УИД 78RS0015-01-2025-002180-76

Дело № 2-217/2026 29 января 2026 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Невский районный суд г. Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Хабик И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сергеевой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

<

адрес> Санкт-Петербурга в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

<

адрес> Санкт-Петербурга обратился в суд с иском в интересах ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, в обоснование требований указав, что с ДД.ММ.ГГГГ на стационарном социальном обслуживании в Санкт-Петербургском государственном бюджетном стационарном учреждении социального обслуживания населения «Дом социального обслуживания «Стрельна» находится ФИО1, зарегистрированная по месту нахождения учреждения с ДД.ММ.ГГГГ. После её поступления в учреждение выяснилось, что от имени ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ была совершена сделка по отчуждению принадлежащего ей жилого помещения – 

<

адрес>. 1 по 

<

адрес> путем её продажи ФИО4, при этом на момент совершения указанной сделки ФИО1 находилась в СПб ГКУЗ «Психиатрическая больница ФИО5.» и территорию учреждения не покидала. В дальнейшем ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал квартиру ФИО2, которая ДД.ММ.ГГГГ продала квартиру ФИО3 По факту противоправных действий в отношении группы лиц возбуждено уголовное дело, в рамках которого ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была признана потерпевшей.

Учитывая изложенное, прокурор просил признать договор купли-продажи 

<

адрес>, оформленный от имени ФИО1 по отчуждению квартиры ФИО4, недействительным, а также истребовать квартиру из чужого незаконного владения ФИО3

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований, предъявленных к ФИО4, прекращено, поскольку в ходе рассмотрения дела выяснилось, что ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть еще до возбуждения дела в суде (л.д. 56-57 том 3).

В судебном заседании помощник прокурора Невского района Санкт-Петербурга ФИО6 поддержал заявленные требования.

Законный представитель материального истца ФИО1 – представитель СПб ГБСУ СО «Психоневрологический интернат №» ФИО7 (решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана недееспособной – л.д. 164 том 2, находится в учреждении с ДД.ММ.ГГГГ), действующая на основании доверенности, явилась в судебное заседание, просила удовлетворить заявленные требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление об отложении слушания дела в связи с её занятостью (л.д. 63 том 3). Оценив доводы данного заявления, принимая во внимание, что в заявлении не указаны сведения об уважительности причины неявки ФИО2, а причина в виде «занятости» не может быть расценена судом в качестве уважительной, а напротив, оценивается как неуважение к суду (тем более, что дата судебного заседания со сторонами была согласована в заседании от ДД.ММ.ГГГГ), её представитель ФИО8 также в судебное заседание не явилась и о причинах неявки не сообщила, суд определил в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела отказать и рассмотреть дело по существу в отсутствие указанного ответчика в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 64 том 3), его представитель ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указав, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, не мог знать о мошеннических действиях с квартирой, с учетом того, что квартиру покупал в ипотеку был уверен в чистоте сделки, а зарегистрированную в квартире ФИО1 предыдущий собственник обещала снять с регистрационного учета.

Третьи лица – нотариус ФИО10, ПАО «Сбербанк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явились, извещены.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела судом установлено, что ФИО1 является инвалидом второй группы, страдает психиатрическим заболеванием.

В собственности ФИО1 и ФИО11 (мать ФИО1) на праве общей долевой собственности находилась квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ.

После смерти ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление о принятии наследства и ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО10 заведено наследственное дело № (л.д. 163).

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 находилась на лечении в СПб ГКУЗ «Городская психиатрическая больница № (стационар с диспансером), откуда ДД.ММ.ГГГГ была переведена в СПб ГКУЗ «Городская психиатрическая больница № им. Скворцова-Степанова» (л.д. 31 том 2), откуда ДД.ММ.ГГГГ переведена в ФИО12 «Дом социального обслуживания «Стрельна».

Свидетельство о праве на наследство по закону ФИО1 было выдано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 171 обор.) - получено представителем ФИО13, представившим доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на его имя (л.д. 174).

По договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> продана от имени ФИО1 ФИО4 за 5400000 руб. (л.д. 110 обор. – 111).

Документы с целью регистрации сделки представлены в отдел «Кудрово» филиала МФЦ ДД.ММ.ГГГГ посредством личного посещения сторон сделки (л.д. 108 обор. – 110).

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 находилась на стационарном лечении в СПб ГКУЗ «ГПБ № им. И.И. Скворцова-Степанова», за территорию больницы не убывала, ДД.ММ.ГГГГ никем не навещалась (л.д. 185).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 за №.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением следователя 3 отдела СЧ по РОПД ГСУ ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области возбуждено уголовное дело №, в рамках данного уголовного дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана потерпевшей.

В материалы дела представлены документы, полученные в ходе производства по уголовному делу, из которых усматривается, что предварительным следствием установлено, что ФИО14, ФИО13 и другие неустановленные лица, действуя в составе организованной преступной группы с целью личного незаконного обогащения, имея умысел на приобретение путем обмана права на объект недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, разработали преступный план. Реализуя этот план, ФИО13 передал ФИО14 копию своего паспорта и оригинал паспорта на имя ФИО1 для удостоверения нотариальной доверенности от имени ФИО1 на его имя. Данная доверенность была необходима для принятия ФИО1 наследства к имуществу ФИО11 и последующего сбора документов на осуществление перехода права собственности от ФИО1 к ФИО13 После оформления доверенности от имени ФИО1 на его имя ФИО13 получил свидетельство о праве на наследство по закону на имя ФИО1 на долю спорной квартиры. ФИО14, предъявляя сотруднику МФЦ паспорт ФИО1, подписала договор купли-продажи спорной квартиры и подала документы на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО4

Также предварительным следствием установлено, что ФИО14, ФИО4, ФИО13 и другие неустановленные лица, совершили действия, направленные на легализацию имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, а именно через подставное лицо ФИО4 заключили ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, продав её за 7 700 000 рублей. Указанные лица ДД.ММ.ГГГГ подали соответствующий комплект документов в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием веб-сервисов ПАО Сбербанк, что в свою очередь послужило основанием для регистрации права собственности.

Право собственности ФИО2 на квартиру было зарегистрировано 06.12.2023г. за №. Квартира ФИО2 приобретена с использованием кредитных средств в ПАО «Сбербанк», вследствие чего зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Банка.

ДД.ММ.ГГГГ произведен переход права собственности от ФИО2 к ФИО3 за №, на основании заключенного между ними договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 продала квартиру за 7500000 руб., при этом часть стоимости квартиры 5832700 руб. оплачены за счет средств ПАО «Сбербанк» (л.д. 88).

Таким образом, в настоящее время собственником квартиры является ФИО3, залогодержателем – ПАО «Сбербанк».

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ч.2 ст.166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По правилам ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Возможность истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предусмотрена ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.39 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п.1 ст.302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, собственник имущества вправе истребовать его, в том числе и от добросовестного приобретателя, в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Тот факт, что квартира выбыла из владения ФИО1 помимо её воли, подтверждается собранными по делу доказательствами.

Так, материалами дела достоверно установлено, что в момент регистрации договора купли-продажи ФИО1, находясь в психиатрической больнице на лечении, территорию больницы не покидала, следовательно, не могла совершать и подписывать сделки, выражающие ее волеизлияние.

Тот факт, что ФИО15 выступала в роли ФИО1 при оформлении доверенности и в МФЦ при регистрации договора купли-продажи, подтверждается показаниями ФИО15 (л.д. 208 том 2), показаниями обвиняемого ФИО16 (л.д. 144 обор. том 2).

Согласно выводам проведенной ЭКЦ ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в рамках уголовного дела № почерковедческой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, запись «ФИО1», изображение которой расположено в копии Доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО1 на имя ФИО13 - выполнена ФИО14, а не самой ФИО1, запись «ФИО1», изображение которой расположено в копии Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ - выполнена не самой ФИО1, а каким-то другим лицом.

Из-за краткости и простоты строения подписей ФИО1 эксперт не смог в категорической форме ответить принадлежат ли ФИО1 подписи на договоре купли-продажи, заявлении на регистрацию.

