Дело № 2-1595/2023 -КОПИЯ-

УИД 03RS0013-01-2023-001911-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2023 г. г. ФИО1 

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шахмуратова Р.И.,

при помощнике судьи Галеевой Р.Р., 

с участием представителя истца ФИО2 - ФИО3, 

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

ответчика и представителя ответчика Минземимущества РБ - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику отдела по г. Нефтекамску Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО6 о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании незаконным решение об отказе в заключение договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным решение об отказе в заключение договора аренды земельного участка, в котором указал следующее.

Истец ФИО2 приобрел по договору купли-продажи арестованного имущества № от 12 ноября 2021 г. объект недвижимости - нежилое помещение площадью 280,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> (запись о регистрации права № от 12 января 2022 г.). На основании зарегистрированного права собственности на указанное помещение ФИО2 обратился к административному ответчику с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, расположенного под принадлежащим ему помещением. В ответ Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице начальника отдела по г. Нефтекамск Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления письмом от 24 апреля 2023 г. за исх. №№ ему отказало в удовлетворении заявления по причине отсутствия привязки объекта к испрашиваемому земельному участку. Административный истец считает оспариваемое решение незаконным и необоснованным, так как здание, в котором расположено принадлежащее ему помещение привязано к испрашиваемому земельному участку, то есть координаты определены на местности. Само помещение привязать к испрашиваемому земельному участку ни технически, ни теоретически, ни практически, не возможно. Поскольку заявитель является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса российской Федерации, именно ему принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в собственность.

Просил признать решение Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 24 апреля 2023 г. за исх. № № отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с площадью 736 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка), находящегося в государственной собственности, без проведения торгов незаконным. Обязать Министерство земельных и имущественных отношений РБ заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с площадью 736 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка), находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, сроком на 49 лет в течение 30 дней после вступления в силу решения суда по настоящему делу в законную силу. 

В ходе судебного разбирательства представитель истец представила измененное исковое заявление к ФИО4, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику отдела по г. Нефтекамску Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО6 о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании незаконным решение об отказе в заключение договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка, в котором указано, что в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером № по адресу: РБ, 

<

адрес>, согласно сведениям ЕГРН имеет обременение в виде аренды в пользу ФИО4 сроком действия с 17 октября 2013 г. по 17 октября 2062 г., на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №к от 18 февраля 2014 г.). В связи с переходом к истцу ФИО2 права собственности на помещение с кадастровым номером 02:66:010220:229, расположенное на спорном земельном участке по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, истец считает подлежащим признанию недействительны вышеуказанный договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Спорный земельный участок с кадастровым номером № фактически весь расположен под принадлежащим истцу на праве собственности помещением, иных объектов недвижимости на указанном земельном участке не расположено. В связи с прекращением за ФИО4 права собственности на помещение с кадастровым номером № у ФИО4 отсутствуют законные основания для владения и пользования земельным участком. В связи с отсутствием оформленных прав на спорный земельный участок истец ограничен в правах владения, пользования и распоряжения собственным имуществом. 

Просит признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от 18 февраля 2014 г., зарегистрированный 18 марта 2014 г. за номером государственной регистрации №, сроком действия с 17 октября 2013 г. по 17 октября 2062 г. в пользу ФИО4; признать решение Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 24 апреля 2023 г. за исх. № № об отказе в заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с площадью 736 кв.м., расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес> (местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка), находящегося в государственной собственности, без проведения торгов незаконным; обязать Министерство земельных и имущественных отношений РБ заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с площадью 736 кв.м., расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес> (местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка), находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, сроком на 49 лет в течение 30 дней после вступления в силу решения суда по настоящему делу в законную силу. 

При рассмотрении дела в порядке административного судопроизводства определениями суда от 12 июля 2023 г. и от 01 августа 2023 г. в качестве заинтересованных лиц были привлечены собственники иных помещений, расположенных в здании с кадастровым номером №, имеющие договоры аренды земельных участков под ними, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО12, а также Администрация городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан.

Определением суда от 28 августа 2023 г., в связи с изменением исковых требований, суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО2 - ФИО3 измененные исковые требования своего доверителя поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик и представитель ответчика Минземимущества РБ ФИО6 с исковыми требованиями истца в части признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №к от 19 февраля 2014 г, была согласна, в части остальных требований просила вынести решение на усмотрение суда. При этом пояснила, что само Минземимущество РБ не обращалось к ФИО4 с требованием о расторжении договора аренды, так как по сложившейся практике прежние арендаторы земельных участков сами предлагают расторгнуть договор аренды. 03 августа 2023 г. ФИО4 оплатил задолженность по арендной плате за предыдущие года в размере 15725,60 руб., в настоящее время имеется задолженность только за 2023 г. в размере 5889,39 руб. ФИО4 не может пользоваться спорным земельным участок, так как не является собственником помещения, под которых находится данный земельный участок, аренда предполагала размещение производственной базы, каких-либо иных зданий там расположить не возможно в связи с незначительностью свободной площади. Отказ в заключение договора аренды земельного участка с новым собственником помещения был мотивирован тем, что само здание, в котором находится помещение истца, привязано к различным земельным участкам. 

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 с измененными исковыми требованиями истца был не согласен, суду пояснил, что распорядителем спорного земельного участка является Минземимущество РБ, которое само может расторгнуть договор аренды, однако до настоящего времени Минземимущество РБ не обращалось к ФИО4 с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, его доверителем оплачивается аренда земельного участка, возможно он там убирается, следит за надлежащим состоянием земельного участка и может захочет разместить там иной объект недвижимости. В самом здании иных помещений, находящихся в собственности ФИО4, не имеется.

Остальные участники судебного процесса, надлежаще извещались о времени и месте рассмотрения дела, однако в суд не явились, причины неявки суду не известны.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 1, пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком; при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Из разъяснений, данных в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

На основании указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 вышеуказанного Постановления покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что 19 февраля 2014 г. между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №к, площадью 475 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, из земель населенных пунктов, для использования в целях размещения производственной базы, со сроком действия с 17 октября 2013 г. по 17 октября 2062 г. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 18 марта 2014 г., что подтверждается сведениями из ЕГРН.

На основании договора купли-продажи арестованного имущества № от 12 ноября 2021 г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан индивидуальному предпринимателю ФИО2 было продано нежилое помещение, площадью 280,10 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: РБ, 

<

адрес>. 

Согласно Выписки из ЕГРН ФИО2 является собственником объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Судом установлено, что помещение с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, привязано к зданию с кадастровым номером №. 

Данное здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами:

- №, по которому заключен договор аренды земельного участка с ФИО7; 

- №, по которому заключен договор аренды земельного участка с ФИО8;

- №, по которому заключен договор аренды земельного участка с ФИО9;

- №, №, по которым заключены договора аренды земельных участков с ФИО10;

- №, по которому заключен договор аренды земельного участка с ФИО4,

- №, по которому заключен договор аренды земельного участка с ФИО11,;

- №, по которому заключен договор аренды земельного участка с ФИО12.

Из справки от 29 августа 2023 г., предоставленной кадастровым инженером ФИО13, следует, что помещение с кадастровым номером № территориально расположено над земельным участком №. Полностью накладывается в границы земельного участка, не пересекается и не накладывается на другие земельные участки.

Вышеуказанные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе рассмотрения дела.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что ФИО2, владеющий на праве собственности нежилым помещением, расположенным на земельном участке, находящемся в аренде у бывшего собственника данного помещения ФИО4, приобрел право пользования земельным участком площадью 475 кв.м. под данным объектом недвижимости на таком же праве, то есть на праве аренды. При этом приобретение права собственности на помещение влечет возникновение прав, равных правам предыдущего собственника, а не автоматическую замену стороны в договоре. 

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором произошла смена собственника расположенного на нем объекта недвижимости, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В связи с тем, что в настоящее время договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №к от 18 февраля 2014 г., заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску и ФИО4, является действующим (не расторгнут), требование ФИО2 о признании данного договора недействительным является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Вопреки доводам представителя ответчика ФИО4 - ФИО5 смена собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не является основанием для обращения арендодателя к арендатору с требованием о расторжении договора аренды земельного участка. 

Письмом от 24 апреля 2023 г. за исх. № № Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице начальника отдела по г. Нефтекамск Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО6 на обращение ФИО2 было указано о необходимости приведения привязки объекта к испрашиваемому земельному участку с последующим повторным обращением для оформления аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земель, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, установлены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как указано выше, ФИО2 является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на испрашиваемом земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Истец, как собственник помещения, без права пользования земельным участком, на котором оно расположено, лишен возможности реализовать правомочие пользования этим имуществом, поскольку указанные объекты физически связаны между собой.

Отказ от предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен данный объект, существенно ограничит права последнего в пользовании и распоряжении принадлежащим ему имуществом, что не соответствует преследуемым Конституцией Российской Федерации целям, согласно части 3 статьи 55 которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Таким образом, отказав ФИО2 в предоставлении земельного участка по договору аренды, Минземимущество РБ фактически лишило его правомочия пользования принадлежащим ему на праве собственности имуществом. 

Следовательно, истец, как собственник одного из помещений в здании, расположенном на одном неделимом земельном участке, может приобрести испрашиваемый земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер обязательств всех собственников помещений по договору аренды земельного участка в рассматриваемом случае должен быть определен соразмерно их долям в праве на здание, исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимости.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на заключение с ним договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2, к ФИО4, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику отдела по г. Нефтекамску Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО6 о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании незаконным решение об отказе в заключение договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №к от 19 февраля 2014 г., заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску и ФИО4, по аренде земельного участка, площадью 475 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, со сроком аренды с 17 октября 2013 г. по 17 октября 2062 г. (дата государственной регистрации 18 марта 2014 г., номер государственной регистрации №) 

Признать незаконным решение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженное в ответе № № от 24 апреля 2023 г., об отказе в заключение договора аренды земельного участка, площадью 475 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО2, договор аренды земельного участка, площадью 475 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с требованиями законодательства. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 октября 2023 г.

Председательствующий Р.И. Шахмуратов 

Копия верна.

Судья Р.И. Шахмуратов