Дело № 2-1488/2025

УИД 35RS0010-01-2024-021111-91

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 25 ноября 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Цветковой А.В., при секретаре Сачковой Ю.А., с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО4, представителя ответчика по доверенности ФИО13, с участием представителя третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности ФИО14, третьего лица ФИО15, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности, восстановлении права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому он продал ФИО2 нежилое помещение, общей площадью 308,9 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. В объявлении о продаже нежилого помещения была указана продажная стоимость 25 500 000 руб. По предварительной договоренности между сторонами стоимость нежилого помещения составила 20 000 000 руб., однако по просьбе ФИО2 в договоре купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ указана стоимость 9 690 000 руб. Данные обстоятельства ответчик объяснила тем, что банк не одобрит кредит в большей сумме, а остальную часть денежных средств она передаст наличными после государственной регистрации в день подписания акта приема-передачи нежилого помещения. Таким образом, ответчик приняла на себя обязательство подписать акт приема-передачи в момент передачи оставшейся суммы в размере 10 310 000 рублей. Ответчик гарантировала оплату указанной суммы за счет продажи квартиры, принадлежащей ее семье. До настоящего времени ответчик уклоняется от выполнения п.3 договора - подписания акта приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В сентябре ДД.ММ.ГГГГ года он направил ФИО2 уведомление-претензию, указав, что она уклоняется от выполнения п. 3 договора – подписания акта приема-передачи нежилого помещения. Имеет место нарушение его права – он лишился значительной части того, на что имел право, когда заключал сделку. Неоплата ответчиком оставшейся суммы в размере 10 310 000 руб. по договору купли-продажи нежилого помещения является существенным нарушением. После государственной регистрации ФИО2 без подписания акта приема-передачи нежилого помещения заняла его, фактически устранилась от исполнения договора, с арендаторами перезаключила договоры аренды и получает арендную плату. Неоплата полной стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ повлекла неосновательное обогащение ответчика в форме нежилого помещения, полученной арендной платы. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № ФИО2 подтвердила, что обговаривалась продажная стоимость нежилого помещения, которая составляет 20 000 000 руб., также подтвердила, что планировала продать квартиру и погасить долг в сумме 10 310 000 руб. перед ФИО1 В настоящее время ответчиком оплачена часть суммы по сделке в размере 9 690 000 руб. кредитными средствами ПАО Сбербанк. Оставшаяся сумма долга до настоящего времени не оплачена. Просил суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 308,9 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, исключить из ЕГРН записи о праве собственности на указанное нежилое помещение ФИО3, восстановить в ЕГРН записи о праве собственности на указанное нежилое помещение за ФИО1, взыскать с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины. 

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечены ФИО15, ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по Вологодской области; истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором указал, что при расторжении договора обязуется возвратить денежные средства, поступившие на его счет из ПАО Сбербанк, в размере 9 690 000 руб., а также 2 000 000 руб., переданные наличными через ФИО5

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 исковые требования поддержали. ФИО1 пояснил, что в полиции давал пояснения о том, что с ФИО2 была согласована цена за нежилое помещение около 10 млн. рублей, так как был подан иск о взыскании денежных средств по договору займа. В отзыве на исковое заявление по делу о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО5 задолженности по договору займа указывал о согласованной стоимости недвижимого имущества в размере 9 690 000 руб. по той же причине. Вместе с тем, цена нежилого помещения составляет более 20 млн. руб., полная стоимость нежилого помещения ФИО2 не уплачена.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, ведет дело через представителя. Представитель ответчика адвокат ФИО13 пояснила, что ответчик исковые требования не признает. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. В соответствии с п. 2.1 договора стоимость помещения составляет 9 690 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения на таких же условиях. Указанный договор прошел государственную регистрацию. Никаких других договоренностей о цене данного помещения не было. Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств того, что указанная в договоре цена не соответствует достигнутому сторонами соглашению о цене. Кроме того, в отзыве на исковое заявление по гражданскому делу 2-117/2025 ФИО1 указывал, что спорное помещение им продано ФИО2 за 9 690 000 руб., о согласовании иной цены, по которой отчуждался объект недвижимости, истец в отзыве не упоминает. В объяснениях в полиции ФИО1 сообщает, что обсуждали продажу помещения и сошлись на сумме около 10 000 000 руб. В июне 2022 года указанное помещение было приобретено у ФИО6 за 8 000 000 рублей. Площадь помещения составляла 382,9 кв.м. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что цена, согласованная сторонами в договоре, является рыночной. Обращает внимание, что с иском ФИО1 обратился спустя более года с момента заключения договора, то есть в течение более года считал исполнение по договору купли-продажи надлежащим. Таким образом, стороны в договоре достигли договоренности по всем существенным условиям, исполнение договора принято стороной без оговорок, оснований для расторжения договора не имеется.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности ФИО14 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО2 заключен договор ипотеки, согласно которому ФИО2 передала в залог банку принадлежащее ей недвижимое имущество нежилое помещение общей площадью 308,90 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, вид права - собственность, дата регистрации права - ДД.ММ.ГГГГ. Имущество передано в ипотеку добровольно и осознанно самим собственником - залогодателем. Доказательства нарушения процедуры оформления ипотеки отсутствуют. В настоящее время обязательства по договору исполняются надлежащим образом. Банк является добросовестным приобретателем прав залогодержателя. Банк проверил правоустанавливающие документы и основания возникновения права собственности заемщика на объект недвижимости до заключения договора ипотеки. Объект не имел обременений и ограничений, сведений о притязаниях третьих лиц или судебных споров. Банк проявлял разумную осмотрительность при заключении договора залога и не мог предполагать наличие проблем, связанных с ценой нежилого помещения. Необходимо сохранить залог за Банком, что будет соответствовать требованиям гражданского законодательства и обеспечит защиту интересов Банка как добросовестного залогодержателя. В настоящем случае возврат имущества, обремененного залогом, притом что в рассматриваемом случае по сделке нежилое помещение изначально передавалось свободным от прав третьих лиц, будет свидетельствовать о неполноценности реституции и приведет к необходимости рассмотрения вопроса о возможности взыскания с покупателя в пользу продавца денежного возмещения по правилам статьи 1103 ГК РФ. Прекращение залога и возврат имущества приведет к существенным убыткам Банка и ущемлению законных прав кредитора.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Вологодской области не явился, представил отзыв на иск, согласно которому в ЕГРН имеются сведения о проведении ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 308,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона, предмет ограничения: весь объект, срок с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, основание - договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, сумма обеспеченного ипотекой обязательства - 9 690 000 руб., залогодержатель: ПАО Сбербанк», залогодатель ФИО2 Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты нарушенного права, как предъявление требования об исключении регистрационной записи в ЕГРН. Просил отказать в требовании исключить из ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1

В судебном заседании третье лицо ФИО15 считал исковые требования подлежащими удовлетворению, пояснил, что у него с ФИО1 дружеские отношения. В середине 2022 года возникла необходимость в продаже принадлежащего его семье и зарегистрированного на его сына Карена ФИО16 нежилого помещения, общей площадью 382,9 кв.м по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 купил данное помещение за 20 млн. рублей. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплатил Карену ФИО16 8 000 000 руб. в день подписания договора, в период с декабря 2022 года по март 2023 года было оплачено на счет Карена ФИО16 еще 6 971 000 рублей. Остальная сумма 5 029 000 рублей подлежала оплате в первом полугодии 2023 года. В ноябре 2022 года ФИО1 принял решение продать указанные торговые помещения, обратился к нему (ФИО15) по вопросу организации продажи, предложил оформить на ФИО5 нотариальную доверенность по управлению магазином. В компании «Этажи» ФИО1 подписал договор о размещении объявления о продаже торговых площадей 382,9 кв.м. (308,9 кв.м+ 74 кв.м.) за цену 25 500 000 рублей, указав его (ФИО15) номер телефона. В начале октября 2023 года ФИО2 увидела объявление о продаже магазина, позвонила ФИО5 Ранее с ФИО2 он был знаком. ФИО2 сказала, что желает купить помещения по указанной в объявлении цене - 25 500 000 руб., сообщила, что имеется 2 000 000 рублей, остальные денежные средства возьмет в кредит. ПАО Сбербанк предоставил ФИО2 кредит на сумму 10 млн. рублей. Договорились, что ФИО2 оплачивает 2 млн. руб. при регистрации сделки, 9 690 000 рублей оплатит за счет кредита Сбербанка, остальную сумму 9 933 000 рублей - за счет продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Дополнительно ФИО2 подтвердила, что готова написать расписку и подписать Договор займа на сумму 11 933 000 рублей. Они с ФИО1 согласились. ФИО1 сказал, что связываться оплатой наличных денежных средств не желает, договорились, что наличную часть в сумме 11 933 000 рублей ФИО2 заплатит его супруге. ФИО2 подписала договор займа и расписку, что должна заплатить его супруге ФИО5 11 933 000 рублей в счет выполнения своих обязательств по покупке торговых площадей 308,9 кв.м, по 

<

адрес>. ФИО2 передала ФИО5 денежную сумму 2 000 000 рублей. ФИО5 подписала ФИО2 расписку в получении денег. При передаче денег присутствовал и ФИО1 После регистрации сделки Сбербанк перечислил на счет ФИО1 сумму 9 690 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 9 933 000 рублей ФИО2 не оплатила. 

При рассмотрении дела № 2-117/2025 (2-6396/2024) судами первой и апелляционной инстанций, а также настоящего дела судами установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 436,5 кв.м до ДД.ММ.ГГГГ принадлежало на праве собственности ФИО5, в отношении которой по ее же заявлению в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществлялось производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

На основании возмездных сделок право собственности на названное исходное нежилое помещение последовательно переходило: ДД.ММ.ГГГГ - к ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ - к ФИО1 и ООО «СХП «Цветы» (по 1/2 доле к каждому), ДД.ММ.ГГГГ - к ФИО6, а далее на образованные в результате раздела нежилое помещение с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ - к ФИО8 и нежилое помещение с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ - к ФИО1

В октябре ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 на реализацию по цене 25,5 миллиона рублей было выставлено нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 382 кв.м, местоположением: 

<

адрес>, в ноябре ДД.ММ.ГГГГ года осуществлён его раздел на два нежилых помещения с кадастровыми номерами № (площадь 74 кв.м) и № (площадь 308,9 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 308,9 кв.м, кадастровый №. Согласно п. 2.1 договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость нежилого помещения составляет 9 690 000 руб.

Расчеты по договору производятся ИП ФИО2 за счет средств, предоставленных ПАО Сбербанк, согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО2 и ПАО Сбербанк. Расчеты по договору осуществляются посредством безотзывного покрытого аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Для исполнения аккредитива в ПАО Сбербанк предоставляется оригинал/копия выписки из ЕГРН на объект недвижимости, где в качестве правообладателя указана ИП ФИО2 и наличие обременения – ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк (п.п. 2.3, 2.4 договора).

Как указано в п. 4.1 договора, право собственности на помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 5.4 договора одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на недвижимое имущество, оно передается в залог банку. 

Расчеты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведены, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 308,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона, срок действия ипотеки: с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, основание - договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель ПАО Сбербанк, залогодатель ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ в объяснениях полиции ФИО1 указывал, что при обсуждении с ФИО2 цены на нежилое помещение с кадастровым номером № сошлись на цене 10 млн. руб. В отзыве на иск по делу № (2-6396/2024) ФИО1 указывал, что заключил с ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером № по цене 9 690 000 руб. Денежные средства за объект недвижимости ему переданы в сумме 9 690 000 руб.

