№ 44г-6/2019

1 инстанция – судья Семенуха Т.Б. 

2 инстанция – судьи Григорова Ж.В., Сулейманова А.С. (докл.), Радовиль В.Л. 

Постановление

Президиума Севастопольского городского суда

г. Севастополь 6 февраля 2019 года

Президиум Севастопольского городского суда в составе: 

председательствующего Золотых В.В.

членов президиума: Бабича В.В., Авхимова В.А., Володиной Л.В., Устинова О.И. 

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» о взыскании излишне уплаченных денежных средств и штрафа,

переданное в суд кассационной инстанции на основании определения судьи Устинова О.И. от 24 января 2019 года, вынесенного по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 10 сентября 2018 года, 

заслушав доклад судьи городского суда Устинова О.И.,

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, в котором указал, что 3 июня 2014 года между ним и ООО «Интерстройсервис» был заключен договор купли-продажи имущественных прав на квартиру, по которому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 и статьи 656 Гражданского кодекса Украины, продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность имущественные права на квартиру № №, расположенную по строительному адресу: 

<

адрес>, проектной общей площадью – 70,77 кв.м. и оплатить цену таких прав в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (пункт 1.1 договора л.д. 10-17). 

Пунктом 1 дополнительного соглашения о замене стороны в договоре купли-продажи имущественных прав на квартиру № № от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося приложением № 1 к указанному выше договору купли-продажи, заключенного между ООО «Интерстройсервис», ООО «ИнтерСтрой» и ФИО1 осуществлена смена стороны в договоре купли-продажи имущественных прав на квартиру № № от 3.06.2014, а именно передача прав и обязанностей от ООО «Интерстройсервис» к ООО «ИнтерСтрой» (л.д. 18). 

Истец свои обязательства по указанному договору исполнил, оплатив стоимость квартиры площадью 69,73 кв.м., исходя из стоимости одного квадратного метра площади 36.000 рублей. После передачи недвижимости, истцом была проведена техническая инвентаризация, которая выявила, что площадь переданной истцу квартиры фактически меньше на 4,53 кв.м, в результате чего ФИО1 обратился к ответчику с претензией вернуть ему излишне уплаченные денежные средства в сумме 163.080 рублей, однако ООО «ИнтерСтрой» требование не удовлетворило, сославшись на то, что площадь квартиры была рассчитана с учетом понижающего коэффициента для площади застекленного балкона 0,8 (по нормам Украины), а потому считают, что с их стороны условия договора выполнены полностью.

В связи с изложенным истец просил взыскать с ответчика в счет разницы между стоимостью переданной площади и фактической площади квартиры 163.080 рублей, убытки в виде расходов на проведение технической инвентаризации в размере 4.500 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном в порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы присужденной судом в пользу потребителя, а также расходы на проведение экспертизы в размере 20.020,52 рублей.

Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 23 мая 2018 года исковые требования удовлетворены, с ООО «ИнтерСтрой» в пользу истца взыскано 271.390,52 рублей, из них: 163.080 рублей в счет возмещения излишне уплаченных денежных средств; 4.500 рублей в счет возмещения расходов на проведение первичной инвентаризации; 83.790 рублей – штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя; 20.020,52 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг эксперта.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 10 сентября 2018 года решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 23 мая 2018 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. 

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как постановленного при неправильном применении норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции оставить в силе.

В частности заявитель указывает, что по условиям заключенного между сторонами договора, истец приобретает квартиру с предварительной проектной общей площадью 69.73 кв.м, при этом общая и проектная площадь квартиры могут быть изменены и цена квартиры подлежит соответствующей корректировке. Считает, что общая площадь квартиры не соответствует, указанной в договоре, однако корректировка цены произведена не была, в связи с чем вывод суда второй инстанции о согласовании между сторонами общей площади квартиры и ее цены с учетом понижающего коэффициента 0,8 не основаны на договоре. Кроме того ссылается, что поскольку договор был заключен в период действия законодательства Российской Федерации, то применение понижающего коэффициента предусмотренного по законодательству Украины является необоснованным. 

Определением Севастопольского городского суда от 12 декабря 2018 года дело истребовано из районного суда, 24 декабря 2018 года дело поступило в городской суд и передано на изучение судье суда кассационной инстанции.

Определением от 24 января 2019 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в президиум Севастопольского городского суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав кассатора ФИО1, его представителя – ФИО2, настаивавших на доводах жалобы, представителя ООО «Домострой» - ФИО3, представившую возражения на кассационную жалобу в которых полагала апелляционное определение законным и обоснованным, а также ходатайство о прекращении производства по делу, поскольку 10.10.2018 ООО «ИнтерСтрой», сменило наименование на ООО «Домострой», которое в свою очередь 31.01.2019 решением Арбитражного суда Республики Крым признано несостоятельным (банкротом) и открыто в отношении общества конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 31.07.2019.

С учетом мнения стороны кассатора, президиум отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, и пришел к следующему. 

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 3 июня 2014 года между сторонами заключен договор купли-продажи имущественных прав на квартиру № № расположенную по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность имущественные права на квартиру, расположенную по строительному адресу: 

<

адрес> (V-микрорайон Камышовой бухты, ПК-2) и оплатить цену таких прав в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (пункт 1.1 договора). Ориентировочный срок принятия объекта строительства в эксплуатацию – 30 октября 2015 года.

Из содержания договора купли-продажи (пункт 1.3 договора) следовало, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу.

Имущественные права на квартиру представляют собой права на строительство и получение в собственность квартиры со следующими предварительными техническими характеристиками: строительный номер – 14, этаж – 3, подъезд – 1, проектная общая площадь – 70,77, проектная жилая площадь – 33,74, количество комнат – 2 (пункт 2.1 договора).

В случае изменения фактической площади квартиры в момент ее принятия покупателем от продавца, цена имущественных прав на квартиру по настоящему договору подлежит соответствующей корректировке. При этом в случае увеличения указанной площади квартиры, цена имущественных прав на квартиру рассчитывается продавцом в порядке, определенном пунктом 3.2 договора. В случае уменьшения указанной площади квартиры расчеты между сторонами производятся в порядке, предусмотренном подпунктом 3.2.1 договора (пункт 2.2 договора).

Дополнительным соглашением от 3 июля 2014 года к договору стороны согласовали, что по результатам фактических обмеров (технической инвентаризации) общая площадь квартиры уменьшилась на 1,04 кв.м. по сравнению с проектной площадью, указанной в пункте 2.1 договора. Сумма возврата с учетом фактических обмеров составила 37.368 рублей, а цена имущественных прав составила 2 510.352 рублей.

Стоимость 1 кв.м. определена дополнительным соглашением к договору от 12.09.2014 года в размере 36.000 рублей.

Истец свои обязательства по указанному договору выполнил, оплатив стоимость квартиры в размере 2 510.352 рублей, исходя из площади квартиры 69,73 кв.м (70,77 кв.м – 1,04 кв.м), принял квартиру № № в доме № 

<

адрес> общей площадью (с учетом балкона) 69,7 кв.м, без учета балкона – 62,7 кв.м, по акту приема-передачи от 3 июля 2017 года в отсутствие претензий к ООО «ИнтерСтрой». 

15 сентября 2017 года после обращения истца, ГУПС «БТИ» произвело техническую инвентаризацию квартиры № № в доме № корпус 1 по улице 

<

адрес> в результате которой общая площадь квартиры была определена в размере 65,2 кв.м, в том числе площадь балкона 2,7 кв.м.

2 октября 2017 года истец направил ответчику претензию, в которой указал, что фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной, в связи с чем просил вернуть излишне уплаченные денежные средства. Письмом от 25 октября 2017 года в удовлетворении претензии ответчиком было отказано. 

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при подсчете площади балкона неверно применен пониженный коэффициент 0,8 (строительные нормы Украины, вместо 0,3 (строительные нормы Российской Федерации), поскольку договор купли-продажи имущественных прав заключен сторонами 3 июня 2014 года, то есть в период действия на территории Севастополя законодательства Российской Федерации, ввод дома в эксплуатацию осуществлялся 11 февраля 2016 года, технический план кадастровым инженером ФИО4 был составлен 1 марта 2016 года. 