Однако в совокупности с объяснениями ФИО15 о том, что она выдавала себя за ФИО1, справкой медицинского стационара о том, что ФИО1 территорию больницы не покидала, суд считает установленным, что договор купли-продажи квартиры ФИО1 не подписывался, а следовательно, имущество выбыло из владения ФИО1 помимо ее воли. При таких обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи, заключенный от имени ФИО1 с ФИО4 нарушает права и охраняемые законом интересы материального истца, повлек неблагоприятные для истца последствия, поскольку ФИО1 лишилась права собственности на принадлежащее ей жилое помещение, в соответствии с ч. 1 ст. 168, ст. 550 ГК РФ должен быть признан судом недействительным.

Признание договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО4 недействительным влечет ничтожность последующих сделок в отношении спорной квартиры. В связи с этим, применяются последствия недействительности сделки, а именно истребование спорной квартиры из чужого незаконного владения ФИО17 в пользу ФИО1

В ходе рассмотрения дела ФИО17 ссылался на то, что является добросовестным приобретателем, просил установить данное обстоятельство в решении суда, что породит для него последствия, предусмотренные Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (правовая позиция на л.д. 11 том 3).

ФИО2 также ссылалась на добросовестность её действий при приобретении квартиры.

Несмотря на то, что в рассматриваемом случае с учетом установленных по делу обстоятельств квартира в любом случае подлежит истребованию в пользу ФИО1, доводам ФИО2 и ФИО3 относительно добросовестности приобретения имущества необходимо дать соответствующую оценку.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Из материалов дела следует, что как на момент приобретения квартиры ФИО2, так и на момент приобретения квартиры ФИО3 в спорной квартире была зарегистрирована по месту жительства ФИО1 (л.д. 22).

В судебном заседании сторона ответчика ФИО2 поясняла, что она осуществляет деятельность по приобретению и продаже жилья на постоянной основе, её наличие регистрации в квартире пожилого человека не смутило, учитывая условия договора купли-продажи и возможность снять лицо с регистрационного учета в судебном порядке.

В соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2, на дату подписания договора в квартире зарегистрирована ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц в течение 45 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект (л.д. 98 том 1). То есть договор содержит заранее неисполнимое обязательство ФИО4, что ФИО2, раз занимается деятельностью по приобретению и отчуждению недвижимости, не могла не понимать.

Квартира приобретена ФИО2 меньше чем через месяц после возникновения права собственности на нее у ФИО4, зная о зарегистрированном по месту жительства пожилом человеке, не интересуясь местом её фактического жительства и причиной, почему ею не исполнены обязательства по снятию с регистрационного учета.

По условиям договора купли-продажи, стоимость объекта составила 7700000 руб., из них 2700000 руб. – средства покупателя и 5000000 руб. кредитные средства (л.д. 97 обор.).

Из объяснений ФИО4, данных в ходе уголовного дела, следует, что при оформлении сделки между ФИО4 и ФИО2 в офисе «Сбербанка» ФИО4 была подписана расписка о получении им в качестве залога 2 700 000 руб., однако, указанных денег он не получал. Кроме того, после вскрытия банковской ячейки ФИО4 в офисе «Сбербанка» и пересчете денежных средств на специальном аппарате оказалось, что в ней вместо 5 000 000 руб. находилось 4 000 000 руб., денежные средства он передал мужчине по имени «Алексей» (л.д. 50 том 2).

По мнению суда, действия ФИО2 нельзя признать добросовестными, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры между ней и ФИО4 заключен спустя 24 дня после приобретения квартиры ФИО4, приобретая спорную квартиру ФИО2 достоверно знала о том, что в квартире зарегистрирован пожилой человек (бывший собственник), судьбой которой она не интересовалась, стоимость, за которую ФИО2 приобрела квартиру (7700000 руб.) значительно ниже рыночной стоимости жилья (8587154,11 руб.).

Далее, спустя тоже непродолжительный период времени (6 мес.), квартира приобретена ФИО3

Оценивая доводы о его добросовестности и отсутствии возможности усомниться в законности сделки, суд приходит к следующим выводам.

ФИО3 приобрел квартиру, также будучи достоверно осведомленным о наличии в ней регистрации пожилого человека ФИО1

Как пояснил в судебном заседании ФИО3, с учетом того, что он приобретал квартиру в ипотеку, он не беспокоился за безопасность сделки, знал о том, что ФИО1 зарегистрирована в квартире, при этом ему продавец (ФИО18) сказала, что она прописана для дальнейшего помещения её в больницу, также его не смутил короткий срок владения квартирой ФИО19

Однако, по мнению суда, столь короткий срок владения ФИО2 квартирой и уж тем более предыдущим собственником (менее месяца), при должной степени осмотрительности и внимательности должны были вызвать обеспокоенность у покупателя.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подано исковое заявление в Невский районный суд Санкт-Петербурга (гражданское дело №) о признании ФИО1 утратившей право пользования спорной квартирой. ДД.ММ.ГГГГ иск принят к производству, а ДД.ММ.ГГГГ - оставлен без рассмотрения в связи с неявкой в судебное заседание стороны истца.

Сведения о наличии судебного спора с участием предыдущего собственника квартиры ФИО1 относительно её права пользования жилым помещением находятся в открытом доступе, могли быть проверены на сайте суда ФИО3, также, по мнению суда, должны были при должной степени его осмотрительности заставить задуматься о необходимости отказаться от сделки до рассмотрения судом спора по существу.

При этом, условие договора между ФИО2 и ФИО3, а договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, предусматривают обязанность продавца подать документы на снятие с регистрационного учета зарегистрированных в объекте лиц в течение 30 дней с момента заключения договора. Каким образом данное обязательство могло быть выполнено, при необходимости личной явки лица в органы миграционного учета или представления вступившего в законную силу решения суда, покупатель не выяснял.

Учитывая изложенное выше, действия ФИО3 нельзя признать добросовестными, так как при должной заботливости и осмотрительности у ФИО3 должны были возникнуть разумные сомнения в законности сделки и праве продавца на отчуждение имущества. Довод ответчика о том, что он полагался на действия Банка при одобрении ипотечного кредита не освобождает его от необходимости принять все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Само по себе получение кредитных средств на приобретение спорного жилья не позволяет сделать вывод о добросовестности покупателя в связи с наличием вышеуказанных обстоятельств. Осуществление ремонта ФИО3 в спорной квартире не имеет существенного значения для рассмотрения дела.

Суд полагает, что понятие должной осмотрительности и осторожности подразумевает собственную проверку покупателем документов в отношении приобретаемой квартиры, из позиции ФИО3 по делу следует, что он доверился Банку, который предоставлял кредитные средства, что оказалось не достаточно, хотя при должном внимании к регистрации ФИО1 в жилом помещении, о чем он знал, незначительности периодов владения предыдущих собственников, отчуждение квартиры по заниженной цене, у ФИО3 должны были возникнуть сомнения о наличии воли ФИО1 на отчуждение квартиры.

Таким образом, суд не может прийти к выводу о возможности признать ФИО3 добросовестным приобретателем.

Учитывая изложенное выше, требования истца должны быть удовлетворены.

В порядке ст. 103 ГПК РФ солидарно в доход бюджета с ответчиков надлежит взыскать госпошлину в размере 82055 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный от имени ФИО1 с ФИО4 купли-продажи 

<

адрес>.

Аннулировать государственную регистрацию права собственности на 

<

адрес>, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ за № на имя ФИО4

Аннулировать государственную регистрацию права собственности на 

<

адрес>, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ за № на имя ФИО2 (паспорт №).

Аннулировать государственную регистрацию права собственности на 

<

адрес>, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ за № на имя ФИО3 (паспорт №).

Истребовать 

<

адрес>, из чужого незаконного владения ФИО3, в пользу ФИО1.

Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на 

<

адрес>, кадастровый №, восстановив в ЕГРН запись о праве собственности указанного лица на квартиру.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 солидарно в доход бюджета госпошлину в размере 82055 руб. (восемьдесят две тысячи пятьдесят пять рублей).

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

в окончательной форме изготовлено 11.02.2026