К делу № 2-799/2025

УИД-23RS0012-01-2025-000700-36

Категория 2.219

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 4 августа 2025 года 

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Лукьяненко М.В.,

при секретаре Челпановской А.А.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ее представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от 21 ноября 2024 года, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 10 апреля 2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 ичу, ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, встречному иску ФИО5 к ФИО1, ФИО3 ичу о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с названным выше иском к ответчикам ФИО3, ФИО5, в обоснование которого указала на то, что с марта 2008 года состояла с ФИО3 в браке, в период которого – в 2022 году на ее имя было приобретено нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (далее – нежилое помещение, офисное помещение). В дальнейшем между супругами был заключен договор о разделе общего имущества, по условиям которого нежилое помещение передано ей в индивидуальную собственность. ДД.ММ.ГГГГ брак между ними был расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя на основании ранее выданной ею доверенности на распоряжение всем принадлежащим имуществом, продал указанное нежилое помещение ФИО5

О совершенной сделке ей стало известно после получения в сентябре 2024 года налогового уведомления об уплате налога на имущество, в котором нежилое помещение не упоминалось, и последовавшего в связи с этим обращения в МФЦ 

<

адрес> с заявлением о предоставлении информации о данном объекте недвижимости, по результатам рассмотрения которого ей был выдан договор купли-продажи, заключенный от ее имени с ФИО5

Узнав о сделке, она отменила ранее выданную ФИО3 доверенность.

По мнению истца, заключенный договор по продаже офисного помещения является недействительным, поскольку совершен ее представителем по доверенности, не содержащей полномочие на получение денежных средств, а также в отсутствие ее волеизъявления на отчуждение имущества. При этом, и после перехода права собственности к ответчику она продолжала оплачивать коммунальные платежи за данное помещение.

По приведенным основаниям, истец просила признать заключенный между ней в лице представителя ФИО3 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес> «Г», офис 4, кадастровый №«...», недействительным, применить последствия недействительности сделки, погасить регистрационную запись о праве собственности ФИО5, восстановить ее (ФИО1) право собственности на данный объект недвижимости, указав, что решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также взыскать с ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 356 рублей.

ФИО5 предъявил встречный иск к ФИО1, ФИО3, в котором просил признать себя добросовестным приобретателем вышеупомянутого нежилого помещения, и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 70 000 рублей и государственной пошлины в размере 31 000 рублей.

В обоснование требований встречного иска указано, что в августе 2022 года семьей ФИО12 было принято решение о приобретении офиса по 

<

адрес> «Г» в г. Горячий Ключ стоимостью 1 600 000 рублей в целях его использования в деятельности ФИО1

В этой связи ФИО3 обратился к нему с просьбой предоставить заем в размере 1 000 000 рублей до конца 2023 года, ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор займа. После раздела имущества супругов ФИО1 обещала возвратить ему денежные средства до конца 2023 года, однако долг и по состоянию на весну 2024 года возвращен не был, о чем он сообщил ФИО6, который, ввиду отсутствия у него денежных средств предложил приобрести нежилое помещение за ту же цену, за которую оно было приобретено ФИО1, то есть за 1 600 000 рублей.

После проверки офисного помещения на предмет отсутствия обременений и притязаний третьих лиц, он заключил с ФИО1, интересы которой по доверенности представлял ее бывший супруг ФИО3, договор купли-продажи нежилого помещения, передав ФИО3 согласованную стоимость имущества. После этого ФИО3 возвратил ему заем. Сама же ФИО1, присутствие которой потребовалось для переоформления договоров с ресурсоснабжающими организациями на нового собственника, на связь не выходила.

Истец ФИО1 заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, в требованиях встречного иска просила отказать.

Представитель истца ФИО2 поддержала позицию своего доверителя, еще раз обратила внимание суда на то, что спорная сделка купли-продажи совершена в отсутствие волеизъявления ФИО1 на отчуждение имущества, с превышением полномочий по доверенности, которая не наделяла ФИО3 также и правом получения денежных средств. Возражая против встречного иска, указала, что ФИО5 не представлено доказательств наличия у него денежных средств в целях предоставления займа ФИО3, в связи с чем считает договор займа либо безденежным, либо фиктивным. Также пояснила, что нежилое помещение было приобретено за счет денежных средств, полученных от продажи ранее иного имущества, и находившихся на счете ФИО3, в связи с чем необходимость получения займа отсутствовала.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, извещен надлежащим образом, воспользовался представленным статьей 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правом ведения дела через представителя.

Представитель ФИО3 – ФИО4 требования первоначального иска не признала, просила в его удовлетворении отказать по доводам письменных возражений. В отношении встречного иска выразила позицию об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание, о месте и времени которого уведомлен надлежащим образом, не явился, от представителя ответчика ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, принявшей участие в ранее состоявшемся судебном заседании и возражавшей против удовлетворения первоначального иска, поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие истца по встречному иску и его представителя, на удовлетворении встречного иска настаивает.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело без своего участия, в принятии решения полагался на усмотрение суда.

При изложенных обстоятельствах, с учетом положений частей 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3, ответчика ФИО5 и его представителя, а также представителя третьего лица.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, изучив материалы дела, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства в результате исследования и оценки собранных доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 состояли в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ супругами приобретено нежилое помещение – офис 4 в доме по 

<

адрес>, кадастровый №«...», стоимостью 1 600 000 рублей, зарегистрированное на имя ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 разделили совместно нажитое имущество, заключив соответствующий договор, по условиям которого вышеуказанное офисное помещение передано в индивидуальную собственность ФИО1

Решением Горячеключевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ брак ФИО1 и ФИО3 расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о расторжении брака, из которого следует, что брак прекращен ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдала ФИО3 нотариальную доверенность на управление и распоряжение всем принадлежащим ей имуществом, сроком действия десять лет, без права передоверия полномочий по ней другим лицам.

ФИО1 указывает, что в сентябре 2024 года получила налоговое уведомление об уплате налога на имущество, в котором вышеназванное офисное помещение упомянуто не было.

В этой связи ФИО1 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о корректировке данных в отношении принадлежащих ей объектов недвижимости, на который получила ответ об отсутствии технической ошибки в сведениях ЕГРН.

Обратившись в МФЦ 

<

адрес> с целью получения информации об объекте недвижимого имущества, не числящемся в перечне зарегистрированных за ней объектов налогообложения, ФИО1 получила договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 (от лица которого действовал представитель ФИО8), из которого следует, что ее интересы при совершении сделки представлял по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3

Материалами регистрационного дела, поступившего по запросу суда из территориального отдела № 3 (по Апшеронскому, Белореченскому районам и г. Горячий Ключ) филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, подтверждается, что сделка купли-продажи заключена от имени продавца ФИО1 ее представителем по доверенности ФИО3

По сведениям выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО5 на нежилое офисное помещение с кадастровым №«...» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сделала распоряжение об отмене выданной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 доверенности на управление и распоряжение ее имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключен договор займа на сумму 1 000 000 рублей сроком погашения до ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской.

Инициируя возбуждение рассматриваемого дела, ФИО1 указывала на недействительность сделки купли-продажи спорной недвижимости, совершенной ее представителем в отсутствие волеизъявления собственника на отчуждение имущества, а также по мотиву превышения полномочий, предоставленных доверенностью, не предусматривающей право получения денежных средств по сделкам.

Вместе с тем, доводы истца ФИО1 и требования, выдвинутые на их основании, не могут служить основанием для удовлетворения ее иска ввиду нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Основания признания сделок недействительными предусмотрены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 168-179).

Вместе с тем, обращаясь в суд, ФИО1 не указала в исковом заявлении, а также ни истец, ни ее представитель в судебном заседании не смогли привести соответствующую норму Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую основание признания сделки недействительной, исходя из приведенных ею оснований иска.

Ссылка истца на положения абзаца второго пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы, является ошибочной, поскольку в данном случае условий применения данной нормы (а именно: совершение представителем сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является) не имелось.

Позиция истца об обратном основана на неправильном понимании приведенной нормы гражданского законодательства, в связи с чем во внимание судом не принимается.

Совершая оспариваемую истцом сделку, ФИО3 действовал на основании доверенности, предоставляющей право на распоряжение и управление всем принадлежащим ФИО1 имуществом, которая не была отменена в установленном порядке и на действительность которой не влиял ни факт расторжения брака, ни раздел супружеского имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Приведенным требованиям доверенность, на основании которой ФИО3 совершена сделка от имени ФИО1, полностью соответствует.

Таким образом, ФИО1, выдав доверенность на распоряжение всем принадлежащим ей имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы не находилось, четко и недвусмысленно выразила свою волю на любую сделку, совершенную в отношении этого имущества, в том числе на его продажу, а потому ее утверждения о том, что спорный договор заключен с пороком воли не могут быть приняты во внимание.

Тот факт, что ФИО1, не осведомленная (как она указывает) о продаже недвижимости, продолжала оплачивать коммунальные платежи за нежилое помещение, вопреки ее мнению, также не свидетельствует о недействительности сделки, а может указывать на необоснованность перечисления денежных средств ею, как лицом, не являвшимся на момент оплаты собственником недвижимости.

Утверждения истца о том, что выданная ФИО3 доверенность не предоставляла ему права на получение денежных средств, противоречит общему смыслу доверенности на управление и распоряжение всем принадлежащим имуществом. Исходя из того, что в рамках предоставленных по такой доверенности полномочий, предусматривающей, в том числе продажу и сдачу внаем имущества, очевидно подразумевается и получение представителем денежных средств (покупной цены, арендной платы и т.д.), то ФИО1 не была лишена права и возможности включить в ее текст оговорку об отсутствии у ФИО3 права получения денежных средств по сделкам либо о перечислении причитающихся ей сумм непосредственно на ее банковский счет. Отсутствие же такого указания в доверенности свидетельствует о наделении представителя всем объемом правомочий, включая и получение денежных средств по сделкам.

Само по себе то обстоятельство, что на момент выдачи доверенности стороны состояли в браке и между ними имелись доверительные отношения, об обоснованности позиции истца в данной части не свидетельствует, поскольку, действуя разумно и осмотрительно, она могла отменить доверенность при возникновении у нее сомнений в добросовестности лица, являющегося ее представителем.

При этом, из пояснений истца в судебном заседании следует, что о существовании данной доверенности она забыла, что, однако, не может освобождать ее от последствий проявленного в отношении отмены доверенности бездействия.

При изложенных обстоятельствах, суд не может согласиться с позицией истца о том, что сделка была заключена с превышением предоставленных доверенностью полномочий и в отсутствие волеизъявления собственника.

Не свидетельствует о недействительности сделки и то обстоятельство, что ФИО3 (исходя из пояснений истца) не передал ей полученные от продажи офисного помещения денежные средства, при этом, сама она, как пояснила в судебном заседании, с требованием об их возврате к бывшему супругу не обращалась, поскольку прекратила любые контакты с ФИО3

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылалась ФИО1 в обоснование иска, основанием признания договора купли-продажи недействительной сделкой не являются.

Несмотря на то, что в данном случае вопрос о своевременности обращения истца с рассматриваемыми требованиями не стоит (иск предъявлен в пределах срока исковой давности), суд тем не менее считает необходимым подвергнуть критической оценке ее доводы о том, что о заключенной сделке ей стало известно ввиду отсутствия данного нежилого помещения в полученном в сентябре 2024 года налоговом уведомлении (которое, при этом, в материалы дела представлено не было), поскольку по нормам налогового законодательства налоговый период по налогу на недвижимость составляет календарный год, указанный налог подлежит уплате до 1 декабря года следующего за истекшим налоговым периодом (статьи 405, 409 Налогового кодекса Российской Федерации), соответственно, заключенная в марте 2024 года сделка не являлась основанием освобождения ФИО1 от уплаты налога на имущество за налоговый период 2023 года по уведомлению, направляемому налоговым органом в 2024 году, сроком оплаты до 1 декабря 2024 года.

Ссылка истца на судебную практику, в частности на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2018 года № 2-КГ18-1, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 304-ЭС23-766 от 15 августа 2023 года не может быть принята во внимание, поскольку обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при его рассмотрении, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения. Высказанная судами правовая позиция по иным делам, обстоятельства которых отличны от рассматриваемого, не распространяется на отношения, являющиеся предметом судебного разбирательства по настоящему делу.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании сделки недействительной, что, как следствие, исключает возможность удовлетворения производных требований о применении последствий недействительности сделки, погашении регистрационной записи на имя ФИО5, восстановлении права собственности ФИО1 на имущество.

Доводы ответчиков о погашении ФИО3 долга по договору займа, заключенному с ФИО5, а также их взаимоотношения, связанные с предоставлением этого займа и расходованием его на приобретение помещения, а также доводы истца о безденежности займа и фактическом отсутствии заемных отношений, правового значения для разрешения спора о признании сделки купли-продажи недействительной не имеют.

Относительно требования ФИО5 о признании его добросовестным приобретателем нежилого помещения, фактически представляющих собой не встречный иск, а возражения по существу требований истца в части применения последствий недействительности сделки, то они правового и практического значения при установлении данных обстоятельств судебным актом иметь не будут.

По изложенным основаниям, суд полагает правомерным постановить решение, которым в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска отказать.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым согласно статьям 88, 94 этого Кодекса отнесены государственная пошлина и суммы, подлежащие выплате экспертам.

Ввиду отказа в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО5 каждый из них не относится к числу лиц, которые вправе требовать возмещения понесенных судебных расходов.

В соответствии с частью 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к ФИО3 ичу, ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО3 ичу о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Лукьяненко

Мотивированное решение суда изготовлено 14.08.2025.