Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<

адрес> 

09 октября 2018 года 

Лазаревский районный суд 

<

адрес> края в составе:

судьи 

Трухана Н.И., 

при секретаре 

ФИО4 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил признать договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ трех жилых помещений с кадастровыми номерами – 23:49:0136009:8182, 23:49:0136009:8154 и 23:49:0136009:8153, площадью 20,2 кв.м., 169,8 кв.м., 77,5 кв.м. соответственно, расположенных в 

<

адрес> по улице 

<

адрес> в 

<

адрес> недействительными, возвратив все полученное по недействительным сделкам. Прекратить право собственности ответчика на указанные жилые помещения, обязать Управление Росреестра по 

<

адрес> аннулировать записи о регистрации в ЕГРН. 

В обоснование требований иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключены договоры купли-продажи вышеуказанных жилых помещений, собственниками которых ранее являлся истец. При заключении договоров купли-продажи недвижимости, стороны достигли соглашения, что стоимость каждого из объектов недвижимости равна их кадастровой стоимости, а именно: 23:49:0136009:8182 - 1 088 689,50 рублей, 23:49:0136009:8154 - 9 151 459 рублей, 23:49:0136009:8153 - 4 176 902,80 рублей, итого 14 417 051,30 рублей, которые ФИО2 должна была оплатить ФИО3 в течение года с момента заключения договоров купли-продажи. Однако, по просьбе ответчика ФИО2, истцом стоимость каждого из продаваемых объектов недвижимости в пункте 4 договоров купли-продажи, была указана в размере 300 000 рублей за каждый объект. Данные договоры впоследствии зарегистрированы в установленном законом порядке. Между тем, ни до заключения договоров купли-продажи, ни после их заключения, денежные средства ответчиком истцу не передавались и не переданы до настоящего времени, и сведения, указанные в п. 5 указанных договоров не соответствует действительности. В связи с чем, указанные договоры являются мнимыми сделками, нарушающими права истца, и он вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца – ФИО5 (по доверенности) требования и доводы иска поддержал.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО7 с иском не согласны. Указали, что все условия трех заключенных договоров купли-продажи жилых помещений с истцом были согласованы сторонами. Стоимость каждого жилого помещения составила 300 000 рублей, поскольку жилые помещения представляли собой бетонные помещения без отделки. По всем трем договорам ответчик полностью уплатила сумму стоимости объектов недвижимости, всего 900 000 рублей. Иных договоренностей о стоимости жилых помещений, а также ином способе оплаты по договорам между сторонами не было. В договоре купли-продажи зафиксировано, что оплата произведена в полном объеме. Данный иск обусловлен тем, что истец не выполнил свои обязательства об устройстве дома коммуникациями. Жильцы дома подали жалобы на истца в прокуратуру и другие организации. Истец в отместку заявил данный иск к ней, так как она часто выступала инициатором требований к истцу. Договоры купли-продажи были зарегистрированы в Росреестре в установленном законом порядке. Истец, с момента заключения указанных договоров до момента подачи искового заявления не предъявлял ответчику в досудебном порядке устных и письменных претензий о взыскании неоплаченной стоимости объектов недвижимости. Содержание договоров и их форма не противоречит действующему законодательству РФ. Подтверждением того, что сумма договоров была действительно 300 000 рублей является тот факт, что ФИО3 продал на аналогичных условиях другие помещения в этом же доме. Ни одно из помещений не было продано за сумму равную кадастровой стоимости помещения. При заключении договоров ответчик имела намерения приобрести у ФИО3 три помещения, намерений совершить притворную сделку у ответчика не имелось. Просила взыскать с истца в свою пользу понесенные по делу судебные расходы, а именно - расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 рублей.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд находит, что исковые требования ФИО3 подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании. 

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Заявляя требования о недействительности заключенных сделок, истец сослался на положения ст. 167 ГК РФ, регулирующие последствия недействительных сделок. При этом ФИО3 указал, что продавец и покупатель договорились о купле-продаже объектов недвижимости на иных условиях, чем указано в договорах купли-продажи, что порождает ничтожность сделки, предусмотренную ст. 170 ГК РФ.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сделка считается ничтожной, если: не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (ст.168 ГК РФ); совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); совершена для вида, без намерения создать соответствующие её правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); совершена недееспособным гражданином вследствие психического расстройства (ст.171 ГК РФ); совершена несовершеннолетним или малолетним (ст.172 ГК РФ), за некоторыми исключениями (ст. 28 ГК РФ).

В остальных случаях (ст. ст. 173-179 ГК РФ) для признания сделки недействительной требуется решение суда. Такие сделки считаются оспоримыми (ч. 1 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО8 были заключены договоры купли-продажи трех жилых помещений с кадастровым номером: 23:49:0136009:8182, 23:49:0136009:8154 и 23:49:0136009:8153, площадью 20,2 кв.м., 169,8 кв.м., 77,5 кв.м. соответственно, расположенных в 

<

адрес> по улице 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Указанные жилые помещения принадлежат на праве собственности ответчику ФИО2, что подтверждается Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с п. 1 указанных договоров Продавец передает в собственность, а Покупатель оплатил и принимает в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: помещение, назначение: жилое, площадь: общая 169,8 кв.м., этаж: Мансарда №, с кадастровым номером: 23:49:0136009:8154, находящиеся в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, пом. №,53,54,55,56,57(л.д. 5-6); помещение, назначение: жилое, площадь: общая 77,5 кв.м., этаж: №, с кадастровым номером: 23:49:0136009:8153, находящиеся в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, пом. №; помещение, назначение: жилое, площадь: общая 20,2 кв.м., этаж: №, с кадастровым номером: 23:49:0136009:8182, находящиеся в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, пом. №.

Согласно п. 4 указанных договоров указанные помещения продаются за 300 000 рублей. Согласие о цене является существенным условием настоящего договора.

В соответствии с п. 5 заключенных договоров расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 8 указанных договоров, покупатель приобретает право собственности на указанные помещения после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем стоимости помещения.

В соответствии с п. 15 договоров во исполнение ст. 556 ГК РФ, настоящим договором Продавец передал в собственность Покупателю, а Покупатель оплатил и принял указанное помещение. Покупатель ознакомлен и согласен с техническим состоянием помещений. Настоящий пункт договора имеет силу акта приема-передачи помещения без подписания дополнительных документов.

В соответствии с п. 17 указанных договоров настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора. 

В соответствии с п. 18 указанных договоров настоящий договор подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы в установленном законом порядке и право собственности ФИО3 на указанные жилые помещения перешло к ответчику ФИО6 

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Доводы истца ФИО3 о наличии между сторонами согласия о том, что стоимость каждого из объектов недвижимости равна их кадастровой стоимости, а именно: 23:49:0136009:8182 – 1 088 689,50 рублей; 23:49:0136009:8154 – 9 151 459 рублей, 23:49:0136009:8153 – 4 176 902, 80 рублей, а всего 14 417 051,30 рублей, которые ФИО2 должна оплатить ФИО3 в течение одного года с момента заключения договоров купли-продажи не содержатся в заключенных договорах купли-продажи и не подтверждены иными доказательствами. 

Ссылка истца на наличие постановления администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования г-к Сочи на второй квартал 2015 года» не является доказательством недействительности заключенных договоров, а также их притворности, поскольку указанное постановление не обязывает стороны соблюдать условия указанного постановления. 

В материалах дела содержатся договоры купли-продажи квартир, расположенных в том же многоквартирном доме, заключенных ФИО3 за период с 2015 г по 2016 г. с иными покупателями, согласно которым стоимость продаваемых квартир также составляла от 200 000 рублей до 600 000 рублей, не являющейся кадастровой стоимостью указанных жилых помещений. 

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор притворной сделкой, суд полагает необходимым применить правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Проанализировав вышеуказанные положения действующего законодательства, представленные доказательства, принимая во внимание, что ФИО3 имел цель продать ФИО6 жилые помещения, понимал значение своих действий, руководил ими в момент заключения договоров, понимал юридические последствия заключения данных сделок, а действия ФИО2 были направлены на получение жилых помещений в собственность путем совершения сделки купли-продажи, сделки прошли государственную регистрацию, фактически исполнены.

Истцом не было представлено допустимых доказательств, подтверждающих, что при заключении оспариваемых договоров купли-продажи, воля сторон была направлена на совершение прикрываемой сделки и стороны в действительности имели иное согласие о стоимости жилых помещений. 

Согласно заключенным договорам купли-продажи стороны достигли соглашения по всем существенным его условиям, в том числе по стоимости жилых помещений, при этом договоры купли-продажи не содержат иных условий о стоимости жилых помещений, а также каких-либо дополнительных условий по стоимости указанных жилых помещений, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что при заключении оспариваемых сделок воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договоров купли-продажи, сделка совершена в установленной для данного вида сделок форме, содержит все существенные условия договоров купли-продажи, подписана сторонами, что свидетельствует об отсутствии оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 170 ГК РФ для признания сделки притворной.

Доказательств наличия порока воли, а равно и иных обстоятельств, объективно свидетельствующих о притворности оспариваемой сделки, истом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь названными правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ФИО3 исковых требований, в связи с чем, в их удовлетворении надлежит отказать.

В соответствии со 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

При пропуске по уважительным причинам сроков, установленных частями первой и второй настоящей статьи, они могут быть восстановлены судом.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности, указано, что первоначально истец обратился с аналогичным исковым заявлением до истечения срока исковой давности, до ДД.ММ.ГГГГ - в феврале 2018 года, указанное исковое заявление было оставлено судом без рассмотрения. Затем при подаче вновь искового заявления ДД.ММ.ГГГГ указанное исковое заявление было оставлено без рассмотрения.

Материалами гражданских дел, исследованными в судебном заседании № №, установлено, что заявленные ФИО3 исковые требования были оставлены без рассмотрения в связи с его неявками в судебные заседания. В судебном заседании ответчик указала на факт пропуска срока исковой давности истцом, как на дополнительное основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Установив указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу, что истцом ФИО3 не был пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленными им исковыми требованиями, так как срок исковой давности прерван обращением в суд с первым исковым заявлением.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Ответчиком представлены договоры оказания юридических услуг, согласно которым ею понесены расходы по оплате указанных услуг в размере 75 000 рублей в ходе судебных разбирательств по искам ФИО3 к ФИО2 о признании сделок недействительными (по гражданским делам № и 2-1471/2018 г.). Учитывая принцип разумности и справедливости, суд полагает, что с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 15 000 рублей в качестве расходов, понесенных на оплату услуг представителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях ФИО3 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - отказать. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы, понесенные на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Лазаревский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.И. Трухан