Проверяя решение суда в апелляционном порядке, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась. 

При рассмотрении дела судебной коллегией было установлено, что строительство жилого дома осуществлено ответчиком на основании Разрешения на выполнение строительных работ № 330 от 15.12.2010 года, проектной документации на строительство объекта, утвержденной в порядке, установленном законодательством Украины. Согласно рабочей документации на жилой дом, проектная площадь квартиры истца 70,92 кв.м, площадь балкона в квартире истца предусмотрена в размере 8,96 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,8 – 7,17 кв.м. Согласно данным технического плана жилого дома, подготовленного по заказу ответчика кадастровым инженером ФИО4 10.12.2015 года, площадь квартиры № 14 с балконом составляет 71,50 кв.м, площадь балкона – 8,80 кв.м, площадь квартиры без балкона – 62,7 кв.м. 

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу, что при проектировании жилого дома применялись действующие нормы и правила Украины, при определении характеристик предмета договора, заключенного между сторонами и определении цены продаваемой квартиры, застройщик учитывал квартиру с применением коэффициента 0,8, установленного ДБН В. 2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые здания».

Фактически созданная при строительстве квартира общей площадью в размере 70,77 кв.м, а после внесения изменений в договор – 69,7 кв.м, подлежит оплате в размере 2 510.352 рублей. 

При первичной инвентаризации общая площадь квартиры уменьшилась на 1,04 кв.м. по сравнению с проектной общей площадью, указанной в пункте 2.1 настоящего договора. Возврат денежной суммы в связи с уменьшением площади квартиры на 1,04 кв.м, продавец осуществил ФИО1 в размере 37.368 рублей. 

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что истец получил по акту квартиру, соответствующую условиям договора, добровольно заключил договор купли-продажи имущественных прав на указанных условиях, претензий при передачи квартиры не предъявлял, в связи с чем оснований для удовлетворении исковых требований не имеется. 

Президиум полагает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец ссылался на то, что переданная ему квартира по площади не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи имущественных прав на квартиру.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При рассмотрении возникших между сторонами правоотношений, согласно условий заключенного между ними договора, по которым ответчик использовал привлеченные денежные средства истца на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу в собственность, подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судом при разрешении спора учтено не было.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Между тем, установив, что истец выполнил свои обязательства по оплате квартиры площадью 69,73 кв.м. в полном объеме, а фактически ему была передана квартиры общей площадью 65,2 кв.м., изложенные положения законов не были приняты во внимание судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3.2.1 заключенного между сторонами договора, в случае если окончательная площадь квартиры (согласно данным технической инвентаризации) будет меньше площади, указанной в настоящем Договоре, до подписания акта приема-передачи квартиры Продавец выплачивает Покупателю соответствующую сумму, которая рассчитывается по цене, указанной в пункте 3.2 настоящего договора за фактическое уменьшение общей площади квартиры. 

Между тем, акте-приеме передачи истцу квартиры указано, что общая площадь передаваемой квартиры с учетом балконов составляет 69,7 кв.м, без учета балконов 62,7 кв.м, тогда как согласно проведенной истцом технической инвентаризации, площадь квартиры составляет 62,7 кв.м и балкона 2,7 кв.м, то есть общая площадь квартиры составляет 65,2 кв.м, вместо указанной в договоре 69,7 кв.м.

При этом из материалов дела не усматривается, что ответчиком до подписания акта приема-передачи была проведена техническая инвентаризация квартиры. 

Суд второй инстанции, делая вывод о том, что условия договора ответчиком были соблюдены, данным обстоятельствам оценки не дал. 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований исковых требований, с учетом характера правоотношений, возникших между сторонами, президиум считает, что при рассмотрении настоящего дела судом второй инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными и непреодолимыми, а их исправление возможно только посредством отмены обжалуемого судебного постановления.

С учетом изложенного президиум полагает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 21 июня 2018 года подлежит отмене, поскольку признать его законным и обоснованным нельзя.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390, 391 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Севастопольского городского суда,

постановил:

отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 10 сентября 2018 года, оставив в силе решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 23 мая 2018 года. 

Председательствующий В.В. Золотых