При рассмотрении гражданского дела № (2-6396/2024) судом установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером № продавалось за двадцать миллионов рублей, сумму, сверх указанной в договоре, ФИО2 должна была передать наличными из средств, вырученных от продажи принадлежащего ей жилого помещения, в связи с чем был оформлен договор займа. Денежные средства по договору займа ФИО2 не передавались, договор и расписка прикрывали другую сделку – договор купли-продажи нежилого помещения на иных условиях, сделка на крупную сумму прикрыта сделкой на меньшую сумму, разница в цене помещения оформлена займом.

Как следует из апелляционного определения Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ № (номер дела в суде первой инстанции 2-117/2025 (2-6396/2024)), судом установлено, что ФИО1, ФИО15, ФИО6, ФИО5, ФИО4 и ФИО2 совместно и согласованно прикрывали сделку купли-продажи недвижимости на крупную сумму сделкой на меньшую сумму и договором займа, целью чего является неправомерное, в обход закона, уменьшение налоговой базы в интересах продавца. Данным судебным актом договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 признан незаключённым, в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

06.09.2024 ФИО9 направил в адрес ФИО2 уведомление-претензию о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что он размещал объявление о продаже недвижимого имущества за 25 500 000 рублей. В соответствии с достигнутыми договоренностями сумма сделки составляет 20 000 000 рублей. В настоящее время оплачена часть суммы по сделке в размере 9 690 000 руб. кредитными средствами ПАО Сбербанк. Оставшаяся сумма 10 310 000 руб. до настоящего времени не оплачена. Предложил оформить соглашение о расторжении договора нежилого помещения. 

Ответ на предложение расторгнуть договор не поступил, ФИО9 обратился в суд с иском.

Разрешая гражданское дело по существу заявленных исковых требований, суд не находит оснований для их удовлетворения, при этом исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание, что цена, согласованная продавцом и покупателем в договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 690 000 рублей, в полном объеме оплачена покупателем ФИО2 продавцу ФИО1 за счет кредитных денежных средств ПАО Сбербанк, об отсутствии претензий по исполнению договора купли-продажи со стороны покупателя ФИО2 ФИО1 пояснял в полиции, а также при рассмотрении гражданского дела 2-117/2025 (2-6396/2024), оснований для расторжения договора купли-продажи ввиду существенного нарушения данного договора покупателем у суда не имеется. Установить, что при заключении данного конкретного договора от ДД.ММ.ГГГГ была выражена иная воля сторон, а именно обязанность покупателя ФИО2 перед продавцом ФИО1 об уплате другой цены по договору, не представляется возможным.

Апелляционным определением Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (номер дела в первой инстанции 2-117/2025 (2-6396/2024)) установлено, что данный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 9 690 000 рублей и договор займа с иным субъектным составом на сумму 11 933 000 рублей прикрывали сделку купли-продажи недвижимого имущества на более крупную сумму.

Судом апелляционной инстанции применены положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признаёт заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 8 июля 2020 года, Верховный Суд РФ, отмечая следующую из закона обязанность суда отказать в удовлетворении требования, основанного на притворной сделке, совершённой в целях придания правомерного вида передаче денежных средств или иного имущества, разъяснил, что на основании статьи 170 Гражданского кодекса РФ сделки участников оборота, совершённые в связи с намерением создать внешне легальные основания осуществления передачи денежных средств или иного имущества, в том числе для легализации доходов, полученных незаконным путём, в зависимости от обстоятельств дела могут быть квалифицированы как мнимые (совершённые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) или притворные (совершённые с целью прикрыть другие сделки, в том числе сделки на иных условиях) ничтожные сделки.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости на меньшую сумму, который совместно с другой сделкой с иным субъектным составом прикрывал договор купли-продажи недвижимости на более крупную сумму, ввиду существенного нарушения договора другой стороной у суда отсутствуют. Для данной сделки законом предусмотрены иные правовые последствия.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности, восстановлении права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Цветкова

Мотивированное решение составлено 09.12.2025.