№ 2-207/2025 

30RS0009-01-2024-000790-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года г. Камызяк Астраханская область

Камызякский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Смахтиной Е.В.

при секретаре Сулеймановой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Камызякского района Астраханской области Наумовой К.В. в интересах муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области», администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, встречному исковому заявлению ФИО1 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

Заместитель прокурора Камызякского района Астраханской области Наумова К.В. обратилась в суд в интересах администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» с исковым заявлением об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, указав, что прокуратурой Камызякского района Астраханской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области», в ходе которой установлено, что между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» в лице директора ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 200000 кв.м., № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № срок аренды участка устанавливается в соответствии с рабочим проектом строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы за земельный участок с учетом коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, составляет 167 346 рублей в год. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» в лице директора ФИО4 и ООО «Проспект» в лице директора ФИО2 заключен договор перенайма права аренды на земельный участок. Впоследствии директор ООО «Проспект» ФИО2, предварительно получив разрешение на строительство, выданное ООО «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой», срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ в период времени с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ построил на территории указанного земельного участка кирпичную постройку без установки фундамента, крыши, окон и без подключения постройки к коммуникациям и обеспечил подготовку технического паспорта и плана на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 30:05:170205:120, площадью 27,7 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 30:05:17025:8. ДД.ММ.ГГГГ заместитель главы администрации муниципального образования «

<

адрес>» ФИО5, подписал разрешение на ввод в эксплуатацию № здания - столовая на 50 посадочных мест, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 

<

адрес>, в отсутствие заключения органа строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации. Впоследствии директором ООО «Проспект» ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение, дата регистрации права собственности 08.11.2021. После чего директор ООО «Проспект» ФИО2, воспользовавшись исключительным правом, установленным п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «

<

адрес>» и ООО «Проспект» заключен договор купли-продажи земельного участка №, на основании которого земельный участок из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером №, площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, перешел в собственность юридического лица. Цена земельного участка составила 1558240 рублей. ООО «Проспект» проведены кадастровые работы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 200000 кв.м, в результате которых образованы 4 земельных участка с кадастровыми номерами: № Земельный участок с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит также на праве собственности ФИО1, номер государственной регистрации - № Вместе с тем, согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого проведено строительно-техническое исследование по выполнению работ по возведению объекта капитального строительства первого этапа базы отдыха, расположенной по адресу: 

<

адрес>: столовая на 50 посадочных мест, объект не соответствует требованиям Градостроительного кодекса. Выездное обследование показало, что физическое строение согласно проекту и технологии строительства полностью отсутствует. Исследуемый объект не является объектом капитального строительства. Работы, выполненные на участке, не соответствуют проектным решениям, часть работ, согласно проекту, отсутствует, а именно фундамент, являющийся основанием для возводимых стен, на участке выполнен не в соответствии с технологией производства работ, малые участки стен не имеют бетонного основания, и по факту объект является не завершенным строительством. Ввод его в эксплуатацию невозможен. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка за обществом с ограниченной ответственностью «Проспект» числилась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 228 637 215 рублей, из которых 23 394 026 рублей - долг по арендной плате 205 243 189 рублей - сумма пени. По данным фактам Камызякским межрайонным следственным отделом следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении ФИО2, и иных неустановленных лиц. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ данным следственным органом возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 5 ст. 33, ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении инженера-геодезиста Камызякского отделения АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ФИО6, по факту совершения пособничества в мошенничестве в особо крупном размере. Поскольку спорный договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, прокурор просит истребовать в собственность муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» из чужого незаконного владения ФИО1, земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 58785+/- 25 кв.м.

ФИО1 обратился с встречным исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем, в обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ООО «Проспект» земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 58785+/- 25 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов – для размещения дома отдыха с садовым и подсобным хозяйством. Согласно п. 4 договора по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 100000 рублей. Стороны свои обязательства согласно условиям договора выполнили в полном объеме и надлежащим образом. Считает, что истцом не представлено доказательств, что выбытие земельного участка из владения произошло помимо воли администрации. Кроме того не представлено доказательств, опровергающих факт принятия заместителем главы муниципального образования «Камызякский район» ФИО5 решения о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, а также не доказано отсутствие объекта недвижимости на земельном участке в момент его продажи. Также не является доказательством незаконности выбытия спорного имущества помимо воли администрации факт возбуждения уголовного дела, поскольку рассмотрение уголовного дела не окончено, приговор по нему не вынесен. Поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано надлежащим образом, приговор по уголовному делу не вынесен, законность сделки купли-продажи никем не оспорена, то просит признать его добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 58785+/- 25 кв.м, кадастровый №.

Протокольными определениями Камызякского районного суда Астраханской области от 9 апреля 2025 года и 28 мая 2025 года к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области», ФИО2, УФК по Астраханской области.

Определением Камызякского районного суда Астраханской области от 17 июля 2025 года администрация муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» исключена из числа третьих лиц и привлечена к участию в деле в качестве истца. 

В судебном заседании помощник прокурора Камызякского района Астраханской области Скворцов Д.С. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель истца администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» ФИО3 решение по делу оставляла на усмотрение суда

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени слушания дела, причина неявки суду не известна. 

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поддержал встречные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований, встречные исковые требования просил удовлетворить. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области», Управление Росреестра по Астраханской области, ООО «Проспект», УФК по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3).

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу разъяснений п. п. 34, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 названного кодекса.

Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Из содержания положений ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом приведенных разъяснений следует, что предметом виндикационного иска, то есть иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, может быть только индивидуально определенное имущество, которое находится у незаконного владельца в натуре, и при рассмотрении спора об истребовании имущества из незаконного владения должны быть установлены следующие обстоятельства: наличие права собственности или иного вещного права истца на истребуемое индивидуально определенное имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества. Иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных обстоятельств, при этом бремя их доказывания в силу предписаний ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возложено на истца.

В силу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения.

Собственник недвижимого имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения независимо от того, являются ли лица, незаконно им владеющие, добросовестными приобретателями или нет, в случае если данное имущество выбыло из владения помимо его воли.

При этом факты законности и возмездности последующих сделок с земельными участками, а также их преобразование, не имеют правового значения, так как указанные сделки являются ничтожными в силу закона (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможности виндикации выбывшего помимо воли собственника имущества не препятствуют.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» и ООО «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» в лице директора ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для размещения дома отдыха с садовым и подсобным хозяйством из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером №, имеющего адресные ориентиры: 

<

адрес>, общей площадью 200 000 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок составляет 8 367 300 рублей в год.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.2 Договора).

Согласно п. 3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в случае заключения договора аренды на срок более одного года (продление срока договора аренды) пересмотр размера арендной платы осуществляется:

- в связи с изменением уровня инфляции, при этом учет уровня инфляции проводится путем умножения размера арендной платы на индекс инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области об областном бюджете на соответствующий год;

- в связи с изменением кадастровой стоимости участка.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением базового размера (базовой ставки) или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон договора аренды земельного участка без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

На основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № срок аренды участка устанавливается в соответствии с рабочим проектом строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы за земельный участок с учетом коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, составляет 167 346 рублей в год.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» в лице директора ФИО4 и ООО «Проспект» в лице директора ФИО2 заключен договор перенайма права аренды на земельный участок.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора ООО «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» переуступает, а ООО «Проспект» принимает право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Директор ООО «Проспект» ФИО2, предварительно получив разрешение на строительство, выданное ООО «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой», срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ в период времени с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ построил на территории указанного земельного участка кирпичную постройку без установки фундамента, крыши, окон и без подключения постройки к коммуникациям и обеспечил подготовку технического паспорта и плана на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 27,7 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №

Далее директор ООО «Проспект» ФИО2 подал заявление в администрацию муниципального образования «Камызякский район» на получение разрешения на ввод здания - столовая на 50 посадочных мест, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №: 

<

адрес> в эксплуатацию как объект капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ заместитель главы администрации муниципального образования «Камызякский район» ФИО5, подписал разрешение на ввод в эксплуатацию № на вышеуказанную кирпичную постройку под видом столовой на 50 посадочных мест как объект капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №: 

<

адрес>, в отсутствие заключения органа строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации, совершив действия, явно выходящие за пределы его полномочий.

Впоследствии директором ООО «Проспект» ФИО2 подано заявление о регистрации права собственности на указанный объект в соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании технического плана и правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в связи с чем управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, столовую на 50 посадочных мест, площадью 27,7 кв.м., с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером № дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Проспект» ФИО2 обратился в администрацию муниципального образования «Камызякский район» с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка для ведения туристической деятельности, исходя из расчета 8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

По результатам рассмотрения заявления ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» и ООО «Проспект» заключен договор купли-продажи земельного участка №, на основании которого земельный участок из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером №, площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, перешел в собственность юридического лица.

Цена земельного участка составила 1558240 рублей.

ООО «Проспект» проведены кадастровые работы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 200000 кв.м, в результате которых образованы 4 земельных участка с кадастровыми номерами: № (дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ), № (дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ), № (дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ), № (дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО1, номер государственной регистрации - №

Вместе с тем, согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого проведено строительно-техническое исследование по выполнению работ по возведению объекта капитального строительства первого этапа базы отдыха, расположенной по адресу: 

<

адрес>: столовая на 50 посадочных мест, объект не соответствует требованиям Градостроительного кодекса. Выездное обследование показало, что физическое строение согласно проекту и технологии строительства полностью отсутствует. Исследуемый объект не является объектом капитального строительства. Работы, выполненные на участке, не соответствуют проектным решениям, часть работ, согласно проекту, отсутствует, а именно фундамент, являющийся основанием для возводимых стен, на участке выполнен не в соответствии с технологией производства работ, малые участки стен не имеют бетонного основания, и по факту объект является не завершенным строительством. Ввод его в эксплуатацию невозможен.

Кроме того, учитывая, что отчужденный земельный участок (200000 кв.м) значительно превышает площадь, требуемую для эксплуатации расположенного на нем строения (27,7 кв. м), при предоставлении земельного участка без публичных торгов органом местного самоуправления не учтена потребность, исходя из назначения объекта недвижимости. Общая площадь застройки по отношению к площади земельного участка составила 0,01 процента. При этом выкупная стоимость спорного земельного участка для покупателя, как собственника объекта недвижимости, составляла 8 процентов от его кадастровой стоимости.

Несмотря на то, что в правилах землепользования и застройки муниципального образования «Жан-Аульский сельсовет» не отражены максимальные размеры предоставляемых земельных участков, предоставление без конкурсных процедур в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Проспект» земельного участка, площадь которого (200000 кв.м.) значительно превышает (в 7 220 раз) площадь размещенного на нем объекта недвижимости (27,7 кв.м.) без истребования надлежащих доказательств в обосновании площади испрашиваемого земельного участка, является незаконным (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2021 № 304-ЭС21-16458 по делу № А75-5321/2020).

Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка за ООО «Проспект» числилась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 228 637 215 рублей, из которых 23 394 026 рублей - долг по арендной плате 205 243 189 рублей - сумма пени.

По данным фактам Камызякским межрайонным следственным отделом следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении ФИО2 и иных неустановленных лиц. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ данным следственным органом возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 5 ст. 33, ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении инженера-геодезиста Камызякского отделения АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ФИО6, по факту совершения пособничества в мошенничестве в особо крупном размере.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74, 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

С ДД.ММ.ГГГГ предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Согласно пункту 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Верховный Суд Российской Федерации в третьем абзаце пункта 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

Действия юридического лица, заявившего о приватизации земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости (нежилое помещение 27,7 кв.м.), при отсутствии реальной потребности в эксплуатации такого участка, не отвечают принципам добросовестного поведения.

При этом ненадлежащее исполнение обязанностей по проверке документов должностными лицами уполномоченного органа не может служить основанием для освобождения покупателя от ответственности за собственное поведение и за действия, совершенные в обход закона.

В судебном заседании на обозрение представлены материалы уголовного дела № по обвинению ФИО2 в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, обвинению ФИО6 в совершении преступления, предусмотренного ч. 5 ст. 33, ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Так из протокола обследования помещений, зданий, сооружений, участков местности и транспортных средств с изъятием предметов и документов от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект исследования представляет собой нежилое сооружение, здание столовая на 50 посадочных мест, 27,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> В ходе выездного осмотра установлено, что на месте располагается полуразрушенное сооружение (контур) у которого отсутствуют стены, отсутствует кровельное покрытие. Стены полуразрушенного здания выложены из керамзито-бетонного блока, в качестве связующего элемента кирпичей выступает глиняный раствор. Отсутствуют оконные и дверные проемы. В процессе проверки, обследования были произведены выемка земли в предполагаемом месте размещения фундамента и установлено, что кирпичная кладка выложена непосредственно на землю. Визуально установлено, что фундамента под несущими стенами нет. 

Согласно объяснений ФИО6, данных им в ходе следствия, он работал инженером геодезистом Камызякского отделения Астраханской области Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ, при выезде на место нахождения объекта – здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, он установил, что здание прямоугольной форме, выполненное из керамзитных блоков, крыша шиферная, деревянное окно и дверь. Пол был земляной, фундамент отсутствовал. Внутренняя отделка отсутствовала, он обмерил периметр, должен был проверить наличие фундамента, но не проверил. Работы было много, он быстро обмерил и уехал. Технический паспорт на объект он подписал не глядя. При составлении технического паспорта на указанный объект ему было представлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №

Из дополнительного протокола допроса подозреваемого ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ему работники АО Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ сообщали о том, что объект не соответствует названию «столовая 50 посадочных мест», а также объект не соразмерен заявленной площади, не имеет ленточного фундамента, чердачного деревянного перекрытия, бетонных полов, оконных проемов из ПВХ, внутренней отделки и штукатурки стен, то есть не является объектом капитального строительства. Он это понимал и попросил помочь с техническим планом и техническим паспортом. 

Из протокола допроса подозреваемого ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в южный филиал АО «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» стал приходить за консультацией ФИО2, который рассказал, что у него имеется земельный участок и ему необходимо построить на нем объект капитального строительства. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился с заявлением и заказал технический план и технический паспорт здания, расположенного в 

<

адрес>, столовая на 50 посадочных мест. К заявлению были приложены документы: правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды), разрешение на строительство, проектная документация, правоустанавливающие документы на заказчика. С целью подготовки технического плана им был осуществлен выезд на адрес земельного участка, где проведены обмеры наружной и внутренней части периметра здания, высота здания, привязка окон и дверей, съемка геодезических координат характерных точек здания спутниковым геодезическим прибором. Данный объект представлял собой строение прямоугольной формы из керамзитных блоков, имелись деревянные балки и на них был прибит шифер, деревянное окно и деревянная дверь, внутри дома была просто земля. Также объект был несоразмерен заявленной площади (27,7 кв.м.). После прибытия на работу он сообщил начальнику, что объект не соответствует названию, то есть «столовая на 50 посадочных мест», а также выявлены серьезные нарушения, а именно объект не соразмерен заявленной площади, не имеется ленточного фундамента, чердачного деревянного перекрытия, бетонных полов, оконных проемов из ПВХ, внутренней отделки и штукатурки стен, то есть не является объектом капитального строительства. ДД.ММ.ГГГГ к ним на работу пришел ФИО2 и сообщил, что все нормально и на его объекте имеется капитальное строительство. Когда ему было сообщено, что это не так, то ФИО2 попросил помочь ему с техническим планом и техническим паспортом, указав что с администрацией муниципального образования «Камызякский район» он все решит, у него там все согласовано, и он в долгу не останется. В последующим, находясь на рабочем месте на служебном компьютере изготовил технический паспорт объекта недвижимости, площадью 27,7 кв.м., в который внес недостоверные сведения, а именно о наличии ленточного фундамента, чердачного деревянного перекрытия, бетонных полов, оконных проемов из ПВХ, внутренней отделки, штукатурки стен, тем самым предал данному объекту признаки капитального строительства. После этого ДД.ММ.ГГГГ пришел ФИО2, который забрал указанный технический паспорт. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он также изготовил технический плат и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 забрал его. 

Из протокола осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ следует, что специалистом при помощи спутникового приемника установлены координаты земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 58785+/-25 кв.м., №, площадью 101215+/-33 кв.м., №, площадью 20000+/-15 кв.м., №, площадью 20000+/-15 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. На территории земельного участка с кадастровым номером № имеются фрагменты керамзитобетонного кирпича, построенные в прямоугольной форме. При этом, указанные керамзитобетонные блоки, выстроенные в прямоугольной форме, не имеют бетонного основания. 

По материалам проверки № Камызякского межрайонного следственного отдела следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Астраханской области в отношении должностных лиц администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» установлено, что в действиях заместителя главы администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» по ЖКХ и строительству ФИО5 установлен факт совершения преступления, предусмотренного ч. 1.1 ст. 293 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано в связи с истечением сроков давности уголовного преследования. 

Из постановления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заместитель главы администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» по ЖКХ и строительству ФИО5 возглавляет отдел жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры и капитального строительства администрации района и несет персональную ответственность за результаты работы координируемого и контролируемого структурного подразделения администрации района, а также согласно регламенту предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию», весь необходимый перечень документов подготавливается и проверяется должностным лицом Комитета заместителю главы администрации МО «Камызякский муниципальный район Астраханской области» по ЖКХ и строительству, который в последующем предоставляет пакет документов на подпись заместителю главы по ЖКХ. Однако ФИО5 ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, при этом не изучив представленный пакет документов, подписал разрешение на ввод в эксплуатацию №- RU№ на объект – здание «Столовая на 50 посадочных мест», расположенного по адресу: 

<

адрес>

При таких обстоятельствах факт незаконного выбытия земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 200000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> из владения муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» помимо воли последней на основании незаконно полученного разрешения на строительство, а также технического паспорта и технического плана, содержащих недостоверные сведения, установлен. Поскольку директор ООО «Проспект» ФИО2 не являлся законным правообладателем указанного земельного участка, то последующая сделка по отчуждению спорного земельного участка, в результате которой ФИО1 приобрел у него спорный земельный участок, не может повлечь каких-либо правовых последствий, в частности, перехода титула собственника.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости истребования из незаконного владения ответчика ФИО1 в пользу муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» спорного земельного участка, поскольку выбытие имущества из владения происходило помимо воли собственника.

Исходя из установленного факта выбытия земельного участка помимо воли правообладателя, добросовестность приобретателей такого имущества не препятствует истребованию земельного участка из их владения. Защита права муниципального образования возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, поскольку для этого имеется предусмотренное ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основание, дающее право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

При этом встречные требования ФИО1 о признании добросовестным приобретателем не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как усматривается из разъяснений, содержащихся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между директором ООО «Проспект» ФИО2 и ФИО10, действующей по доверенности за ФИО1, предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 58785 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

По соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 100000 рублей (п. 4 договора).

Вместе с тем, согласно выписки из № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка составляет 4158753,53 рубля.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО11» указал, согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, ее статьями 1, 8 (часть 2), 18, 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1) в Российской Федерации как правовом государстве каждый вправе иметь в собственности имущество, включая жилое помещение, владеть, пользоваться и распоряжаться им на основе принципов юридического равенства и справедливости, свободы экономической деятельности, в том числе свободы договора, защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; при этом право собственности и свобода договора как необходимые элементы конституционного статуса личности, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Согласно Конституции Российской Федерации право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту (статья 46, часть 1), которая в силу ее статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо, основное содержание данных конституционных прав; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал важность обеспечения правовой определенности, стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, поддержания как можно более высокого уровня взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создания необходимых условий для эффективной защиты гарантированного статьей 35 Конституции Российской Федерации права собственности и иных имущественных прав.

Указанным целям служат в первую очередь положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в рамках которого федеральный законодатель, осуществляя регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них.

Историческое развитие института истребования имущества из чужого незаконного владения шло по пути последовательного введения и дальнейшей конкретизации условий, при которых в гражданском обороте возможна виндикация. На основе конституционных принципов и в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, поддержания баланса прав и законных интересов всех его участников и внесения определенности в вопрос о принадлежности имущества Гражданским кодексом Российской Федерации установлены условия, дающие право истребовать имущество, в том числе и у добросовестного его приобретателя (статья 301, пункты 1 и 2 статьи 302).

Одним из таких условий, соответствие которого Конституции Российской Федерации подтверждено Конституционным Судом Российской Федерации в сохраняющем силу постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П, является факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Прямо называя две формы такого выбытия имущества из владения - утерю и хищение, положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливают их закрытого перечня, а следовательно, судам в каждом случае необходимо устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу.

Как уже было установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № При этом, в судебном заседании установлен факт незаконного выбытия указанного земельного участка из владения муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» помимо воли последней на основании незаконно полученного разрешения на строительство, а также технического паспорта и технического плана, содержащих недостоверные сведения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный земельный участок выбыл из владения собственника помимо его воли.

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.

Учитывая вышеизложенное, применительно к настоящим правоотношениям при совершении сделки купли-продажи ответчик-истец по встречному исковому заявлению ФИО1 должен был убедиться в законности предоставления земельного участка с кадастровым номером № предыдущему владельцу, также сомнения должна была вызвать стоимость земельного участка, которая была заведомо ниже кадастровой стоимости.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком-истцом по встречному исковому заявлению ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих достаточную степень осторожности и осмотрительности при заключении сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 58785 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем, встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем удовлетворению не подлежат.

Кроме того, ООО «Проспект» ранее обращался в суд к ФИО1 с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной и определением Камызякского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в связи с отказом от исковых требований, поскольку спорный земельный участок на основании заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ истребован из незаконного владения ФИО1

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление заместителя прокурора Камызякского района Астраханской области Наумовой К.В. в интересах муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области», администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения удовлетворить.

Истребовать в собственность муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханкой области» из чужого незаконного владения ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, паспорт серии №, выданный 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 58785+/-25 кв.м. 

Встречное исковое заявление ФИО1 о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Камызякский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 10 сентября 2025 года.

Судья Смахтина Е.В.