Дело №3а-276/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 27 марта 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Мамедове Т.С., 

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1694 кв.м., расположенного по адресу: **** область, г. ****, ул. ****, д.****.

Постановлением главы города Гусь-Хрустальный от 18.11.2016 № 927 кадастровая стоимость указанного участка определена в размере 9 414 574 рубля по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно отчету об оценке ООО «ВладИнком-Групп» от 12.09.2017 № 1736760 рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 786 317 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 786 317 руб., указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. 

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, настаивал на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке ООО «ВладИнком-Групп», ссылаясь на его объективность и достоверность.

Административный ответчик администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. Представил письменный отзыв, в котором указал, что возражает в удовлетворении административного иска ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 3 786 317 руб., поскольку рыночная стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2016 в соответствии с отчетом об оценке ООО «ВладИнком-Групп» от 12.09.2017 №1736760 значительно (в 2,5 раза) отличается от его кадастровой стоимости, установленной постановлением главы муниципального образования город Гусь-Хрустальный от 18.11.2016 № 927. Вместе с тем, право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не оспаривает, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д.110-117).

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), извещенный надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменные возражения, касающиеся процессуального статуса ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.118-122).

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, представил письменные возражения относительно определения процессуального положения (л.д.127-129).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие ФИО1, представителей администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, изучив представленные письменные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика Г., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 1694 +/-14 кв.м., расположенного по адресу: **** область, МО г. **** (городской округ), г. ****, ул. ****, дом ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – объекты торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания населения, офисы и административные учреждения не менее 2 этажей.

Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 27.08.2014 серии 33 АЛ № 925271, выпиской из ЕГРН от 05.02.2018 № 33-0-1-62/4002/2018-245 (л.д.13,100-102).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением главы муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области от 18.11.2016 № 927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области» по состоянию на 01 января 2016 года в размере 9 414 574 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 год, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.08.2017 (л.д.14, 114-116).

27 декабря 2017 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика земельного налога, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд (л.д.1).

Поскольку размер земельного налога, исчисляется налоговыми органами исходя из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельного участка с кадастровым номером **** кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на объем налоговых обязательств истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

Согласно отчету от 12 сентября 2017 года № 1736760 об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленного оценщиком ООО «ВлапдИнком-Групп» Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 787 317 руб. (л.д.17-92).

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Г. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. Г. имеет базовое высшее образование, является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки», рег. № 1737-08 от 29.02.2008, полис обязательного страхования ответственности оценщика № 4091R/776/00062/6, занимает должность генерального директора ООО «ВладИнком-Групп» (л.д.79- 83).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом был допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО3, который ясно, конкретно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель ФИО3 пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка в процессе государственной кадастровой оценки определяется исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости для конкретной группы видов разрешенного использования, который умножается на площадь земельного участка. При массовой кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы, как местоположение земельного участка в пределах города, окружающая застройка, транспортная доступность, наличие коммуникаций, парковочных мест, ограничений (обременений).

Пояснил, что при оценке применен сравнительный подход, как наиболее достоверно отражающий действительную стоимость земельного участка. Отказ от затратного подхода обусловлен тем, что в соответствии с федеральными стандартами оценки при оценке земельного участка следует исходить из того, что участок свободен. Методология затратного метода направлена на то, чтобы показать стоимость воспроизводства земельного участка, его ресурс.

Доходный подход имеет второстепенное значение, поскольку предполагаемый доход от возможных арендных отношений, является крайне субъективным. 

В рамках сравнительного подхода им выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в районных центрах Владимирской области, близких к оцениваемому участку по виду разрешенного использования, наличию коммуникаций, иным параметрам. Удельные показатели кадастровой стоимости объектов- аналогов находились в диапазоне от 1719 руб./кв.м. до 2700 руб./кв.м. (стр.45 отчета). Им применены корректирующие коэффициенты на местоположение в пределах города, торг, площадь, вид разрешенного использования. После применения корректирующих коэффициентов удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемого объекта составил 2235 руб./кв.м. с учетом того, что участок не является центром города, не имеет прямого выхода на красную линию, не деловая зона и имеются проблемы с парковкой.

Данные показания свидетеля подтверждаются представленной на страницах 85-87 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.

Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Довод административного ответчика о существенной разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке ООО «ВладИнком-Групп», ответчиком не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании 27.03.2018 оценщика Г., административные ответчики участие представителей в судебном заседании не обеспечили, вопросы для разрешения оценщика не сформулировали. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 786 317 руб.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 27 декабря 2017 года.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 1694 +/-14 кв.м., расположенного по адресу (описание местоположения): **** область, МО г. **** (городской округ), г. ****, ул. ****, дом ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – объекты торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания населения, офисы и административные учреждения не менее 2 этажей, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 3 786 317 (три миллиона семьсот восемьдесят шесть тысяч триста семнадцать) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****6 равной его рыночной стоимости 27 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова