УИД 78RS0008-01-2019-003816-02

Дело № 2-2557/2020 16 ноября 2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малышевой О.С.,

при секретаре Шуняеве К.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «РС-Строй» о взыскании нестойки, компенсации за уменьшении площади квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РС-Строй» к ФИО1 о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «РС-Строй» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве за период с 01.01.2020 по 08.03.2020 в размере 129 803,84 рублей, денежных средств за уменьшении площади квартиры в размере 171 200 рублей, компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей, штрафа, обязании передать квартиру по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вынесения решения суда.

Требования мотивированы тем, что между сторонами 24.11.2017 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязался передать дольщику однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 44,6 кв.м, в срок не позднее 31.12.2019. Долевой взнос оплачен истцом в полном размере, квартира до настоящего времени дольщику не передана. При этом согласно технической документации на квартиру, направленной ответчиком истцу по окончании строительства многоквартирного дома, площадь квартиры уменьшилась и составила 43 кв.м, в связи с чем застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства разницу в размере 171 200 рублей (1,6 кв.м * 107 000 (стоимость одного квадратного метра).

ООО «РС-Строй» предъявило встречный иск ФИО1 о признании договора № 54/2017-жд от 24.11.2017 незаключенным, в обоснование иска ссылалось на то, что общая площадь квартиры 44, 6 кв.м, указанная в договоре долевого строительства является общей приведенной площадью, включающей в себя площадь лоджии с понижающим коэффициентом, что обусловлено приказом компании застройщика об условиях реализации от 01.12.2016 и соответствует п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Обращение ФИО1 в суд с требованием о взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры, свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а именно в отношении общей площади объекта долевого строительства.

В ходе рассмотрения дела судом, истец отказался от исковых требований к ответчику в части требований об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, так как квартира передана 21.03.2019, определением от 09.11.2020 отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Истец ФИО1 в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), уточнила требования, просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве за период с 01.01.2020 по 20.03.2020 в размере 152 710,40 рублей, денежные средства за уменьшении площади квартиры в размере 171 200 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своих представителей ФИО2 и ФИО3, которые заявленные исковые требования поддержали, настаивал на их удовлетворении в полном объеме, требования встречного иска не признали.

В судебное заседание явились представитель ответчика ООО «РС-Строй» по доверенности ФИО4, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала ввиду их необоснованности, поддержала доводы ранее представленного отзыва на исковое заявление, просила удовлетворить встречный иск.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, при этом сведений о причинах своей неявки суду не сообщило, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляло, представителя в суд не направило, в связи, с чем суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Выслушав участников процесса, и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела следует, что 24.11.2017 между ФИО1 (дольщик) и ООО «РС-Строй» (застройщик) заключен договор № 54/2017-жд участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик должен был в срок не позднее 31.12.2019, передать истцу по акту приема-передачи однокомнатную квартиру 

<

№> на 6 этаже общей площадью 44,6 кв.м, строительные оси: 1-22; 1-24; 1-Е; 1-Г/1, расположенную по адресу: г

<

адрес> Цена договора составила 4 772 200 рублей (л.д. 6-12).

Факт надлежащего исполнения истцом обязанности по оплате долевого взноса подтверждается материалами дела и не оспаривался ответчиком (л.д. 13).

В соответствии с актом приема-передачи от 21.03.2019 квартира передана истцу застройщиком (л.д. 62).

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что квартира в предусмотренный договором срок истцу не передана, что свидетельствует о допущенном ответчиком нарушении условий договора долевого строительства, в связи с чем суд находит обоснованным по праву требование истца о взыскании с ответчика неустойки.

Неустойка за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства подлежит исчислению с 01.01.2020 по 20.03.2020 и составляет 159 073,33 рублей, исходя из следующего расчета: 4 772 200 (цена договора) х 80 (дней просрочки) х 1/300 х 2 х 6,25 % (действующая ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на дату, когда ответчиком должны были быть исполнены свои обязательства по передаче истцу квартиры (31.12.2019).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В ходе судебного разбирательства ответчик просил применить положения ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В Определении от 22.01.2004 N 13-О Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств. Следовательно, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.

Суд, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, длительность допущенного ответчиком нарушения срока исполнения обязанности по передачи дольщику квартиры (80 дней), а также отсутствие в деле доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате несвоевременного исполнения ответчиком обязательства по договору долевого участия, принимая во внимание, что сумма неустойки несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений, приходит к выводу о снижении суммы неустойки до 70 000 рублей, и полагает, что данный размер неустойки будет являться справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком, с учетом соотношения суммы неустойки и уплаченной истцом суммы по договору, длительности неисполнения ответчиком обязательства, а также компенсационной природы неустойки и необходимости соблюдения баланса интересов сторон.

Правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с застройщика денежных средств за уменьшение общей площади квартиры после завершения строительства суд не находит в связи со следующим.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная в многоквартирном доме, со следующими характеристиками: количество комнат – 1; этаж - 6; № квартиры – 

<

№>; общая площадь (кв.м)/площадь каждой комнаты (кв.м) – 44,6/18,2; приведенная площадь балкона/лоджии (кв.м)/площадь помещений вспомогательного назначения (кв.м) – 1, 6/3,4; 1-22; 1-24; 1-Е; 1-Г/1; секция – 3.

Расположение квартиры в многоквартирном доме отражено на плане, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (Приложение № 1) (п. 2.2.1 договора).

Согласно п. 2.2.2 договора общая площадь квартиры, указанная в настоящем пункте, определена согласно Жилищному кодексу Российской Федерации без учета площадей балконов и лоджий и подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

В пункте 2.2.3 договора указано, что приведенная площадь балкона/лоджии, указанная в настоящем пункте, представляет собой площадь балкона/лоджии с учетом понижающего коэффициента. Площадь балкона/лоджии подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

В силу п. 2.3 договора по соглашению сторон в квартире застройщик выполняет отделочные работы, которые включены в стоимость квартиры и в размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, согласно п. 3.1 договора.

Согласно п. 3.1 договора по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (цена договора), составляет 4 772 200 рублей, исходя из расчета 107 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартиры, включая отделочные работы, предусмотренные п. 2.3 договора.

Согласно п. 5.2.7 договора, в случае уменьшения объема денежных средств, составляющих цену договора (пункт 3.1), в связи с обмерами квартиры специализированной организацией и уменьшения общей площади, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 1 кв.м, застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства излишне выплаченную участником долевого строительства сумму денежных средств до подписания акта приема-передачи квартиры и/или произвести зачет денежных средств в счет оплаты штрафных санкций.

В соответствии с пунктом 6.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.

Согласно п. 6.2 договора стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 2.2 настоящего договора, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры и нарушением требований о качестве квартиры при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные договором. Стороны признают, что не считается существенным изменением размера квартиры отклонение площади квартиры по результатам обмеров ПИБ от площади квартиры, указанной в п. 2.2 настоящего договора, в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с планом квартиры, согласованным сторонами в Приложении № 1 к договору, являющимся в силу п. 2.2.1 договора его неотъемлемой частью, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира общей площадью 42,8 кв.м, из которых площадь комнаты – 18,2 кв.м, кухни – 12,3 кв.м, коридора – 7,3 кв.м, ванной комнаты – 3,4 кв.м, туалета – 1,6 кв.м.

Указанная в п.2.2 договора долевого строительства площадь квартиры в размере 44,6 кв.м, как следует из проектной документации, является общей площадью квартиры, включающей в себя площадь лоджии 1,8 кв.м с понижающим коэффициентом 0,5, что также согласуется с условиями договора долевого строительства при расчете стоимости объекта долевого строительства (44,6 кв.м * 107 000).

Доказательств того, что при заключении договора долевого участия истец не имела возможности ознакомится с проектной документацией на жилой дом, в которой имеются характеристики, приобретаемой квартиры, в материалах дела не имеется. 

Напротив, при подаче искового заявления, истцом представлен проектный план квартиры (л.д. 21), из которого видно, что общая площадь квартиры составляет 42,8 кв.м (18,2+12,3+7,3 +3,4+1,6), общая приведенная площадь 44,6 кв.м, включающая в себя площадь лоджии 1,8 кв.м. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что застройщиком истцу при заключении договора была доведена информация как об общей площади квартиры, так и об общей приведенной площади квартиры.

При этом суд полагает, что указание в п. 2.2 договора долевого строительства на то, что общая площадь квартиры определена согласно Жилищному кодексу Российской Федерации без учета площадей балконов и лоджий, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, необходимо толковать во взаимосвязи иными условиями договора, а также проектной документацией по строительству жилого дома.

Из материалов дела следует, что фактически истцу передана квартира общей площадью 43 кв.м, общей приведенной площадью 45, 2 кв.м, таким образом, общая площадь переданной истцу квартиры, на основании данных кадастрового учета увеличилась на 0,2 кв.м., в связи с чем стоимость объекта долевого строительства изменению не подлежит.

Вместе с тем, учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего спора установлена вина ответчика в нарушение прав истца как потребителя в части своевременной передачи объекта долевого строительства, принимая во внимание степень вины ответчика, характер нравственных страданий истца, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей. Указанный размер компенсации морального вреда, по мнению суда, является разумным и наиболее отвечающим характеру причиненных потребителю нравственных страданий. При этом оснований для взыскания компенсации морального вреда в заявленной истцом сумме, суд не усматривает.

На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 37 500 рублей (70 000+5000/2).

Оснований для уменьшения размера штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ суд по доводам стороны ответчика не усматривает, учитывая применения указанной нормы права к размеру неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор № 54/2017-жд участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.11.2017, заключенный между ФИО1 и ООО «РС-Строй» содержит условия о предмете договора, а также все существенные условия, предусмотренные ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем оснований считать его незаключенным у суда не имеется. 

Следует отметить, что возникший спор относительно толкования условий договора между сторонами, в том числе в части общей площади объекта долевого строительства, не свидетельствует о недостижении договора сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в момент его заключения.

В настоящее время договор участия в строительстве многоквартирного жилого дома сторонами исполнен, объект долевого строительства оплачен дольщиком и передан последнему застройщиком.

При таких обстоятельствах, встречный иск ООО «РС-Строй» о признании договора незаключенным удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2600 рублей.

Согласно п.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных названным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, предоставляется отсрочка до 01.01.2021.

Эпидемиологическая ситуация в стране, вызванная введением режима повышенной готовности, в связи с новой короновирусной инфекцией, является обстоятельством, затрудняющим исполнение судебного акта, в то время как, предоставление отсрочки исполнения решения суда является мерой финансовой реабилитации застройщиков и финансовой помощи организациям, в связи с чем суд полагает возможным ходатайство ответчика удовлетворить и предоставить отсрочку исполнения настоящего решения суда до 01.01.2021.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РС-Строй» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве за период с 01.01.2020 по 20.03.2020 в размере 70 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 37 500 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РС-Строй» в доход государства государственную пошлину в размере 2600 рублей.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «РС-Строй» отсрочку исполнения настоящего решения суда до 01 января 2021 года

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «РС-Строй» отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Малышева О.С. 

Мотивированное решение изготовлено 23.11.2020.