72RS0028-01-2023-000488-22

<

данные изъяты>

№ 2-505/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялуторовск 16 ноября 2023 года

Ялуторовский районный суд Тюменской области 

в составе: председательствующего судьи – Петелиной М.С., 

при секретаре – Мясниковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-505/2023 по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Валентина», Администрации города Ялуторовска Тюменской области о признании отсутствующим права собственности на нежилое сооружение и земельный участок, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности на сооружение и земельный участок, признании права собственности на сооружение и земельный участок, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации права собственности,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Валентина» (далее по тексту ООО «Валентина») о признании отсутствующим права собственности на нежилое сооружение и земельный участок, признании права собственности на сооружение и земельный участок (т.1 л.д.10-19).

Заявленные требования мотивированы тем, что 19.03.2020 г. между ООО «Валентина» и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить сооружение (автозаправочная станция на 140-240 заправок в сутки), включающее восемь объектов, и транспортное средство (прицеп) 2005 г.в., находящихся по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанных объектов определена сторонами 2 180 000 руб., является фиксированной с момента подписания договора н не подлежит изменению, из них стоимость сооружения 1 780 000 руб., стоимость прицепа 400 000 руб. Покупатель обязуется оплатить за счет собственных средств обременения по данным объектам, сумма которых входит в стоимость имущества (п.3.1. предварительного договора). Продавец обязуется заключить договор купли-продажи указанного объекта с покупателем и произвести передачу всех прав по указанным объектам до 19.05.2020 г., а покупатель обязуется заключить договор купли-продажи указанных объектов с продавцом и оплатить их стоимость до вышеуказанной даты. В соответствии с условиями договора, продавец уверил покупателя, что Администрация города не будет препятствовать заключению договора аренды земельного участка, на котором расположены отчуждаемые объекты, а также, что отчуждаемый объект на момент заключения договора никому не продан, состоит в споре и под арестом, обременен задолженностью перед сторонними организациями, в частности перед Ялуторовским МОСП. 

До 19.05.2020 г. продавец ООО «Валентина» свои обязательства перед ФИО2 по заключению основного договора купли-продажи не выполнило, в связи с чем, ФИО2 обратился в суд с требованием о возложении обязанности заключить договор купли-продажи. Судами неоднократно рассматривались споры по поводу заключения основного договора купли-продажи, а также в рамках исполнения решений судов. 

Так, решением Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.12.2020 г. по делу № 2-936/2020 частично удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО «Валентина» о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости. Суд возложил на 000 «Валентина» обязанность по заключению с ФИО2 договора купли-продажи недвижимости на условиях вышеуказанного предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19.032020 г., в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. 29.03.2021 г. Тюменским областным судом по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ответчика решение суда первой инстанции оставлено без изменения. На основании выданного 28.04.2021 г. исполнительного листа судебным приставом-исполнителем Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам возбуждено исполнительное производство №13809/21/72027-ИП в отношении ООО «Валентина». 

Параллельно с возбужденным исполнительным производством ООО «Валентина» было подано в Варгашинский районный суд Курганской области исковое заявление к ФИО2 о признании сделки действительной, в котором общество просило признать вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости от 19.03.2020 г., заключенный между ООО «Валентина» и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, недействительным и применить последствия его недействительности в виде расторжения договора. Решением Варгашинского районного суд Курганской области от 11.01.2022 г. исковые требования ООО «Валентина» оставлены без удовлетворения. 14.04.2022 г. по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ООО «Валентина» Курганским областным судом решение Варгашинского районного суда Курганской области было оставлено без изменения. 

В связи с длительным препятствием со стороны ООО «Валентина», а также в связи со злоупотреблением правами обществом, истец был вынужден обратиться в Калининский районный суд с заявлением об урегулировании разногласий при заключении основного договора купли-продажи недвижимости. 25.05.2022 г. Калининский районный суд г. Тюмени вынес решение об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, которое вступило в законную силу решения 04.07.2022 г. Судом определен предмет договора: сооружение (автогазозаправочная станция на 140-240 заправок в сутки) в составе 8 объектов с учетом правоустанавливающих документов на объект недвижимости: постановления Администрации г. Ялуторовск от 23.12.2005, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.06.2007 – нежилое строение (операторная) общей площадью 36,4 кв.м; две емкости пожарного водоема объемом по 100 куб.м каждая; замощение 482 кв.м., асфальтовая площадка 108,5 кв.м, один газопровод 53,6 кв.м, один кабель освещения ВВГ с опорами и лампами 158,0 м; один кабель АВБШВ 85,0 м, один забор металлический 150,0 м. Истцу отказано в согласовании условия договора купли-продажи о передаче покупателю прав на земельный участок площадью 1248 кв.м., при этом суд указал, что вопрос о площади части земельного участка, занятой объектом недвижимости, о виде права подлежит отдельному согласованию сторонами, что не препятствует заключению договора купли-продажи недвижимости без указанного условия. Оценивая доводы представителя истца о неисполнимости условия п. 4.1 предварительного договора (о правах на земельный участок), суд отметил, что пункт 4.1 предварительного договора не содержит обязательства стороны договора, а является заверением продавца об обстоятельствах.

Распоряжением Администрации г. Ялуторовска от 21.12.2021 г. изменено назначение земельного участка с разрешенного использования «под автомобильную автогазозаправочную станцию» на - «объекты придорожного сервиса».

Злоупотребляя правами, в период многочисленных судебных споров ООО «Валентина» приобретен земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка №2594-3, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2, заключённого 12.01.2022 г. с Администрацией города Ялуторовска, согласно которому последняя (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Валентина» земельный участок с кадастровым номером №№, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 1248 кв.м., категория земельного участка – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса; на участке расположены сооружения: АГЗС с кадастровым номером №№, площадью 36,4 кв.м., площадью застройки 137 кв.м., газоснабжение АБК АГЗС с кадастровым номером №№, протяженностью 914 м. В связи с заключением договора купли-продажи, договор аренды земельного участка расторгнут соглашением от 12.01.2022 г. 

То есть, злоупотребляя своими правами, ООО «Валентина» намерено чинило препятствия в заключении договора купли-продажи, тянуло время, подавая необоснованные жалобы и иски и в то же время выводило земельный участок из договора аренды, чтобы после оформления права собственности на сооружение за ФИО2 он не смог оформить право собственности на него.

Кроме того, стало известно, что за время рассмотрения споров ответчиком поставлено на кадастровый учет и оформлено право собственности на сооружение с кадастровым номером №, адрес: 

<

адрес> (навес над топливно-заправочными колонками). Указанные действия также были направлены на причинение вреда ФИО2 и вывод имущества, не поименованного в договоре. 

Однако все спорное имущество является единым объектом недвижимости и реализовывалось как единый объект недвижимости.

Право собственности на нежилое сооружение – навес над топливозаправочными колонками зарегистрировано за ответчиком в июне 2022 г. на основании декларации об объекте недвижимости от 14.09.2021 г., из которой следует, что сооружение находится на земельном участке с кадастровым номером №№, год завершения строительства – 2008. 

Кроме того, ответчиком ООО «Валентина» совместно с ФИО4 и ФИО5 были переоформлены спорные объекты в собственность ФИО6 и ФИО4. После того, как истцу стало об этом известно, он обратился в суд с иском к ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании сделок недействительными (мнимыми), применении последствий недействительности мнимых сделок, восстановив положение, существовавшее до регистрации прав по ничтожным сделкам. 

Решением Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.03.2023 г. исковые требования удовлетворены: признан недействительным Договор совместной деятельности по приобретению «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющего свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. (документ-основание возникновения и государственной регистрации права №1), заключенный 13.05.2022 г. ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7; признан недействительным Договор купли-продажи «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющий свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. (документ-основание возникновения и государственной регистрации права №2), заключенный 13.05.2022 г. ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9; признано недействительным дополнительное соглашение к Договору купли-продажи «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющим свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. (документ-основание возникновения и государственной регистрации права №3), заключенный 13.05.2022 г. ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9; применены последствия недействительности сделок, с восстановлением положения, существовавшего до совершения недействительных сделок, прекратив право общей долевой собственности в размере ? доли ФИО4 и ФИО7 на объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> площадь 1248 кв.м.; сооружение, кадастровый номер №, местоположение: 

<

адрес>, назначение АГЗС; сооружение, кадастровый номер №, местоположение 

<

адрес>, назначение газоснабжение АБК АГЗС, протяженность 914 м.; сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливозаправочными колонками). Также, по факту противоправных действий ФИО2 обратился с заявлением о преступлении в УЭБ и ПК УМВД России по Тюменской области.

20.03.2023 г. истец получил выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности за ним на спорное сооружение. Однако право собственности на спорный земельный участок и сооружение (навес) зарегистрировано за ответчиком, что является нарушением прав истца. Ответчик, вопреки положениям Земельного кодекса РФ, закрепляющим единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, предусматривающих исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, при наличии исполнительного производства по спору о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи, приобретает земельный участок в собственность, а после вынесения Калининским районным судом Тюменской области решения об урегулировании разногласий оформляет сделки, направленные на отчуждение имущества общества, в то время как ФИО2 после оформления в собственность сооружения имел право приобрести земельный участок в свою собственность путем заключения договора купли-продажи с администрацией. Регистрация права собственности на сооружение (навес над топливозаправочными колонками), как самостоятельный объект недвижимости не соответствует закону и нарушает права истца на использование АГС по назначению.

Суд в решении по делу №2-13/2023 указал, что использование навеса в отрыве от АГЗС невозможно, навес предназначен исключительно для защиты топливораздаточных колонок и иного оборудования АГЗС от осадков, иного хозяйственного назначения не имеет, при этом он не обладает самостоятельным функциональным назначением, поэтому является ее неотъемлемой частью и в силу ст. 135 ГК РФ должен следовать судьбе АГЗС. На момент заключения предварительного договора земельный участок, на котором был расположен отчуждаемый объект недвижимости принадлежал на праве долгосрочной аренды продавцу ООО «Валентина», соответственно при своевременном заключении основного договора купли-продажи недвижимости у покупателя возникало право аренды на земельный участок.

В связи с чем, истец просит: признать отсутствующим право собственности ООО «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> площадь 1248 кв.м.; признать за ФИО2 право собственности на указанный земельный участок; признать отсутствующим право собственности ООО «Валентина» на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес>навес над топливно заправочными колонками); признать за ФИО2 право собственности на указанное сооружение; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 436 руб.

07.06.2023 к производству суда принято уточненное исковое заявление, в котором истец для восстановления нарушенных прав просил: 1) Прекратить право собственности ООО «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадь 1248 кв.м.; 2) Исключить из ЕГРН запись № от 02.03.2023 г. о регистрации права собственности ООО «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадь 1248 кв.м.; 3) Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> по левой стороне автодороги Ялуторовск-Ярково, площадь 1248 кв.м.; 4) Прекратить право собственности ООО «Валентина» на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками); 5) Исключить из ЕГРН запись № от 02.03.2023 г. о государственной регистрации права собственности ООО «Валентина» на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками); 6) Признать за ФИО2 право собственности на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками; Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26577,88 руб. (т.2 л.д.231-240).

В дальнейшем истец уточнил исковые требования, дополнительно к ранее заявленным требованиям заявил требование к Администрации города Ялуторовска Тюменской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, просит:

1) Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №2594-3 заключённый ООО «Валентина» 12.01.2022 г. с Администрацией города Ялуторовска Тюменской области;

2) Прекратить право собственности ООО «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, площадь 1248 кв.м.; 

3) Исключить из ЕГРН запись № от 02.03.2023 г. о регистрации права собственности ООО «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> площадь 1248 кв.м.; 

4) Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадь 1248 кв.м.; 

5) Прекратить право собственности ООО «Валентина» на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками); 

6) Исключить из ЕГРН запись № от 02.03.2023 г. о государственной регистрации права собственности ООО «Валентина» на сооружение, кадастровый номер 

<

адрес>, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками); 

7) Признать за ФИО2 право собственности на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками; а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 877,88 руб. (т.3 л.д.193-196).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом. Суд признает неявку истца не препятствующей рассмотрению дела с участием его представителя.

Представитель истца ФИО2 – ФИО10, действующая на основании доверенности (т.1 л.д.140-141), в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме, с учётом их уточнения. Считает, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как правоспособность ФИО2 для оспаривания договора купли-продажи земельного участка возникла только с момента регистрации права собственности истца на АГЗС, которое зарегистрировано 15.03.2023 г.

Представители ответчика ООО «Валентина» ФИО11, ФИО12, ФИО13, действующие на основании доверенностей (т.2 л.д.145,193), в судебном заседании заявленные исковые требования не признали по доводам представленных в суд отзывов на исковое заявление (т.3 л.д.14-16, т.4 л.д.88-92), указывая, что решением Калининского районного суда Тюменской области от 25.05.2022 г. установлен перечень подлежащего передаче истцу движимого и недвижимого имущества, однако истец своими исковыми требованиями пытается расширить перечень указанного имущества, включив в него земельный участок и навес над топливно-заправочными станциями, что является злоупотреблением права со стороны истца. Также ООО «Валентина» заявлено о применении срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи земельного участка, который истек 06.04.2023 г.

Представитель ответчика Администрации города Ялуторовска Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя Администрации города Ялуторовска и принятии решения по делу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Суд признает неявку представителя ответчика не препятствующей рассмотрению дела по существу.

Третьи лица ФИО9, ФИО14 (являющиеся однофамильцами председательствующего судьи Петелиной М.С.), Иванова О.Б., привлеченные к участию в деле протокольными определениями суда от 31.08.2023 г. и 11.10.2023 г., как наследники умершего 06.06.2023 г. (т.3 л.д.213) ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ г.р., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. ФИО14 и Иванова О.Б. разрешение исковых требований оставили на усмотрение суда. Суд признает неявку третьих лиц не препятствующей рассмотрению дела по существу.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. Суд признаёт неявку представителя третьего лица не препятствующей рассмотрению дела по существу.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит иск ФИО2 подлежащим частичному удовлетворению.

Приходя к такому выводу, суд исходит из следующего:

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.03.2020 г. между ООО «Валентина» в лице генерального директора ФИО8 (продавцом), и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 (покупателем), заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого продавец обязуется продать, а покупатель купить сооружение (автозаправочная станция на 140-240 заправок в сутки), включающее восемь объектов, и транспортное средство (прицеп) 2005 года изготовления, в дальнейшем «объекты», находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Указанный объект (сооружение) назначение: нежилое. Отчуждаемый объект находится в собственности у продавца на основании постановления Администрации г. Ялуторовска Тюменской области № 1638 от 23.12.2005 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 68 от 05.06.2007 г. Стоимость указанных объектов определена сторонами и составляет 2 180 000 руб., является фиксированной с момента подписания договора и не подлежит изменению. Стоимость сооружения составляет 1 780 000 руб., стоимость прицепа 400 000 руб., которую покупатель обязуется выплатить в момент подписания основных договоров купли-продажи, а также оплатить за счет собственных средств обременения по данным объектам, сумма которых входит в стоимость имущества. Продавец обязуется заключить договор купли-продажи указанного объекта с покупателем и произвести передачу всех прав по указанным объектам до 19.05.2020 г. Также по условиям предварительного договора, продавец гарантирует покупателю, что отчуждаемый объект на момент заключения настоящего договора никому не продан, но в споре и под арестом состоит, обременен задолженностью перед сторонними организациями, в частности перед Ялуторовским межрайонным отделом судебных приставов (т.1 л.д.31-32). 

Договор подписан обеими сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения, в установленном законом порядке недействительным не признан, не расторгнут, между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, как того требуют положения ч. 1 ст. 432, 429, 554 ГК РФ. До 19.05.2020 г. продавец ООО «Валентина» свои обязательства перед ФИО2 по заключению основного договора купли-продажи не выполнило.

Указанные обстоятельства установлены решением Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.12.2020 г. по делу № 2-936/2020, которым частично удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО «Валентина» о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости. Данным решением суд возложил на ООО «Валентина» обязанность по заключению с ФИО2 договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19.03.2020 г., заключенного между ООО «Валентина» с ФИО2, в части сооружения (автозаправочная станция на 140-240 заправок в сутки), включающее восемь объектов, находящиеся по адресу: Россия, 

<

...>. по левой стороне автодороги Ялуторовск-Ярково, в течение 3 (трех) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу (т.1 л.д.33-43). 

Апелляционным определением Тюменского областного суда от 29.03.2021 г. решение Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.12.2020 г. оставлено без изменения (т.1 л.д.179-187), и в соответствии со ст. 209 ГПК РФ вступило в законную силу 29.03.2021 г. 

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.06.2021 г. решение Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.12.2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 29.03.2021 г. оставлены без изменения (т.1 л.д.175-178).

На основании выданного 28.04.2021 г. по делу № 2-936/2020 исполнительного листа в отношении ООО «Валентина» 21.05.2021 г. возбуждено исполнительное производство №13809/21/72027-ИП. В связи с неисполнением ООО «Валентина» решения Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.12.2020 г. ФИО2 обратился в суд с заявлением о взыскании неустойки. Определением Ялуторовского районного суда Тюменской области от 08.09.2021 г. с ООО «Валентина» в пользу ФИО2 взыскана неустойка в размере 1 978 руб., начиная с 30.06.2021 г. и до момента исполнения решения суда (т.1 л.д.70-77).

ООО «Валентина», после возбуждении в отношении общества исполнительного производства, предметом которого является обязанность ООО «Валентина» заключить с ФИО2 договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19.03.2020 г., обратилось в Варгашинский районный суд Курганской области с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи автозаправочной станции и транспортного средства недействительным и применении последствий его недействительности. Решением Варгашинского районного суда Курганской области от 11.01.2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением Курганского областного суда от 14.04.2022 г., исковые требования ООО «Валентина» оставлены без удовлетворения (т.1 л.д.218-225, 228-232).

В связи с длительным неисполнением ООО «Валентина» решения Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.12.2020 г., ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Валентина» об урегулировании разногласий при заключении основного договора купли-продажи недвижимости. Калининский районный суд г. Тюмени 25.05.2022 г. вынес решение (гражданское дело №2-3679/2022) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, определен предмет договора: сооружение (автозаправочная станция на 140-240 заправок в сутки) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, находящееся в собственности продавца на основании постановления Администрации г. Ялуторовска Тюменской области №1638 от 23.12.2005 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №68 от 05.06.2007 г., включающее 8 объектов: нежилое строение (операторная) общей площадью 36,4 кв.м.; две емкости пожарного водоема объемом по 100 куб.м каждая; замощение 482 кв.м., асфальтовая площадка 108,5 кв.м, один газопровод 53,6 кв.м., один кабель освещения ВВГ с опорами и лампами 158,0 м; один кабель АВБШВ 85,0 м., один забор металлический 150,0 м. (т.1 л.д.206-211).

Данное решение в апелляционном и кассационном порядке не обжаловалось, вступило в законную силу 02.07.2022 г. В удовлетворении заявления ООО «Валентина» о разъяснении решения суда определением Калининского районного суда г. Тюмени от 22.09.2023 г. отказано (т.4 л.д.163-174).

Согласно определениям Калининского районного суда г. Тюмени от 04.07.2022 г., от 13.07.2022 г. (материалы №13-1933/20, №13-1934/2022, №13-1969/2022), ООО «Валентина» отказано в приостановлении исполнительного производства №13809/21/72027-ИП от 21.05.2021 г. и в приостановлении и прекращении исполнительного производства №19909/22/72032-ИП от 24.12.2021 г. (возбужденного в отношении ООО «Валентина» о взыскании неустойки до момента исполнения решения суда от 02.12.2020 г.) (т.1 л.д.111-114, т.2 л.д.185-187,190-191).

15.03.2023 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № о государственной регистрации права ФИО2 на сооружение, назначение – АГЗС, площадью 36,4 кв.м., площадь застройки 42,9 кв.м., с кадастровым номером № (присвоен 26.11.2011 г.), местоположение – Тюменская область, г. Ялуторовск, улица – на 300 метров по левой стороне автодороги Ялуторовск – Ярково, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.03.2023 г. (т.4 л.д.152-153).

Указанное сооружение (автозаправочная станция на 140-240 заправок), включающее восемь объектов, передано ФИО2 по передаточному акту от 07.04.2023 г. (т.4 л.д.115-116).

Заявляя настоящие требования, истец указывает, что в период многочисленных судебных споров ООО «Валентина» на основании договора купли-продажи земельного участка №2594-3 от 12.01.2022 г. приобрело у Администрации города Ялуторовска, в собственность земельный участок с кадастровым номером №№., на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее истцу. Злоупотребляя своими правами, ООО «Валентина» намерено чинило препятствия в заключении договора купли-продажи, тянуло время, подавая необоснованные жалобы и иски и в то же время выводило земельный участок из договора аренды, чтобы после оформления права собственности на сооружение за ФИО2 он не смог оформить право собственности на него. Кроме того, за время рассмотрения споров ООО «Валентина» поставило на кадастровый учет и оформило право собственности на сооружение с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> (навес над топливно-заправочными колонками). Указанные действия также были направлены на причинение вреда ФИО2 и вывод имущества, не поименованного в договоре. Однако все спорное имущество является единым объектом недвижимости и реализовывалось как единый объект недвижимости.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 2 и п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По смыслу ст. 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие оговора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Из п. 1 ст. 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Одним из основополагающих принципов Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и изданных в соответствии с ним иных актов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ определено, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Одним из способов защиты гражданских прав, согласно ст. 12 ГК РФ является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу положений ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (пункт 3).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из содержания вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и их легального толкования следует, что для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168, 169 ГК РФ необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона, и исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено и подтверждается материалами регистрационных дел на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № (т.2 л.д.2-128,161-168), что земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 1248 кв.м., с кадастровым номером № (в настоящее время №) был передан в аренду ООО «Валентина» в соответствии с заключенным 11.05.2004 г. с Департаментом имущественных отношений Тюменской области договором №26-104 аренды земельного участка (землеустроительное дело №502), для строительства автомобильной газозаправочной станции, в последующем в отношении данного земельного участка ООО «Валентина» заключило договор аренды №2033-А от 13.04.2009 г. с Администрацией города Ялуторовска Тюменской области. Распоряжением Администрации г. Ялуторовска от 21.12.2021 г. изменено назначение земельного участка с разрешенного использования «под автомобильную автогазозаправочную станцию» на - «объекты придорожного сервиса». 

12.01.2022 г. между Администрацией города Ялуторовска и ООО «Валентина» заключен договор купли-продажи №2594-3 спорного земельного участка с кадастровым номером №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса, на котором расположено недвижимое имущество: сооружения АГЗС с кадастровым номером №, площадью 36,4 кв.м., площадью застройки 137 кв.м., газоснабжение АБК ГЗС с кадастровым номером №, протяженностью 914 м., находящиеся согласно выпискам из ЕГРН от 15.12.2021 г., в собственности ООО «Валентина» (т.2 л.д.49-55).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 29.05.2023 г. (т.2 л.д.136-139), 28.01.2022 г. в ЕГРН внесена запись №№ о государственной регистрации права ООО «Валентина» на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Также в ЕГРН 22.03.2022 г. внесена запись №№ государственной регистрации права ООО «Валентина»» на сооружение с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Из выписок из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости также следует, что 14.06.2022 г. право собственности на спорные объекты – земельный участок с кадастровым номером № и сооружение с кадастровым номером №, зарегистрировано за ФИО7 и ФИО4, по № доли в праве общей долевой собственности за каждым, на основании договора купли-продажи «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющего свое действие согласно п.2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г., договора совместной деятельности по приобретению «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющий свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019, заключенного 13.05.2022 г. между ООО «Валентина» в лице генерального директора ФИО4 с одной стороны, и ФИО7, ФИО4 с другой стороны, заключенных 13.05.2022 г. между ООО «Валентина» в лице генерального директора ФИО4 с одной стороны, и ФИО7, ФИО4 с другой стороны (т.2 л.д.68-70,83-85).

Решением Ялуторовского районного суда Тюменской области по гражданскому делу № 2-13/2023 удовлетворен иск ФИО2 к ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в том числе: признаны недействительными договор совместной деятельности по приобретению «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющего свое действие согласно п.2 ст.425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. (документ-основание возникновения и государственной регистрации права №1), заключенный 13.05.2022 г. между ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7; договор купли-продажи «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющий свое действие согласно п.2 ст.425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. (документ-основание возникновения и государственной регистрации права №2), заключенный 13.05.2022 г. между ООО «Валентина», ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9; применены последствия недействительности сделок, с восстановлением положения, существовавшего до совершения недействительных сделок, прекратив право общей долевой собственности в размере ? доли ФИО4, ФИО7 на объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> площадь 1248 кв.м.; сооружение, кадастровый номер №, местоположение: 

<

адрес>, назначение АГЗС; сооружение, кадастровый номер №, местоположение Тюменская область, город Ялуторовск, ГП-22 АБК АГЗС, 300 метров от федеральной автодороги 

<

адрес>, назначение газоснабжение АБК АГЗС, протяженность 914 м.; сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливозаправочными колонками) (т.2 л.д.204-228).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

На основании ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Учитывая изложенное, при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Как указал суд в решении от 02.03.2023 г., оформление права собственности на нежилое сооружение – навес над топливозаправочными колонками, который не является вновь созданным объектом, не соответствует принципу добросовестного поведения участников гражданского оборота. Регистрация права собственности на это сооружение как самостоятельный объект недвижимости не соответствует закону и нарушает права истца на использование АГЗС по назначению. При этом, суд исходил из того, что использование навеса в отрыве от АГЗС невозможно, навес предназначен исключительно для защиты топливораздаточных колонок и иного оборудования АГЗС от осадков, иного хозяйственного назначения не имеет, при этом он не обладает самостоятельным функциональным назначением, поэтому является ее неотъемлемой частью и в силу ст. 135 ГК РФ должен следовать судьбе АГЗС. Суд учел и позицию, высказанную в письме Росреестра от 26.04.2017 № 14-05403-ГЕ/17 «О рассмотрении обращения», что резервуары, навесы не могут быть самостоятельным предметом гражданского оборота, поскольку не являются объектами недвижимости, государственная регистрация права собственности на сооружение или единый недвижимый комплекс – автозаправочную станцию, также подтверждает факт возникновения права собственности и на вспомогательные (движимые) вещи – резервуары, навесы и т.п. 

Признание права собственности на АГЗС за ФИО2 на основании договора купли-продажи, на навес, как недвижимую вещь, функционально связанный с АГЗС за ответчиками, при этом оба объекта расположены на земельном участке, принадлежащим ответчикам, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

Вышеуказанным решением суда установлено, что несмотря на принятые по имевшимся между сторонами дела решения судов, подтвердивших обоснованность заключенного предварительного договора купли-продажи и правопритязаний ФИО2 на спорную АГЗС на условиях договора купли-продажи, согласованных решением Калининского районного суда г. Тюмени, ответчик ООО «Валентина», не имея намерений исполнять судебные постановления, обязательность которых установлена ст. 13 ГПК РФ, заключил договоры, направленные на отчуждение спорного имущества, при этом оставив его под контролем лиц, аффилированных с обществом. Также в целях придания законности совершаемым сделкам, направленным на переход права собственности к ФИО4 и ФИО7, стороны заключили ретроактивный договор совместной деятельности с ООО «Валентина», по объединению усилий в целях приобретения «Бизнеса» и «объектов недвижимости», тогда как ООО «Валентина» вопреки положениям ст.ст. 1041 и 1042 ГК РФ общей цели по приобретению указанных объектов не имело, как и не являлось владельцем «Бизнеса», поскольку таковым являлись его участники ФИО15, данный договор заключен для придания легального характера действиям ответчиков по переходу права собственности на спорное имущество, поскольку конечную цель по приобретению ФИО4 и ФИО7 права долевой собственности на объекты недвижимости согласно положениям п. 2 ст.1 ГК РФ свои волю и интерес ООО «Валентина» не преследует. Также по состоянию на 08.07.2019 ООО «Валентина» не являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем не могло являться стороной договора купли-продажи земельного участка, как и ФИО15, которым на момент заключения как ретроактивного договора, так и предварительного договора купли-продажи принадлежали только доли участника ООО «Валентина».

Суд пришел к выводу, что злоупотребление правом со стороны ответчиков состоит также и в реализации земельного участка: в предварительном договоре купли-продажи содержалось условие об аренде земельного участка и отсутствии препятствий со стороны Администрации г. Ялуторовска в последующей аренде земельного участка (п.4.1), указанное условие квалифицировано Калининским районным судом Тюменской области как заверение об обстоятельствах. Однако вопреки положениям п.п. 5 п. 1 ст. 5, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, предусматривающей исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, 

Суд также пришел к выводу о противоправности поведения ответчиков, квалификации его как недобросовестного, совершаемого в обход закона, вступающим в противоречие с выводами судов по ранее рассмотренным делам и направленного на преодоление судебных постановлений по гражданским делам № 2-936/2020, 2-3679/2022.

Апелляционным определением Тюменского областного суда от 05.07.2023 г. решение Ялуторовского районного суда Тюменской области от 02.03.2023 г. оставлено без изменения (т.3 л.д.155-169).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что в нарушение положений Земельного кодекса РФ, ответчики при наличии исполнительного производства по спору о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи, приобрели земельный участок в собственность, а после вынесения Калининским районным судом Тюменской области решения об урегулировании разногласий ответчики оформили сделки, направленные на отчуждение имущества общества. Суд апелляционной инстанции признал верным и вывод суда первой инстанции о том, что не соответствует принципу добросовестного поведения участников гражданского оборота оформление права, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи навес над топливозаправочными колонками существовал, был выставлен в комплексе при продаже АГЗС, не является вновь созданным объектом.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» обстоятельства, установленные вышеуказанными вступившими в законную силу судебными постановлениями имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела. 

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Принимая во внимание, что в рассмотрении настоящего дела участвуют те же лица, что и при рассмотрении гражданских дел №2-936/2020, №2-3679/2022, №2-13/2023, суд приходит к выводу о том, что судебные акты по этим спорам имеют преюдициальное значение по настоящему делу. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 17.04.2023 г., 29.05.2023 г., 22.08.2023 г., 14.11.2023 г. (на дату подачи искового заявления и рассмотрения спора судом) право собственности на спорные объекты: земельный участок с кадастровым номером № (ранее присвоенный 11.12.2003 г. кадастровый номер 72:26:03 01 001:0049), площадью 1248 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты придорожного сервиса, местоположение: 

<

...> м по левой стороне автодороги Ялуторовск-Ярково, и нежилое сооружение – навес над топливозаправочными колонками, с кадастровым номером № (кадастровый номер присвоен 22.03.2022 г.), площадью застройки 87,4 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №, зарегистрировано за ООО «Валентина», записи государственной регистрации права №№ от 02.03.2023 г. (на земельный участок), №№ от 02.03.2023 г. (на навес) (т.1 л.д.142-145, т.2 л.д.130-135,т.3 л.д.172-180, т.4 л.д.144-151).

Основанием для перехода права собственности на спорное имущество послужило Соглашение от 03.02.2023 г. о расторжении договора о совместной деятельности по приобретению «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющий свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. от 13.05.2022 г. в части перехода прав собственности на объекты, Соглашение о договора купли-продажи «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющий свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. от 13.05.2022 г. в части перехода прав собственности на объекты, Соглашение от 03.02.2023 г. о расторжении дополнительного соглашения к договору купли-продажи «Бизнеса» и «Объектов недвижимости» - АГЗС ООО «Валентина», распространяющий свое действие согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.07.2019 г. от 13.05.2022 г. в части перехода прав собственности на объекты (т.2 л.д.117-120).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ст. 67 ГПК РФ законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия. Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о недействительности в силу оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка, поскольку действия ответчика ООО «Валентина» по приобретению земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости (АГЗС), приобретенный ранее по сделке купли-продажи у ООО «Валентина», при наличии у истца вытекающего из договора аренды права выкупа земельного участка, нельзя признать добросовестными, воля сторон сделки направлена на нарушение установленного законодателем императивного запрета и лишения преимущественного права истца на земельный участок. 

В связи с чем, требования истца о признании договора купли-продажи земельного участка №25954-3 от 12.01.2022 г., заключенного между ООО «Валентина» и Администрацией города Ялуторовска Тюменской области, недействительным, подлежат удовлетворению.

Ответчиком ООО «Валентина» заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи земельного участка, который исчисляется со дня подачи ФИО2 искового заявления в Калининский районный суд г. Тюмени и истек 06.04.2023 г.

Разрешая ходатайство ответчика ООО «Валентина» о применении последствий пропуска срока оспаривания договора купли-продажи земельного участка, суд не находит оснований для его удовлетворения, исходя из следующего:

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК, РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В абз.2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, право на иск по общему правилу возникает с момента, когда о нарушении такого права и о том, кто является надлежащим ответчиком, стало или должно было стать известно правомочному лицу, и именно с этого момента у него возникает основание для обращения в суд за принудительным осуществлением своего права и начинает течь срок исковой давности.

Как установлено судом, ФИО2 стороной сделки купли-продажи спорного земельного участка по договору купли-продажи от 12.01.2022 г. не являлся, запись о первоначальной государственной регистрации права собственности ООО «Валентина» на спорный земельный участок внесена в ЕГРН 28.01.2022 г., 14.06.2022 г. в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО «Валентина» к ФИО7 и ФИО4, в свою очередь, запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок снова к ООО «Валентина» внесена в ЕГРН 02.03.2023 г. 

Исковое заявление ФИО2 к ООО «Валентина» об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества поступило в Калининский районный суд г. Тюмени 06.04.2022 г., согласно данным официального сайта kalininsky.tum.sudrf.ru, возбуждено гражданское дело №2-3679/2022. При этом, решение Калининского районного суда г. Тюмени от 25.05.2022 г. по гражданскому делу №2-3679/2022 не содержит ссылки на наличие заключенного (оспариваемого) договора купли-продажи земельного участка, иными доказательствами доводы стороны ответчика о том, что истец с 06.04.2022 г. должен был знать о наличии заключенного между ООО «Валентина» и Администрацией города Ялуторовска договора купли-продажи спорного земельного участка, материалы дела не содержат.

Суд полагает, что срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.01.2022 г. начал течь с 15.03.2023 г., то есть, с момента возникновения у ФИО2 права собственности на сооружение (АГЗС), в состав которого входит спорное сооружение с кадастровым номером №, оба находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №, поскольку именно с этого момента началось нарушение права истца на использование АГЗС по назначению. При таких обстоятельствах, срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.01.2022 г., истцом не пропущен.

Согласно ч. 3 ст. 58 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

С учетом вывода суда о ничтожности оспариваемого договора, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО «Валентина» на спорный земельный участок с кадастровым номером № и исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «Валентина» на земельный участок, с учетом требований п. 1 и п. 3 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 и п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 стать 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд приходит к выводу об удовлетворении и исковых требований о признании за истцом права собственности на земельный участок, поскольку возникшее в силу договора обязательство Администрации города Ялуторовска предоставить преимущественное право на приобретение отчуждаемого земельного участка арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Валентина» обязательств по предварительному договору купли-продажи спорного сооружения, а в последующем, вступившим в законную силу решений судов, истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий статье 12 ГК РФ.

Кроме того, совокупность исследованных судом доказательств подтверждает, что ООО «Валентина» является собственником спорного сооружения – навеса над топливозаправочными колонками, который не является вновь созданным объектом, в нарушение закона. В связи с чем, регистрация права собственности на сооружение как самостоятельный объект недвижимости нарушает права истца на использование АГЗС по назначению. 

При таких обстоятельствах, требования истца о прекращении права собственности ООО «Валентина» на сооружение с кадастровым номером 72:26:0301001:450, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «Валентина» на сооружение, и признании права собственности на него за истцом, подлежат удовлетворению.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

На момент рассмотрения дела истец первоначально заявленные требования о признании отсутствующим права собственности ООО «Валентина» на спорный земельный участок с кадастровым номером 72:26:0301001:49 и сооружение с кадастровым номером 72:26:0301001:450 не поддержал, при этом от данных требований не отказался, учитывая вышеизложенные разъяснения Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, поскольку защита нарушенного права истца возможна путем признания права, правовые основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании отсутствующим права собственности ООО «Валентина» на спорный земельный участок и сооружение, отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче искового заявления и в дальнейшем, с учетом уточнения исковых требований, уплачена государственная пошлина за требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности на сооружение и земельный участок, признании права собственности на сооружение и земельный участок, исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности, в общем размере 26 877,88 руб. (по чеку от 19.04.2023 г. в размере 21 436 руб. (т.1 л.д.24), по чеку от 02.05.2023 г. в размере 4 541,88 руб. (т.1 л.д.159), по чеку от 30.05.2023 г. в размере 600 руб. (т.2 л.д.242), по чеку от 24.08.2023 г. в размере 300 руб. (т.3 л.д.198), государственная пошлина за требования о признании отсутствующим права собственности на нежилое сооружение и земельный участок истцом не уплачивалась, в связи с не поддержанием данных исковых требований после уточнения иска.

В пунктах 5, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела. При предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них.

В случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности на сооружение и земельный участок, признании права собственности на сооружение и земельный участок, исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности, удовлетворены, с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения ответчика ООО «Валентина», расходы, понесенные истцом на уплату государственной пошлины за данные требования, в размере 26 877,88 руб. подлежат взысканию с ответчика ООО «Валентина». 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Валентина», Администрации города Ялуторовска Тюменской области – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №2594-3 заключённый ООО «Валентина» 12.01.2022 г. с Администрацией города Ялуторовска Тюменской области.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Исключить из ЕГРН запись № от 02.03.2023 г. о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Валентина» на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №, выдан 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на земельный участок, кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Валентина» на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками).

Исключить из ЕГРН запись № от 02.03.2023 г. о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Валентина» на сооружение, кадастровый номер №, Тюменская 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками).

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №, выдан 

<

адрес> 10.11.2001) право собственности на сооружение, кадастровый номер №, 

<

адрес> (навес над топливно заправочными колонками).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Валентина» (ИНН №) в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 877,88 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований о признании отсутствующим права собственности на нежилое сооружение и земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 23 ноября 2023 года. 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>