УИД 61OS0000-01-2025-000455-94

Дело № 3а-190/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коммунальное хозяйство» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000140 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Коммунальное хозяйство» (далее общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее ГБУ РО, бюджетное учреждение) от 3 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000140 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 февраля 2025 года в размере 44 161 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка, расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, оказывает влияние на объем его прав и обязанностей как плательщика арендной платы. Общество обратилось к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, представив отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24 февраля 2025 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 91 083 658,02 рублей.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО1 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 48 514 000 рублей, согласно результатам судебной оценочной экспертизы. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ РО, в качестве заинтересованных лиц – минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Отдел имущественных и земельных отношений администрации города Зверево.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От представителя административного истца ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители ГБУ РО, минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие. Указанными лицами, а также Отделом имущественных и земельных отношений администрации города Зверево подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 14 августа 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 18 августа 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО «Коммунальное хозяйство» на основании договора аренды № 146 от 15 августа 2017 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 132 218 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под полигон твердых бытовых отходов, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ РО по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, в размере 91 083 658,02 рублей (том 1 л.д. 153).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 7 марта 2025 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 24 февраля 2025 года. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 24 февраля 2025 года № 01-8692-2025 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «РУСКОНСАЛТ» ФИО2, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 24 февраля 2025 года в размере 44 161 000 рублей.

3 апреля 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2025/000140 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 24 февраля 2025 года отмечены нарушения пп. б ст. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; п. 7, пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; пп.3 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 28 апреля 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 9 июня 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ФИО3

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 21 июля 2025 года № 1344-Э/2025. 

Согласно выводам эксперта отчет от 24 февраля 2025 года об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в решенииГБУ РО от 3 апреля 2025 года. 

Эксперт пришел к выводу, что оценщик при использовании данных по рыночному сроку экспозиции земельных участков не указывает как срок экспозиции объектов связан с изменениями цен земельных участков за тот или иной период; оценщиком не в полном объеме проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект; в отчете оценщика отсутствует подтверждение полученной из внешних источников информации; оценщиком использовались неполные и (или) недостоверные сведения в отношении характеристик объектов-аналогов.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 48 514 000 рублей по состоянию на 24 февраля 2025 года.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого его использования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок относится к землям «под индустриальную застройку».

При определении рыночной стоимости объекта экспертом был применен комплексный подход. В рамках доходного подхода использован метод капитализации, что обусловлено возможностью расчета чистого операционного дохода от аренды земельного участка. Также был применен сравнительный подход методом сравнения продаж на основании выявленных цен предложений по аналогичным объектам. Применение затратного подхода эксперт признал неправомерным и представил соответствующее обоснование.

Итоговая стоимость была установлена путем анализа и согласования результатов примененных методов, включая расчет весовых коэффициентов для каждого из них.

Административным ответчиком и заинтересованным лицом минимущества Ростовской области представлены возражения на заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО3

Доводы и возражения административного ответчика, заинтересованного лица были тщательно проверены судом. Экспертом представлены суду мотивированные пояснения эксперта по возникшим вопросам.

Проверяя доводы о несогласии с выводами эксперта относительно неприменения корректировки на местоположение в рамках сравнительного и доходного подходов, суд исходит из того, что земельные участки под полигон твердых бытовых отходов рассматриваются как социальные объекты, распределение аналогичных объектов по территории региона обусловлено некоммерческой привлекательностью окружения. 

Ссылки административного ответчика на взаимосвязь показателей численности населения, заработной платы и местоположения земельных участков под полигоны ТБО правового подтверждения в судебном заседании не нашли. Зависимость указанных показателей применительно к земельным участкам, расположенным в границах населенного пункта, тогда как исследуемый земельный участок и аналоги расположены за границами населенных пунктов, отражена в справочнике оценщика недвижимости-2024. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение», ФИО4

Экспертом в заключении приведено описание корректировки на назначение земельных участков в рамках доходного подхода и в рамках сравнительного подхода. В зоне размещения объекта исследования возможно размещение объектов производственной деятельности, что свидетельствует о сопоставимости с объектами-аналогами по виду разрешенного использования/назначению.

Административный ответчик утверждает, что использование участка для размещения отходов на основании лицензии не позволяет сравнивать его с аналогами, предназначенными для промышленности или сельского хозяйства. Вместе с тем, лицензия регулирует лишь вид разрешённой деятельности, но не изменяет целевое назначение земельного участка, которое определяется иными критериями.

Не убедительны доводы административного ответчика о несоответствии использованного экспертом значения ставки капитализации рыночным показателям. Экспертом для выполнения расчетов использованы типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости, произведен расчет ставки капитализации исходя из интервала цен/цен предложений/ежегодной арендной платы земельных участков без учета минимальных и максимальных значений и определено соотношение годового дохода и цен на участки по ценам сделок и по ценам предложений. Соотношение годового дохода и цен на участки, исходя из расчетов эксперта в рамках доходного и сравнительного подходов, где ежегодная арендная плата/цены объектов-аналогов скорректированы по основным ценообразующим факторам, подтверждает значение ставки капитализации, использованного экспертом.

Вопреки утверждениям административного ответчика, заключение эксперта содержит обоснование применения корректировки на условия рынка (скидка к ценам предложений).

Суд находит, что заключение эксперта является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату оценки. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Руководствуясь ст. 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, в том числе, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000140.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 7 марта 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 110 000 рублей (том 1 л.д. 209-210).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Коммунальное хозяйство» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Коммунальное хозяйство» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000140 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 132 218 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под полигон твердых бытовых отходов, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 24 февраля 2025 года в размере 48 514 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 7 марта 2025 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммунальное хозяйство» в пользу ООО «Экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 110 000 (сто десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля