Дело №2-6670/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2020 года г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Москвина К.А. 

при секретаре судебного заседания Городинском И.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру № по адресу: АДРЕС, с установлением обременения - залога в пользу ООО «Лидер Инвест Групп».

В обоснование заявленных требований указал, что заключила с ответчиком договор купли-продажи, поименованный как предварительный. Свои обязательства по оплате цены договора истец исполняет, однако, ответчиком обязательство по передаче объекта в собственность не исполнено. 

Истица и ее представитель в судебное заседание явились, на иске настаивали.

Ответчик в судебное заседание не явился. В суд поступили возражения на иск.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истицы и ее представителя, суд установил следующее.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест Групп» заключен договор поименованный сторонами как «Предварительный договор купли-продажи» № №.

Согласно пункту 1.1 договора Ответчик и Истец обязались на условиях и в сроки, предусмотренные Предварительным договором, заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры в Многоквартирном доме по форме Приложения № к Договору.

В пункте 1.2 Предварительного договора Стороны договорились предусмотреть способ обеспечения Истцом обязательств по Предварительному договору, в том числе по обязательству заключить Основной договор, а именно:

Истец обязуется произвести Ответчику обеспечительный платеж в размере 4827853 руб. в следующем порядке:

1) платеж в размере 1 311 987 (Один миллион триста одиннадцать тысяч девятьсот восемьдесят семь) рублей 02 копейки, произведенный Покупателем по Договору № ДУП-№ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства от «25» сентября 2016 года по Договору участия в долевом строительстве № № от «15» августа 2016 года, и расторгнутому по Соглашению о расторжении от «27» февраля 2019 года Договора № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства от «25» сентября 2016 года по Договору участия в долевом строительстве № № от «15» августа 2016 года зачитывается в полном объеме Продавцом (без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачёте) в счет оплаты Обеспечительного платежа по настоящему Договору в момент его подписания.

2) оплата оставшейся части Обеспечительного платежа производится путём внесения денежных средств периодических платежей) на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре, в соответствии с Графиком платежей (Приложение № к настоящему Договору). Периодический платеж состоит из аванса и задатка.

Согласно пункту 1.4 Предварительного договора Обеспечительный платеж полностью засчитывается Ответчиком (без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачете) в счет оплаты цены основного договора, а именно в оплату приобретаемой квартиры.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Согласно условий предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора квартиру.

Полученные ответчиком по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар по договору купли-продажи, поскольку согласно п. 1.4 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты общей (продажной) цены квартиры по основному договору.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что истец со своей стороны добросовестно выполняет обязательства по внесению денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Ответчика в соответствии с Графиком платежей.

Согласно пункту 3.4. Предварительного договора Стороны обязались подписать Основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 (Девяноста) дней, исчисляемых от даты государственной регистрации Ответчиком своего права собственности на Квартиру.

В пункте 3.5. Предварительного договора установлен ориентировочный срок государственной регистрации права собственности Ответчика на Квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время жилой дом построен и введен в эксплуатацию.

Однако, к установленному сроку обязательства по регистрации права собственности на квартиру ответчиком не исполнено. 

Между Истцом и Ответчиком подписан Акт приема-передачи квартиры в пользование. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об уклонении ответчика от принятых на себя обязательств. Невозможность оформления квартиры в собственности нарушает права истицы.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на квартиру.

Довод ответчика о том, что квартира оплачена не в полном размере судом отклоняется, поскольку оплата истицей производится в соответствии с условиями договора.

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Таким образом, вопреки доводам ответчика не полная оплата квартиры, если это предусмотрено договором, влечет возникновение залога в силу закона, а не невозможность признания права на квартиру за истцом, добросовестно исполняющим свои обязательства по договору.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру №№ по адресу: АДРЕС, с установлением обременения - залога в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (ИНН №) до момента полной оплаты стоимости квартиры.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: К.А. Москвин