Дело № 2-508/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 июля 2019 года г.Архангельск

Исакогорский районный суд города Архангельска в составе 

председательствующего судьи Костылевой Е.С.,

при секретаре Белоус Е.А.,

с участием представителя истца АО «ДОМ.РФ» – ФИО1,

ответчика ФИО2, представляющей также интересы несовершеннолетних К.., Ал. Я.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО2 А.вне, и несовершеннолетним К., Я., Ал. в лице законного представителя ФИО2 А.вны, о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, сославшись на то, что по договору от 16 декабря 2015 года акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АРОИЖК») предоставило ФИО2 и ФИО2, являющимся солидарными заёмщиками, денежные средства в сумме 1 200 000 руб. на 168 месяцев под 12,25 % годовых для приобретения ими в собственность квартиры по адресу: г.

<

адрес>. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору АО «АРОИЖК» были удостоверены закладной от 21 декабря 2015 года, законным владельцем которой в настоящее время является АО «ДОМ.РФ». В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по оплате основного долга и процентов по договору займа просило взыскать с них в солидарном порядке остаток долга с причитающимися процентами и неустойкой в общей сумме 751 943 руб. 09 коп., а также проценты за пользование суммой займа, начисляемые на остаток задолженности по основному долгу по ставке 12,25% годовых, с 13 марта 2019 года по день вступления решения суда в законную силу включительно, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену указанного жилого помещения в размере 1 227 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец требования увеличил, попросив взыскать с ответчиков задолженность по состоянию на 14 мая 2019 года в размере 758 757 руб. 31 коп., проценты за пользование суммой займа, начисляемые на остаток задолженности по основному долгу по ставке 12,25% годовых, с 20 июня 2019 года по день вступления решения суда в законную силу включительно (л.д.239-240).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме. 

Ответчик ФИО2, представляющая также интересы несовершеннолетних К. Я. Ал. в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала, но просила предоставить отсрочку в исполнении решения в части обращения взыскания на квартиру, пояснив, что данное жилое помещение является единственным для неё и её семьи, включая несовершеннолетних детей. 

Ответчик ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещён, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за неё.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ (заём), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п.1 ст.810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

На основании п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Как установлено в судебном заседании, 16 декабря 2015 года ФИО2, действующая также в интересах своих несовершеннолетних детей К. ДД.ММ.ГГГГ, Я. ДД.ММ.ГГГГ Ал. ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 по договору купли-продажи, заключённому с ФИО3, приобрели в общую долевую собственность квартиру 

<

адрес> – по 1/5 доле каждый (л.д.74-77, 78-80, 102, 103, 104).

Право собственности ФИО2, ФИО4 Ал. на указанное жилое помещение зарегистрировано 21 декабря 2015 года (л.д.69-73).

24 декабря 2015 года ответчики с детьми вселились в указанную квартиру, зарегистрировались там по месту жительства, снявшись с регистрационного учёта в квартире 

<

адрес>, где были зарегистрированы ранее (л.д.230, 231).

Оплата данной квартиры произведена ответчиками за счёт собственных средств и денежных средств, полученных по договору займа № № заключённому ФИО2 и ФИО2 16 декабря 2015 года с АО «АРОИЖК».

По условиям указанного договора АО «АРОИЖК» предоставило ответчикам займ в сумме 1 200 000 руб. сроком на 168 месяцев под 12,25 % годовых на приобретение трёхкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д.13-39, 40-42).

16 декабря 2015 года АО «АРОИЖК» во исполнение указанного договора перечислило ФИО2 сумму займа (л.д.50).

ФИО2 и ФИО2 обязались возвращать сумму займа, включающую основной долг и плату за пользование займом, ежемесячными равными аннуитетными платежами по 10 125 руб., последний платёж 31 октября 2029 года – в размере 9 284 руб. 34 коп. (л.д.43-49).

В этот же день стороны заключили договор залога квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д.51-68).

28 апреля 2015 года между АО «АРОИЖК» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (с декабря 2016 года – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», с марта 2018 года – АО «ДОМ.РФ»») заключён договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки), по которому права по закладной ФИО2 и ФИО2 28 декабря 2015 года переданы истцу (л.д.67, 185-189).

Ответчики 22 января 2016 года в соответствии с п.6.2.3.1 договора залога уведомлены о смене выгодоприобретателя (л.д.183-184).

Согласно п.2.4.4.1 заключённого ответчиками с АО «АРОИЖК» договора займа в случае нарушения заёмщиками сроков внесения очередного платежа более чем на 30 календарных дней, равно как и при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путём предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов и суммы неустойки, а также обратить взыскание на предмет залога (п.2.4.4.2 договора) – л.д.26.

Аналогичные условия содержатся в п.6.2.4.1 и п.6.2.4.2 договора залога, при этом право требовать досрочного погашения задолженности и обратить взыскание на предмет залога принадлежит залогодержателю (л.д.63).

Платежи ФИО2 и ФИО2 по договору займа производились не регулярно, платежи не вносились: в период с января 2016 года по мая 2016 года, с июля 2016 года по июль 2017 года, с ноября 2017 года по апрель, в октябре 2018 года, в январе 2019 года, в марте 2019 года (л.д.10-12).

По состоянию на 14 мая 2019 года ответчики допустили задолженность, которая в части погашения основного долга составила 723 542 руб. 45 коп., по плановым процентам за пользование кредитом – 29 594 руб. 77 коп.

На требования истца о досрочном возврате кредита и погашении образовавшейся задолженности ФИО2 и ФИО2 не отреагировали (л.д.81, 82, 83, 84, 85, 86).

Их задолженность по состоянию на 19 июня 2019 года, включающая основной долг по займу в размере 723 542 руб. 45 коп., по плановым процентам за пользование кредитом – 27 336 руб. 75 коп., составила 750 879 руб. 20 коп. и до настоящего времени не погашена (л.д.240).

Также истцом в связи с нарушением ответчиками обязательств по кредитному договору начислены пени за несвоевременную уплату основного долга в размере 3 786 руб. 68 коп., за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом – 4 091 руб. 43 коп.

В соответствии с распоряжением заместителя Министерства экономического развития РФ № 97-р от 2 марта 2018 года АО «АИЖК» переименовано в акционерное общество «ДОМ.РФ» (л.д.185-189).

Установленные судом обстоятельства также подтверждаются сведениями из искового заявления (л.д.4-6), выписок из паспортов ответчиков ФИО2 и ФИО2 (л.д.87-95, 97-101), выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.232-238).

В деле имеется расчёт задолженности ФИО2 и ФИО2, составленный истцом, согласно которому на 19 июня 2019 года задолженность по основному долгу составила 723 542 руб. 45 коп., по плановым процентам за пользование кредитом – 27 336 руб. 75 коп., неустойка за несвоевременную уплату основного долга – 3 786 руб. 68 коп., за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом – 4 091 руб. 43 коп., всего – 758 757 руб. 31 коп. (л.д.240).

Указанные обстоятельства и расчёт ответчиками по правилам ст.ст.12, 56, 57, 60 ГПК РФ не оспорены. 

Оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, на основании установленных в судебном заседании данных, суд пришёл к выводу, что ФИО2 и ФИО2 нарушили принятые на себя по договору займа обязательства.

В связи с этим с ответчиков следует взыскать в пользу истца в солидарном порядке сумму задолженности по договору займа, проценты за пользование займом, неустойку за несвоевременное погашение займа и процентов по нему. 

При этом, по мнению суда, неустойка является справедливой и соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиками, оснований для применения положений ст.333 ГК РФ суд не усматривает.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков в солидарном порядке процентов, начисляемых на остаток задолженности по основному долгу по процентной ставке 12,25% годовых, за период с 20 июня 2019 года по день вступления решения суда в законную силу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.16 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 14 от 8 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в случаях, когда на основании п.2 ст.811 ГК РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст.809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена. 

В этой связи требование истца о взыскании с ответчиков процентов по договору займа, начисляемых по ставке 12,25% годовых на остаток задолженности по основному долгу за период с 20 июня 2019 года по день вступления решения суда в законную силу, является законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению.

При разрешении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд учитывает следующее.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).В силу п.1 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Согласно п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество.

В соответствии со ст.340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признаётся ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п.1 ст.341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

На основании п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Из п.2 ст.348 ГК РФ, п.1 ст.54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, для обращения взыскания достаточно, чтобы либо сумма неисполненного обязательства составляла более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, либо период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составлял более чем три месяца.

По настоящему делу установлено, что период просрочки составляет более 3 месяцев, сумма неисполненного обязательства составляет более 5 процентов от размера стоимости заложенного имущества.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. 

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены ст.401 ГК РФ. 

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3). 

Из приведённых правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

В связи с изложенным, поскольку судом установлено, что ответчиками допущено существенное нарушение принятого на себя обязательства, следует обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру 

<

адрес> - путём продажи данного жилого помещения с публичных торгов.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п.1 ст.350 Кодекса). 

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. 

Частичное погашение ответчиками задолженности по договору займа за счёт средств материнского капитала не препятствует обращению взыскания на заложенное имущество.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст.54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу пп.4 п.2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определяя начальную продажную цену жилого помещения, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.5 договора залога стоимость предмета залога установлена в размере 1 902 000 руб. (л.д.56).

Вместе с тем, по смыслу вышеуказанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

В соответствии с отчётом № от 5 марта 2019 года об оценке стоимости квартиры, расположенной по адресу: г

<

адрес>, рыночная стоимость указанного жилого помещения составила 1 534 000 руб. (л.д.105-182).

Определяя начальную продажную цену указанной квартиры, суд исходит из вышеуказанной стоимости.

При этом суд, принимая во внимание вышеуказанные положения пп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяет начальную продажную цену квартиры в размере 1 227 200 руб. (из расчёта 1 534 000 руб. х 80%).

Разрешая ходатайство ответчика ФИО2 о представлении отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенную квартиру, суд учитывает следующее.

В соответствии с п.3 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Стремясь сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и жизнедеятельности, федеральный законодатель указанным положением предусмотрел, что в определённых случаях, когда залогодателем является гражданин, суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. 

По смыслу приведённой правовой нормы, целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объёме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

По настоящему делу ответчик ссылается на то, что спорная квартира является для неё с семьёй единственным жильем, они с супругом намерены погасить задолженность в полном объёме, часть денежных средств уже собрана. 

Данные обстоятельства истцом не опровергнуты.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости предоставления ответчикам отсрочки реализации заложенного имущества.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, не превышает стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчёте независимого оценщика, а также то, что квартира является единственным жилым помещением для проживания несовершеннолетних детей ФИО5 и их родителей, при этом, по утверждению ФИО2, ответчикам необходимо 2-3 месяца для сбора необходимой для погашения задолженности суммы.

С учётом изложенного суд считает возможным предоставить ответчикам отсрочку реализации заложенного имущества до 1 ноября 2019 года.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, пп.1, 3 п.1 ст.333.19 НК РФ с ФИО2 и ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд следует взыскать в солидарном порядке 16 719 руб. 43 коп. (10 719 руб. 43 коп. – по требованию о взыскании задолженности по кредитному договору, 6 000 руб. – по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество – л.д.8), а также в доход бюджета – 68 руб. 14 коп. (из расчёта: 758 757,31 – 200 000) х 1% + 5 200) – 16 719,43).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО2 А.вне, и несовершеннолетним К., Я., Ал. в лице законного представителя ФИО2 А.вны, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ФИО2 А.вны в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» в солидарном порядке задолженность по договору займа № № от 16 декабря 2015 года по состоянию на 19 июня 2019 года, включая основной долг в сумме 723 542 рубля 45 копеек, проценты за пользование кредитом – 27 336 рублей 75 копеек, пени за несвоевременную уплату основного долга – 3 786 рублей 68 копеек, пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование займом – 4 091 рубль 43 копейки, а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины – 16 719 рублей 43 копейки, всего – 775 476 рублей 74 копейки.

Взыскать с ФИО2, ФИО2 А.вны в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» в солидарном порядке проценты за пользование суммой займа по вышеуказанному договору, начисляемые по ставке 12,25% годовых на сумму задолженности по основному долгу в размере 723 542 рубля 45 копеек, начиная с 20 июня 2019 года по дату вступления решения суда в законную силу включительно.

Взыскание произвести за счёт заложенного имущества – квартиры 

<

адрес> (кадастровый номер: №), принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО2 А.вне, К., Я., Ал., путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в 1 227 200 рублей.

Отсрочить исполнение решения Исакогорского районного суда г.Архангельска от 9 июля 2019 года по делу № 2-508/2019 в части обращения взыскания на предмет залога - квартиры 

<

адрес>кадастровый номер: №), до 1 ноября 2019 года.

Взыскать с ФИО2, ФИО2 А.вны в солидарном порядке в доход бюджета государственную пошлину в размере 68 рублей 14 копеек.

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Исакогорский районный суд г.Архангельска. 

Председательствующий подпись Е.С. Костылева