Дело № 2-212/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Катайск Курганской области 17 июля 2020 года

Катайский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего, судьи Колесникова В.В., 

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Курочкиной О.Н., по доверенности,

при секретаре Карлыковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Катайска Курганской области о признании отказа незаконным, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя по доверенности Курочкиной О.Н. обратилась в суд с иском к Администрации г.Катайска Курганской области, в котором просит признать незаконным отказ № от 06.05.2020 в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства; возложить на ответчика обязанность предоставить земельный участок общей площадью 30 кв.м., с кадастровым №, на новый срок без проведения торгов для завершения строительства гаража.

Требования мотивированы тем, что 14.02.2011 между истцом и Катайским районным комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Катайского района (далее также – КУМИ) заключен договор № 3 аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 30 кв.м., для строительства гаража. Распоряжениями главы Катайского района №-р от 12.02.2013 и №-р от 21.01.2015, а также дополнительными соглашениями к указанному договору от 12.02.2013 и 21.01.2015 действие этого договора продлевалось до 13.02.2015 и 13.02.2017 соответственно. 10.01.2017 истец обратилась к ответчику с заявлением о продлении данного договора аренды земельного участка, в чем ей было отказано уведомлением № от 12.01.2017. Таким образом, 13.02.2017 действие договора аренды истекло. 20.01.2020 в адрес истца было направлено требование № о сносе постройки, расположенной на арендованном ранее земельном участке. 24.04.2020 она обратилась к ответчику с заявлением (требованием) о заключении договора аренды указанного выше земельного участка на новый срок для завершения строительства гаража. 06.05.2020 в ее адрес поступил ответ с указанием на то, что таковой уже давался 12.01.2017 за №. Считает отказ незаконным, необоснованным в силу норм подп.10 п.2 и подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так как законодательством предусмотрено право не только собственников, но и арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта. 

Также указывает, что ответчик с момента истечения срока аренды земельного участка по настоящее время не заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, вопрос об освобождении земельного участка не ставил, иным лицам его не предоставлял. Договор аренды с целью «завершение строительства объекта» не продлялся истцу ни разу. После окончания срока договора в 2017 г. она продолжала пользоваться земельным участком.

Поскольку земельный участок предоставлен ФИО1 до 01.03.2015, на нем имеется объект незавершенного строительства, данных о предоставлении ранее этого земельного участка в порядке подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не имеется, то отказ в связи с отсутствием у истца зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства на этом участке является незаконным (л.д. 9-10).

Определением Катайского районного суда от 29.06.2020 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Курганской области, Администрация Катайского района Курганской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Катайского района Курганской области (далее также – КУМИ) (л.д.1-2).

Судебное заседание в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК Российской Федерации) проведено в отсутствие истца, представителей ответчика и третьих лиц, извещённых о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, доказательств уважительности причин своей неявки не представивших, об отложении рассмотрения дела не просивших.

В отзыве представителя третьего лица - Управления Росреестра по Курганской области возражений против удовлетворения заявленных требований не указано (л.д. 43). 

В отзывах представители третьих лиц – Администрация Катайского района Курганской области, КУМИ Администрации Катайского района Курганской области решение по делу оставили на усмотрение суда, изложили указанные ФИО1 в исковом заявлении обстоятельства аренды земельного участка и продлений её сроков. Кроме этого, сообщили о подготовке Катайским районным КУМИ по заявлению истца дополнительного соглашения от 16.01.2017 к договору аренды земельного участка о замене стороны по договору с КУМИ на Администрацию 

<

...> экземпляра которого 13.01.2017 были вручены непосредственно ФИО1 для подписания. Подписанные экземпляры указанного дополнительного соглашения в адрес Катайского районного КУМИ от истца не поступали (л.д.45-48, 75-77).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 адвокат Курочкина О.Н., действующая по доверенности (л.д.29), настаивала на заявленных исковых требованиях в полном объёме по доводам искового заявления. Просила возложить на ответчика обязанность предоставить истцу спорный земельный участок в аренду. Дополнила, что право истца на незавершённый строительством гараж в ЕГРН не регистрировалось. Готовность объекта составляет около 20%. Строительство гаража ФИО1 не завершено из-за финансовых трудностей. В настоящее время истец намерена закончить строительство гаража. Ранее за защитой своих прав истец не обращалась, обратилась с рассматриваемым иском в суд после получения от Администрации г. Катайска письма от 20.01.2020 № с требованием к ФИО1 в срок до 31.03.2020 освободить спорный земельный участок, в котором ответчик ссылается на нормы действующего законодательства о сносе самовольных построек. Возводимый гараж самовольной постройкой не считает. Администрация г. Катайска и иные лица к истцу с какими-либо исками относительно незавершённого строительством гаража не обращались, вопрос об изъятии земельного участка не ставился. Подтвердила, что ФИО1 в 2017 г. получала 4 экземпляра проекта трёхстороннего соглашения к договору аренды спорного земельного участка о замене КУМИ на Администрацию г. Катайска, однако последняя фактически отказалась от его подписания. Насколько истцу известно, причиной этому послужило намерение Администрации г. Катайска расширить площадь расположенной поблизости к спорному земельному участку территории мини-рынка.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу о том, что требования ФИО1 к Администрации г.Катайска Курганской области о признании отказа незаконным, возложении обязанности – законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК Российской Федерации) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 той же статьи.

Согласно положениям подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 той же статьи.

Согласно положениям подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК Российской Федерации и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п. 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым №, площадью 30 кв.м., для строительства гаража, расположенный по адресу: Курганская область, город Катайск, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала (л.д.16-17) на основании распоряжения главы Катайского района Курганской области от 14.02.2011 №-р (л.д.11, 52 и др.) и договора № 3 аренды земельного участка от 14.02.2011 (л.д.12-15, 58-59, на обороте, и др.) был предоставлен в аренду ФИО1 по ее заявлению (л.д.49, 51 и др.) на срок с 14.02.2011 по 13.02.2013 (на 2 года). 

На основании распоряжения главы Катайского района Курганской области от 12.02.2013 №-р (л.д.18, 63 и др.) и дополнительного соглашения от 12.02.2013 к договору аренды земельного участка № 3 от 14.02.2013 (л.д.19, 64 и др.) срок аренды указанного земельного участка продлен по 13.02.2015 (на 2 года). 

На основании распоряжения главы Катайского района Курганской области от 21.01.2015 №-р (л.д.20, 68 и др.) и дополнительного соглашения от 21.01.2015 к договору аренды земельного участка № 3 от 14.02.2013 (л.д.21, 67 и др.) срок аренды земельного участка продлен по 13.02.2017 (на 2 года). 

Договор аренды земельного участка № 3 от 14.02.2013 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы, согласно уведомлений Управления Росреестра о государственной регистрации (л.д. 60, 65, 69 и др.). 

13.01.2017 ФИО1 обратилась в КУМИ с заявлением на имя главы Катайского района о замене стороны по договору аренды земельного участка № 3 от 14.02.2011 с КУМИ на Администрацию г.Катайска (л.д.22). 

Из представленных третьими лицами документов следует, что на указанное заявление истца от 13.01.2017 было оформлено дополнительное соглашение от 16.01.2017 к договору аренды земельного участка № 3 от 14.02.2013 о замене стороны в договоре с Катайского районного КУМИ на Администрацию г. Катайска Курганской области, которое в четырех экземплярах было передано ФИО1 под ее подпись для подписания всеми сторонами договора (л.д. 73, 74 и др.), что не отрицается представителем истца. Однако, указанное дополнительное соглашение подписано сторонами не было.

20.01.2020 Администрацией г.Катайска ФИО1 направлено требование № о сносе постройки, расположенной на ранее арендованном ею земельном участке (л.д. 117). В обоснование ответчик в требовании ссылается на изменившуюся редакцию ст. 222 ГК Российской Федерации о самовольной постройке, прекращении действия договора аренды земельного участка 13.02.2017. Срок выполнения ФИО1 требования установлен до 31.03.2020. В случае не выполнения требования, Администрация г. Катайска сообщила о принятии ею решения о сносе указанной постройки.

24.04.2020 истец обратилась к Администрации г.Катайска с заявлением о заключении с ней договора аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов (л.д.23).

Согласно ответу Администрации г.Катайска от 06.05.2020 № на указанное заявление (л.д.24), ранее уже давался полный ответ с разъяснениями на заявление ФИО1 от 10.01.2017 о продлении срока действия договора аренды № 3 от 14.02.2011, из которого следует, что 21.01.2015 данный договор уже продлялся 1 раз до 13.02.2017, а в связи с вступившими с 01.03.2015 поправками в ЗК Российской Федерации (п.8 ст.39.8) новый договор аренды (дополнительное соглашение) может быть заключен для завершения строительства только один раз и только на 3 года, за этот период необходимо завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и оформить на него право собственности (л.д.25).

Согласно справке ГУП «Кургантехинвентаризация» № от 27.06.2018 процент готовности объекта незавершенного строительства, расположенного в восточной части кадастрового квартала г.Катайска, с площадью земельного участка и застройки 30 кв.м. – 20 %. Техническая документация составлена по данным обследования на 20.01.2017 (л.д.26).

Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, равно как и на завершенный строительством объект, расположенный на земельном участке, предоставленному ей ранее по договору аренды для строительства гаража, не зарегистрировано, доказательств обратного истцом не представлено.

На основании изложенного судом установлено, что земельный участок был предоставлен ФИО1 по договору аренды от 14.02.2011, срок действия которого продлевался 12.02.2013 и 21.01.2015 (т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации), для строительства гаража в общей сложности на 6 лет, в течение которых арендатор должен был завершить строительство объекта недвижимости. По истечении срока аренды – 13.02.2017 ФИО1 продолжала пользоваться арендованным ранее земельным участком в течение еще 3 лет. 

Таким образом, истец в силу действующего законодательства обладает правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости, т.к. в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ранее такой земельный участок ей не предоставлялся - земельный участок предоставлен в аренду истцу под строительство гаража до 01.03.2015, в связи с чем ФИО1 имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

При этом из материалов дела следует, что Администрация г.Катайска не обращалась в суд в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, путём продажи с публичных торгов.

Кроме того, согласно положениям п. 4.3.3 договора аренды земельного участка от 14.06.2011 № 3 арендатор по истечении срока данного договора наделен правом в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок.

Истребование Администрацией г.Катайска земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подп.5 п. 1 ст. 1 ЗК Российской Федерации.

Согласно вышеприведенным нормам законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

ФИО1 в подтверждение нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства представлена справка ГУП Курганской области «Кургантехинвентаризация» о 20 %-ной готовности объекта (л.д.26), ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что строение возведено истцом на земельном участке в период действия договора аренды от 14.02.2011.

Вышеприведенными положениями закона прямо предусмотрено право истца фактически владеющего объектом незавершённого строительства на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии фактического предоставления такого земельного участка застройщику в аренду до 01.03.2015, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершённого строительства не является основанием к отказу в заключении договора.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в ст.39.16 ЗК Российской Федерации.

Таких оснований для отказа в предоставлении земельного участка истцу ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным отказа Администрации г.Катайска Курганской области в предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка и обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка однократно для завершения строительства гаража без проведения торгов.

В силу требований ст. 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований,разрешенийили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 3настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2).

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренныхп. 4данной статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) (п. 3.1).

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (п. 3.2).

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем 6 месяцев и более чем 3 года (п. 4).

Суд не может согласиться с утверждением в направленном Администрацией г. Катайска ФИО1 требовании от 20.01.2020 № о сносе самовольной постройки незавершённого строительством гаража о том, что незавершённый строительством гараж является самовольной постройкой, поскольку с учётом установленных обстоятельств по делу возводимый ФИО1 незавершённый строительством гараж по смыслу ст. 222 ГК Российской Федерации, учитывая представление истцу ранее в установленном законом порядке спорного земельного участка в аренду, продлении срока её действия, отсутствии доказательств нарушения ФИО1 градостроительных норм и правил, положений ЗК Российской Федерации о границах возводимого объекта незавершённого строительством гаража, использовании земельного участка в соответствии с его назначением, не может считаться самовольной постройкой.

Давая оценку иным доказательствам по делу, суд находит их не противоречащими изложенному.

Судебные издержки с ответчика судом не взыскиваются ввиду отсутствия соответствующего волеизъявление истца в исковом заявлении. Вместе с тем, суд считает необходимым разъяснить истцу, что вопрос о взыскании судебных расходов может быть инициирован истцом с соблюдением требований и сроков, установленных главой 7 ГПК Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Катайска Курганской области о признании отказа незаконным, возложении обязанности удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации г.Катайска Курганской области № от 06.05.2020 ФИО1 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым №, общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: Курганская область, город Катайск, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для завершения строительства гаража.

Обязать Администрацию г.Катайска Курганской области заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: Курганская область, город Катайск, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для завершения строительства гаража.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Катайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Колесников В.В.

В мотивированном виде изготовлено: 17.07.2020