УИД 66RS0052-01-2025-000606-33

дело № 33-290/2026 (33-16402/2025; 2-544/2025)

Апелляционное определение

 в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 05 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Тяжовой Т.А.,

Доевой З.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой Ю.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7 в лице законного представителя ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности, признании обременения отсутствующим, прекращении права собственности, погашении регистрационной записи об ипотеке, по апелляционной жалобе истца на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 04.09.2025.

Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7-В.А в лице законного представителя ФИО8, в котором, с учетом уточнения требований, просила признать право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером 

<

№> и расположенный на нем жилой дом площадью 14,1 кв.м с кадастровым номером 

<

№> по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 28.07.2019; признать отсутствующим право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на указанные земельный участок и жилой дом; обязать Управление Росреестра по Свердловской области аннулировать записи в ЕГРН от 16.11.2012 за № 

<

№>, от 19.09.2018 за 

<

№>, 

<

№>, 

<

№> о государственной регистрации права собственности ФИО2, ФИО4, ФИО3 на указанные земельный участок и жилой дом; отменить запрет регистрации в отношении указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, наложенные на основании: исполнительного производства в отношении ФИО3 № 28555/21/66051-ИП от 05.05.2021, и/д ФС 

<

№> от 28.04.2021, выданный Сухоложским городским судом Свердловской области. Номер и дата запрета регистрации 

<

№> и 

<

№> от 26.01.2022; исполнительного производства в отношении ФИО3 № 59000/20/66051-ИП от 07.10.2020, и/д 2а-1699/2020 от 11.08.2020, выданный Судебным участком № 3 судебного района, в котором создан Сухоложский городской суд Свердловской области. Номер и дата запрета регистрации 

<

№> и 

<

№> от 29.05.2023; исполнительного производства в отношении ФИО2 № 68490/20/66051-ИП от 19.11.2020, и/д 2а-1602/2020 от 28.07.2020, выданный Судебным участком №2 судебного района, в котором создан Сухоложский городской суд Свердловской области. Номер и дата запрета регистрации 

<

№> и 

<

№> от 15.11.2022; исполнительного производства в отношении ФИО2 № 15331/24/66051-ИП от 16.02.2024, и/д 2-2677/2019 от 02.08.2019, выданный Судебным участком № 5 судебного района, в котором создан Ленинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области. Номер и дата запрета регистрации 

<

№> и 

<

№> от 30.05.2024; исполнительного производства в отношении ФИО3 № 43646/25/66051-ИП от 23.05.2025, постановление судебного пристава-исполнителя от 26.05.2025 № 160791236/6651. Номер и дата запрета регистрации 

<

№> и 

<

№> от 27.05.2025; прекратить обременение в виде ипотеки и обязать Росреестр погасить регистрационные записи об ипотеке: 

<

№> от 15.11.2012 на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 28.06.2019 между ФИО2, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО4, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства были переданы продавцам в день подписания договора. Государственная регистрация перехода права собственности произведена не была, поскольку в МФЦ пояснили, что не снята ипотека в силу закона, установленная на основании договора от 12.11.2012. По договору от 12.11.2012 жилой дом был приобретен, в том числе, за счет средств материнского (семейного) капитала. Денежные средства были перечислены Пенсионным фондом России на счета продавцов ФИО5 и ДАС Продавец ДАС. умерла, в связи с чем снять обременение в виде ипотеки возможно только в судебном порядке. Также истцу стало известно, что в отношении указанного жилого дома и земельного участка имеются установленные запреты на совершение регистрационных действий по долгам продавцов.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6, ФИО7, ФИО7-В.А. в лице законного представителя ФИО8; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены МИФНС России № 29 по Свердловской области, ФИО9, ИП ФИО10, ООО УК «Сухоложская», ЕМУП «Спецавтобаза».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. Представитель истца ФИО11 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала, просила их удовлетворить. Пояснила, что талонов в МФЦ для регистрации перехода права собственности не было, а после истец заболела: договор купли-продажи нотариусом не удостоверялся; имущество было передано в момент заключения сделки; в доме никто не зарегистрирован и не проживает, в связи с чем коммунальные услуги не оплачиваются; договор купли-продажи заключен до возбуждения исполнительных производств в отношении ответчиков.

Ответчик ФИО5 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, выразила согласие с исковыми требованиями, поскольку в 2012 г. получила денежные средства за дом от ФИО12.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, против заявленных требований не возражали.

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО7-В.А. в лице законного представителя ФИО8, третьи лица МИФНС России № 29 по Свердловской области, ФИО9, ИП ФИО10, ООО УК «Сухоложская», ЕМУП «Спецавтобаза», извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, об отложении не ходатайствовали.

Третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве указало, что Управлением зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве) за ФИО3, ФИО3, ФИО4 по договору купли-продажи от 12.11.2012 в отношении объектов недвижимости – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Одновременно с государственной регистрацией права собственности была осуществлена государственная регистрация ипотеки в отношении жилого дома в силу закона в пользу ДАС и ФИО5, о чем внесена запись в ЕГРН 

<

№>. На основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 26.01.2022, 15.11.2022, 29.05.2023, 30.05.2024, 27.05.2025 в отношении спорных объектов наложены запреты на совершение регистрационных действий. При этом запрет, наложенный 30.05.2024 на основании постановления судебного пристава-исполнителя № 143683327/6651 от 29.05.2024, погашен 29.07.2025 на основании постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации от 28.07.2025. Требование истца обязать Управление осуществить какие-либо действия, в частности, погасить регистрационную запись о праве, ипотеке, входящие в компетенцию регистрирующего органа, по своей правовой сущности связаны с оспариванием действий государственного органа. Такое требование может быть заявлено в том случае, если Управление своим отказом в совершении тех или иных действий нарушило права и законные интересы лица, однако, в данном случае, таких обстоятельств не усматривается, истец на них не указывает (с заявлением в орган регистрации истец не обращался). Оставили принятие решения на усмотрение суда.

Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 04.09.2025 в удовлетворении заявленного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права, исковые требования удовлетворить.

Определением от 15.01.2026 судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета ограничений, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Судебной коллегией к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГУ ФССП России по Свердловской области, Сухоложский РОСП ГУ ФССП России по Свердловской области, судебный пристав-исполнитель ФИО13

20.01.2026 от истца поступили уточнения требований, в которых просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> и земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенные по адресу: 

<

адрес> от ФИО2, ФИО4, ФИО3 к ФИО1; признать отсутствующим право собственности ФИО2, ФИО4, ФИО3 на указанные жилой дом и земельный участок; обязать Управление Росреестра по Свердловской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО3 на указанные жилой дом и земельный участок; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО5, ДАС в отношении жилого дома. Отказа от требований о признании недействительными запретов на совершение регистрационных действий, принятых в рамках исполнительных производств, поданное заявление не содержит. Указанные уточнения приняты судебной коллегией.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом. От представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца, в котором также просит принять отказ от требований об отмене запретов регистрации в отношении земельного участка и расположенного на нем жилого дома, наложенных в рамках исполнительных производств, поскольку в настоящее время все обременения сняты; в остальной части уточненные исковые требования поддержала.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 в числе прочих требований, просила отменить запрет регистрации в отношении земельного участка и расположенного на нем жилого дома, наложенный в рамках исполнительных производств в отношении должников ФИО3 и ФИО2

В пунктах 50 и 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу положений части 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку ГУ ФССП России по Свердловской области, Сухоложский РОСП ГУ ФССП России по Свердловской области, судебный пристав-исполнитель ФИО13 к участию в деле привлечены не были, судебной коллегией осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета ограничений, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ГУ ФССП России по Свердловской области, Сухоложский РОСП ГУ ФССП России по Свердловской области, судебный пристав-исполнитель ФИО13

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от иска. Суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц.

Статья 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заявление истца об отказе от иска подписывается истцом. Суд разъясняет истцу последствия отказа от иска. При отказе истца от иска и принятии его судом суд выносит определение, которым одновременно прекращает производство по делу.

В соответствии с абзацем 4 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

В силу статьи 326.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ истца от иска, совершенный после принятия апелляционной жалобы, должен быть выражен в поданном суду апелляционной инстанции заявлении в письменной форме.

Поскольку заявление об отказе от части исковых требований подано представителем истца ФИО1 – ФИО11, при этом в доверенности от 04.02.2025 (л.д. 29 тома 1) отсутствует необходимое полномочие, предусмотренное статьей 54 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (полный или частичный отказ от исковых требований), судебная коллегия не может принять отказ от исковых требований в указанной части.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

Таким образом, законодатель прямо указал, что в случае спора о принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, способом защиты прав заинтересованного лица является предъявление иска об освобождении имущества от ареста (исключения из описи).

В соответствии с частью 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу приведенных норм при обращении с иском об освобождении имущества от ареста истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства того, что именно он является собственником спорного арестованного имущества (законным владельцем, иным заинтересованным лицом).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12.11.2012 ФИО2, действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына ИДЕ, а также ФИО3 приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве каждый) жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, у ДАС, ФИО5 (л.д. 13-15 тома 1). Отчуждаемое имущество продано покупателям за 375093 руб. 53 коп., из которых земельный участок продан за 1 000 руб. (денежные средства выплачены из личных средств покупателей до подписания настоящего договора); жилой дом продан за 374093 руб. 53 коп. (сторонами согласовано, что денежные средства будут выплачены путем безналичного перечисления Пенсионным фондом РФ на расчетный счет продавцов: 187046 руб. 77 коп. на расчетный счет ДАС и 187046 руб. 76 коп. на расчетный счет ФИО5).

16.11.2012 на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано право общей долевой собственности за ИДЕ, ФИО2, ФИО3 по 1/3 доли в праве общей долевой собственности за каждым, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.19-21 тома 1), а также выписками из ЕГРН. При этом, в отношении жилого дома 16.11.2012 установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ДАС и ФИО5

19.09.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности за ИДЕ, ФИО2, ФИО3 по 1/3 доли в праве общей долевой собственности за каждым на земельный участок по указанному адресу на основании договора купли-продажи от 12.11.2012 и соглашения сторон о разделе земельного участка от 17.09.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.40-42 тома 1).

Согласно данным ОСФР по Свердловской области (л.д. 22, 54-61 тома 1), средства материнского (семейного) капитала ФИО2 в размере 187 046 руб. 77 коп. перечислены платежным поручением № 27157 от 22.01.2013 (ДАС) и в размере 187046 руб. 76 коп. – платежным поручением № 27158 от 22.01.2013 (ФИО5) на оплату приобретаемых жилого помещения и земельного участка по договору купли-продажи от 12.11.2012.

ДАС умерла 

<

дата> (л.д.64-65 тома 1). После ее смерти нотариусом нотариального округа г. Сухой Лог открыто наследственное дело № 118/2016. С заявлениями о принятии наследства обратились ФИО6 – мать, ФИО7 – сын, ФИО8 как законный представитель ШМ-ВА – дочь. Наследникам 24.10.2016 выданы свидетельства о праве на наследство по закону (л.д.146-166 тома 1).

28.06.2019 ФИО1 по договору купли-продажи приобрела в собственность у ФИО2, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ИДЕ, ФИО3 земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, за 150 000 руб., уплаченных покупателем продавцам полностью до подписания настоящего договора (л.д.11 тома 1). Сведения о получении денежных средств продавцами указаны в договоре и в расписке (л.д. 12 тома 1).

Согласно пункту 5 договора, передача недвижимого имущества состоялась до подписания договора, без оформления акта приема-передачи, предусмотренного статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исполнение договора, передачу денежных средств по договору подтвердили продавцы ФИО2, ИДЕ., ФИО3, которые исковые требования полагали подлежащими удовлетворению. Кроме того, истцом в суд апелляционной инстанции представлен договор оказания услуг и акт выполненных работ от 13.05.2020, выписка из похозяйственной книги за 2020-2023 г.г., в которой указано, что 

<

адрес> числится за ФИО1 (основание: договор купли-продажи от 28.06.2019).

Так же из материалов дела следует, что судебными приставами исполнителями Сухоложского РОСП в отношении ФИО3 возбуждены следующие исполнительные производства: № 68490/20/66051-ИП от 19.11.2020 на основании судебного приказа от 28.07.2020 № 2а-1602/2020, выданного мировым судьей судебного участка № 2 Сухоложского судебного района Свердловской области о взыскании недоимки по налогу на имущество и пени за 2015 г., 2016 г., 2017 г., по земельному налогу за 2015 г., 2016 г., 2017 г. 10.11.2022 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д. 73-79 тома 1); № 28555/21/66051-ИП от 05.05.2021 на основании исполнительного листа, выданного Сухоложским городским судом по уголовному делу № 1-54/2021 от 28.04.2021 о взыскании в счет имущественного ущерба, причиненного преступлением в пользу ФИО9 25.01.2022 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении здания и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д. 80-87 тома 1); № 35498/25/66051-ИП от 23.04.2025 на основании судебного приказа, выданного мировым судьей № 2-4623/2019 от 27.08.2019 о взыскании задолженности по кредитному договору в пользу АО «Банк Русский Стандарт» (л.д. 88-92 тома 1); № 61820/24/66051-ИП от 27.05.2024 на основании судебного приказа от 23.11.2023 по делу № 2-2857/2023 о взыскании задолженности за оказание услуг по обращению с ТКО в пользу ЕМУП «Специализированная автобаза» (л.д. 68-72 тома 1); № 43646/25/66051-ИП от 23.05.2025 на основании судебного приказа от 22.04.2025 № 2-314/2025, выданного мировым судьей судебного участка № 3 Сухоложского судебного района Свердловской области о взыскании задолженности за оказание услуг по обращению с ТКО в пользу ЕМУП «Специализированная автобаза». 26.05.2025 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 29.08.2025 вынесено постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации.

В отношении ФИО2 судебными приставами исполнителями Сухоложского РОСП возбуждены следующие исполнительные производства: № 59000/20/66051-ИП от 07.10.2020 на основании судебного приказа № 2-1699/2020 от 11.08.2020, выданного мировым судьей судебного участка № 3 Сухоложского судебного района Свердловской области, о взыскании задолженности по налогу, пени в пользу МИФНС России № 19. 26.05.2023 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д. 94-103 тома 1); № 15331/24/66051-ИП от 16.02.2024 на основании судебного приказа, выданного мировым судьей судебного участка № 5 Ленинского судебного района г. Нижнего Тагила № 2-2677/2019 от 02.08.2019 о взыскании задолженности по договору потребительского кредита в пользу ИП ФИО10 29.05.2024 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> 28.07.2025 вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю (л.д. 127-136, 230-244 тома 1).

26.01.2022, 15.11.2022, 29.05.2023. 30.05.2024, 27.05.2025 на основании указанных постановлений судебных приставов-исполнителей о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости наложены запреты на совершение регистрационных действий (выписки из ЕГРН на л.д. 213-217 тома 1).

