Дело № 2-1710/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2019 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе

председательствующего судьи Родионова В.А.,

при секретаре Эктовой Р.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и о признании сделки недействительной, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и о признании сделки недействительной, указав, что ей и ФИО3 в равных долях принадлежала квартира 

<

адрес>. 30.07.2018 в ее адрес ответчиком ФИО3 была направлена телеграмма с предложением приобрести у последнего ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>. Стоимость данной сделки составила 500 000 руб., которые были переданы ответчику 01.08.2018 на основании расписки. Однако после получения денежных средств ответчик неохотно выходил на связь и стал уклоняться от подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Из выписки из ЕГРН от 15.10.2018 ей стало известно, что собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости является ФИО2 на основании сделки купли-продажи, зарегистрированной 27.09.2018. Полагает, что данные обстоятельства продажи ? доли в праве общей долевой собственности имущества свидетельствуют о недобросовестном поведении как покупателя, воспользовавшегося тем, что продавец при заключении оспариваемого договора купли-продажи действовал явно в ущерб ее интересов, как фактического покупателя, к этому времени уже воспользовавшейся преимущественным правом покупки, так и недобросовестным поведением продавца, по сути заключившим два договора купли-продажи. Данное свидетельствует о наличии факта злоупотребления правом, недобросовестном поведении со стороны каждого из ответчиков. Просит суд признать состоявшимся договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1; признать договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>, заключенный 14.09.2018 между ФИО3 и ФИО2, недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки. 

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами и дополнительно пояснили, что истец ФИО1 доводится ФИО3 матерью. 30.07.2018 в ее адрес ответчиком ФИО3 была направлена телеграмма с предложением приобрести у последнего ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>. После получения телеграммы она сразу сообщила ответчику о своем согласии приобрести долю в спорном жилом помещении. 01.08.2018 ФИО3 получил от ФИО1 500 000 руб. в счет продажи принадлежащей ему на праве собственности ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, о чем была составлена соответствующая расписка. Для регистрации сделки необходимо было собрать некоторые документы, обратиться к нотариусу, но ФИО3 оттягивал момент оформления сделки, поэтому истица, опасаясь, что он может продать долю другому лицу, официально 29.08.2018 направила сыну телеграмму, в которой выразила свое согласие на приобретение доли. Считают, что расписка, составленная ФИО3, является договором купли-продажи, поскольку в ней определены существенные условия, такие как предмет и цена договора. Полагают, что сделка купли-продажи ? доли, заключенная между ФИО3 и ФИО5, является недействительной и нарушающей права ФИО1 

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6 исковые требования не признали по обстоятельствам, изложенным в письменном отзыве, указав, что о существовании расписки от 01.08.2018, на основании которой ФИО3 получил от ФИО1 500 000 руб., известно не было. Кроме того, указанный документ не подписан всеми сторонами. Расписка содержит только подпись ФИО7, однако не содержит подписи второй стороны сделки - ФИО1, являющейся потенциальным покупателем, в ней отсутствуют данные о предмете договора, его виде и площади, адресе места нахождения. ФИО2, в свою очередь, на основании сделки, соответствующей требованиям действующего законодательства, приобрел у ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>. На основании чего просят суд в удовлетворении исковых требований отказать. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание после объявления перерыва не явился по неизвестным суду причинам, извещен надлежащим образом под расписку. Участвуя в судебном заседании до перерыва исковые требования признал, пояснив, что действительно получил от матери 500 000 руб. в счёт оплаты продаваемой доли, но затем квартиру продал ФИО2 за 200 000 руб., указав в заключенном договоре, что квартира продана за 500000 руб. При этом поставил в известность ФИО2 о получении денег от матери. 

Представитель третьего лица нотариуса Смоленского городского нотариального округа ФИО8 – ФИО9 в судебном заседании пояснила, что все документы по заключению сделки купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры 

<

адрес>, поступившие на рассмотрение к нотариусу, соответствовали требованиям законодательства. Сведений о том, что указанная доля на основании расписки продана другому лицу у нотариуса не имелось, иначе сделка не могла быть заключена. Расчеты между сторонами осуществляются без участия нотариуса. Разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменный отзыв на иск.

В силу п. 4,5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие 

не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу положений части 2 указанной статьи, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры 

<

адрес> на основании договора на безвозмездную передачу квартир в собственность граждан от 15.08.2002 (л.д. 37).

Собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества являлся ФИО3 на основании договора на безвозмездную передачу квартир в собственность граждан от 15.08.2002 (л.д. 37).

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, а также письменными материалами дела. 

Из представленной в материалы дела телеграммы от 23.07.2018, направленной ФИО3 в адрес ФИО1, следует, что он предлагает последней приобрести за 500 000 руб. принадлежащую ему на праве собственности ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключив договор купли-продажи и произвести полный расчет не позднее 23.08.2018 (л.д. 60). 

30.07.2018 ФИО3 снова направляет в адрес ФИО1 телеграмму с предложением приобрести у него ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за 500 000 руб., заключив соответствующий договор и произвести полный расчет не позднее 30.08.2018 (л.д. 12). 

Из представленной в материалы дела расписки от 01.08.2018, следует, что ФИО3 получил от ФИО1 500 000 руб. за принадлежащую ему ? долю собственности согласно его предложения, отправленного им телеграммным сообщением (л.д. 8). 

29.08.2018 ФИО1 обратилась в адрес ФИО3 с телеграммой, в которой выразила свое желание приобрести у последнего принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 500 000 руб. и произвести полный расчет (л.д. 13). 

14.09.2018 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> на сумму 500 000 руб., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о государственной регистрации права общей долевой собственности № (л.д. 11). 

Разрешая исковые требования о признании заключенным между ФИО3 и ФИО1 договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из содержания ч. 2 ст. 434 ГК РФ следует, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГКРФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Проанализировав представленную истцом расписку от 01.08.2018, суд приходит к выводу о том, что она не является договором купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, поскольку не соответствует по форме и содержанию требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества. 

Данный документ не подписан всеми сторонами, расписка содержит только подпись ФИО3 Вопреки требованиям ст. ст. 550, 549, 554 ГК РФ расписка не содержит подписи второй стороны сделки - ФИО1, являющейся потенциальным покупателем, в ней отсутствуют данные о предмете договора, его виде и площади, адресе места нахождения.

Представленная расписка не содержит признаков, присущих договору купли-продажи недвижимости, а именно сведений о передаче ФИО1 прав пользования, владения и распоряжения ? доли в праве собственности на квартиру, как и указание на то, что она принимает в собственность эту долю.

Сделка между ФИО1 и ФИО3 нотариусом не удостоверялась, а потому представленная расписка является ничтожной применительно к пункту 3 статьи 163 ГК РФ. 

В установленном законом порядке договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, переход права собственности к ФИО1 на спорную долю не зарегистрированы, доказательств этому в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, расписка не является договором и не влечет последствий, связанных с заключением договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, в связи с этим отсутствуют основания для признания договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру заключенным (состоявшимся) между ФИО3 и ФИО1

Более того, наличие письменного договора между ФИО1 и ФИО3 не может повлиять на разрешение настоящего спора в пользу истца, поскольку в настоящее время право собственности на спорную долю зарегистрирована в ЕГРН за ФИО2 

Согласно абзацу 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Пленума 10/22).

Наличие злоупотребления правом на стороне продавца имущества ФИО3, не пожелавшего исполнять обязательства по продаже доли ФИО1, от которой он получил предоплату, не может служить основанием для возложения на приобретателя ФИО2 какой-либо ответственности, в том числе и в виде признания недействительными спорных сделок по статьям 10 и 168 ГК РФ. 

Истец также просит признать сделку купли-продажи ? доли, заключенную между ФИО3 и ФИО2, недействительной применительно к положениям ст. 173.1 ГК РФ, предусматривающей, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Таким образом, заявляя требование о признании сделки недействительной, истец избрал способ защиты, который не приведет к восстановлению его прав.

Надлежащим способом защиты права в данном случае будет являться иск к ФИО2 о переводе прав покупателя, а также истец не лишён возможности предъявить иск к ФИО3 о возврате неосновательного обогащения в размере 500 000 руб., полученных им по расписке. 

В настоящее время в производстве Промышленного районного суда г. Смоленска находится не рассмотренный иск ФИО1 к настоящим ответчикам о признании за ней преимущественного права покупки доли в вправе общей долевой собственности и переводе прав покупателя, в рамках которого она может реализовать своё право на приобретение ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес>. 

При установленных обстоятельствах и с учётом вышеприведённого правового регулирования суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

На основании ч. 1, 3 ст. 144 ГПК РФ суд одновременно с принятием решения по настоящему делу считает необходимым меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, принятые по определению суда от 16.04.2019, отменить.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и о признании сделки недействительной отказать.

Меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Смоленской области совершать регистрационные действия по переходу права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> принадлежащей ФИО2, принятые на основании определения от 16.04.2019, отменить с момента вступления настоящего решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов