РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 8 декабря 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Богдановой Т.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-394/2017 по административному ООО «Георгиевский Арматурный Завод» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску ООО «Георгиевский Арматурный Завод» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 267 874 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – производственная деятельность, расположенного по адресу: 

<

адрес>; в размере его рыночной стоимости 46 085 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании иска ООО «Георгиевский арматурный завод» указало, что является арендатором указанного земельного участка, в отношении которого проведена кадастровая оценка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 253762 397 рублей 68 копеек по состоянию на 1 января 2015 года. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей рыночную, нарушающей права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № А-0020/2016 от 20.09.2016 г., составленном ООО «Сообщество экспертов и оценщиков». 

Определением Ставропольского краевого суда от 13 января 2017 г. к участию в административном деле в качестве административного истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которого судом проверены, уточнил заявленные административные требования, просил вынести решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы. Не отрицал, что отчет об оценке не является доказательством по делу по причине наличия в нем нарушений законодательства об оценочной деятельности. Замечаний к проведенной по делу повторной судебной экспертизе не имеет. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, полномочия которой на ведение дела проверены, просила вынести решение на усмотрение суда.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 указал, что при анализе рынка было установлено отсутствие объектов, которые можно было использовать в качестве аналогов, расположенных в городе Георгиевске, в связи с чем пришел к выводу о необходимости подбора аналогов в ближайших по местоположению районах Ставропольского края. На местоположение была применена корректировка, исчисленная как разница стоимости 1 кв.м. жилья, уровню заработной платы. В качестве ценообразующих факторов были определены – разрешенное использование, местоположение, права на земельный участок, наличие выхода к крупной автодороге (т.к. объект оценки расположен на выезде из города Георгиевск на крупной автомагистрали), обеспеченность коммуникациями, площадь, цена предложения (торг). По данным факторам были определены как понижающие корректировки (на местоположение), так и повышающие. Настаивает на экспертном мнении о допустимости объектов-аналогов, ввиду отсутствия земельных участков производственного назначения в городе Георгиевске. 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. 

От административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступили в суд возражения на административное исковое заявление, содержащее ходатайство о рассмотрении административного дела в их отсутствие (том 1 л.д. 186-189).

От заинтересованного лица Администрации города Георгиевска Ставропольского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просили отказать в удовлетворении заявленных требований и рассмотрении дела в их отсутствии (том 1 л.д. 191-193).

Иные лица, участвующие в деле, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не предоставляли. Явка не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании с ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» юридическое лицо и гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав собственника административным истцом ООО «Георгиевский Арматурный Завод» предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.12.2016 № 26/008/403/2016-2001 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 267 874 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – производственная деятельность, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 54-55).

29.11.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость в размере 253762 397 рублей 68 копеек (том 1 л.д. 56).

Следовательно, административный истец ООО «Георгиевский Арматурный Завод» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, с целью изменения налоговой базы.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Георгиевский Арматурный Завод», в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный ООО «Сообщество экспертов и оценщиков» отчет об оценке № А-0020/16 от 20.09.2016г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года составляет 46085 000 рублей (том 1 л.д. 82-142).

На отчет дано положительное экспертное заключение (том 1 л.д. 143-163).

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Георгиевский Арматурный Завод» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не тождественной установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ). 

Исполняя требования об обязательном досудебном разрешении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости, административный истец ООО «Георгиевский Арматурный Завод» 31 октября 2016 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив названный отчет.

Решением комиссии от 25.11.2016 г. № 1257 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, с указанием на наличие в отчете об оценке № А-0020/16 от 20.09.2016г нарушений требований действующего законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 69-71).

В частности было указано на наличие нарушение пункта 11 федерального стандарта оценки № 3, - приложенная к отчету справка АН «Перспектива плюс», являющаяся источником получения информации об объектах-аналогах, не содержит конкретизированных интернет ссылок, позволяющих идентифицировать объявления о возможности убедиться в достоверности представленной информации.

Результат, полученный при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом (страница 34 отчета), выходит за пределы диапазона, определенные в разделе анализа рынка (страница 24 отчета), тем самым достоверность оценки не подтверждается.

От представителя административного истца ООО «Георгиевский Арматурный Завод» в судебном заседании 08.02.2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению, определением экспертного учреждения по усмотрению административного истца. 

Определением Ставропольского краевого суда от 08.02.2017 г. ходатайство представителя административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке № А-0020/16 от 20.09.2016г требованиям законодательства, и о размере рыночной стоимости земельного участка; производство судебной экспертизы поручено ООО «Эксперт-Профи» (том 1 л.д. 179-183).

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 054/ЭО-с-17 от 04.09.2017г., выполненного ООО «Эксперт-Профи» (эксперт ФИО4) оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета № А-0020/16 от 20.09.2016г., не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а именно пункту 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7); информация, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:000000:1010 составляет 101200 000 (сто один миллион двести тысяч) рублей (том 1 л.д. 207-253).

Изучив заключение эксперта № 054/ЭО-с-17 от 04.09.2017г. судом в судебном заседании 12 сентября 2017 г. вынесен на обсуждение вопрос о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с целью исключения замечаний.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) - местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Из заключения эксперта следует, что эксперт по своему убеждению считает вид разрешенного использования не существенным фактором, дает юридическую оценку возможности его изменения и исключает из числа ценообразующих факторов (т. 1 л.д. 239).

В качестве объектов-аналогов выбраны 3 земельных участка, расположенных: в городе Минеральные воды, к которым применены значительные понижающие корректировки.

Кроме того, в таблице 6 на стр. 35 экспертного заключения эксперт применяет понижающую корректировку в размере -9%, описание которой в тексте судебной экспертизы отсутствует (том 1 л.д. 242, 243-244).

В заключении эксперта приведены физические характеристики объектов аналогов, которые не согласуются с текстом объявлений о продаже, скриншоты которых приложены к материалам административного дела. Как следует из заключения эксперта, дополнительные сведения эксперт получил самостоятельно, путем обзвона данных объявлений.

Между тем, из содержания определения Ставропольского краевого суда о назначения судебной экспертизы от 8 февраля 2017 г. не следует, что судом эксперту предоставлялось право, предусмотренное частью 13 статьи 49 КАС РФ самостоятельного сбора дополнительных материалов, необходимых для проведения исследования и дачи заключения.

Часть 6 статьи 49 КАС РФ запрещает эксперту самостоятельно собирать материалы для проведения по делу экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, без разрешения суда. 

Подобного разрешения на самостоятельный сбор материалов для проведения судебной экспертизы, эксперт не истребовал.

Учитывая, что определение недостоверности кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости является юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими обязательному разрешению по указанной категории споров, а их разрешение возможно исключительно путем экспертного исследования, то его проведение признается обязательным.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (ч. 2 ст. 83 КАС РФ).

Определением Ставропольского краевого суда от 12 сентября 2017 г. по административному делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет».

25 ноября 2017 г. заключение повторной судебной оценочной экспертизы поступило в Ставропольский краевой суд, производство по делу было возобновлено, назначено судебное заседание.

Из заключения повторной судебной экспертизы № 74/09/17Э от 13.11.2017 г., составленного экспертом ФИО3 Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», следует, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 109 560000 (сто девять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности использования в качестве надлежащего доказательства заявленных административных требований.

В заключении повторной оценочной экспертизы № 74/09/17Э от 13.11.2017 г. определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. 

Произведен анализ рынка недвижимости; определен сегмент, к которому относится объект оценки. Указанное согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок (пункты 12-14 ФСО № 1).

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь. 

Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка. 

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Определены элементы сравнения в соответствии с требованиями ФСО № 7.

Дан анализ всем ценообразующим факторам. Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участок указанного сегмента рынка, отсутствием нахождения аналогичных в месте расположения оцениваемого объекта. 

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, было выявлено 3 объекта-оценки наиболее сопоставимых с объектом оценки. В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, локальному местоположению, физическим характеристикам и улучшениям. Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены. Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Доказательство по административному делу должно соответствовать признакам достаточности, допустимости, достоверности, относимости (ст. 59-64, 84 КАС РФ).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценив в совокупности предоставленные доказательства о достоверности отчета об оценке № А-0020/16 от 20.09.2016г., учитывая замечания комиссии, изложенные в решении № 1257 от 25.11.2016 г., согласие с ними административного истца, а также заключение судебной экспертизы № 054/ЭО-с-17 от 04.09.2017г., суд приходит к выводу о несоблюдении законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно, невозможности его применения в качестве надлежащего доказательства по признаку недостоверности. 

Исходя из того, правильность заключения повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключение повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

С учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 01.01.2015г. кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка на основании выводов судебной оценочной экспертизы в размере 109 560000 рублей по состоянию на 01.01.2015 г., поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости. 

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов административного дела следует, что административным истцом соблюден установленный досудебный порядок по обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления является 31 октября 2016 года. Следовательно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части в качестве сведений о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Суд находит не подлежащими удовлетворению требования, предъявленные к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю.

Пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

Следовательно, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю не является надлежащим ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости, определенной массовым способом, в связи с чем на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в удовлетворении административных требований ООО «Георгиевский Арматурный Завод» к ФГБУ ФКП Росреестра об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует отказать.

Одновременно с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 74/09/17Э от 13.11.2017 г. в Ставропольский краевой суд поступило ходатайство о взыскании в пользу экспертного заведения судебных расходов по ее проведению в размере 70000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца не возражал в отнесении судебных расходов по оплате проведения повторной судебной оценочной экспертизы с административного истца ООО «Георгиевский Арматурный Завод».

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П признаны положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2, 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, а также в тех случаях, когда: 

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В соответствии с пунктом 3 названного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 № 20-П разъяснил, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Постановлении.

Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанные в указанном Постановлении, позволяют взыскать в пользу лица, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотивам установления его рыночной стоимости, и в том случае, когда административные ответчики не возражали против удовлетворения административного иска. Однако при взыскании судебных расходов в этом случае, следует определять связаны ли понесенные судебные расходы с процессуальным поведением лица, обратившегося в суд, то есть устанавливать, вызваны ли они его поведением или другими обстоятельствами. Кроме того, следует выяснять, свидетельствует ли разница между установленной судом и оспоренной кадастровой стоимостью о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При установлении обстоятельств, указывающих на такую ошибку, судебные расходы подлежат взысканию в пользу лица, обратившегося в суд.

По настоящему делу, представители административных ответчиков - ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а также Министерство имущественных отношений Ставропольского края не возражали о реализации административным истцом его права на пересмотр кадастровой стоимости, вынесении решения суда на основании результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Как следует из материалов дела, административные ответчики не представляли в суд каких-либо доказательств, опровергающих процессуальную позицию административного истца по делу, как не представляли и доказательств, указывающих на иную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что судебные расходы подлежат отнесению на административного истца, и взыскивает с ООО «Георгиевский Арматурный Завод» в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» судебные расходы в размере 70000 (семьдесят тысяч) рублей.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ООО «Георгиевский Арматурный Завод» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 267 874 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – производственная деятельность, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 109 560 000 (сто девять миллионов шестьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 31 октября 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на период с 1 января 2015 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости.

В удовлетворении требований ООО «Георгиевский Арматурный Завод» к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Взыскать с ООО «Георгиевский Арматурный Завод» в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» судебные расходы по оплате проведения повторной судебной оценочной экспертизы в размере 70000 (семьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь