Дело № 2-3552/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июля 2017 года

Октябрьский районный суд г.Ижевска в составе: 

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В., 

при секретаре Федоровой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве в части, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировали следующим: 

<

дата> г. между истцами и ответчиком был заключен договор № 

<

номер> участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение общей проектной площадью 53,70 кв.м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3). Согласно акту приема-передачи объекта долевого участия в строительстве и технического плана помещения фактическая общая площадь переданного помещения составила 52,8 кв.м (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3). Разница между проектной и фактической площадью составила 0,9 кв.м. Согласно п.1.2 и п.2.6 договора площадь объекта является приблизительной и подлежит уточнению после проведения инвентаризации и учета недвижимого имущества, а разница между проектной и фактической площадью квартиры ни в большую, ни в меньшую сторону сторонами не компенсируется. Считая, что данные условия договора ничтожны, нарушают права дольщика по договору, истцы просили суд недействительным п.2.6 договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 35910,00 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с 05.09.2016 г. по 20.02.2017 г. в сумме 35910,00 руб., а также просили взыскать в счет компенсации морального вреда – по 10000 руб. каждому и судебные расходы ФИО1 на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб.

На основании ст.39 ГПК РФ истцы размер исковых требований увеличили, дополнительно просили признать недействительным также п.1.2 договора в части, предусматривающей отсутствие у сторон встречных требований друг к другу при изменении площади объекта на основании фактического обмера, проводимого органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, в остальной части оставила без изменения.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи уведомленной о времени и месте его проведения надлежащим образом, просила рассмотреть дело в отсутствие истца.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск4 поддержал по основаниям, указанным в иске, суду пояснил, что квартира находится в долевой собственности его и супруги, поэтому все указанные в иске суммы просит взыскать в равных долях.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске. Дополнительно суду пояснила, что ответчиком фактически не оспаривался факт передачи истцам жилого помещения меньшей площади, это зафиксировано как в акте приема-передачи. В письменном ответе на претензию истцам было в удовлетворении требований отказано. 

Представитель ответчика ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в договор были включены п.1.2, 2.5, 2.6, согласно которым стороны договорились не уменьшать и не увеличивать цену договора, условие договора не противоречит ст.421 ГК РФ и иным правовым нормам. Обязательства ответчиком выполнены в полном объеме, нарушений прав истца не допущено. Представила заявление об уменьшении размера неустойки и штрафа на основании ст.333 ГК РФ в связи с их несоразмерностью.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

22.06.2015 г. между ФИО1, ФИО2 и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома жилого дома № 

<

адрес> жилого района «

<

данные изъяты>» в Октябрьском районе. Объектом долевого участия по договору является двухкомнатная квартира № 

<

номер> общей проектной площадью 53,70 кв.м., расположенная на 11 этаже; предметом договора является долевое участие в финансировании дома и принятии по окончании строительства в долевую собственность истцов в равных долях по 1/2 (п.1.1, 1.2. договора). Согласно п.2.1 договора стоимость объекта составила 2142 630 руб. 

Оплата в сумме 2142630 руб. произведена истцами в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом приема-передачи объекта и сторонами не оспаривается.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение по характеристикам указанным в п. 1.2. договора. Согласно условиям договора общая проектная площадь должна была составить 53,70 кв.м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3 в соответствии с п.2.4 договора).

Согласно кадастрового паспорта помещения (по состоянию на 22.07.2016) фактически общая площадь переданного помещения составила 52,8 кв. м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3). Разница между проектной и фактической общей площадью составила 0,90 кв. м, что подтверждается указанным кадастровым паспортом жилого помещения.

Согласно п.1.2, 2.5 и п.2.6 договора площадь объекта является приблизительной и подлежит уточнению после проведения инвентаризации и учета недвижимого имущества, а разница между проектной и фактической площадью квартиры ни в большую, ни в меньшую сторону сторонами не компенсируется.

Истцы обратились с претензией о соразмерном уменьшении цены договоре долевого участия в строительстве к ответчику, претензия получена ответчиком, 05.09.2016 оставлена без удовлетворения. 

Как установлено в судебном заседании, органами технической инвентаризации общая площадь квартиры определена в размере 52,8 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом жилого помещения. Применяемые при этом методики расчета в договоре не указаны, а стороны в договоре определили, что уточняют площадь по результатам обмеров органами тех. инвентаризации. Поэтому суд принимает данный размер за основу при вынесении решения как соответствующий условиям договора. Таким образом, в судебном заседании установлено, что разница между общей проектной и фактической общей площадью квартиры составляет 0,90 кв.м.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) г возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 указанного Федерального закона).

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатации: в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно статье 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, условия п.1.2, 2.6 договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются недействительным; несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцам право требовать соразмерного уменьшения цены договора. 

Суд при этом отмечает, что толкование п.2.4 условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 3 статьи 555 ГК РФ определяет, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора, то есть освобождают от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу части 4 статьи 7 Федерального закона являются ничтожными.

При этом суд отмечает также, что хотя согласно п.2.4, п.2.5 договора стороны договорились, что цена договора не подлежит изменению ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения при фактическом изменении площади объекта, однако, реализация договора в части изменения площади объекта зависит только от одной стороны – застройщика, что ставит стороны в заведомо неравное положение. 

Исковые требования о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежной суммы в размере 1142630/53,7х0,9=35 910 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в равных долях – по 1/2.

Истцами также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора. Указанные требования также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.31 Закона Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

3. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В п.5 ст.28 Закона предусмотрено, что В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

В судебном заседании установлено, что претензия о соразмерном уменьшении цены договора, полученная ответчиком не позднее 05.09.2016, оставлена им без удовлетворения, была обосновано направлена истцом ответчику, в установленный законом срок данные требования не были выполнены, поэтому требование истца о взыскании неустойки за период с 15.09.2016 по 20.02.2017 является обоснованным. 

В соответствии с указанными правовыми нормами требования истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя подлежат удовлетворению. Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд находит его правильным, за период, указанный в иске (с 15.09.2016 по 20.02.2017) составляет: 35910,00 руб.х3%х159 дней = 171290,70 руб., однако, не более стоимости некачественной выполненной работы – 35910,00 руб. 

Вместе с тем, при решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Доказательств наступления каких-либо тяжких последствий для истцов в результате нарушения срока сдачи объекта суду не представлено. В связи с изложенным, а также период допущенной ответчиком просрочки и площадь не построенного объекта (0,90 кв.м) в силу статьи 333 ГК РФ суд считает необходимым уменьшить подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 20000 рублей также в равных долях – по 10000 руб. каждому. 

Требование о компенсации морального вреда удовлетворено частично по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Как установлено в судебном заседании, передача жилого помещения меньшей площади, чем предусмотрено договором долевого участия, является неправомерной, то есть права истцов как потребителей ответчиком были нарушены и в силу положений ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» и статей 151, 1099 ГК РФ их требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

В обоснование своих требований о компенсации морального вреда представителем истца представлены суду объяснения о нравственных переживаниях истцов в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по договору долевого участия. Данные объяснения приняты судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Иных доказательств в опровержение доводов истцов ответчиков не представлено. С учетом изложенного, при определении размере компенсации морального вреда суд обоснованно принял во внимание степень нравственных страданий истцов, их личность и характер нарушенных прав, для восстановления которых он вынужден обратиться с иском в суд, сам факт передачи жилого помещения меньшей площади, чем рассчитывали истцы при заключении договора. Однако, по мнению суда, размер компенсации морального вреда явно завышен и не соответствует тяжести нарушения обязательства, степени нравственных страданий истцов и должен составлять 3000 руб. в пользу каджого.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в польз) потребителя.

Такое же разъяснение дается в п.46 Постановления Пленума Верховного Суде РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам с защите прав, где указывается, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

На основании выше изложенного с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя: 35910,00 руб.+20000 руб.+6000 руб/2=30955 руб. На оснований ст.333 ГК РФ и указанных выше обстоятельств в отношении штрафа суд также полагает необходимым уменьшить его размер до 20000 руб., по 10000 руб. каждому из истцов.

На основании ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах в сумме 8000 руб.

На основании ст.98 ГПК РФ взысканию с ответчика подлежит госпошлина, от уплаты которой был освобожден истец при подаче иска, в сумме 2477 руб. 30 коп.: в сумме 1877 руб. 30 коп. по требованию имущественного характера + 300 руб. + 300 руб. по требованию неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

Р е ш и л :

Иск ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительными п.1.2 и п.2.6 договора участия в долевом строительстве № 70-49-100 от 22.06.2015, заключенного между ФИО1, ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Виктория Парк», в части, освобождающей застройщика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в пользу ФИО1 в счет уменьшения стоимости цены договора долевого участия в строительстве – 17955 руб. 00 коп, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с 15.09.2016 по 20.02.2017 в сумме 10000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 10 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 8000 руб. 00 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в пользу ФИО2 в счет уменьшения стоимости цены договора долевого участия в строительстве – 17955 руб. 00 коп, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с 15.09.2016 по 20.02.2017 в сумме 10000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 10 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в доход бюджета г.Ижевска госпошлину в сумме 2477 руб. 30 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской республики в течении месяца с момента его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме вынесено судьей в совещательной комнате.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова