УИД 47OS0000-01-2024-000530-09

Дело № 3а-10/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

17 февраля 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при секретаре Ганичевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО1, ООО2, ООО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО1 (далее по тексту – ООО1), ООО2 (далее по тексту – ООО2), ООО3 (далее по тексту – ООО3) в лице представителя адвоката ФИО5 обратились в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, после уточнения административных исковых требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации:

- ООО1 просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000369 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года (л.д. 211 том 2);

- ООО2 просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000370 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года (л.д. 212 том 2);

- ООО3 просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки») от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000371 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года (л.д. 213 том 2).

В обоснование заявленных требований указано, что административные истцы являются собственниками соответствующих нежилых помещений.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

ООО1 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, указанной в отчете об оценке № № от 12 мая 2024 года, подготовленном оценщиком ООО4 ФИО1, по состоянию на дату оценки 30 апреля 2024 года.

ФИО6 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000369 заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № от 12 мая 2024 года. 

ООО2 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, указанной в отчете об оценке № от 12 мая 2024 года, подготовленном оценщиком ООО4 ФИО1, по состоянию на дату оценки 30 апреля 2024 года.

ФИО6 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000370 заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № от 12 мая 2024 года. 

ООО3 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, указанной в отчете об оценке № от 12 мая 2024 года, подготовленном оценщиком ООО4 ФИО1, по состоянию на дату оценки 30 апреля 2024 года.

ФИО6 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000371 заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № от 12 мая 2024 года. 

Превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению подлежащего уплате административными истцами налога (л.д. 6-12 том 1).

Определением Ленинградского областного суда, внесенным в протокол судебного заседания от 17 февраля 2025 года, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято к рассмотрению уточнение административных исковых требований, в соответствии с которым:

- ООО1 просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000369 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года (л.д. 126 том 3);

- ООО2 просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000370 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года (л.д. 127 том 3);

- ООО3 просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000371 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года (л.д. 128 том 3).

Административным ответчиком ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в соответствии с которыми данный административный ответчик против удовлетворения требований административного иска возражал, ссылаясь на несоответствие вышеназванных отчетов об оценке нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использование неполных сведений, допущение расчетных, методических и технических ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости (л.д. 134-136 том 2).

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд поступила правовая позиция административного ответчика, согласно которой выводы эксперта по поставленным вопросам являются обоснованными. При этом административный ответчик не оспаривал сумму рыночной стоимости объектов недвижимости, установленную экспертом (л.д. 129 том 3).

Административным ответчиком Правительством Ленинградской области представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, в соответствии с которым данный административный ответчик полагал административные исковые требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 102-104 том 2).

Заинтересованным лицом администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области представлены письменные пояснения, согласно которым данное заинтересованное лицо просило о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 107-108 том 2).

Представитель административных истцов ООО1, ООО2, ООО3 – адвокат ФИО5 в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, пояснил, что на момент рассмотрения настоящего дела состав собственников указанных в административном исковом заявлении объектов недвижимости не изменился (л.д. 133 том 3).

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» ФИО2, представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований административного искового заявления возражали.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, публично-правовая компания «Роскадастр», филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Ленинградской области, заинтересованное лицо администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 115-121 том 3), об отложении судебного заседания не просили.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учётом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым установлена дата перехода на территории Ленинградской области - с 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Ленинградской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определены статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в абзаце первом настоящего пункта, за налоговый период 2023 года определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса, в случае, если кадастровая стоимость таких объектов недвижимого имущества, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость таких объектов недвижимого имущества, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества увеличилась вследствие изменения их характеристик.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пункт 1); нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пункт 2).

В силу подпункта 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).

Согласно части 4 статьи 3.1 Областного закона Ленинградской области от 25 ноября 2003 года № 98-оз «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также в отношении жилых помещений.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, № расположены в нежилом здании с кадастровым номером № (л.д. 52-72 том 1).

В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 4 декабря 2023 года № 861 «Об определении перечня зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год» нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, включено в Перечень зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год (пункт 246 указанного Перечня).

Как следует из материалов дела, ООО1 и ООО3 на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 52-59 том 1).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 и установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (л.д. 73 том 1).

ООО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 60-65 том 1).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 и установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (л.д. 74 том 1).

ООО1 и ООО3 на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 66-72 том 1).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 и установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (л.д. 75 том 1).

Административные истцы являются плательщиками налога на имущество организаций, который согласно положениям вышеприведенных нормативно-правовых актов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

ООО1 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением, поступившим в бюджетное учреждение 21 мая 2024 года, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года. 

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ООО «Котов плюс» был приложен отчет об оценке № от 12 мая 2024 года, выполненный оценщиком ООО4 ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки 30 апреля 2024 года (л.д. 77-138 том 1).

ООО2 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением, поступившим в бюджетное учреждение 21 мая 2024 года, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года. 

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ООО2 был приложен отчет об оценке № от 12 мая 2024 года, выполненный оценщиком ООО4 ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки 30 апреля 2024 года (л.д. 139-200 том 1).

ООО3 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением, поступившим в бюджетное учреждение 21 мая 2024 года, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года. 

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ООО3 был приложен отчет об оценке № от 12 мая 2024 года, выполненный оценщиком ООО4 ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки 30 апреля 2024 года (л.д. 201-250 том 1; л.д. 1-13 том 2).

21 июня 2024 года ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» приняты решения № ОРС-47/2024/000369, № ОРС-47/2024/000370, № ОРС-47/2024/000371, в соответствии с которыми в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано по основаниям, приведенным в разделе V данных решений, указано, что отчеты об оценке соответственно № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года не соответствуют общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также отчеты не соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО I), Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В том числе указано, что оценщиком нарушены требования подпункта «в» пункта 11, подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, так как в разделе отчетов «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектом недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект оценки» приведены только те объекты, которые использовались в дальнейшем при расчетах в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке; в результате отсутствует возможность объективно оценить, выбраны ли наиболее сопоставимые с объектом оценки аналоги, установить уровень цен на сопоставимые объекты недвижимости во Всеволожском районе Ленинградской области; приведенная информация не позволяет составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости (подпункт «б» пункта 11 ФСО № 7).

Объекты-аналоги № 1 («Продам офисное помещение, этаж в 

<

данные изъяты>) и № 2 («Продается помещение на 3 этаже (мансардный)»), используемые при расчетах сравнительным подходом, по своим объемно-планировочным решениям (наличие коридоров с отдельными входами в комнаты, большинство основных, отдельных помещений имеют малую площадь (менее 100 кв.м), разная высота потолков в одном и том же помещении (мансарда)), относятся к сегменту офисной недвижимости и отличаются от объемно-планировочных решений объектов оценки (планировка open space (открытое пространство), большинство основных, отдельных помещений имеют большую площадь (более 250 кв.м), высокие потолки (3,95 м), относящихся к сегменту торговой недвижимости.

Некорректный подбор объектов-аналогов и применение их в расчетах сравнительным подходом может привести к искажению итоговой стоимости объектов оценки.

Корректировка на «расположение относительно красной линии» в рамках сравнительного и доходного подходов представляется завышенной: в рамках сравнительного подхода оценщик применяет ко всем объектам-аналогам понижающую корректировку в размере 22 %; в рамках доходного подхода в размере 19 %. Оценщиком не выполнена объективная оценка расположения объекта оценки и объектов-аналогов к нему: отсутствует анализ интенсивности движения пешеходов, транспортного потока, престижности местоположения, шаговой доступности от метро и остановок общественного транспорта, что привело к занижению стоимостей / арендных ставок объектов-аналогов.

Фактически здание, в составе которого расположены оцениваемые помещения, расположено на первой линии относительно жилых домов, расположенных по обе стороны от рассматриваемого здания. Принимать в качестве объектов, расположенных на красной линии, временные строения в виде ряда киосков перед рассматриваемым зданием в данном случае некорректно.

Оценщик не учитывает налог на добавленную стоимость (далее - НДС), входящий в стоимость объекта оценки, полученную в рамках сравнительного и доходного подходов. Оценщик самостоятельно определил, что в составе предложений к продаже и в арендные ставки объектов-аналогов входит НДС; в скриншотах объявлений не отражено, содержится ли НДС в ценах предложений и арендных ставках. Необоснованное применение понижающей корректировки на наличие НДС в составе цен предложений и цен аренды приводит к занижению стоимости объекта оценки.

Также в отчетах содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение.

Таким образом, представленные отчеты об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определена некорректно (л.д. 182-210 том 2).

С целью разрешения вопроса о соответствии требованиям законодательства вышеназванных отчетов об оценке определением суда от 2 октября 2024 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО4 (л.д. 7-17 том 3). 

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчетов об оценке № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на 30 апреля 2024 года в случае несоответствия отчетов требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению судебного эксперта № от 17 января 2025 года при составлении отчетов об оценке № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года допущено использование неполных сведений, иные ошибки, иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решениях ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года соответственно № ОРС-47/2024/000369, № ОРС-47/2024/000370, № ОРС-47/2024/000371 в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами соответственно №, №, № в размере их рыночной стоимости. Данные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. 

В отчетах об оценке № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года, № от 12 мая 2024 года не представлены обоснования выбора метода расчета корректировок, при расчетах допущены методологические ошибки, что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости соответствующих объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 30 апреля 2024 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 30 апреля 2024 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 30 апреля 2024 года составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 37-99 том 3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, так как оно выполнено экспертом, который имеет соответствующую квалификацию, образование, стаж работы по специальности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на исследованную документацию, ответ на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок. 

При определении рыночной стоимости эксперт применил сравнительный подход в качестве основного и доходный подход в качестве проверочного. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объектов-аналогов и их описание. Экспертом проведены корректировки в рамках сравнительного подхода на передаваемые права, условия финансирования, условия рынка (дату сделки), условия сделки (скидка к ценам предложений), местоположение, тип объекта, площадь, этаж расположения объекта, состояние здания, состояние отделки помещений, наличие отдельного входа, в рамках доходного подхода экспертом определены потенциальный валовый доход, возможные потери от простоя (недозагрузки) помещений и потери при сборе арендной платы, действительный валовый доход, операционные расходы, чистый операционный доход от объекта, ставка прямой капитализации дохода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода определена методом количественных корректировок, в рамках доходного подхода с использованием метода прямой капитализации.

Суд учитывает, что каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы быть предоставлены эксперту на исследование, после проведения судебной экспертизы не представлено, заключение противоречий не содержит, экспертом даны ответы на поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Поскольку представленные административными истцами отчеты об оценке составлены с нарушением действующего законодательства, что подтверждено в результате проведения судебной экспертизы, у ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, для отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для отказа в удовлетворении административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000369, № ОРС-47/2024/000370, № ОРС-47/2024/000371.

Вместе с тем поскольку сторонами не оспаривается размер рыночной стоимости объектов недвижимости, установленный в соответствии с заключением судебной экспертизы, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела (пункты 1, 4, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку в удовлетворении требований административного искового заявления о признании незаконными решений ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», которыми административным истцам было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, надлежит отказать, при этом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, являются производными, не носят самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияют, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы должны быть отнесены на административных истцов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ООО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000369 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года.

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ООО2 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000370 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года.

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ООО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 21 июня 2024 года № ОРС-47/2024/000371 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 3 марта 2025 года.