Дело №

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

14 ноября 2017 года 

Ногинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Поляковой Ю.В.,

при секретаре Захаровой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «СпецКомСервис» к ФИО1, ФИО2, ООО «Зеленый двор» о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом, обязании предоставить копии документов, ,

у с т а н о в и л:

ООО «УК «СпецКомСервис» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ООО «Зеленый двор» о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом, обязании предоставить копии документов, обосновывая свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений жилого многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> и ООО «УК «СпецКомСервис» в соответствии со ст. 162 ЖК РФ заключен договор управления № б.н. Срок действия договора определен 1 год (п.8.1). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (п.6.2) Абз. 2. подп. «а» пункта 6.1.1 договора предусматривает условия его одностороннего расторжения: по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения Управляющей организацией своих обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позже чем за 30 (тридцать) календарных дней. Соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ № б.н. между сторонами не подписывалось, претензии о нарушении условий договора в адрес ООО «УК «СпецКомСервис» не направлялось, в судебном порядке договор от ДД.ММ.ГГГГ № б.н. не расторгался. До настоящего времени договор от ДД.ММ.ГГГГ № б.н. не расторгнут, истец продолжает исполнять обязательства по договору, осуществляя работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, что подтверждается действующими договорами с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Спецкомсервис» на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.ru) обнаружило, что 

<

адрес> в 

<

адрес> был исключен из реестра лицензий ООО УК «Спецкомсервис» и включен в реестр лицензий ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР». Поскольку управление жилым многоквартирным домом должно осуществляться только одной управляющей организацией, и прежний договор управления не расторгнут, новый договор с ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР» является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона. Истец указывает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется с учетом требований ч. 4 ст. 6 ЖК РФ и ст. 9 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ». Таким образом, был заключен договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ № б.н. по 

<

адрес> в 

<

адрес> с управляющей организацией ООО «УК «СпецКомСервис» сроком на 1 год. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (п.6.2). Решением общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено: в качестве новой управляющей организации была выбрана ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР», одновременно утвержден текст договора с данной организацией, а также постановлено расторгнуть существующий договор управления между собственниками многоквартирного дома и управляющей организацией ООО «УК «СпецКомСервис». В ч. 9 ст. 162 ЖК РФ сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей, а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации. Таким образом, если собственники решат распорядиться этим имуществом иным способом, например, путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным жилым домом осуществляются в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Следовательно, изменение и расторжение договора должно осуществляться в порядке, установленном главой 29 ГК РФ. Ст. 162 ЖК РФ предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, однако лишь в двух случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решая о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Это значит, что ни общее собрание собственников жилья, ни ТСЖ, ни жилищный кооператив не вправе заключить новый договор об управлении домом с какой-либо организацией, если действует договор, заключенный с другой управляющей организацией. ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР» подписало договор управления с собственниками на многоквартирный жилой 

<

адрес> в нарушение п.9 ст. 161 ЖК РФ, так как в тот же период действовал и не был расторгнут договор ООО «УК «СпецКомСервис». Согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В абз. 9 Письма Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №-АТ/04 говорится о том, что ч.1 ст. 46 ЖК РФ содержит прямое указание о направлении лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, копию решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в действующую управляющую организацию, которая на момент принятия решения осуществляла деятельность в данном многоквартирном доме. Согласно протоколу собрания от ДД.ММ.ГГГГ инициатором общего собрания собственников является ФИО1, а председателем этого собрания, уполномоченным на подписание оспариваемого договора управления с ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР» - ФИО2, на основании чего указанные собственники являются надлежащими ответчиками по данному иску. Поскольку вина управляющей организации ООО «УК «СпецКомСервис» в неисполнении обязательств или причинении вреда общему имуществу на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ собственников многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> не установлена и не доказана, то поведение собственников о заключении договора с другой управляющей организацией является неправомерным как с точки зрения жилищного, так и гражданского законодательства. В связи с этим односторонний отказ от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ № б.н. на управление ООО «УК «СпецКомСервис» является незаконным, противоречащим требованиям п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 310 п. 1 ст. 432 и ст. 434 ГК РФ. Заключение нового договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией при наличии прежнего действующего договора противоречит требованиям закона о том, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 РФ).

Руководствуясь ст. 166, ст. 167, ст. 168 ГК РФ, истец просит суд: признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключённый между собственниками жилых помещений и ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР» и обязать ответчиков предоставить копии решений собственников, договор управления многоквартирным домом и протокол общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном 

<

адрес>; взыскать с ответчиков в пользу ООО «УК «СпецКомСервис» 6000 руб. в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Представитель истца ООО «УК «СпецКомСервис» ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что анализ положений ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что для расторжения договора управления многоквартирным домом необходимо совокупное наличие двух условий: решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и о расторжении договора с действующей; уведомление управляющей организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, о расторжении с ней договора управления. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ № решение о выборе способа управления многоквартирным домом было (якобы) принято 50,43% от общего количества принявших участие в голосовании собственников. Истец полагает, что в действительности, кворума на собрании не было, в связи с чем оно не правомочно, решения по повестке дня не были приняты. Истец считает, что решение собственников помещений многоквартирного дома является ничтожным в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума и для признания его таковым не требуется судебного решения. Истец также полагает, что у собственников помещений в многоквартирном доме отсутствовали основания для расторжения договора управления многоквартирным домом с ООО УК «СпецКомСервис», так как ничтожное собрание не может повлечь за собой возникновения юридически значимых последствий в виде заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления. Заключение договора управления с другой управляющей компании, при действующем договоре управления с ООО «СпецКомСервис» не может быть признано законным, т.к. в соответствии с положениями п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей компанией. Обращение ООО «СпецКомСервис» с иском о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является единственно допустимой возможностью управляющей организации восстановить нарушенное право. В частности, при ничтожности общего собрания именно ООО «СпецКомСервис» является лицом, уполномоченным на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом, лицом, на которого в силу требований действующего законодательства возложены обязанности по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о явке в судебное заседание извещена, надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила письменные возражения на исковые требования, из которых следует, что управляющей компанией многоквартирного дома ранее было ООО «УК «СпецКомсервис», которая не выполняла свои обязанности, уборка не производилась, на заявки, заявления и жалобы реагировала редко. Содержание и текущий ремонт проводились неудовлетворительно. Состояние общего имущества ухудшалось с каждым днем, вследствие чего жителями было принято решение о смене управляющей компании. ДД.ММ.ГГГГ (очная часть) в их доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, было проведено внеочередное общее собрание в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ. На голосование помимо прочих были поставлены такие вопросы, как: расторгнуть договор управления МКД, заключенный между собственниками и ООО «УК «СпецКомСервис»; выбрать в качестве способа управления МКД - управление управляющей организацией; выбрать в качестве организации, предоставляющей услуги по управлению МКД - ООО «Зеленый двор»; утвердить договор управления. По данным вопросам большинство проголосовало «за» и было принято решение. Решением, оформленным протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений МКД № от ДД.ММ.ГГГГ, было выбрано управление управляющей организацией. Требования пункта 9 ст. 162 ЖК РФ соблюдена ими: договор с ООО «УК «СпецКомСервис» был расторгнут и заключен договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР». Фактически ООО «Зеленый двор» приступило к управлению дома с ДД.ММ.ГГГГ после проверки законности Государственной жилищной инспекции 

<

адрес> проведенного собрания и внесения МКД в реестр лицензии. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ новой управляющей организацией с копией протокола № от ДД.ММ.ГГГГ истец был уведомлен о расторжении договора управления их домом и выборе новой управляющей организации - ООО «Зеленый двор». То есть истец своим утверждением, что узнал о переходе дома, только обнаружив данную информацию ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте ГИС ЖКХ, пытается ввести суд в заблуждение. Также ответчик считает, что гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. На основании вышеизложенного и учитывая, что ООО «Зеленый двор» фактически приступило к управлению домом, добросовестно выполняет свои обязанности, производит уборку, ремонт и содержание общего имущества, т.е. выполняет обязанности, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ, жители довольны работой ООО «Зеленый двор», ответчик просит в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО1 в суд не явилась, о явке извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствия, представила в суд письменные возражения аналогичные возражениям ответчика ФИО2

Представитель ответчика ООО «Зеленый двор» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по письменным возражениям, указала, что собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, было проведено внеочередное общее собрание в очно-заочной форме: ДД.ММ.ГГГГ - очная часть, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, на котором было принято решение по следующим вопросам: расторгнуть договор управления МКД, заключенный между собственниками и ООО «УК «СпецКомСервис»; выбрать в качестве способа управления МКД - управление управляющей организацией; выбрать в качестве организации, предоставляющей услуги по управлению МКД - ООО «Зеленый двор», утвердить договор управления. По данным вопросам собственники проголосовали «за», решение принято. Общее собрание собственников было проведено в соответствие с требованиями Жилищного законодательства РФ, что было проверено Главным управлением 

<

адрес> «Государственная жилищная инспекция 

<

адрес>». На основании проверки было вынесено решение о внесении данного МКД в реестр лицензии ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР». На основании решения, принятого общим собранием, между ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР» и жителями 

<

адрес> был заключен договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ. Фактически ООО «ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР» приступило к управлению спорного дома с ДД.ММ.ГГГГ после получения подтверждения ГЖИ МО. Довод истца о недействительности вышеуказанного договора, в связи с нерасторжением договора управления с ООО «УК «СпецКомСервис» несостоятелен, так как решение о расторжении договора управления №б/н от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УК «СпецКомСервис» было принято собственниками (п.3 Протокола). Истец, заявляя о том, что не был уведомлен о расторжении договора управления, и узнал об этом только на сайте ГИС ЖКХ, пытается ввести суд в заблуждение, так как ООО «УК «СпецКомСервис» было уведомлено письмом от ДД.ММ.ГГГГ с копией протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ. То есть истец знал о том, что собственниками было принято решение о расторжении договора управления, выборе иной управляющей организации. Представитель считает, что сам по себе односторонний отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора с управляющей компанией ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ не противоречит.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относится, в том числе, изменение способа управления многоквартирным домом, смена управляющей организации.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

Из содержания нормы ст. 161 ЖК РФ следует, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании решения собственников помещений многоквартирного дома. 

В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????????????��????�????????????????�???????????????��????????????????????????�????????????j�??????????????????�??????????�????????????�?