Дело № 2-1234/2023

УИД 13RS0025-01-2023-001321-30

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 13 ноября 2023 г.

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе 

судьи Салахутдиновой А.М.,

при секретаре судебного заседания Семелевой С.В.,

с участием:

представителя истца – администрации городского округа Саранск ФИО1, действующего на основании доверенности от 7 июля 2023 г. №72-Д,

ответчика ФИО2 и её представителя – адвоката Емельянова Н.С., представившего ордер №70 от 16 июня 2023 г. адвокатского кабинета «Емельянов Н.С.» адвокатской палаты Республики Мордовия и удостоверение №602 от 22 октября 2015 г.,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

прокурора – старшего помощника прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия Лапшиной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к ФИО2 об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которому также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

..>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный под многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>. Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственнику жилого помещения было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 г. администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 г. размер возмещения за изъятие составляет 500 500 руб. Направленный 19 декабря 2022 г. в адрес ответчика проект соглашения об изъятии до настоящего времени ФИО2 не подписан, необходимые документы не представлены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация городского округа Саранск просила прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..>, площадью 

<

...> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также на право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

..>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 500 500 руб.

В письменных возражениях на исковое заявление от 16 июня 2023 г. представитель ответчика – адвокат Емельянов Н.С. указал, что сторона ответчика с заявленными требованиями не согласна и просит в их удовлетворении отказать, поскольку многоквартирный дом, в состав которого входит принадлежащее ответчику жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия на 2013-2017 годы не был включен исключительно по вине администрации городского округа Саранск, признавшей данный дом аварийным лишь в 2018 г., при всей очевидности его аварийного состояния и угрозы обрушения еще в 2016 г., тем самым, лишив ответчика, как собственника жилого помещения в аварийном доме, права на включение указанного дома в действовавшую до 1 января 2017 г. программу по переселению граждан из аварийного жилья и возможность получения другого благоустроенного жилья в связи со сносом аварийного дома. В связи с этим в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск, площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, включая стоимость общего имущества и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (т.2 л.д.160-162). 

В судебном заседании представитель истца – администрации городского округа Саранск ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив также, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, что многоквартирный дом был включен в программу ремонта, поэтому у администрации городского округа Саранск не возникло обязанности по его проведению, в связи с чем не согласен с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, представленным в заключении судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика - адвокат Емельянов Н.С. исковые требования не признал по изложенным в письменных возражениях основаниям, пояснив также, что по вине администрации городского округа Саранск многоквартирный дом не был включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, что свидетельствует о том, что ответчик лишен права претендовать на новую квартиру, поэтому разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры и общей стоимостью изымаемого жилого помещения подлежит взысканию с истца.

В судебное заседание ответчик ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, отложить разбирательство по делу не просили.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия не явился, в заявлении представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 26 сентября 2023 г., просила рассмотреть дело в отсутствие третьего лица (т.4 л.д.70, 71).

Учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей исковые требования администрации городского округа Саранск подлежащими удовлетворению с установлением выкупной цены изымаемого жилого помещения согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 20 октября 2023 г., оценив в совокупности представленные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Гарантии реализации прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, закреплены в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г.) на вопрос №2 указано, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)). 

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, действующим законодательством предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим реконструкции.

Так, в силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом статьей 56.8 ЗК РФ установлены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно пункту 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

В силу пункта 9 названной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество. 

В пункте 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора передачи от 8 апреля 2005 г. является собственником жилого помещения, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.89, 90).

В спорном жилом помещении с 5 августа 1997 г. по настоящее время зарегистрирована ответчик ФИО2, которой на основании договора передачи от 8 апреля 2005 г. принадлежит на праве собственности вышеуказанное жилое помещение (т.1 л.д.89,90,101, т.3 л.д.124).

На основании сообщения жилищного управления администрации городского округа Саранск от 31 мая 2023 г. следует, что ФИО2 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, в администрации городского округа Саранск не состоит, с вышеуказанным заявлением не обращалась, малоимущей в целях постановки на учет и предоставления жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма не признавалась (т.1 л.д.104).

Решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 г., вступившим в законную силу 1 сентября 2016 г., признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск по нерассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного дома 

<

адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания. На межведомственную комиссию администрации городского округа Саранск возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии данного многоквартирного дома (т.2 л.д.182,183-187).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных изменений на основании постановлений администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. №9, 29 декабря 2021 г. №2039, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2025 год (т.1 л.д.7,8, т.2 л.д.177-181,234, т.3 л.д.108).

В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденными Приказом Госстроя Российской Федерации от 10 ноября 1998 г. N 8, под аварийным состоянием здания следует понимать состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.

Постановлением Правительства Республики Мордовия от 6 февраля 2019 г. № 53 утверждена государственная программа Республики Мордовия «Развитие жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства», в которую включена подпрограмма «Переселение граждан из аварийного жилого фонда в Республике Мордовия», которая направлена на реализацию регионального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», в рамках которого предоставляются субсидии на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Постановлением администрации городского округа Саранск от 27 мая 2020 г. №764 утверждена муниципальная программа «Переселение граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания и расположенных на территории городского округа Саранск».

Исходя из указанных нормативных документов, многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу после 1 января 2017 г., в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен. 

В связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу администрация городского округа Саранск направила ответчику уведомление от 16 января 2019 г. №286-ОГ с требованием провести совместно с иными собственниками мероприятия по сносу вышеуказанного дома в течение двух месяцев со дня получения настоящего уведомления, предлагая одновременно в течение 5 дней после получения настоящего уведомления направить письменное согласие на заключение соглашения о выплате выкупной стоимости объекта недвижимости, полученное ФИО2 21 января 2019 г. (т.1 л.д.9-11).

На дату подачи искового заявления ответчиком, совместно с другими собственниками помещений многоквартирного дома мероприятия по сносу жилого дома не проведены.

Как следует из сообщений администрации Октябрьского района городского округа Саранск от 27 июня 2023 г., работы по проведению капитального ремонта в многоквартирном доме 

<

адрес>, с момента признания его аварийным, не проводились, в том числе в связи с отказом жителей данного дома (т.2 л.д.233, 237). 

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия от 7 июля 2021 г. N7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства, признано незаконным, не соответствующим абзацу 2 части первой статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части десятой статьи 32 ЖК РФ. На администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ (т.1 л.д.117-123, 124-130).

Во исполнение данного решения администрацией городского округа Саранск издано постановление от 2 сентября 2022 г. N1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>» (т.1 л.д.12), согласно которому постановила: 

- изъять земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

..>, площадью 4308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 1); 

- изъять жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 2); 

- изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение 

<

..>, с кадастровым номером 

<

..>, площадью 

<

...> кв.м, для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 3). 

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

...> кв.м, с кадастровым номером 

<

..>, подлежит изъятию (т.1 об.ст. л.д.12 – л.д.14).

9 сентября 2022 г. по месту регистрации ФИО2 направлена копия данного постановления, которая вручена 18 октября 2022 г. (т.1 л.д.15-16).

20 декабря 2022 г. ФИО2 получено на руки уведомление об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возмещение в размере 500 500 руб. (т.1 л.д.17, 18-20).

Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/101 от 9 ноября 2022 г., исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 383 000 руб., размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 20 500 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 97 000 руб., а всего 500 500 руб. (т.1 л.д.21-40).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не опровергнуты и сомнения в достоверности не вызывают.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец выполнил возложенную на него процедуру по изъятию принадлежащего ответчику спорного недвижимого имущества.

Поскольку ответчик не подписал соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, администрация городского округа Саранск обратилась с настоящим иском в суд. 

На основании пункта 6 статьи 13, пункта 8 статьи 14 ЖК РФ признание в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации относится к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении муниципального жилищного фонда - к полномочиям органов местного самоуправления. 

Таким образом, именно на муниципальные органы местного самоуправления возложена обязанность по изъятию аварийного жилого помещения для государственных и муниципальных нужд и исковые требования администрации городского округа Саранск об изъятии спорного аварийного жилого помещения с определением выкупной цены соответствуют механизму, предусмотренному положениями статьи 32 ЖК РФ. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в абзацах первом и втором подпункта «и» пункта 20 постановления от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. 

Принимая во внимание, что многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, не включен в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, суд приходит к выводу, что оснований для предоставления ФИО2 другого жилого помещения не имеется, и спорное жилое помещение подлежит изъятию у ответчика путем выкупа.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Таким образом, при определении размера возмещения должна учитываться рыночная стоимость жилого помещения, доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, и сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом на основании анализа и оценки положений статей 14, 19, 32 ЖК РФ, статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также правовой позиции, изложенной в вышеуказанном Обзоре судебной практики, и, учитывая правовую природу изъятия жилого помещения для муниципальных нужд и компенсационный характер выкупной стоимости, предполагающий предоставление собственнику изымаемого жилого помещения возможность приобрести иное жилье, суд приходит к выводу о том, что собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права были нарушены, в связи с чем для восстановления жилищных прав истца расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом расчет выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора. 

В целях определения размера выкупной цены определением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 16 июня 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Оценочные системы» (т.2 л.д.167-168, 169-172).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочные системы» от 11 августа 2023 г. №23/07/601-н выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью 

<

...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 577 427 руб., включая: 469 810 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, 30 941 руб. - рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, 51 249 руб. – рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, 25 427 руб. - убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 в указанном многоквартирном доме, составляет 198 648 руб.

Разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет 1 417 897 руб.

Разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 21 марта 2023 г. №206/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет 1 463 140 руб. (т.3 л.д.2-99).

Учитывая установленные по делу обстоятельства того, что жилое помещение, принадлежащее ответчику, находится в здании бывшего общежития, и в нем отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, суд считает, что общая площадь принадлежащего ответчику жилого помещения, подлежит определению с учетом приходящейся на его комнату площади коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п., которые не охватываются понятием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к статье 36 ЖК РФ.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, доказательств обратного не представлено. 

Поскольку расчет компенсации за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа следует производить не только из жилой площади занимаемого помещения, а также и с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, в том числе при предоставлении стороной истца дополнительных доказательств, подтверждающих проведение ремонта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, о чем эксперт не был поставлен в известность администрацией городского округа Саранск до дачи им заключения экспертизы от 22 августа 2023 г., судом по ходатайству сторон на основании определения от 5 сентября 2023 г. назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено тому же экспертному учреждению – ООО «Оценочные системы» (т.3 л.д.117-171, 174-175, 178-180, 181-182, 183-186).

Как следует из заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы №23/09/822-н от 20 октября 2023 г., проведенной ООО «Оценочные системы» (т.4 л.д.2-67), выкупная цена изымаемого жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, исходя из общей площади спорного жилого помещения, включающей в себя площадь комнаты – 

<

...> кв.м и площадь вспомогательных помещений (коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п.), приходящихся на её долю, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 587 817 руб., включая: 479 797 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, 30 946 руб. - рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, 51 257 руб. – рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, 25 817 руб. - убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2, исходя из общей площади спорного жилого помещения, включающей в себя площадь комнаты и площадь вспомогательных помещений, приходящихся на ее долю, в указанном многоквартирном доме, в том числе и с учетом дополнительно представленной суду администрацией городского округа Саранск 4 сентября 2023 г. документации о проведение ремонта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 252 418 руб.

Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требований Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 79, 83 - 86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы не установлено. 

Оценивая данное заключение, суд приходит к выводу, что оно является ясным, полным, обоснованным, содержит подробное описание, выводы, фототаблицы, в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, экспертом приняты во внимание имеющиеся в материалах дела документы, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на поставленные судом вопросы, вывод эксперта неясностей, противоречий и разночтений не содержит, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.4 л.д.2).

Допрошенная в судебном заседании от 13 ноября 2023 г. эксперт ФИО4, предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы, изложенные в экспертном заключении от 20 октября 2023 г. №23/09/822-н, подтвердила, пояснив также, что при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ею принимался во внимание период с года постройки многоквартирного дома по день производства экспертизы, поскольку на момент приватизации первой комнаты (октябрь 2002 г.) дом уже нуждался в проведении капитального ремонта, который не был проведен в отношении полов, кровли и отделочных работ, несмотря на то, что прошло 31 год, а предельный срок проведения капитального ремонта для данных элементов – 30 лет. Поскольку многоквартирный дом по истечении 47 лет на момент приватизации первого жилого помещения признан аварийным, несмотря на срок его службы 100-120 лет, данное обстоятельств указывает на то, что администрация городского округа Саранск своевременно не проводила капитальный ремонт, а если поддерживать дом в нормальном состоянии, он мог бы простоять еще 100-120 лет при нормативном сроке службы, в том числе и более.

Также экспертом даны полные и исчерпывающие разъяснения по вопросам, обозначенным участниками процесса в судебном заседании, при этом отвод эксперту заявлен не был, ходатайства о привлечении иных экспертов, сторонами не заявлялись. 

Учитывая изложенное, показания эксперта ФИО4 не противоречивы, выводы являются аргументированными и согласуются с другими материалами дела, а доказательств её заинтересованности в исходе дела суду не представлено, в связи с чем показания данного эксперта принимаются судом во внимание.

Суд отклоняет отчет об оценке №114/11/2022-Н/101, выполненный 9 ноября 2022 г. ООО «НОКС-Оценка», которым рыночная стоимость изымаемой недвижимости установлена в размере 500 500 руб., поскольку согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, соответственно, срок действия данного отчета истек, в связи с чем признать его достоверным не представляется возможным. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 20 октября 2023 г. №23/09/822-н является допустимым и достоверным доказательством по делу, не принимая во внимание выкупную цену изымаемого спорного жилого помещения – 776 075 руб. (577 427 руб. + 198 648 руб.), указанную в заключении экспертизы от 1 августа 2023 г. №23/07/601-н, т.к. при проведении экспертизы и даче заключения эксперт исходил только из площади комнаты 

<

...> кв.м, без включения в размер рыночной стоимости спорного жилого помещения, доли ответчика в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, площади вспомогательных помещений, приходящихся на долю спорной комнаты, в связи с чем выводы указанного заключения экспертизы являются неполными.

Таким образом заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 20 октября 2023 г. №23/09/822-н, выполненное ООО «Оценочные системы», суд кладет в основу при разрешении возникшего между сторонами спора и определяет выкупную стоимость изымаемого имущества в том размере, который указан в заключении – 840 235 руб. (587 817 руб. + 252 418 руб.).

Доводы стороны ответчика о том, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку положения статьи 32 ЖК РФ направлены на обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, равноценность возмещения которого определяется в соответствии с требованиями, содержащимися в части 7 настоящей статьи.

При изъятии аварийного жилья собственник получает компенсацию за изымаемое имущество, но эта компенсация не предполагает возмещение затрат на покупку нового жилья большей площадью (не менее 33 кв.м).

Исходя из того, что убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения к критерию, определяющему равноценность возмещения, не относятся, оснований для увеличения выкупной стоимости на эту сумму не имеется.

При этом ответчик не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении убытков, причиненных действиями (бездействием) администрации городского округа Саранск, которые не являются убытками, связанными с изъятием жилого помещения, т.к. не охватываются примерным перечнем, приведенным в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Ссылка представителя ответчика на судебную практику по иным делам не может быть принята во внимание, так как обстоятельства настоящего дела и дел, на которые ссылается сторона ответчика, не являются тождественными. 

Доводы стороны истца о несогласии с размером выкупной цены за изымаемое жилое помещение в связи с неправильным определением экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома отклоняются судом, поскольку сводятся к субъективной оценке представленных в дело доказательств и заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, при этом объективных доказательств порочности расчета размера возмещения, каких-либо объективных, достоверных доказательств иного размера подлежащего взысканию размера возмещения не представлено. 

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. 

Из указанных положений законодательства следует, что возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, т.е. орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта полностью или в части, который не был проведен, что привело к утрате несущей способности конструкций дома. 

Бремя доказывания отсутствия необходимости проведения капитального ремонта, либо фактического выполнения работ по капитальному ремонту в рассматриваемом споре лежит на администрации городского округа Саранск, как бывшем наймодателе, несущем обязанность по проведению такого ремонта. 

Суд учитывает, что изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 года постройки, капитальный ремонт в котором, кроме ремонта крыши в 2015 г. (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), никогда не проводился.

При этом истец в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил сведений о том, что на момент приватизации первого жилого помещения - 21 октября 2002 г. (т.3 л.д.75,76) многоквартирный жилой дом был отремонтирован и не нуждался в проведении капитального ремонта. 

Согласно методике определения физического износа, утвержденной приказом Минстройкомхозяйство РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404, техническое состояние дома как ветхое, при котором состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих - весьма ветхое, оценивается при физическом износе дома от 61 до 80 процентов. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. 

На дату последнего обследования жилого дома (2018 г.) износ уже составлял 67%, несмотря на то, что срок его эксплуатации 100-125 лет (2071 г. - 2096 г.).

Учитывая, что к моменту первой приватизации жилого помещения в доме по адресу: 

<

адрес> уже имелась потребность в капитальном ремонте данного дома, поскольку к этому времени (31 год после постройки) истекли сроки нормальной эксплуатации отдельных элементов многоквартирного дома, установленные «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (Приложение 2), однако наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд приходит к выводу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ, т.к. невыполнение администрацией городского округа Саранск обязанности по производству капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, спорного жилого помещения, в данном доме, повлекло возникновение оснований для признания дома ветхим, непригодным для проживания и подлежащим сносу, что дает основания собственникам требовать также убытки, причиненные неисполнением такой обязанности. 

Механизм расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт приведен в заключении дополнительной экспертизы и выполнен в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ. Выбор методики расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт принадлежит эксперту в силу статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В качестве правового обоснования своих возражений относительно размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представитель истца ссылается на положения части 1 статьи 190.1 ЖК РФ.

Между тем, ссылка на часть 1 статьи 190.1 ЖК РФ судом отклоняется, поскольку содержащиеся в ней нормы применяются в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был. 

В данном случае судом в ходе рассмотрения дела установлено, что программа капитального ремонта жилищного фонда, в том числе перспективный и годовой план, в установленном порядке не разрабатывались, не утверждались, вопрос о необходимости проведения капитального ремонта спорного жилого дома в рамках данной программы не рассматривался. Иных объективных данных в материалах дела не содержится.

При этом отсутствие у органов местного самоуправления перспективного и (или) годового плана капитального ремонта жилищного фонда не может служить основанием, вопреки доводам стороны истца, для освобождения от обязанности проводить капитальный ремонт жилых домов, в случае необходимости его проведения.

Схожая правовая позиция относительно невключения дома в программу ремонта содержится в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2023 г. N 88-165/2023.

Поскольку приватизация первого жилого помещения в спорном доме состоялась в 2002 г., администрацией городского округа Саранск не представлено доказательств, что в тот момент дом был включен в план капитального ремонта жилищного фонда, данная норма закона, введенная Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. №399-ФЗ, по мнению суда, к спорным правоотношениям неприменима, в связи с чем доводы представителя истца относительно вышеуказанного обстоятельства не могут быть приняты во внимание.

Исходя из того, что дом, в котором находится комната ФИО2, признан аварийным, подлежащим сносу, собственниками жилых помещений снос не осуществлен, суд принимает решение об изъятии у ответчика недвижимости в пользу муниципального образования после выплаты органом местного самоуправления его выкупной стоимости в указанном размере. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования администрации городского округа Саранск (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ФИО2 (ИНН 

<

..>) об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..>, площадью 

<

...> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и право общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

..>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты возмещения в размере 840 235 (восемьсот сорок тысяч двести тридцать пять) рублей.

В остальной части исковые требования администрации городского округа Саранск к ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы, представления через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья Октябрьского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия А.М. Салахутдинова

Мотивированное решение составлено 14 ноября 2023 года.

Судья Октябрьского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия А.М. Салахутдинова