2-1-866/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2017 года город Балашов 

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Ерохиной И.В.

при секретаре Неретиной Е.Г.,

с участием старшего помощника прокурора 

<

адрес> Бурминова Д.В., представителей ответчика ФИО1 по доверенностям ФИО2, ФИО3, представителя ответчика администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес> по доверенности ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора 

<

адрес> в интересах неопределенного круга лиц, публично-правового образования 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> к администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес>, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным),-

УСТАНОВИЛ:

Прокурор 

<

адрес> Дементьев А.В. обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:41:410822:26, расположенного по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-западной стороны к земельному участку по проспекту Космонавтов, 

<

адрес>А, от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Балашовского муниципального района и ФИО1, применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО1 возвратить администрации Балашовского муниципального района названный земельный участок, а администрацию Балашовского муниципального района вернуть ФИО1 полученные арендные платежи, исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о государственной регистрации аренды ФИО5 земельного участка с кадастровым номером 64:41:410822:26. В обоснование иска указывает на то, что на основании заявлений ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о выделении земельного участка, от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении схемы его расположения администрацией Балашовского муниципального района установлены границы земельного участка по вышеприведенному адресу и обеспечена его постановка на государственном кадастровом учете в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес>. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды искомого земельного участка с видом разрешенного использования – для торгово-развлекательного центра (размещение стоянки для автомобилей сотрудников и посетителей торгово-развлекательного центра) признан несостоявшимся, договор аренды № заключен ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, от кого поступила единственная заявка на участие в аукционе. Полагает податель иска, что спорный земельный участок по правилам землепользования и застройки находится в составе территории общего пользования ТОП-1(территория общего пользования (озелененные территории), а потому не мог быть в соответствии с подп.18 п.8 ст.39.11 ЗК РФ предметом аукциона. По мнению подателя иска, передача ФИО1 вышеуказанного земельного участка ограничивает возможность его использования неопределенным кругом лиц, нарушает интересы публично-правового образования – муниципального образования 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>.

В судебном заседании действующий по доверенности старший помощник прокурора 

<

адрес> Бурминов Д.В. исковые требования поддержал, в объяснениях, данных суду ДД.ММ.ГГГГ, уверял, что его специальные познания в области земельного законодательства позволяют ему определить факт наложения спорного земельного участка на территорию общего пользования, обозначенную в Правилах землепользования и застройки территории муниципального образования 

<

адрес>.

Ответчик ФИО1 на разбирательство дела не явился, о его слушании надлежаще извещен. Его представители по доверенностям ФИО2 и ФИО6 возражали против иска. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 дал объяснения, согласно которым прокуратурой не предоставлены относимые, допустимые доказательства, позволяющие установить факт нахождения спорного земельного участка на территории общего пользования. Дополнил представитель ответчика свои объяснения в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ тем, что не представлены прокурором доказательства внесения в кадастр координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат. Отсутствие таковых, по мнению возражающего, не позволяет достоверно отнести земельный участок с кадастровым номером 64:41:410822:26 к территории общего пользования. Сама администрация Балашовского муниципального района в ответе на запрос суда от ДД.ММ.ГГГГ сообщила об отсутствии координат территориальных зон в Правилах землепользования и застройки территории муниципального образования 

<

адрес>, также указала, что работы по проектированию и установлению (координированию) красных линий территории 

<

адрес> не проводились, вследствие чего названные Правила, на которые ссылается прокуратура как на единственный документ в подтверждении своих доводов, не содержат в себе информации, позволяющей определить местоположение красных линий. В выступлениях представитель ответчика обратил внимание на ст.34 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования 

<

адрес>, дающую легальную возможность предоставления в аренду физическим и юридическим лицам без права капитального строительства земельных участков из состава территорий общего пользования. Данная статья также устанавливает правило определения территории общего пользования красными линиями, которые должны устанавливаться проектами планировки территории и утверждаться главой администрации муниципального образования 

<

адрес>. Просил представитель ответчика принять во внимание то, что спорный земельный участок предназначен для размещения стоянки автомобилей для посетителей торгово-развлекательного центра, то есть им будут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, а также на отсутствие доказательств посягательства на публичные интересы при заключении оспоренного договора аренды.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 самостоятельных объяснений на иск не имел.

Представитель ответчика администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес> по доверенности ФИО4 просила суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

Третьи лица администрация муниципального образования 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> не обеспечили участие своих представителей на разбирательство дела будучи надлежаще извещенные о его дне и времени. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о необоснованности иска.

Согласно ст.39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 4 ст.39.11 ЗК РФ регламентирован, в том числе порядок образования земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке: подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка и их последующее обращение в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка; проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных п.16 ст.11.10 настоящего Кодекса и подп. 5 - 9, 13 - 19 п. 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения.

В соответствии с подп. 18 п.8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заявления ФИО1 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из категории земель населенных пунктов общей площадью 3966 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-западной стороны к земельному участку по проспекту Космонавтов, 

<

адрес>А, для торгово-развлекательного центра (размещение стоянки для автомобилей сотрудников и посетителей торгово-развлекательного центра). 

По тексту распоряжения ограничений в использовании земельного участка нет, также надлежало ФИО1 установить границы земельного участка и обеспечить его постановку на государственный кадастровый учет.

Исходя из реестрового дела, открытого ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу: 

<

адрес>, примыкает с юго-западной стороны к земельному участку по проспекту Космонавтов, 

<

адрес>А, прошел процедуру межевания, его границы определены на местности, он поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера 64:41:410822:26.

При этом отмечено в реестровом деле (протоколе проверки документов): отсутствие пересечения границ образуемого земельного участка с границами другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости; наличие доступа к образуемому земельному участку; отсутствие пересечения границ земельного участка с границами муниципального образования и (или) населенного пункта.

В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Балашовского муниципального района 

<

адрес> ФИО1 предоставлен указанный земельный участок в аренду сроком на 10 лет, для торгово-развлекательного центра (размещение стоянки для автомобилей сотрудников и посетителей торгово-развлекательного центра).

Установлено в судебном заседании, поскольку подтверждено представленными стороной ответчика свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.119-126), что земельный участок общей площадью 7375 кв.м. по адресу: 

<

адрес>А и расположенная на нем недвижимость (ранее имела название ДК «Текстильщик») находится в собственности ответчика. 

Как усматривается из содержания искового заявления, единственным заявленным прокурором обоснованием исковых требований о признании в соответствии с п. 2 ст.168 ГК РФ недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности сделки и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об аренде ответчиком спорного земельного участка является обстоятельство того, что вновь образованный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования 

<

адрес> находится в составе территории общего пользования ТОП-1.

Для целей градостроительной деятельности под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (п.12 ст. 1 ГрК РФ). 

На основании п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Земельные участки, в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (п.12 ст.85 ЗК РФ, подп.18 п.8 ст.39.11 ЗК РФ, определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Следует из п.11 ст.1 ГрК РФ, что существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, обозначаются красными линиями.

Красные линии отображаются на чертежах проекта планировки территории, проекта межевания территории (подп. «а» п.1 ч.3 ст.42, п.2 ч.6 ст.43 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется, в частности, для установления границ территорий общего пользования (ч.1 ст.42 ГрК РФ), установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (п.2 ч.2 ст.43 ГрК РФ).

Порядок отображения красных линий на чертежах и их утверждения регламентируется Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № и Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, введенной в действие постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № «РДС 30-201-98». Система нормативных документов в строительстве. Руководящий документ системы. Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации», которые применяются в части, не противоречащей ГрК РФ.

Как видно из приведенных положений ГрК РФ и названных инструкций, проект красных линий утверждается отдельными документами (план красных линий, разбивочный чертеж красных линий) в составе документации по планировке территории (абз.4 подп.3.2.1 Инструкции по разработке градостроительной документации, п.4.4 Инструкции РДС 30-201-98).

В силу позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, недопустимо произвольно устанавливать красные линии уполномоченными органами, необходимы разработки специального проекта на основе генеральных планов муниципальных образований и проектов детальной планировки территорий.

Следовательно, только после утверждения в составе проекта планировки территории красные линии становятся общеобязательными и обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты.

Таким образом, документация по планировке территории, в составе которой осуществляется проектирование и установление красных линий, является самостоятельной градостроительной документацией, и разрабатывается на основе градостроительной документации другого уровня - документов территориального планирования, в том числе генеральных планов поселений, и документов градостроительного зонирования - правил землепользования и застройки.

Соответственно расположение красных линий и выход за их пределы спорного земельного участка в соответствии с положениями градостроительного законодательства может быть установлено только путем исследования проекта планировки территории.

Генеральный план поселений является документом территориального планирования муниципального образования, который утверждается представительным органом местного самоуправления (п.2 ч.1 ст.18, ч.1 ст.24 ГрК РФ).

Согласно подп.HYPERLINK consultantplus://offline/ref=9C4C7A1520E1FB436EF25C251B7B5F8EB9A44ACB4B6C70E7BEA28A967F4AEB8B29C2571FF2550E11MEuEO 3 ч.5 ст.23 ГрК РФ на картах, утверждаемых в составе генерального плана муниципального образования, отображаются границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения.

Проект планировки территории и проект межевания территории относятся к документации по планировке территории, которая подготавливается в целях реализации положений документов территориального планирования (п.1 ч.1 ст.26 ГрК РФ) и утверждается главой местной администрации поселения или главой местной администрации городского округа (ч.13 ст.46 ГрК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования с установлением границ территориальных зон. Границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, сложившейся планировки территории и существующего землепользования и должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне (подп.1 и 4 ч.1 ст.34, ч.4 ст.30 ГрК РФ). Градостроительные регламенты, каждый из которых действует в пределах границ соответствующей территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, определяют правовой режим земельных участков равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч.1 и 3 ст. 36 ГрК РФ).

Частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Судом в адрес администрации муниципального образования 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> и администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес> направлен ДД.ММ.ГГГГ запрос о предоставлении Генерального плана 

<

адрес>, проекта планировки и проекта межевания территории в районе, в том числе земельного участка с кадастровым номером 64:41:410822:26, с указанием красных линий, утвержденных в составе проекта планировки территории, иных документов, на основании которых можно определить границы территории общего пользования, а также сведений об отнесении земельного участка с кадастровым номером 64:41:410822:26 к конкретной территориальной зоне.

Согласно ответу и.о.главы Балашовского муниципального района ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ и приложенным к нему копии фрагмента Правил землепользования и застройки территории МО 

<

адрес>, выкопировки из топографического плана 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером 64:41:410822:26 имеет вид разрешенного использования «для торгово-развлекательного центра (размещение стоянки автомобилей сотрудников и посетителей торгово-развлекательного центра)», зона ТОП1, ТИ1.

Дополнительно сообщено, что территориальные зоны (ТОП-1) – территория общего пользования (озелененные территории) и ТИ-1 – зона улично-дорожной сети в Правилах землепользования и застройки территории МО 

<

адрес>, утвержденных решением Совета МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, координатами не обозначены. Работы по проектированию и установлению (координированию) красных линий не производились в 

<

адрес>.

Карты, утверждаемые в составе генерального плана муниципального образования, из которых можно было бы увидеть границы и описание функциональных зон, на запрос суда не представлены. Из пояснений представителя ответчика администрации Балашовского муниципального района 

<

адрес> по доверенности ФИО4 усматривается, что таковых документов не имеется. 

Прокуратура г.ФИО8 не проявила интереса в предоставлении суду по правилам ст.56 ГПК РФ иных, кроме Правил землепользования и застройки территории муниципального образования г.ФИО8, документов в подтверждении своих доводов размещения спорного земельного участка на территории общего пользования.

Как видно из материалов дела, карта градостроительного зонирования территории муниципального образования г.Балашов, входящая в состав Правил землепользования и застройки территории муниципального образования г.ФИО8, на которые ссылался старший помощник прокурора г.ФИО8 Бурминов Д.В. как на единственный документ, обосновывающий требования иска, не содержит координат расположения зон и объектов, нанесение информации в такой карте носит условный характер.

В связи с чем достоверно определить наложение границ представленного ответчику в аренду земельного участка на зону улично-дорожной сети, обозначенной на карте градостроительного зонирования территории муниципального образования г.Балашов, не представляется возможным.

Кроме того, в отношении спорного участка не принят муниципальный правовой акт по планировке территории, содержащий информацию об утверждении красных линий, с обозначением их координат узлов и точек излома с привязкой к закрепленным на местности геодезическим знакам, опорным зданиям и сооружениям. 

Следовательно, документы, подтверждающие размещение вышеуказанного земельного участка в границах территории общего пользования, отсутствуют, ввиду чего суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что спорный земельный участок находится в составе территории общего пользования.

Выкопировка из топографического плана 

<

адрес>) не является доказательством обратному.

Выводы суда также подкрепляют пояснения опрошенного в судебном заседании специалиста кадастрового инженера ФИО9, согласно которым на карте градостроительного зонирования территории муниципального образования г.Балашов границы территориальных зон не обозначены в установленной системе координат, красные линии не отображены, в государственном кадастре недвижимости соответствующие сведения о них не внесены, поэтому не представится возможным экспертным путем определить наложение спорного земельного участка на территорию общего пользования. 

Кроме того, в соответствии со ст. 61 Федерального закона № 7-ФЗ от 10 января 2002 года «Об охране окружающей среды», зеленый фонд городских поселений представляет собой совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения, в том числе в зеленых зонах, лесопарковых зонах и других озелененных территорий в границах этих поселений.

Охрана зеленого фонда городских и сельских поселений предусматривает систему мероприятий, обеспечивающих сохранение и развитие зеленого фонда и необходимых для нормализации экологической обстановки и создания благоприятной окружающей среды.

На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного назначения. Государственное регулирование в области охраны зеленого фонда городских и сельских поселений осуществляется в соответствии с Приказом Госстроя России № 153 от 15 декабря 1999 года, которым утверждены Правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации.

Согласно п. 1.1.1 данных Правил зеленый фонд города является составной частью природного комплекса города и включает в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные территории, лесные территории за пределами городской черты, если эти территории решениями федеральных органов управления или органов управления субъектов федерации переданы в ведение местного городского самоуправления для экологической защиты и организации рекреации городского населения.

Таким образом, ограничения на осуществление деятельности в границах территории, занятой деревьями и кустарниками, могут применяться только в том случае, если данная территория включена в состав зеленого фонда.

В Перечне объектов из общего зеленого фонда, расположенных на территории муниципального образования г.Балашов, включающем зеленые зоны и озелененные территории общего пользования (Приложение №2 к решению Совета депутатов муниципального образования г.Балашов от 29 августа 2012 года №55/3), обозначен бульвар микрорайона КПТ по проспекту Космонавтов в границах ул.Энтузиастов и ул.Индустриальная. 

Однако в материалах гражданского дела отсутствуют данные о том, что зеленые насаждения, находящиеся в непосредственной близости к спорному земельному участку, относятся к данному бульвару, то есть к зеленому фонду г. ФИО8.

В справке, подписанной ДД.ММ.ГГГГ главой администрации муниципального образования г.Балашов, о запланированном выделении денежных средств на проект благоустройства бульвара микрорайона КПТ, спорный земельный участок назван территорией, расположенной перед ДК «Текстильщик».

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что прокурором в условиях состязательности и равноправия судебного заседания не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных законом для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем суд принимает решение об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований прокурора г.ФИО8 в интересах неопределенного круга лиц, публично-правового образования г.Балашов Балашовского муниципального района Саратовской области к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ФИО1 Анатольеивчу о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме (26 декабря 2017 года) путем подачи жалобы через Балашовский районный суд.

Судья И.В.Ерохина