административное дело № 3а-133/2023 (3а-1386/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-001218-65) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 42 427 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

24 марта 2023 года от представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы с приложением рецензии № 22/23/03, выполненной ООО «Вектор». 

В судебное заседание 27 марта 2023 года явился представитель ФИО1 по доверенности ФИО3, которая поддержала доводы ходатайства о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы. Также представила платежное поручение об оплате производства судебной экспертизы. 

Протокольным определением от 27 марта 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта от 27.09.2022 года (л.д.12-17, том 1). 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 71 235 141, 4 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 12.10.2022 года (л.д.9, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-19/22/10-01 от 19.10.2022 года, подготовленным ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> составляет 42 427 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-133/2023 от 15.02.2023 года отчет об оценке № ОЦ-19/22/10-01 от 19.10.2022 года, подготовленный ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, так как в них допущены нарушения ФСО и методики оценки. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 62 274 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 12,5 %). 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов экспертом обоснована. 

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, протокольным определением от 27 марта 2023 года отказано в удовлетворении заявленного представителем административного истца ходатайства.

Кроме того, доводы представителя административного истца, изложенные в обоснование ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод о том, что непонятно кто и каким образом разъяснил эксперту права и обязанности, а также предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является необоснованным, поскольку определением суда от 12.12.2022 года эксперты ООО «Граунд» предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, заключение судебной экспертизы № Г27-133/2023 содержит расписку эксперта ООО «Граунд» ФИО4 о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а также ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Довод о том, что экспертом подобраны некорректные объекты – аналоги, опровергается заключением судебной экспертизы. Так, при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт правильно отобрал в качестве объектов – аналогов объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов – аналогов эксперт верно руководствовался положениями п.4-10 Федерального стандарта оценки № 1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200.

Довод о том, что эксперт не использовал доходный подход для установления рыночной стоимости объекта, не может служить основанием для признания заключения эксперта неполным или неясным, поскольку экспертом мотивирован отказ от применения данного подхода. Из заключения судебной экспертизы следует, что доходный подход для определения рыночной стоимости здания не применялся экспертом ввиду отсутствия достаточного количества информации о сдаче в аренду сопоставимых объектов (по площади, местоположению, этажности, физическому состоянию), расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно. Также экспертом обоснован отказ от применения затратного подхода.

В связи с выявлением достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов – аналогов, экспертом для определения рыночной стоимости здания применен сравнительный подход.

Довод о том, что экспертом не проведен в полном объеме анализ рынка аренды коммерческой недвижимости, не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. 

Довод о том, что на странице 43 заключения состояние объектов-аналогов № 2 и № 3 указано как хорошее, но в объявлениях отсутствует фотоматериал и информация о состоянии ремонта, не может подтверждать искажение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы, так как выезд эксперта на объекты – аналоги в целях проверки их действительного ремонта с проведением соответствующего исследования не предусмотрен положениями законодательства в области оценочной деятельности. 

Довод о необоснованном определении экспертом доли земельного участка в составе единого имущественно – земельного комплекса в размере 35,5 % опровергается заключением экспертизы, в котором экспертом приведен порядок расчета указанной корректировки (л.46 заключения). 

Иные доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях не мотивированны должным образом и не подтверждены какими – либо доказательствами. 

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 21 ноября 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 ноября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 62 274 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 21 ноября 2022 года. 

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова