Дело № 2-428/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 апреля 2019 года

Советский районный суд г.Омска

в составе председательствующего судьи Цветкова В.А., 

при секретаре Барановой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «Зеленый остров» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, обязании устранить строительные недостатки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЖСК «Зеленый остров».

Из искового заявления (л.д. 2-9) следует, что свои требования она обосновывает тем, что 30.12.2013 г. между ней и ЖСК «Зеленый остров» был заключен договор об установлении индивидуального тарифного плана № 43.

В соответствии с условиями договора (п. 1.1), пайщик вносит в ЖСК паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в кооперативе и основанием получения пайщиком в собственность жилого помещения, указанного в п. 1.2 договора, после завершения строительства МКД по адресу: адрес

Согласно п. 1.2 договора № 43 от 30.12.2013 г., объектом паевого взноса является квартира № (строительный номер) в первой очереди Многоэтажного жилого дома по адресу адрес (строительный адрес) и имеет следующие характеристики: (3) комнатная, 3 этаж, подъезд № 1, блок секция в осях №, общей площадью 96,67 кв.м., а также общее имущество в МКД.

Подводка силовой электрической сети выполняется до проектного места установки электроплиты, подводка электрической сети до распределительного шкафа в квартиру. 

В квартире устанавливаются окна ПВХ. Лоджии остекляются двухкамерными стёклами.

Характеристики квартиры могут быть уточнены после окончания строительства. При этом площадь квартиры уточняется по данным технической инвентаризации.

В пункте 1.5 договора № 43 указано, что общая сумма паевого взноса, подлежащая оплате, составляет 3 480 120 рублей из расчёта 36 000 рублей за квадратный метр и оплачивается в срок по 01.07.2014 г. 

Пунктом 1.7. договора предусмотрен срок окончания строительства и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учётом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок до 23.07.2015 г.

Кроме того, пунктом 1.9. договора № 43 от 30.12.2013 г. предусмотрено, что после подготовки Застройщиком акта приема-передачи квартиры с указанием её точной площади, Стороны обязуются произвести окончательный расчёт по договору. В случае, если площадь квартиры, подлежащей передаче пайщику в собственность по акту, будет меньше указанной в п. 1.2. Договора, застройщик обязуется в течение 20 банковских дней осуществить возврат излишне уплаченной суммы инвестиций пайщику.

Справкой ЖСК «Зелёный остров» от 30.06.2014 г. подтверждается, что ФИО1 произвела полный расчёт в сумме 3 480 120 рублей по договору об установлении индивидуального тарифного плана № 43 от 30.12.2013 г.

ЖСК «Зелёный остров» статус застройщика не имел, был инвестором.

Застройщиком являлось ЗАО «ТВиСт».

Строительство объекта капитального строительства: «Жилой дом с блоками обслуживания», расположенного по адресу: адрес, было разрешено Администрацией города Омска посредством выдачи ЗАО «ТВиСТ» (Застройщик) разрешения на строительство № 55-1677.

Собственником земельного участка, на котором велось строительство МКД по вышеуказанному адресу, также являлся ЗАО «ТВиСТ».

Таким образом, правовой статус застройщика и собственника земельного участка под объектом строительства принадлежал ЗАО «ТВиСТ».

Согласно условиям договора № 43 инвестирования строительства МКД от 25.12.2013 г. стороны (ЗАО «ТВиСТ» и ЖСК «Зелёный остров») договорились о взаимодействии друг с другом при инвестировании, строительстве и вводе в эксплуатацию жилого многоквартирного дома адрес.

В соответствии с пунктом 3 указанного договора Инвестор (ЖСК «Зелёный остров») осуществляет долевое участие в финансировании (инвестировании) строительства части объекта и получает по окончанию строительства право на оформление в собственность части объекта, которая представляет собой квартиру № 9 (строительный номер) в доме адрес.

Помещения, указанные в п.3 договора, с момента заключения договора и до момента вступления Инвестора в права собственности на них являются, по договорённости сторон, зарезервированными для Инвестора (п.6 договора).

В пункте 7.2. договора указано, что общая сумма инвестирования, подлежащая оплате составляет 3 480 120 руб. и оплачивается в срок по 01.07.2014 г. и, в соответствии с п.7.3. названного договора, инвестор уступает свои права на полностью оплаченные помещения третьему лицу при условии принятия этим третьим лицом всех условий этого договора.

По данным единого государственного реестра юридических лиц ЗАО «ТВиСТ» прекратило свою деятельность 04.06.2015 г. путём реорганизации в форме преобразования в ООО «ТВиСТ» и правопреемником перед третьими лицами стал являться ООО «ТВиСТ», позднее признанным Арбитражным судом города Москвы несостоятельным (банкротом).

Поскольку целью ФИО1 являлось приобретение квартиры, то на данные правоотношения распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Всего под финансирование строительства ФИО1 была внесена сумма в размере 3 480 120 рублей. По договору срок окончания строительства был предусмотрен до 23.07.2015 г. ФИО1 не уведомлялась о переносе сроков окончания строительства и передачи объекта, соответствующие изменения в установленном гражданским законодательством порядке в Договор об установлении индивидуального тарифного плана № 43 от 30.12.2013 г. не вносились.

Согласно Акта приема-передачи от 14.06.2017 г. к Договору с членом ЖСК «Зелёный остров» об установлении индивидуального тарифного плана № 43 от 30.12.2013 г., заключённого между кооперативом и ФИО1, ЖСК передал, а ФИО1 приняла квартиру № (строительный номер №), находящуюся по адресу: адрес (строительный адрес: адрес).

Таким образом, со стороны ответчика по договору имеется ненадлежащее исполнение обязательства, которое выразилось в нарушении сроков выполнения работ.

Согласно расчёта период просрочки исполнения обязательств по договору составил 684 дня (с 23.07.2015 г. по 14.06.2017 г.). В соответствии с расчётом истца размер неустойки составляет сумму, превышающую цену договора, а именно: 71 412 062,40 рублей (3 480 120 руб. х 0,03 х 684 дн. = 71 412 062, 40 руб.).

В соответствии с п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» сумма неустойки не может превышать общую сумму заказа, т.е. не должна быть более 3 480 120 руб.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющей государственную регистрацию прав, 24.06.2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанную квартиру общей площадью 91,9 кв.м. на основании справки ЖСК «Зелёный остров» от 16.06.2017 г.

В соответствии с условиями Договора об установлении индивидуального тарифного плана № 43 от 30.12.2013 г., заключённого между ФИО1 и ЖСК «Зелёный остров», и договора об участии юридического лица в инвестировании строительства жилого многоквартирного дома №, заключённого между ЗАО «ТВиСТ» и ЖСК «Зелёный остров» от 25.12.2013 г. № 43, площадь квартиры, подлежащей передаче ФИО1, составляет 96,67 кв.м.

Таким образом, по мнению истца, она переплатила по договору в связи с передачей ей квартиры меньшей площади за лишние 4,77 кв.м. деньги в сумме 171 720 руб. (96,67 кв.м. - 91,9 кв.м. = 4,77 кв.м.) (4,77 кв.м. х 36 000 руб./м.= 171 720,00 руб.).

Полагает, что ЖСК «Зеленый остров» был обязан возвратить ей указанную сумму в течение 20 банковских дней.

Указанная сумма ей до настоящего времени не возвращена. В связи с этим, на основании ст.395 ГК РФ (за пользование чужими денежными средствами в сумме 171 720 руб.) за период с 23.07.2015 г. по 21.01.2019 г., следует взыскать проценты в сумме 51 445,89 руб.

Кроме того, ЖСК «Зелёный остров» не исполнил надлежащим образом свои обязательства по Договору. Переданная истцу квартира имеет строительные недостатки, не соответствует требованиям строительных, санитарных норм и правилам.

Из-за этого, 02.09.2016 г. ФИО1 отказалась от подписания акта приема-передачи квартиры, указав на наличие недостатков.

Согласно заключению от 20.11.2017 г. АНО ЦРЭ «ЛэИ» № 456/СТ-17 сделаны следующие выводы:

- в ходе проведения исследования было установлено несоответствие номинальной толщины стенки труб, применённых в системе теплоснабжения, требованиям ГОСТ 32415-2013;

- распределительные коллектора, расположенные в подъездах, выполнены кустарно и не соответствуют проектной документации, а также требованиям стандартов, о чём свидетельствует акт экспертного исследования от 14 августа 2017 года № 1876/4-6, выполненного ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ. По результатам экспертизы в коллекторах, установленных в подъездах, значительно заужен внутренний диаметр, что повышает гидравлическое сопротивление трубопроводов и препятствует поступлению теплоносителя в необходимом количестве;

- исходя из результатов теплотехнического расчёта 08.17 № 08-2017-РР, выполненного ФГБОУ ВО ОмГУПС проектом на систему отопления отопление жилого дома по адресу: адрес расчётная нагрузка на отопление занижена более чем на 40%;

- неверно определена тепловая нагрузка, неверно выбранное оборудование, не качественное изготовление и монтаж системы отопления делают невозможным обеспечить нормативный температурный режим в зимний период в жилом доме по адресу: гадрес. Следовательно, не выдерживается температурный режим отопления в квартире №, требуется регулирование системы отопления;

- в ходе проведения исследования специалистом установлено, что имеются дефекты монтажа оконных конструкций ПВХ, указанные в исследовательской части заключения специалиста. Таким образом, требуется полная замена оконных блоков.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в пользу ФИО1 подлежит взысканию компенсация морального вреда, причинённая ей нарушением её прав при строительстве квартиры № 184, поскольку она испытала много негативных эмоций, переживаний, нравственных страданий.

Просила:

- взыскать с ЖСК «Зеленый остров» в ее пользу излишне уплаченные за квартиру денежные средства в размере 171 720 руб., проценты за пользование этой суммой (чужими денежными средствами) в размере 51 445 руб. 89 коп.;

- на основании ФЗ «О защите прав потребителей» взыскать с ЖСК «Зеленый остров» в ее пользу неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере 3 480 120 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф 50% от взысканной суммы;

- обязать ЖСК «Зеленый остров» отрегулировать систему отопления в квартире адрес;

- обязать ЖСК «Зеленый остров» заменить оконные блоки в квартире адрес;

- обязать ЖСК «Зеленый остров» выполнить подводку силовой электрической сети до проектного места установки электроплиты и в санузле квартиры адрес

Истец ФИО1 в суде участия не принимала, извещена надлежащим образом (л.д. 165), просила рассмотрение дело отложить в связи с ее нахождением на больничном (л.д.163,167,170). 

Доказательств того, что истец в силу болезни действительно не может явиться в судебное заседание по данному делу либо направить в суд своего представителя, либо направить суду по почте свои дополнительные пояснения, уточнения или возражения, ФИО1 суду не представила.

Представитель ответчика, ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.31), настаивает на рассмотрении дела по существу, полагает, что истец умышленно затягивает рассмотрение дела.

Поскольку ответчик просит рассмотреть дело по существу и вынести решение по заявленным истцом требованиям, оснований для отложения рассмотрения дела, предусмотренных ст.167 ГПК РФ, суд не находит, дело подлежит рассмотрению по существу. 

Представитель ответчика ЖСК «Зеленый остров» ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 31), в судебном заседании исковые требования признал частично, указав, что на плане квартира истца указана с учетом лоджии, размером 6,35 кв.м. (блок секция на осях №). Квартира продавалась вместе с лоджией, на возведение которой требуются денежные средства.

В отличие от других лиц, на решения по искам которых ФИО1 ссылается, у нее не было договора с ЗАО «ТВиСт», у нее был только договор с ЖСК «Зеленый остров» от 30.12.2013 г., в котором ясно написано, что пайщику будет передана квартира общей площадью 96,67 кв.м., из которых площадь лоджии 6,35 кв.м.

Площадь квартиры, переданной истцу, указана в соответствии с проектной документацией и за минусом лоджии даже больше, чем указано в договоре от 30.12.2013 г.

Это подтверждается и заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы №05-04/19 от 05.04.2019 г.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЖСК «Зеленый остров» в пользу истца излишне уплаченных за квартиру денежных средства в размере 171 720 руб., а также процентов за пользование этой суммой, следует отказать.

Поскольку ответчик ЖСК «Зеленый остров» являлся только инвестором, а не застройщиком, как ЗАО «ТВиСт», между ФИО1 и ЖСК «Зеленый остров» возникли не обязательственные отношения, а отношения, основанные на членстве, регулируемые Уставом кооператива, которые не подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей». В связи с этим, в удовлетворении требований истца о взыскании с ЖСК «Зеленый остров» на основании ФЗ «О защите прав потребителей» неустойки за несвоевременную передачу квартиры, компенсации морального вреда и штрафа, следует отказать.

Так как заключением судебной строительно-технической экспертизы №05-04/19 от 05.04.2019 г. установлены нарушения в квартире истца в части системы отопления, одного оконного блока, а также выполнении электропроводки, - исковые требования в этой части ответчик признает и готов за счет собственных средств устранить все перечисленные в заключении экспертизы указанные нарушения.

Просит суд обязать истца ФИО1 обеспечить ЖСК «Зеленый остров» доступ в квартиру для устранения этих нарушений, не препятствовать их устранению.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В порядке ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что 25.12.2013 г. между ЗАО «ТВиСт» (Застройщик) и ЖСК «Зеленый остров» (Инвестор) заключен договор об участии юридического лица в инвестировании строительства жилого многоквартирного дома № 43 (л.д. 14-15).

Предметом настоящего договора являются правоотношения застройщика и инвестора по инвестированию (финансированию) строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес Инвестор осуществляет долевое участие в финансировании (инвестировании) строительства части объекта и получает по окончании строительства право на оформление в собственность части объекта, которая представляет собой квартиру № (строительный номер) в первой очереди многоэтажного дома по адресу: адрес (строительный адрес) и имеет следующие характеристики: 3 комнатная, 3 этаж, подъезд № 1, блок секция в осях №, общей площадью 96,67 кв.м., стоимость 1 кв.м. 36 000 рублей, а также общее имущество в многоквартирном доме (пункт 3,7.2).

Инвестор вправе переступить свои права на полностью оплаченные помещения, указанные в п.3 настоящего договора, третьему лицу при условии принятия этим третьим лицом всех условий настоящего договора и после письменного уведомления застройщика (пункт 7.4).

30.12.2013 г. между ЖСК «Зеленый остров» и ФИО1 заключен договор с членом ЖСК «Зеленый остров» об установлении индивидуального тарифного плана № 43 (л.д. 16-19).

В соответствии с условиями договора (п. 1.1), пайщик вносит в ЖСК паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в кооперативе и основанием получения пайщиком в собственность жилого помещения, после завершения строительства МКД по адресу: адрес

Согласно п. 1.2, за пайщиком закрепляется квартира № (строительный номер) в многоэтажном жилом доме по адресу адрес (строительный адрес) и имеет следующие характеристики: (3) комнатная, 3 этаж, подъезд № 1, блок секция в осях №, общей площадью 96,67 кв.м., из них площадь лоджии 6,35 кв.м., а также общее имущество в МКД.

Согласно указанного договора от 30.12.2013 г. характеристики квартиры могут быть уточнены после окончания строительства. При этом площадь квартиры уточняется по данным технической инвентаризации.

Истцом условия договора исполнены и внесен паевой взнос в размере 3 480 120 руб., что подтверждается справкой от 30.06.2014 г., выданной ЖСК «Зеленый остров» (л.д. 20).

Условия указанных договоров истцом не оспаривались.

Между ЗАО «ТВиСт» и ФИО1 договоров не заключалось.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч.1 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Пунктом 1.1 договора № 43 от 30.12.2013 г. предусмотрено, что характеристики квартиры могут быть уточнены после окончания строительства. При этом площадь квартиры уточняется по данным технической инвентаризации

Согласно п.1.5 договора № 43 от 30.12.2013 г. общая сумма паевого взноса составляет 3 480 120 руб. из расчета 36 000 руб. за квадратный метр. Указанная сумма является окончательной на весь период действия договора и не зависит от конъюнктуры рынка и изменения рыночной стоимости 1 кв.м. жилья на рынке недвижимости, а также любых дополнительных затрат, не предусмотренных ранее, или их увеличение, вызванное односторонними действиями и требованиями организаций, в т.ч. занимающих монопольное положение на рынке.

Согласно п. 1.2. указанного договора № 43 от 30.12.2013 г. проектная общая площадь квартиры составляет 96,67 кв. м.

Требование ФИО1 о взыскании излишне уплаченной суммы основано на тех обстоятельствах, что в выписке из ЕГРН площадь спорной квартиры указана 91,9 кв.м. и истец полагает, что оплатила по договору большую площадь - 96,67 кв. м., то есть излишне заплатила за метраж в размере 4,77 кв. м.

В этой связи следует отметить, что во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Минземстрой РФ) от 04.08.1998 г. № 37 утверждена «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», в которой введены понятия общая площадь квартиры (квартир) и площадь квартиры (квартир).

Так, согласно п.3.34 указанной Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

В соответствии с п.3.37 названной Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Согласно разъяснениям, данным Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 09.10.2009 года N 33350-ИП/08, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в Письме Госстроя Российской Федерации от 29 апреля 2002 года № НМ-2243/19 «О порядке применения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», площадь холодных пристроек (террас, пристроенных веранд и т.п.) указывается в графах 7 и 11 экспликации к поэтажному плану здания и включается в общую площадь квартиры и индивидуального жилого дома с использованием установленных коэффициентов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положения части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ носят диспозитивный характер и предполагают, в том числе указание в договоре иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора.

Закон № 214-ФЗ допускает отклонение фактической площади построенного объекта от проектной площади.

Так, из содержания п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ следует, что существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства, является основанием расторжения договора в судебном порядке.

Следовательно, несущественное отклонение фактической площади объекта не является односторонним и существенным изменением условий договора.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Согласно пункту 1.9 договора № 43 от 30.12.2013 г., заключенного между ЖСК «Зеленый остров» и ФИО1 в случае, если площадь части объекта подлежащей передачи инвестору в собственность по акту, будет больше указанной в пункте 1.2 договора, пайщик обязуется в течение 20 банковских дней осуществить доплату недостающей сумму инвестиций из расчета инвестиционной стоимости одного квадратного метра. В случае, если площадь части объекта, подлежащей передачи инвестору в собственность по акту, будет меньше указанной в пункте 1.2 договора, застройщик обязуется в течение 20 банковских дней осуществить возврат излишне уплаченной суммы инвестиций пайщику. 

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 20.03.2014 № 611-О указал, что часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ с учетом особенностей регулируемых отношений направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, содержание договора свидетельствует о том, что условия пункта 1.9 в своей совокупности обеспечивают баланс интересов застройщика и участника долевого строительства.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» № 05-04/19 от 05.04.2019 г., общая площадь квартиры адрес с учетом площади лоджии и балкона составляет 102,66 кв.м. (11,12 кв.м. (кухня) + 18,90 кв.м. (комната 1) + 17,04 кв.м. ( комната 2) + 6,43 кв.м. (лоджия) + 4,56 кв.м. (коридор малый), 3,62 кв.м. (ванная) + 3,10 кв.м. (гардеробная) + 17,91 кв.м. (комната 3) + 3,87 кв.м. (балкон) + 14,35 кв.м. (коридор большой) + 1,7 кв.м. (туалет.) (л.д. 126-159).

Согласно акта приема-передачи к договору с членом ЖСК «Зеленый остров» об установлении индивидуального тарифного плана № 43 от 05.09.2016г. от 30.03.2017 г. ЖСК «Зеленый остров» и ФИО1 заключили настоящий акт, согласно которому в соответствии с договором с членом ЖСК «Зеленый остров» об установлении индивидуального тарифного плана № 43 ЖСК передал, а пайщик принял квартиру № № (строительный номер № находящуюся по адресу: адрес (строительный адрес: адрес) площадью с балконом (лоджией) 96,1 кв.м., из которых общая площадь квартиры 91,9 кв.м., площадь балконов (лоджий) 4,2 кв.м. Квартира расположена на 3 этаже (л.д. 22).

Таким образом, истец приняла квартиру по вышеназванному акту.

Квартира поставлена на кадастровый учет. Согласно выписки из ЕГРН правопритязания на указанную квартиру отсутствуют (л.д. 26).

Доводы истца о не предоставлении информации о проектной площади опровергаются текстом договора, в котором условия, относительно передаваемого истцу объекта, в том числе его площади и цены изложены ясно.

Суд отмечает, что согласно приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378 "Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 года N 968" сведения о правообладателе объекта недвижимого имущества указываются во втором разделе выписки из Единого государственного реестра недвижимости из ЕГРН об основных характеристиках.

В реквизите «Площадь, м2» указываются площадь объекта недвижимости в квадратных метрах и погрешность ее вычисления, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

В Едином государственном реестре недвижимости содержится информация о помещении с кадастровым номером № №, местоположение которого определено как адрес; назначение - жилое, вид помещений - квартира, площадь 91,9 кв. м.

Технический паспорт жилого помещения по указанному адресу не представлен.

Видами жилых помещений в силу ст. 16 ЖК РФ являются, в частности, квартира и комната как часть квартиры.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ).

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 531 площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При таких данных, доводы истицы об уменьшении площади квартиры являются несостоятельными, поскольку стороны в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома определили общую площадь передаваемого жилого помещения исходя из проектной площади, ответчик передал истцу именно то помещение, которое указано в договоре, т.е. выполнил свои обязательства перед истцом в полном объеме.

Указание в ЕГРН квартиры общей площади без учета площади лоджии (балкона), не может считаться уменьшением общей площади объекта, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 в части взыскания излишне уплаченной суммы, поскольку характеристика квартиры истца согласно условиям договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома включает площадь балкона, строительство которого могло быть осуществлено только за счет средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, а не из каких-либо иных финансовых источников.

Таким образом, оснований для исключения лоджии (балкона) из площади квартиры, подлежащей оплате по договору, не имеется.

Судом установлено, что поскольку ответчик ЖСК «Зеленый остров» являлся только инвестором, а не застройщиком, как ЗАО «ТВиСт», между ФИО1 и ЖСК «Зеленый остров» возникли не обязательственные отношения, а отношения, основанные на членстве, регулируемые Уставом кооператива, которые не подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей». В связи с этим, в удовлетворении требований истца о взыскании с ЖСК «Зеленый остров» на основании ФЗ «О защите прав потребителей» неустойки за несвоевременную передачу квартиры, компенсации морального вреда и штрафа, следует отказать.

Кроме того, согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» № 05-04/19 от 05.04.2019 г. при исследовании недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (квартиры №), было обнаружено следующее:

- в квартире адрес имеются недостатки, нарушения СНиП, ГОСТ, других норм, допущенных при строительстве дома, в частности электропроводки, системы отопления, а также оконных блоков ПВХ;

- выполненная электропроводка не соответствует проектной документации и договору с членом ЖСК «Зеленый остров» об устранении индивидуального тарифного плана № 43 от 30.12.2013 г.;

- оконный блок комнаты № 3 не соответствует монтажным зазорам ГОСТ из-за установленного блока размером меньше оконного проема, необходимо заменить оконный блок;

- выполненное подключение радиаторов отопления и горизонтальной разводки выполнено с возможной минимальной теплоотдачей.

Выявленные нарушения монтажного шва оконного блока и выявленные нарушения системы отопления являются, не позволяющей обеспечить в квартире нормативный температурный режим в зимнее время.

Данные нарушения и недостатки, обнаруженные на объекте относятся к мероприятиям, выполненным на этапе строительства объекта.

Данный комплекс мероприятий был заложен в стоимость объекта, никаких работ на объекте самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами не выполнялось.

Рыночная стоимость устранения обнаруженных нарушений и недостатков на момент проведения экспертизы в квартире № составил 62 139 руб. 92 коп., из которых: стоимость работ 45 728 руб. 02 коп., стоимость материалов 14 461 руб. 90 коп., транспортно-складские расходы 1 950 руб. (л.д.126-159).

Ответчик в этой части исковые требования признал и, поскольку истец не просит взыскания денежных средств, а просит в этой части обязать ответчика устранить недостатки, ответчик готов за счет собственных средств устранить все перечисленные в заключении экспертизы нарушения. При этом ответчик просит суд обязать истца ФИО1 обеспечить ЖСК «Зеленый остров» доступ в квартиру для устранения этих нарушений, не препятствовать их устранению.

Согласно п.2.1 Договора с членом ЖСК «Зеленый остров» от 30.12.2013 г., инвестор обязан передать пайщику квартиру, качество которой соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, следует обязать ЖСК «Зеленый остров» за счет собственных средств:

- в комнате адрес устранить нарушение монтажа балконного блока - осуществить перемонтаж балконного блока для устранения нарушенного монтажного зазора по ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»;

- устранить нарушение установки электропроводки, выполнив ее в полном объеме в соответствии с проектной документацией и договором ЖСК «Зеленый остров» с ФИО1 об установлении индивидуального тарифного плана №43 от 30.12.2013 г.;

- устранить нарушение по методу подключения биметаллических радиаторов системы отопления квартиры, выполнив подключение более эффективным способом.

Ссылки истца на наличие оснований для взыскания штрафа основаны на ошибочном понимания действующего законодательства.

Из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных ломов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными: жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются (п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

Таким образом, оснований для взыскания в пользу истца неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» не имеется, поскольку между сторонами возникли не обязательственные (договорные), а отношения, основанные на членстве, регулируемые Уставом кооператива, которые не подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». 

В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с этим, на основании ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 900 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ЖСК «Зеленый остров» в комнате №3 квартиры адрес устранить нарушение монтажа оконного блока - осуществить перемонтаж оконного блока для устранения нарушенного монтажного зазора по ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам», согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» №05-04/19 от 05.04.2019 года.

Обязать ЖСК «Зеленый остров» в квартире адрес устранить нарушение установки электропроводки, выполнив ее в полном объеме в соответствии с проектной документацией и договором ЖСК «Зеленый остров» с ФИО1 об установлении индивидуального тарифного плана №43 от 30.12.2013 года, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» №05-04/19 от 05.04.2019 года.

Обязать ЖСК «Зеленый остров» в квартире адрес устранить нарушение по методу подключения биметаллических радиаторов системы отопления квартиры, выполнив подключение более эффективным способом, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» №05-04/19 от 05.04.2019 года.

Предупредить ФИО1 о необходимости обеспечить ЖСК «Зеленый остров» доступ в квартиру адрес для выполнения ответчиком решения суда по устранению допущенных нарушений.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ЖСК «Зеленый остров» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 900 (Девятьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд г.Омска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>