Дело № 2-2419/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 мая 2019 года г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Миридоновой М.А., при секретаре Рустамовой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску бондарева сн к ООО «Градомиръ» о признании условия договора о неустойке (штрафе) недействительным, взыскании удержанных денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Градомиръ» о признании условия договора о неустойке (штрафе) недействительным, взыскании удержанных денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом – покупателем и ООО «Градомиръ» - агентом, действующим в интересах продавца недвижимого имущества, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 1.1. договора предметом договора являлись взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя в последующем заключить основной договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п.5.3.1 договора покупатель ДД.ММ.ГГГГ оплатила агенту предварительную оплату (авансовый/ обеспечительный платеж) на сумму 50 000 руб., который входит в цену квартиры. Пунктом 4.5 договора предусмотрено обязательство агента по возврату авансового (обеспечительного) платежа покупателю в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. В соответствии с п. 5.4 в случае расторжения договора по инициативе покупателя, при условии надлежащего исполнения договора со стороны агента и продавца, покупатель уплачивает неустойку в сумме 50 000 руб., которая удерживается агентом из суммы внесенного платежа в соответствии с п. 5.3.1 договора. Согласно п. 7.6 договора в случае уклонения или отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи или выявления обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли-продажи по причинам, зависящим от продавца, в том числе в случае предоставления продавцом недостоверной информации о квартире, обеспечительный платеж возвращается покупателю. ДД.ММ.ГГГГ истец с целью получения ипотечного банковского кредита, обратилась к ответчику с просьбой предоставить копий документов на квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт, выписка из домовой книги, доверенность на право продажи квартиры и др.). В предоставлении указанных документов, ответчиком было отказано. При таких обстоятельствах истец ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику отказ от договора, в котором просила в течение 10 дней вернуть уплаченный аванс в сумме 50 000 руб. Данное требование было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается данными сайта Почты России. В добровольном порядке ответчик требования истца не исполнил. Полагала, что ответчиком были нарушены нормы Закона «О защите прав потребителей» и пункт договора о взыскании с покупателя-потребителя неустойки за отказ от договора является ничтожным.

Просила суд признать недействительным п. 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ООО «Градомиръ» невозвращенный авансовый платеж в сумме 50 000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств в размере 1% за каждый день от суммы 50 000 руб., штраф в сумме 25 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Представитель ответчика ООО «Градомиръ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав истца, изучив материалы дела и представленные суду письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом – покупателем и ООО «Градомиръ» - агентом, действующим в интересах продавца недвижимого имущества, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8-10).

Согласно п. 1.1. договора предметом договора являлись взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя в последующем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Пунктом 4.5 договора предусмотрено обязательство агента по возврату авансового (обеспечительного) платежа покупателю в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Пунктом 5.3.1 договора стороны установили, что при его подписании покупатель выплачивает агентству в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в размере 50 000 руб. Сумма обеспечительного платежа входит в цену объекта. В соответствии с п. 5.4 в случае расторжения договора по инициативе покупателя, при условии надлежащего исполнения договора со стороны агента и продавца, покупатель уплачивает неустойку в сумме 50 000 руб., которая удерживается агентом из суммы внесенного платежа в соответствии с п. 5.3.1 договора. Согласно п. 7.6 договора в случае уклонения или отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи или выявления обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли-продажи по причинам, зависящим от продавца, в том числе в случае предоставления продавцом недостоверной информации о квартире, обеспечительный платеж возвращается покупателю.

В соответствии с п.5.3.1 договора покупатель ДД.ММ.ГГГГ оплатила агенту предварительную оплату (авансовый/ обеспечительный платеж) на сумму 50 000 руб., который входит в цену квартиры, что не оспорено ответчиком и подтверждается актом приема-передачи обеспечительного платежа (л.д. 11). 

ДД.ММ.ГГГГ истец с целью получения ипотечного банковского кредита, обратилась к ответчику с просьбой предоставить копий документов на квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт, выписка из домовой книги, доверенность на право продажи квартиры и др.) (л.д. 12-14).

Однако запрашиваемые покупателем документы агентством предоставлены не были, письмом б/н было указано, что документы будут предоставлены в течение пяти дней после предоставления покупателем подтверждения об одобрении ипотечного кредита (л.д. 19). Доказательств своевременного предоставления испрашиваемых покупателем документов ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику отказ от договора, в котором просила в течение 10 дней вернуть уплаченный аванс в сумме 50 000 руб. Данное требование было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается данными сайта Почты России (л.д. 15-18, 21).

До настоящего времени, денежные средства в размере 50 000 рублей ответчик истцу не возвратил, доказательств обратного суду не представлено.

Обратившись в суд истец просит признать недействительным п. 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры, основывая свои требования на ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», указывая, что оспариваемый пунт договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Однако с указанными доводами истца суд согласиться не может.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» каких-либо услуг истцу не оказывало, а лишь выступало от имени продавца и действовало в интересах продавца. Доказательств наличия между истцом и ответчиком других договоров на оказание услуг в т.ч. по подбору объекта недвижимости, юридических услуг и т.д., суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на взаимоотношения сторон нормы Закона «О защите прав потребителей» не распространяются.

В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что ими были согласованы все существенные условия договора, четко выражен его предмет, а также воля сторон. Текст договора стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки ознакомлены.

Исходя из установленной законом свободы договора, суд не находит оснований для признания п. 5.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Обратившись в суд, ФИО1 просит взыскать с ООО «Градомиръ» сумму аванса в размере 50 000 руб., удержанную агентством в качестве неустойки (штрафа) за отказ покупателя от заключения основного договора.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличии от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено, либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 4.2 предварительного договора стороны установили обязанность агентства и продавца провести сбор пакета документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи объекта: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество, воду.

Пунктом 7.3 предварительного договора установлено, что объект приобретается покупателем за счет наличных средств и кредитных средств.

Из условий предварительного договора не следует, что покупателю были выданы (предоставлены) копии документов на объект недвижимости, необходимые для представления в банк для одобрения ипотечного кредита, доказательств обратного суду не представлено.

Исходя из того, что покупатель фактически был лишен возможности обратиться в банк за согласованием ипотечного кредита, не имел возможности предоставить для проверки банком документов на объект ипотечного кредитования, суд приходит к выводу, что отказ покупателя от заключения основного договора вызван ненадлежащим исполнением обязательств по предварительному договору агентством и продавцом.

При этом, по условиям п. 5.4 предварительного договора установлено, что агентство может удержать неустойку (штраф) в размере 50 000 руб. только при условии надлежащего исполнения агентством и продавцом действий, направленных на заключение сделки. 

На основании изложенного, суд находит требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 50 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец также просила взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств в размере 1% за каждый день от суммы 50 000 руб., штраф в сумме 25 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Указанные требования истца основаны на нормах Закона «О защите прав потребителей», однако, как было указано выше, к правоотношениям между истцом и ответчиком в данном случает данные нормы применены быть не могут, а требования истца не подлежат удовлетворению.

Поскольку истцом при обращении в суд не была уплачена госпошлина, то в силу ст. 103 ГПК РФ госпошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 1 700 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 56, 167, 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования бондарева сн к ООО «Градомиръ» о признании условия договора о неустойке (штрафе) недействительным, взыскании удержанных денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Центр недвижимости и права «Градомиръ» в пользу бондарева сн денежные средства удержанные по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении требований бондарева сн о признании недействительным п. 5.4. предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда – отказать.

Взыскать с ООО Центр недвижимости и права «Градомиръ» в доход бюджета Сергиево-Посадского муниципального района государственную пошлину в размере 1700 (одна тысяча семьсот) руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30.05.2019 года.

Судья М.А. Миридонова