Дело № 2-4772/1/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе 

председательствующего судьи Потехиной Е.С.

при секретаре Корчагиной Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 29 июня 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» об осуществлении государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

11 мая 2017 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Комфорт Строй» о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта недвижимости - однокомнатной 

<

адрес>, номер этажа 11, общей площадью 38,2 кв.м, проектной площадью 35,8 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП). В обоснование требований указывает, что ответчик в рамках данных договоров передал им права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязался осуществить государственную регистрацию договора, однако уклонился от выполнения данной обязанности. Ссылаясь на то, что обязательства по оплате названных выше объектов долевого строительства истцом исполнены, а единственным препятствием для государственной регистрации спорного договора являются действия (бездействие) ответчика ООО «Комфорт Строй», просит на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки. 

Определением суда ООО «Новградстрой», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» переведены из числа третьих лиц в ответчики.

Истец ФИО1 ее представитель по устному ходатайству ФИО2 в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против осуществления государственной регистрации спорных договоров уступки права требования, указывая на нарушение права банка, поскольку вышеуказанные квартиры выступают в качестве залога по обязательствам ответчика.

Представители ответчиков ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, почтовые отправления вернулись в адрес суда за истечением срока хранения, причина неявки суду неизвестна. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание представителя не направило, письменно ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие.

Выслушав пояснения стороны истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что 05 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за № 12/9.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № 1 пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

12 ноября 2013 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

09 июля 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 заключен договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта недвижимости - однокомнатная квартира, номер этажа 11, номер объекта 224, строительной площадь 35,8 кв.м, общей площадью оплачиваемой участником 38,02 кв.м, местоположение: 

<

адрес> (№ по ГП).

По условиям вышеназванных договоров цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договоров истец был проинформирован, что передаваемые ему права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит». 

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договоров, однако уклонился от выполнения данной обязанности.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п. 10 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено, что спорный объект недвижимости находится в залоге у ООО КБ «БФГ-Кредит».

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора уступки прав требования данное согласие получено не было.

Судом установлено, что истец в полном объеме исполнил обязательства по договору в части оплаты объектов долевого строительства, жилое помещение ему передано.

В силу статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, допускается возможность последующего одобрения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу и свидетельствующих о фактическом последующем одобрении банком (как залогодержателем) спорных договоров уступки права требования в рамках рассмотрения настоящего спора, суд соглашается с избранным истцами способом защиты своего права. 

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация спорных договоров не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и положения закона, суд принимает решение об удовлетворении требований истца. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 договора от 09 июля 2014 года уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года № 128, в отношении однокомнатной 

<

адрес> общей проектной площадью 35,8 кв.м, общей проектной площадью, оплачиваемой участником 38,02 кв.м, по адресу: 

<

адрес> (№9 по ГП).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2017 года. 

Копия верна

Судья Калужского районного суда

Калужской области Е.С. Потехина