Дело № 2-1903/2020 25 февраля 2020 года 

78RS0017-01-2019-006250-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пешниной Ю.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЕКС», Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Офицерский» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «КЗТБ» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «КОНЭКС», ПЖСК «Офицерский», в котором просила признать утратившим право собственности ПЖСК «Офицерский» на нежилое помещение паркинга, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в части права на 2/141 доли в праве о общей долевой собственности на указанное нежилое помещение, что соответствует парковочным местам (машиноместам) №, № на уровне -3,5; и признании за истцом права собственности на указанное недвижимое имущество. 

В обоснование заявленных требований истец указала, что 26 марта 2015 года между ней и ООО «КОНЭКС» был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (гараж), по условиям которого истец приобрела парковочные места № и №. Обязательства об оплате стоимости доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение исполнены истцом в полном объеме. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 31 июля 2014 года, однако истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на парковочное место, ввиду того, что право собственности на помещение паркинга было зарегистрировано за застройщиком ПЖСК «Офицерский». 

Третье лицо конкурсный управляющий ООО «СК «КЗТБ» ФИО3 обратился с самостоятельными требованиями с самостоятельными требованиями о признании права собственности ООО «СК «КЗТБ» на 2/141 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что соответствует парковочным местам № и №, ссылаясь на то, что спорными парковочными местами владело ООО «СК «КЗТБ», в связи с чем ООО «КОНЭКС» не могло их передать истцу в 2015 году, определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 декабря 2019 года установлено, что строительство дома 

<

адрес> осуществляло ООО «СК «КЗТБ», а не ООО «КОНЭКС», а также, что у ПЖСК «Офицерский» перед ООО «СК «КЗТБ» имеется задолженность в размере 76 670 635,69 руб. Также ООО «СК «КЗТБ» считает себя лицом, приобретшим спорные парковочные места. 

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя – адвоката Гриднева К.В. который в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении требований ООО «СК «КЗТБ» просил отказать.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «СК «КЗТБ» ФИО3 – ФИО4, поддержала заявленные третьим лицом требования, возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2

В судебное заседание не явились представитель ПЖСК «Офицерский», конкурсный управляющий ПЖСК «Офицерский» - ФИО5, представитель ответчика ООО «КОНЭКС», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин не явки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем суд руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Военным инженерно-комическим университетом (ныне ФГКВОУ «Военно-космическая академией им. А.Ф. Можайского) и ПЖСК «Восток» (после переименования ПЖСК «Офицерский») был заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за счет средств пайщиков ЖСК и/или привлеченных дольщиков. Проектом предусматривался снос аварийной постройки и воссоздание объекта в увеличенном объеме с учетом эффективного использования прилегающей территории. 

Строительство объекта осуществляется ПЖСК «Офицерский» на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 3 ноября 2000 года; распоряжения Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 16 мая 2005 года; распоряжения комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2006 года. 

Между ПЖСК «Офицерский» (инвестор) и ООО «КОНЭКС» (соинвестор) 8 июня 2011 года был заключен договор №1-2011 об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству первой очереди объекта – 8 этажного монолитно-кирпичного жилого дома с подземным паркингом на 139 машиномест. Соинвестор вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей в инвестиционном проекте, в том числе привлекать на свою долю третьих лиц на каждую из причитающихся ему квартир. По завершении инвестиционного проекта инвестор обязался передать соинвестору 39 квартир общей площадью 3474,40 кв.м., 3 нежилых помещения общей площадью 758,20 кв.м., 87 машиномест, в том числе согласно перечню парковочные места №, № на уровне -3,5. 

Между ПЖСК «Офицерский» (инвестор) и ООО «СК «КЗТБ» (соинвестор) 7 мая 2014 года был заключен договор № 1-2014 об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству первой очереди объекта – 8 этажного монолитно-кирпичного жилого дома с подземным паркингом. По завершении инвестиционного проекта инвестор обязался передать соинвестору 3 квартиры общей площадью 229,23 кв.м., 66 парковочных мест, в том числе согласно перечню парковочные места №, № на уровне -3,5. 

Согласно акту приема-передачи от 1 сентября 2014 года подписанному между ООО «СК «КЗТБ» и ПЖСК «Офицерский», соинвестор передал, а инвестор принял, в том числе спорные парковочные места № и № на уровне -3,5. 

Также из материалов следует, что 21 сентября 2014 года между ООО «КОНЭКС» (покупатель) и ООО «СК «КЗТБ» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, в том числе спорных парковочных мест, и 22 сентября 2014 года подписан акт прекращения обязательств зачетом взаимных требований. 

Истец на основании предварительных договоров купли-продажи от 26 марта 2015 года, заключенных с ООО «КОНЭКС» приобрела два парковочных места № и № в помещении гаража по адресу: 

<

адрес>, уровень – 3,5.

Условиями заключенных между истцом и ООО «КОНЭКС» договоров предусматривалась обязанность покупателя оплатить стоимость недвижимого имущества до заключения основного договора. Обязательства истца по оплате парковочных мест исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями. 

Парковочные места № и № переданы ООО «КОНЭКС» истцу по актам приема-передачи от 22 ноября 2018 года.

Согласно пункту 5 предварительного договора №8/3,5 цена отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение составляет 1 000 000 руб. 

Согласно пункту 5 предварительного договора № 9/3,5 цена отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение составляет 1 870 000 руб. 

Пунктом 6.1 предварительного договора № 8/3,5 предусмотрено, что сумма в размере 1 000 000 руб. оплачивается покупателем с момента заключения настоящего договора. К моменту заключения основного договора обязательство покупателя по оплате цены доли, указанной в пункте 5 договора должно быть исполнено в полном объеме. 

Аналогичные условия содержит пункт 6.1 предварительного договора № 9/3,5. 

В соответствии с пунктом 3 предварительных договоров, стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи доли в течение одного года после регистрации права собственности продавца на долю.

По условиям инвестиционного договора №1-2011 от 8 июня 2011 года, в течении 120 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ПЖСК «Офицерский» обязан был передать ООО «КОНЭКС» квартиры и парковочные места. 

В абзаце 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Поскольку, условиями заключенного между истцом и ООО «КОНЭКС» договора предусматривалась обязанность покупателя оплатить стоимость недвижимого имущества до заключения основного долга, суд приходит к выводу о том, что заключенный предварительный договор следует расценивать как договор купли-продажи машино-места/доли в праве собственности, вытекающий из инвестиционной деятельности его участников при строительстве жилого дома. 

Обязательства истца по оплате парковочных мест исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 26 марта 2015 года, от 10 июня 2015 года,18 мая 2017 года, 11 августа 2017 года, 18 октября 2017 года, 19 ноября 2018 года.

Многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные парковочные места, введен в эксплуатацию 31 июля 2014 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. 

Парковочные места № и № переданы истцу по актам приема-передачи от 22 ноября 2018 года. С указанного времени истец фактически использует парковочные места, несет бремя по содержанию парковочных мест, что стороной ответчиков не опровергнуто. 

Вместе с тем, истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на парковочное место, поскольку в настоящее время право собственности на спорное парковочное место зарегистрировано за ПЖСК «Офицерский», что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

В соответствии с положениями Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

В соответствии с абзацем 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок), из судебного решения.

Невозможность произвести регистрацию права собственности на парковочное место как на объект права собственности, на который истец вправе рассчитывать в результате исполнения договорных обязательств, влечет нарушение ее прав. Нарушенное право подлежит судебной защите.

Согласно выписке из ЕГРН от 8 апреля 2019 года собственником нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 4753 кв.м., по адресу: 

<

адрес> – является ПЖСК «Офицерский», что, несомненно, препятствует истцу зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на парковочное место. 

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в частности, разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН о зарегистрированном праве нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности ( пункт 58 пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом, как указано в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом приведенных выше разъяснений, а также принимая во внимание, что истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства по оплате парковочных мест, жилой дом введен в эксплуатацию, парковочные места переданы истцу по актам приема-передачи, истец фактически владеет парковочными местами, несет бремя по их содержанию, что участниками процесса не опровергнуто, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ней права собственности на спорное имущество и, соответственно, о признании отсутствующим этого права в заявленной части у ответчика ПЖСК «Офицерский».

Поскольку оснований для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО2 не имеется, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении самостоятельных требований ООО «СК «КЗТБ» о признании права собственности. 

При этом суд также исходит из того, что третьим лицом не представлено доказательств фактического владения им и использования парковочных мест.

Доводы ООО «СК «КЗТБ» о том, что со стороны ООО «КОНЭКС» не была произведена оплата парковочных мест, что предварительный договор №1/60 от 21 сентября 2014 года подписанный между ООО «КОНЭКС» и ООО «СК «КЗТБ» оспаривается по основанием его мнимости, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку со стороны истца обязательства по оплате парковочных мест исполнены в полном объеме, о наличии каких-либо притязаний со стороны ООО «СК «КЗТБ» в отношении приобретаемых парковочных мест истцу известно не было. 

Суд также учитывает, что ООО «СК «КЗТБ» не лишено возможности требовать оплаты со стороны ООО «КОНЭКС» за проданные парковочные места. 

В соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с в пользу истца ФИО6 с ответчиков ПЖСК «Офицерский» и ООО «КОНЕКС» подлежит взысканию уплаченная по подаче иска государственной пошлина в размере по 4 675 руб. с каждого.

Поскольку в соответствии с положениями ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины в данном случае составляет 22 550 руб. исходя из цены иска 2 870 000 руб., то с ответчиков в доход бюджета Санкт-Петербурга в соответствии с положениями ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 6600 руб. с каждого (22550-9350:2).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЕКС», Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Офицерский» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности – удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Потребительского жилищно-строительного кооператива «Офицерский» на нежилое помещение паркинга, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в части права на 2/141 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежимое помещение, что соответствует парковочным местам (машиноместам) № и № на уровне -3,5. 

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> пол. женский, паспорт 

<

данные изъяты>, право собственности на 2/141 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение паркинга, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, что соответствует парковочным местам (машиноместам) № и № на уровне -3,5. 

В удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «КЗТБ» о признании право собственности на 2/141 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – отказать. 

Взыскать в пользу ФИО2 с общества с ограниченной ответственностью «КОНЕКС» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 675 руб.

Взыскать в пользу ФИО7 с Потребительского жилищно-строительного кооператива «Офицерский» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 675 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОНЕКС» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 6600 руб.

Взыскать с Потребительского жилищно-строительного кооператива «Офицерский» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 6600 руб. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: 

Мотивированное решение суда составлено 25 марта 2020 года.