№2-448/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 марта 2017 года г.Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.Н.,

при секретаре Иорих Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДВИЦ ипотечный центр» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «ДВИЦ ипотечный центр» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. Свои требования истец мотивировал тем, что 06.05.2013 года заключил с ответчиком договор займа №№, согласно которому ФИО1 был предоставлен целевой ипотечный жилищный заем в размере 1 724 000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 13,3% годовых, с целью приобретения в собственность жилого помещения, квартиры находящейся по адресу: Россия, 

<

адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 40,60 кв.м, на 3-м этаже 9-ти этажного жилого дома, кадастровый №, стоимостью 2541000 руб. По условиям указанного договора стороны пришли к соглашению, что в период надлежащего исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по страхованию имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и/или болезни (личное страхование), процентная ставка по Займу, определенная в п. 1.1.3.1. Договора займа уменьшается на 0,7%. Таким образом, процентная ставка за пользование суммой займа, действующая на момент подписания договора займа, составляла 12,60 % годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека квартиры в силу закона. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры в силу закона, были удостоверены закладной, держателем которой является истец. Согласно условиям договора, ответчик обязался погашать кредитную задолженность путем внесения ежемесячных платежей в размере 19746 руб. Поскольку ФИО1 ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства, на ее счету образовалась задолженность в размере 1754991,52 руб., в том числе по основному долгу – 1694352,21 руб., просроченным процентам 54930,36 руб., пени 5708,95 руб. Просил взыскать указанную сумму с ответчика. Кроме того, начиная с 28.02.2015 года и до момента полного исполнения решения суда просил определить подлежащими к выплате с ответчика в пользу истца проценты за пользование займом в размере 13,30 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа в размере 1694352,21 рублей, а также неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользование им за каждый календарный день просрочки платежа. Обратить взыскание на квартиру: находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 40,60 кв.м, на 3-м этаже 9-ти этажного жилого дома, кадастровый №, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив при этом ее первоначальную продажную стоимость в размере 2032800 рублей, т.е. равной 80% от оценки, определенной в отчете независимого оценщика ЗАО «Красноярское ипотечное агентство» г.Красноярск, возврат госпошлины - 22974,96 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ФИО1 задолженность по состоянию на 17.03.2017 года в размере 1 797 845,52 руб., в том числе по основному долгу – 1 677 247,48 руб., просроченным процентам 73 809,66 руб., пени – 46 788,39 руб. Кроме того, начиная с 18.03.2017 года и до момента полного исполнения решения суда просил определить подлежащими к выплате с ответчика в пользу истца проценты за пользование займом в размере 13,30 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа в размере 1 677 247,48 рублей, а также неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользование им за каждый календарный день просрочки платежа. Обратить взыскание на квартиру: находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 40,60 кв.м, на 3-м этаже 9-ти этажного жилого дома, кадастровый №, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив при этом ее первоначальную продажную стоимость в размере 1 800 000 руб., т.е. равной 80% от оценки, определенной в отчете независимого оценщика ООО «ИнвестОценкаАудит», возврат госпошлины, уплаченной при подаче иска, - 22974,96 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 (по доверенности от 24.08.2016 года) заявленные требования, с учетом уточнения иска, поддержал, на их удовлетворении настаивал.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО3 (по устному ходатайству) против иска возражали, наличие указанной в иске задолженности не оспаривали, вместе с тем полагали, нарушение кредитного договора носили незначительный характер, в связи с чем оснований для досрочного возврата кредита и обращения взыскания на заложенное имущество не имеется. 

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа… Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Согласно ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, помимо разрешения иных вопросов, должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом установлено, что 06.05.2013 года АО «ДВИЦ ипотечный центр» и ФИО1 заключили договор займа, согласно которому банком ФИО1 были предоставлены денежные средства в сумме 1 724 000 на срок до 30.04.2033 г. под 13,3 % годовых для приобретения жилого недвижимого имущества квартиры: общей площадью 40,60 кв.м, находящейся по адресу: 

<

адрес>, состоящей из 2-х комнат на 3-м этаже 9-ти этажного жилого дома, кадастровый №.

В соответствии с п. п. 1.1.3.2. - 1.1.3.5. договора займа, заимодавец и заемщик пришли к соглашению о том, что в период надлежащего исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по страхованию имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и/или болезни (личное страхование), процентная ставка по займу, определенная в п. 1.1.3.1. договора займа уменьшается на 0,7%. Таким образом, процентная ставка за пользование суммой займа, действующая на момент подписания договора займа, составляла 12,60 % годовых.

Сторонами согласован график погашения задолженности с учетом данного размера процентной ставки по кредиту.

Истец, со своей стороны, выполнил условия договора займа путем перечисления всей суммы займа на банковский счет № в Филиал ББР Банка, г.Красноярск, открытый на имя ФИО1, что подтверждается платежным поручением № от 06.05.2013 года.

В соответствии с п. 1.3.1. договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека квартиры в силу закона.

06.05.2013 года ФИО1 за 2 541 000 рублей в собственность приобретена 2-х комнатная квартира, общей площадью 40,60 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что следует из договора купли продажи, представленного в материалах дела.

Последней выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее сведения об обременении — ипотека в силу закона. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 14.05.2013 года за №.

В соответствии с п. 1.4. договора займа, права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой указанной квартиры в силу закона, были удостоверены закладной, залогодержателем значится Акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр».

По условиям данного договора, сумма займа подлежит возврату путем внесения ежемесячных платежей позднее последнего числа каждого месяца в размере 19746 руб. 

Вместе с тем, ФИО1 принятые на себя обязательства выполняла надлежащим образом.

Из доводов стороны истца следует, что на следующий год, после получения займа ответчик не выполнила обязательство по страхованию предмета залога – квартиры по адресу: 

<

адрес>, что в силу условий кредитного договора послужило основанием для изменения процентной ставки по кредиту.

Факт отсутствия договора страхования квартиры, подлежащего заключению в 2014 году ФИО1 в ходе рассмотрения дела не оспаривала. Пояснила, что исполнила данную обязанность только в 2016 году, в подтверждение чего представила договор страхования имущества от 03.08.2016 года, заключенный ею с СПАО «Ингосстрах». 

В ответ на это истцом с августа 2014 года была возвращена ставка по кредиту – 13,30%, составлен новый график погашения задолженности и направлен в адрес ФИО1, в соответствии с которым размер ежемесячного платежа составил 20 578 руб., с сопроводительным письмом от 25.08.2014 года исх. №. Факт направления подтверждается почтовой квитанцией от 26.08.2014 года.

Вместе с тем, ФИО1, несмотря на повышение процентной ставки и установление иного размера аннуитетного платежа продолжала осуществлять очередные платежи в суммах, не превышающих 20 500 руб.

Кроме того, ответчиком неоднократно допускались нарушение сроков внесения ежемесячных платежей от нескольких дней до 30 дней и более. Данное обстоятельство усматривается из выписки из лицевого счета заемщика, согласно которой за период действия договора займа ФИО1 осуществлено 38 платежей вместо 44, согласно графику.

Ответчику банком неоднократно направлялись письма с предложением погасить текущую задолженность и предупреждением о возможности предъявления требования о досрочном погашении обязательств по закладной.

Таким образом, ФИО1 нарушены принятые на себя обязательства по своевременному погашению займа, в связи, с чем образовалась указанная в иске задолженность, что подтверждается расчетом суммы долга, требованием Банка о досрочном погашении задолженности от 13.07.2015 года. Несмотря на получение ФИО1 указанного требования 28.10.2014 года, согласно почтовому уведомлению о вручении, данная задолженность погашена не была, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно расчету истца, задолженность по состоянию на 17.03.2017 года составила 1 797 845,52 руб., в том числе по основному долгу – 1 677 247,48 руб., просроченным процентам 73 809,66 руб., пени – 46 788,39 руб.

Текущая задолженность по заемному обязательству на момент рассмотрения дела не погашена, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

В силу п. 4.4. условий договора займа №№ от 06.05.2013 года, в ряде случаев займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, процентов, неустойки, в том числе при просрочке осуществления заемщиком очередного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении заемщиком просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже, если каждая просрочка незначительна, а также при нарушении обязанности по страхованию предмета ипотеки (п. 4.1.5 договора).

Поскольку заемщиком на момент предъявления иска в суд нарушены указанные условия договора займа, допущено не менее 3-х просрочек в течение года, в том числе на срок, более 30 дней, не заключен очередной договор страхования недвижимого имущества (предмет ипотеки), суд полагает, что требования АО «ДВИЦ ипотечный центр» о досрочном взыскания образовавшейся задолженности законны и обоснованны.

Из содержания договора займа от 06.05.2013 года (п.п. 5.2, 5.3) также следует, что при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает по требованию заимодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца (включительно). При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщик уплачивает по требованию заимодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца (включительно).

На данном основании суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору займа от 06.05.2013 года, по состоянию на 17.03.2017 года в размере 1 797 845,52 руб., в том числе по основному долгу – 1 677 247,48 руб., просроченным процентам 73 809,66 руб., пени – 46 788,39 руб., а также определить ко взысканию с ФИО1 начиная с 18.03.2017 года и до момента полного исполнения решения суда проценты за пользование займом в размере 13,30 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа в размере 1 677 247,48 рублей, а также неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользование им за каждый календарный день просрочки платежа.

Также, поскольку заемщиком допущено нарушение исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественного перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года №102-ФЗ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (ч. 3 ст. 350 ГК РФ, п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года №102-ФЗ). 

В силу п.4 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Стороной ответчика в материалы дела представлен отчет об оценке ООО «КрасОценка» от 11.08.2016 года, в соответствии с которым стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 40,60 кв.м, на 3-м этаже 9-ти этажного жилого дома, на 10.08.2016 года составила 3 293 000 руб.

Истцом, в свою очередь представлен отчет об оценке ЗАО «Красноярское ипотечное агентство» №116 от 17.04.2013г., оценочная стоимость предмета залога составила 2 541 000 рублей.

Согласно отчету ООО «ИнвестОценкаАудит» № от 06.10.2016 года, стоимость предмета залога составила 2 250 000 руб. данная стоимость определена по состоянию на дату составления отчета.

При определении начальной продажной цены указанной квартиры, суд полагает необходимым принять во внимание отчет ООО «ИнвестОценкаАудит» № 2140-К/16 поскольку указанная в нем сума отражает фактическую стоимость спорного имущества на момент рассмотрения дела по существу. Указанный отчет составлен на более позднюю дату, следовательно, является актуальным, а цена 2 250 000 руб. более достоверной. 

Таким образом, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества для реализации путем продажи с публичных торгов в размере 80% от оценки, то есть в размере 1800 000 руб. = (2 250 000 руб. х80%).

Факт наличия в квартире перепланировки в виде объединения со смежной квартирой № по указанному адресу путем организации дверного проема в несущих гипсобетонных перегородках между квартирами № и № и заделки дверного проема (вход в 

<

адрес>) гипсокартонной перегородкой, не влияет на возможность обращения взыскания на указанный объект недвижимости, поскольку указанная перепланировка не исключает возможность приведения 

<

адрес> прежнее состояние, что усматривается из письма главного инженера ООО «СибСтройПроект» ФИО4 от 25.11.2016 года, составлявшего проект перепланировки шифр 0120-2015-ПЗ.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца возврат уплаченной при подаче иска госпошлины, исчисленной в соответствии со ст.333.19 НК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям, в сумме 22974,96 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДВИЦ ипотечный центр» задолженность по кредитному по состоянию на 17.03.2017 года, в том числе по основному долгу - 1 677 247,48 руб., процентов за пользование займом – 73 809,66 руб., пени – 46 788,39 руб., всего 1797 845,52 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДВИЦ ипотечный центр», начиная с 18.03.2017 года и до момента полного исполнения решения суда проценты за пользование займом в размере 13,30 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа в размере 1 677 247,48 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДВИЦ ипотечный центр», начиная с 18.08.2017 года и до момента полного исполнения решения суда неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользование им за каждый календарный день просрочки платежа. 

Обратить взыскание на квартиру, при надлежащую ФИО1, расположенную по адресу: Россия, 

<

адрес>, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 40,60 кв. м, расположенную на 3-м этаже 9-ти этажного жилого дома, кадастровый №, путем реализации данного имущества с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере 1800 000 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДВИЦ ипотечный центр» возврат госпошлины – 22 974,96 рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения. 

копия верна 

Председательствующий ФИО5