Дело № 2-1380/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2019 года город Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе: 

председательствующего судьи Избаш М.В., 

при секретаре Абакарове И.М., 

с участием старшего помощника прокурора г. Саратова Безводинского И.А., представителя ответчика ФИО1, представителя ответчика Ж.Ю.ОА., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора г. Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации МО «Город Саратов», ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению Росреестра по Саратовской области, третье лицо Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству, о восстановлении вида разрешенного использования, 

установил:

Прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка.

Установлено, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.09.2006 №Т-445-р, изданным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 №136- ФЗ, Законом Саратовской области от 21.05.2004 № 23-3CO «О земле», ФИО5 и ФИО6 предоставлен сроком на 49 лет в аренду земельный участок из земель поселений, 

<

адрес>, площадью 365 кв.м, занимаемый домовладением.

На основании вышеуказанного распоряжения от 21.09.2006 №Т-445-р между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ФИО5 с ФИО6 заключен договор аренды от 15.01.2007 №3 земельного участка с кадастровым номером №.

12.02.2007 заключен договор замены стороны в обязательстве, между ФИО5, ФИО6 являющимися «Передающей стороной» и ФИО7, ФИО8 действующей как законный представитель за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО9, являющимися «Принимающей стороной». На основании данного договора «Передающая сторона» уступает, а «Принимающая сторона» принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-445-р от 21.09.2006, на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

21.06.2007 заключен договор замены стороны в обязательстве, между ФИО8 являющейся «Передающей стороной» и ФИО10, действующей как законный представитель ФИО9 являющейся «Принимающей стороной». В соответствии с данным договором «Передающая сторона» уступает, а «принимающая сторона» принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-445-р от 21.09.2006, на земельный участок находящийся по адресу: 

<

адрес>.

25.07.2014 заключен договор замены стороны в обязательстве между ФИО8, ФИО7, ФИО10, действующей как законный представитель ФИО9 именуемые «Передающая сторона» и ФИО3, ФИО11, ФИО2, в лице представителя ФИО12 именуемые «Принимающая сторона». В соответствии с данным договором «Передающая сторона» уступает, а «принимающая сторона» принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-445-р от 21.09.2006, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 365 кв. м. «Принимающая сторона» занимает место «Передающей стороны» и становится Арендатором земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, в результате замены стороны в обязательстве в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 07.07.2014.

08.09.2014 между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО3, ФИО2, ФИО4 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка №3 от 15.01.2007, где стороны решили внести изменения и дополнения в договор аренды №3 от 15.01.2007 земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 365 кв.м, на основании распоряжения исполняющего обязанности председателя комитета по управления имуществом города Саратова от 25.08.2014 №32256-рз, ввести договор аренды арендаторов: -ФИО3, ФИО2, ФИО4, определить долю земельного участка в размере: ФИО3- 11,5 кв.м, ФИО2-159,5 кв.м, ФИО4- 11,5 кв.м.

24.10.2014 между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО3 в лице представителя ФИО12, ФИО2 в лице представителя ФИО12, ФИО4 в лице представителя ФИО12 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка №3 от 15.01.2007, где стороны решили внести изменения и дополнения в договор аренды №3 от 15.01.2007 земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании кадастровой выписки о земельном участке от 26.08.2014 №, межевого плана земельного участка: площадь земельного участка считать равной 392 кв.м, вместо 365 кв.м. 

12.02.2015 между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО3, ФИО2 в лице представителя ФИО13, ФИО4 в лице представителя ФИО12 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка №3 от 15.01.2007, где стороны решили внести изменения и дополнения в договор аренды №3 от 15.01.2007 земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании соглашения о порядке пользования земельным участком, удостоверенного ФИО14, нотариусом нотариального округа :г. Саратов, Саратовской области с регистрационным номером №2-134 от 26.01.2015: ФИО2 использует земельный участок площадью 342 кв.м, ФИО3 использует земельный участок площадью 25 кв.м, ФИО4 использует земельный участок площадью 25 кв.м. Стороны пришли к соглашению, что арендная плата за пользование земельным участком оплачивается Арендаторами в соответствии с долями в праве аренды, определенными в п.1 соглашения.

Установлено, что филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области на основании письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» от 04.07.2016 № 08-03-20/2509 проведен учет изменений земельного участка в порядке информационного взаимодействия изменен вид разрешенного использования земельного участка с «занимаемый домовладением» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Данное изменение вида разрешенного использования проведено по мнению истца незаконно.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №3 от 15.01.2007 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 15.01.2007 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе ст. 39.6 ЗК РФ).

В настоящее время на участке расположен жилой дом и использование земельного участка с новым разрешенным видом использования возможно только после разрушения (демонтажа) существующей постройки. Таким образом, при разрушении здания, утрачивается правовое основание для аренды данного участка, так как не будет существовать объекта недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалами проверки подтверждается, что земельный участок предоставлен с видом - «занимаемый домовладением», который не предусматривает многоэтажное строительство, что следует из распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.09.2006 №Т- 445-р и отражено в договоре аренды земельного участка №3 от 15.01.2007.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.З ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-1.1 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - занимаемый домовладением), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования («многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры.

Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил арендатору преимущество в получении участка для многоэтажной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

С учетом изложенного, имеется необходимость восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Допущенные нарушения влекут за собой ущемление прав неопределенного круга лиц на равный доступ к земельным участкам Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе,путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

На основании изложенного просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 365 кв.м., по адресу: 

<

адрес> - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка):многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и(или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». Включить в Единыйгосударственный реестр недвижимости сведения о разрешенном видеиспользования земельного участка с кадастровым номером № -«занимаемый домовладением»

Представитель истца прокуратуры г. Саратова Безводинский И.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить как подтвержденные представленными доказательствами. 

Представитель ответчика ФИО1, представитель ответчика ФИО15 просили в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в возражениях. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка.

Установлено, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.09.2006 №Т-445-р, изданным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 №136- ФЗ, Законом Саратовской области от 21.05.2004 № 23-3CO «О земле», ФИО5 и ФИО6 предоставлен сроком на 49 лет в аренду земельный участок из земель поселений, 

<

адрес>, площадью 365 кв.м, занимаемый домовладением.

На основании вышеуказанного распоряжения от 21.09.2006 №Т-445-р между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ФИО5 с ФИО6 заключен договор аренды от 15.01.2007 №3 земельного участка с кадастровым номером №.

12.02.2007 заключен договор замены стороны в обязательстве, между ФИО5, ФИО6 являющимися «Передающей стороной» и ФИО7, ФИО8 действующей как законный представитель за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО9, являющимися «Принимающей стороной». На основании данного договора «Передающая сторона» уступает, а «Принимающая сторона» принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-445-р от 21.09.2006, на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

21.06.2007 заключен договор замены стороны в обязательстве, между ФИО8 являющейся «Передающей стороной» и ФИО10, действующей как законный представитель ФИО9 являющейся «Принимающей стороной». В соответствии с данным договором «Передающая сторона» уступает, а «принимающая сторона» принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-445-р от 21.09.2006, на земельный участок находящийся по адресу: 

<

адрес>.

25.07.2014 заключен договор замены стороны в обязательстве между ФИО8, ФИО7, ФИО10, действующей как законный представитель ФИО9 именуемые «Передающая сторона» и ФИО3, ФИО4, ФИО2, в лице представителя ФИО12 именуемые «Принимающая сторона». В соответствии с данным договором «Передающая сторона» уступает, а «принимающая сторона» принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-445-р от 21.09.2006, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 365 кв. м. «Принимающая сторона» занимает место «Передающей стороны» и становится Арендатором земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №3 от 15.01.2007, в результате замены стороны в обязательстве в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 07.07.2014.

08.09.2014 между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО3, ФИО2, ФИО4 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка №3 от 15.01.2007, где стороны решили внести изменения и дополнения в договор аренды №3 от 15.01.2007 земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 365 кв.м, на основании распоряжения исполняющего обязанности председателя комитета по управления имуществом города Саратова от 25.08.2014 №32256-рз, ввести договор аренды арендаторов: -ФИО3, ФИО2, ФИО4, определить долю земельного участка в размере: ФИО3- 11,5 кв.м, ФИО2-159,5 кв.м, ФИО4- 11,5 кв.м.

24.10.2014 между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО3 в лице представителя ФИО12, ФИО2 в лице представителя ФИО12, ФИО4 в лице представителя ФИО12 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка №3 от 15.01.2007, где стороны решили внести изменения и дополнения в договор аренды №3 от 15.01.2007 земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании кадастровой выписки о земельном участке от 26.08.2014 №64/201/2014-456500, межевого плана земельного участка: площадь земельного участка считать равной 392 кв.м, вместо 365 кв.м. 

12.02.2015 между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО3, ФИО2 в лице представителя ФИО13, ФИО4 в лице представителя ФИО12 заключено Соглашение к договору аренды земельного участка №3 от 15.01.2007, где стороны решили внести изменения и дополнения в договор аренды №3 от 15.01.2007 земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании соглашения о порядке пользования земельным участком, удостоверенного ФИО16, нотариусом нотариального округа :г. Саратов, Саратовской области с регистрационным номером №2-134 от 26.01.2015: ФИО2 использует земельный участок площадью 342 кв.м, ФИО3 использует земельный участок площадью 25 кв.м, ФИО4 использует земельный участок площадью 25 кв.м. Стороны пришли к соглашению, что арендная плата за пользование земельным участком оплачивается Арендаторами в соответствии с долями в праве аренды, определенными в п.1 соглашения.

Установлено, что филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области на основании письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» от 04.07.2016 № 08-03-20/2509 проведен учет изменений земельного участка в порядке информационного взаимодействия изменен вид разрешенного использования земельного участка с «занимаемый домовладением» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Данное изменение вида разрешенного использования проведено по мнению истца незаконно по следующим обстоятельствам.

С 1 января 2017 постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется органом регистрации прав - Управлением на основании положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации недвижимости).

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.

Особенности внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) установлены Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943.

Пунктом 22 Порядка, установлено, что в ЕГРН указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка, путем указания: 

установленного вида разрешенного использования - на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования; 

вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации недвижимости внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке.

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 32 Закона о регистрации недвижимости, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав, в том числе принятое им решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37, Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Как следует из материалов проверки и подтверждается Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утв. Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. № 27-280, рассматриваемый земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1.1, где вид разрешенного использования участка как «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» является основным.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №3 от 15.01.2007 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст. 40-41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 15.01.2007 на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе ст. 39.6 ЗК РФ).

Земельным законодательством (как ст. 36 ЗК РФ, так и после внесённых изменений ст. 39.20 ЗК РФ) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости либо иным причинам, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему Земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

В настоящее время на участке расположен жилой дом и использование земельного участка с новым разрешенным видом использования возможно только после разрушения (демонтажа) существующей постройки. Таким образом, при разрушении здания, утрачивается правовое основание для аренды данного участка, так как не будет существовать объекта недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалами проверки подтверждается, что земельный участок предоставлен с видом - «занимаемый домовладением», который не предусматривает многоэтажное строительство, что следует из распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.09.2006 №Т- 445-р и отражено в договоре аренды земельного участка №3 от 15.01.2007.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.З ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-1.1 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - занимаемый домовладением), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования («многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры.

Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил арендатору преимущество в получении участка для многоэтажной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-Ф3 «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

С учетом изложенного, имеется необходимость восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При таких обстоятельсвах, суд приходит к выводу, что исковые требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 365 кв.м., по адресу: 

<

адрес> - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка):многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и(или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». Включить в Единыйгосударственный реестр недвижимости сведения о разрешенном видеиспользования земельного участка с кадастровым номером № -«занимаемый домовладением» заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования заместителя прокурора г. Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации МО «Город Саратов», ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению Росреестра по 

<

адрес>, третье лицо Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству, о восстановлении вида разрешенного использования удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 365 кв.м., по адресу: 

<

адрес> - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка):многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и(или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». Включить в Единыйгосударственный реестр недвижимости сведения о разрешенном видеиспользования земельного участка с кадастровым номером № -«занимаемый домовладением». 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Кировский районный суд г. Саратова. 

Срок составления мотивированного решения – 15 апреля 2019 года.

Судья М.В. Избаш