ей П-вым за свой счет не предоставлялось. При этом требований о расторжении договора ренты ввиду неисполнения П-вым обязанности по содержанию истца ею не предъявлялось.

Исходя из приведенных показаний свидетелей суд приходит к выводу о том, что ФИО8 было известно, какой договор был заключен ею в ДД.ММ.ГГГГ и она понимала правовую природу договора купли-продажи недвижимости, последствия заключения данного договора в виде перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, а также наличие у нее права на получение от покупателя денежных средств за проданный жилой дом и земельный участок. Условие сохранения права проживания в жилом доме являлось для нее существенным и включено в договор купи-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств заключения сделки под влиянием заблуждения истцом не представлено, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по этим мотивам судом не установлено. 

Ответчиком заявлено о пропуске истцом ФИО8 срока исковой давности для обращения в суд с данным иском.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

ФИО8 при отсутствии доказательств заблуждения относительно природы и предмета сделки, узнала или должна была узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, ДД.ММ.ГГГГ, то есть в момент совершения сделки, поскольку знала о том, какой договор и с кем заключает.

Исковое заявление предъявлено в суд ДД.ММ.ГГГГ, спустя пять лет с даты совершения сделки, то есть с пропуском установленного срока исковой давности, что является в силу закона самостоятельным основанием для отказа в иске в этой части.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал по договору купли-продажи спорный жилой дом и земельный участок ФИО4 Право собственности ответчика на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истцом заявлено требование о признании указанной сделки также недействительной как последующей, заключенной после недействительной сделки, и применении последствий недействительности в виде прекращения права собственности ФИО4 на объекты недвижимости и возврата имущества. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.200гг. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан М.О.М., Н.А.В., С.З.А., С.Р.М. и Ш.В.М.» следует, что когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Из показаний свидетеля Ч.П.З., пояснений ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО4 следует, что ФИО8 было известно об обстоятельствах продажи жилого дома в ноябре 2018 года, осмотр покупателем жилого дома и земельного участка происходил в ее присутствии и при активном участии, она пояснила покупателю, что собственником является внук, она выпишется и переедет в новый дом к П-вым. О своем несогласии с прекращением права пользования жилым домом покупателю не заявляла, снялась с регистрационного учета по указанному адресу, добровольно освободила жилое помещение и переехала в дом родителей ФИО2 по адресу: 

<

адрес>, где поставлена на регистрационный учет.

Таким образом ФИО8 на тот момент по своему усмотрению распорядилась принадлежащим ей правом проживания в ранее принадлежавшем ей жилом доме. Из поведения ФИО8 покупателю было очевидно, что она притязаний на жилой дом и земельный участок не имеет, право собственности продавца ФИО2 на жилой дом и земельный участок не оспаривает. Таким образом ФИО4 перед покупкой объектов недвижимости убедился в праве продавца на отчуждение недвижимости, в отсутствии притязаний иных лиц на предмет сделки, то есть проявил необходимую добросовестность при заключении сделки. Цена сделки 

<

данные изъяты> рублей, по мнению сторон сделки, соответствует ветхому состоянию строений. ФИО4 пользуется имуществом как своим собственным, несет бремя его содержания, заменил в доме окна, снес ветхие вспомогательные строения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО4 приобрел имущество по возмездной сделке, при заключении сделки не знал и не мог знать об обстоятельствах, которые могли бы послужить основанием для признания ранее заключенной сделки недействительной и прекращения права собственности продавца, а также отсутствуют предусмотренные ст.302 Гражданского кодекса РФ основания для истребования имущества от добросовестного приобретателя, так как имущество выбыло из владения истца по ее воле, то оснований для удовлетворения исковых требований ФИО8 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки и возврате имущества не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома иземельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок, возврате имущества отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Уфы РБ.

Судья Г.З. Фахрисламова