ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2017 года г. Ахтубинск 

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе: председательствующий судья Теханцов А.А., при секретаре Дормидоновой К.А., с участием истца К.Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Н.А. к К.Н.Х. , третье лицо кредитный потребительский кооператив «

<

данные изъяты>», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, о расторжении договора и возврата квартиры, 

установил:

К.Н.А. обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес>. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. Согласно п.3.1.1 Договора сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей выплачивается покупателем в течение 15 рабочих дней после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности по указанному договору за счет заемных средств. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение условий договора оплата не произведена. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Возвратить в собственность истца квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекратив право собственности на указанную квартиру за ответчиком и признать право собственности за истцом. 

В судебном заседании К.Н.А. заявленные требования поддержал по обстоятельствам изложенным в исковом заявлении. При этом пояснила, что ответчик приобрела жилую квартиру, при этом не оплатила ее стоимость, согласно договора купли-продажи, в связи с чем просит расторгнуть заключенный договор купли продажи возвратить в ее собственность жилую квартиру.

Ответчик К.Н.Х. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о чем имеются сведения. Сведениями о том, что неявка ответчика имела место по уважительной причине, суд не располагает.

Представитель третьего лица КПК «

<

данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен, объяснений и возражений по иску не представил.

В соответствии со статьей 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, если истец против этого не возражает.

Определение судьи о рассмотрении дела в порядке заочного производства занесено в протокол судебного заседания.

Исследовав материалы дела и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. 

Из пункта 1 части 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.

В соответствие со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основания расторжения договора определены в ст. 450 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между К.Н.А. по договору купли-продажи с использованием заемных денежных средств продала, а К.Н.Х. приобрела в собственность жилую 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную в 

<

адрес> (л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по 

<

адрес> произведена государственная регистрация права собственности за К.Н.Х. на объект недвижимости расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также ипотека в силу закона на приобретенный объект недвижимости (л.д.9). 

В соответствии с пунктом 1.3 Договора купли-продажи недвижимое имущество продано за 

<

данные изъяты> рублей.

Пунктом 3.1.1 Договора определено, что сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет оплаты жилого дома выплачивается покупателем продавцу в течение 15 рабочих дней после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности по настоящему договору.

Спорная жилая квартира приобретается К.Н.Х. за счет заемных денежных средств, предоставляемых КПК «

<

данные изъяты>» на основании договора займа № НК-№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КПК «Народная касса» и К.Н.Х. (пункт 2.1 Договора). 

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Как следует из объяснений истца, ответчик, получив в собственность жилую квартиру не оплатил ее стоимость, что явилось основанием предъявления искового заявления в суд. 

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между К.Н.А. . и К.Н.Х, договор купли- продажи с использованием заемных денежных средств условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит, в том числе и в случае неуплаты покупателем покупной цены.

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 549-558) также не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. 

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 5.3 Договора купли-продажи предусмотрено, что по соглашению сторон и согласно статье 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу дома и земельного участка без каких либо актов и дополнительных документов. Имущество передано. С состоянием жилой квартиры покупатель ознакомлен и согласен, претензий не имеет.

Таким образом, покупатель недвижимости принял спорное имущество на условиях, указанных в договоре.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости жилого дома продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за жилой дом и земельный участок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно статье 1 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений статьи указанного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 345 настоящего Кодекса).

Согласно пункта 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно пункту 2.3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение денежных обязательств К.Н.Х, . по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечиваются передачей в залог КПК «Народная касса» недвижимого имущества, жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на приобретение которой заемщику и предоставляется заем.

Согласно материалам дела государственная регистрация указанного договора купли-продажи и ипотеки в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют отметки в договоре. 

Исходя из установленных обстоятельств дела, учитывая, что право залога у КПК «Народная касса» возникло в соответствии с требованиями закона, обязательства покупателя в части ипотеки жилой квартиры в силу закона действуют до даты исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств заемщика по вышеуказанному договору займа, К.Н.Х. обязательства не исполнены, оснований для расторжения договора купли-продажи не установлено.

На основании изложенного основания для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199, 235 - 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска К.Н.А. к К.Н.Х. , третье лицо кредитный потребительский кооператив «

<

данные изъяты>», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>, о расторжении договора и возврата квартиры, отказать.

Заявление об отмене заочного решения ответчиком может быть подано в течение семи дней со дня вручения копии решения в Ахтубинский районный суд.

Заочное решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае если такое заявление подано,- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение вынесено и отпечатано в совещательной комнате на компьютере.

Судья