Согласно поступившим на запрос судебной коллегии выпискам из ЕГРН в отношении спорных жилого дома и земельного участка, какие-либо обременения (за исключением ипотеки в силу закона в отношении жилого дома) отсутствуют. Об отсутствии обременений, принятых в рамках исполнительных производств в отношении ФИО2 и ФИО3, указано представителем истца в заявлении об отказе от исковых требований в данной части.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пунктов 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из совокупности доказательств, собранных по делу, установленных в процессе его разбирательства фактических обстоятельств, с учетом того, что на момент подписания договора от 28.06.2019 какие-либо обременения (за исключением ипотеки в силу закона) зарегистрированы не были, оплата по договору купли-продажи произведена до вынесения запретов на совершение регистрационных действий, продавцы исполнили обязанность по передаче объектов недвижимости и ими владеет покупатель (что подтвердили стороны сделки при рассмотрении настоящего дела, а также следует из представленных договора и акта выполненных работ от 13.05.2020, выписки из похозяйственной книги за 2020-2023 г.г.), но право собственности на объект зарегистрировано за продавцами, регистрация перехода права собственности не была произведена своевременно по объективным причинам – в виду смерти ДАС, умершей 

<

дата> (в пользу которой была зарегистрирована ипотека в отношении жилого дома), судебная коллегия приходит к выводу, что требование ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация в спорном доме продавцов, взыскание с продавцов коммунальных платежей (до регистрации перехода права собственности к истцу) правового значения не имеют.

С учетом того, что в настоящее время запреты на совершение регистрационных действий (наложенных в рамках исполнительных производств) в отношении спорного имущества, не принадлежащего должникам, сняты, в данной части истцом требования поддержаны не были, судебная коллегия полагает данные требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Договор выступает одним из оснований возникновения обязательства. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог.

На основании пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 11 Федерального закона Российской Федерации № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 

<

дата> 

<

№> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Как установлено выше, 12.11.2012 ФИО2, действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына ИДЕ, а также ФИО3 приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве каждый) жилой дом и земельный участок по 

<

адрес> у ДАС, ФИО5 за 375093 руб. 53 коп., из которых земельный участок продан за 1 000 руб. (денежные средства выплачены из личных средств покупателей до подписания настоящего договора); жилой дом продан за 374093 руб. 53 коп. (сторонами согласовано, что денежные средства будут выплачены путем безналичного перечисления Пенсионным фондом РФ на расчетный счет продавцов: 187046 руб. 77 коп. на расчетный счет ДАС и 187046 руб. 76 коп. на расчетный счет ФИО5).

Согласно данным ОСФР по Свердловской области (л.д. 22, 54-61 тома 1), средства материнского (семейного) капитала ФИО2 в размере 187 046 руб. 77 коп. перечислены платежным поручением № 27157 от 22.01.2013 (ДАС) и в размере 187046 руб. 76 коп. – платежным поручением № 27158 от 22.01.2013 (ФИО5) на оплату приобретаемых жилого помещения и земельного участка по договору купли-продажи от 12.11.2012.

Таким образом, обязательство по перечислению покупной стоимости исполнено в полном объеме. Вместе с тем, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.11.2012, право собственности ответчиков ФИО2, несовершеннолетнего ИДЕ, ФИО3 на жилой дом было зарегистрировано с обременением в виде залога в силу закона.

Учитывая, что продавцами ФИО2, ИДЕ, ФИО3 в полном объеме исполнено обязательство, обеспеченное залогом в виде ипотеки приобретаемого жилого дома, что является основанием для прекращения залога, принимая во внимание, что один из продавцов ДАС умерла 

<

дата>, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования, направленного на прекращение зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона.

Поскольку удовлетворение требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.06.2019 является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН, требования о признании отсутствующим право собственности продавцов ФИО2, ИДЕ, ФИО3 на жилой дом и земельный участок, о возложении на Управление Росреестра по Свердловской области обязанности по аннулированию записи о регистрации права собственности ФИО2, ИДЕ, ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», отсутствие возражений относительно заявленных истцом требований, судебные издержки, понесенные истцом в связи с рассмотрением настоящих требований, распределению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сухоложского городского суда Свердловской области 04.09.2025 отменить.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> и земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенные по адресу: 

<

адрес>, от ФИО2, ИДЕ, ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.06.2019.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО5, ДАС в отношении жилого дома с кадастровым номером 

<

№> по адресу: 

<

адрес>

В остальной части иска отказать.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Тяжова Т.А.

Доева З.Б.