Дело № 3а – 343/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 26 августа 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО8 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО9 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 11 853 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под продовольственную базу, который расположен относительно ориентира, находящегося в границах участка; почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 10 276 551 рублей по состоянию на 01.11.2013.

В обоснование ФИО1 указал, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии [номер] от 30.05.2008.

Постановлением Правительства Нижегородской области № 863 от 10.12.2014 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.11.2013 определена в размере 21 086 249,94 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» [номер]/Д от 13.12.2019, выполненным оценщиком ФИО5

Ссылаясь на положения ст.ст.65,66 земельного кодекса РФ, ст.ст.375, 390, 402 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока на рассмотрение административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик - Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, в которой указало, что с указанным административным иском административный ответчик не согласен.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером [номер] поставлен на кадастровый учет 18.12.2003, как ранее учтенный и его кадастровая стоимость определена Постановлением Правительства нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013, которая составила 21 086 249,94 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, административным истцом представлен в суд отчет об оценке № [номер] от 13.12.2019, подготовленный ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт».

Считает, что представленный Отчет об оценке не отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

В Отчете об оценке Оценщиком не выполнен анализ рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, что не соответствует требованиям п.10 и п.11 ФСОО № 7; в Отчете об оценке не описан объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; к отчету об оценке не приложены копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; в Отчете об оценке приведена информация, вводящая в заблуждение о местонахождении объекта оценки (г. Чкаловск, г. Богородск – стр.33), что не соответствует п.5 ФСО № 3; в Отчете не приведены ссылки на источник информации об объектах-аналогах №№ 4-7. 

Кроме того, в рамках сравнительного подхода описание объектов-аналогов, использованных в расчете, не соответствует информации в объявлениях о продаже, скриншоты которых приведены в приложении к отчету; в Отчете не указана точная ссылка на источник информации об аналогах, приведенная в отчете об оценке ссылка не позволяет сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, скриншоты недоступны для прочтения, что не соответствует п.5, п.10 и п.11 ФСО № 3; Оценщиком не учтено и не скорректировано различие местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных в разных административных районах, на разном удалении от центров деловой и хозяйственной активности, сравнение по фактору «расположения относительно крупных магистралей» не соответствует фактическим характеристикам улиц, на которых расположены объекты недвижимости.

В Отчете отсутствует корректировка на инженерные коммуникации: в обоснование отказа от применения указанной корректировки Оценщик проводит информацию, противоречащую описанию объекта оценки.

Таким образом, по мнению Правительства Нижегородской области, представленный отчет об оценке [номер]/Д от 13.12.2019 содержит существенные недостатки, и не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Поскольку представленный отчет об оценке содержит существенные нарушения федерального законодательства, то не может являться допустимым доказательством по настоящему делу.

На основании изложенного административный ответчик не согласен с рыночной стоимостью земельного участка в размере, установленном в Отчете об оценке и, просит отказать ФИО1 в удовлетворении административного иска в полном объеме (л.д.104-109).

Заинтересованным лицом – Администрацией города Нижнего Новгорода был представлен отзыв на административное исковое заявление ФИО1, который, по мнению Администрации, не подлежит удовлетворению.

Указывает, что снижение кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затронет права и законные экономические интересы муниципального образования – администрации города Нижнего Новгорода, как заинтересованного лица, связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Кроме того, изучением Отчета об оценке № [номер] от 13.12.2019, выполненного «Оценочная компания «Легион Эксперт», установлено, что данный отчет об оценке имеет ряд несоответствий федеральному законодательству об оценочной деятельности. В частности, в данном отчете полностью отсутствует информация о заказчике (стр.10): указаны только фамилия, имя и отчество, информация о почтовом адресе и контактном телефоне отсутствует. В Отчете неверно указано местоположение объекта оценки – улица Шмидта, поскольку улицы с таким названием в [адрес] нет, есть улица Лейтенанта Шмидта. 

Данные существенные недостатки Отчета об оценке нуждаются в уточнении, поскольку вводят в заблуждение пользователей Отчета относительно местоположения объекта оценки.

На основании изложенного Администрация города Нижнего Новгорода просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований (л.д.134-135).

Заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Администрация города Нижнего Новгорода свои отзывы на административное исковое заявление ФИО1 в суд не представили, что не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации города Нижнего Новгорода и не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ, возражений относительно проведения судебного разбирательства непосредственно после окончания предварительного судебного заседания не представили. 

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обладает на праве собственности объектом недвижимости - земельным участком с кадастровым номером [номер], общей площадью 11 853 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под продовольственную базу, который расположен относительно ориентира, находящегося в границах участка; почтовый адрес ориентира:: [адрес].

Указанное право на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии [номер] от 30.05.2008 (л.д.17), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 20.04.2020, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.118-120).

Следовательно, ФИО1, права и обязанности которого, как плательщика земельного налога затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по земельному налогу на земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, является в силу положений ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.

По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером [номер] включен в Перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены Постановлением № 863.

В соответствии с Приложением № 1 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер] была установлена по состоянию на 01.11.2013 и составляет 21 086 249,94 рублей.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.Рассматривая ходатайство ФИО1 о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу административного искового заявления, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. 

С учетом изложенного, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок на подачу административного искового заявления.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», земельный участок с кадастровым номером [номер] был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 28.02.2009 и вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] утверждена Приложением 1 Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере 21 086 249,94 рублей.

Иных изменений качественных и количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, не вносилось (л.д.116-117).

Таким образом, в государственный кадастр недвижимости сведения о вышеуказанном земельном участке были внесены до 01.11.2013, т.е. являются ранее учтенными. Следовательно, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не имеется.

Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 01 ноября 2013 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 в суд представлен отчет об оценке ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» № [номер] от 13.12.2019.

Судом установлено, что отчет об оценке ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» № [номер] от 13.12.2019 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ООО «Центр кадастра и оценки- НН» (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» ФИО10, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющегося членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка коммерческого использования (земельные участки под индустриальную застройку в Нижегородской области и в г. Нижнем Новгороде).

Как следует из отчета № [номер] от 13.12.2019, оценщиком для сравнения было отобрано 4 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на передаваемые имущественные права, на торг, на местоположение - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы», Нижний Новгород, 2012 год; на площадь – рассчитано по формуле (табл.16) на стр.53-54 Отчета (л.д.70-71); на рельеф – источник информации: пособие «Вертикальная планировка городских территорий», ФИО3, Москва, издательство «Высшая школа», 1985 год; рассчитаны весовые коэффициенты – по формуле на стр.55 (л.д.72).

Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 9 Отчета (стр.43-58 Отчета – л.д.60 – 75).

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделе 10 на стр.59 Отчета (л.д.76).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 11 853 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под продовольственную базу, который расположен относительно ориентира, находящегося в границах участка; почтовый адрес ориентира: [адрес], по состоянию на 01.11.2013 составляет 10 276 551 (десять миллионов двести семьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. 

Оценщиком ООО «Легион Эксперт» ФИО5 в суд представлены письменные пояснения на отзыв Правительства Нижегородской области.

На замечание о том, что Оценщиком не выполнен анализ рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, что не соответствует требованиям п.10 и п.11 ФСОО № 7, Оценщик поясняет, что рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса – демографическая нестабильность, колебание покупательской способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Действуя разумно покупатель всегда выбирает вариант с наименьшей ценой. Учитывая ретроспективную дату оценки (01.11.2013), Оценщик использовал все общедоступные данные, в том числе и Фонд данных государственной кадастровой оценки, притом все данные об объектах-аналогах актуальны. Все ссылки прикреплены в п.12 Приложения к Отчету об оценке.

На замечание о том, что в Отчете об оценке не описан объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; к отчету об оценке не приложены копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, Оценщик указывает, что все принт скрины объявлений по объектам-аналогам представлены в пн.12 Приложения к отчету об оценке (стр.62-64 Отчета).

На замечание о том, что в Отчете об оценке приведена информация, вводящая в заблуждение о местонахождении объекта оценки (г. Чкаловск, г. Богородск – стр.33), что не соответствует п.5 ФСО № 3, Оценщик указывает, что в данном пункте допущена техническая опечатка: объект оценки располагается в г. Нижний Новгород. 

Суд расценивает указанное замечание как не оказывающее существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

По поводу замечания о том, что в Отчете не приведены ссылки на источник информации об объектах-аналогах №№ 4-7, Оценщик указывает, что вся информация по объектам-аналогам представлена в п.12 Приложения к Отчету об оценке на стр.62-64 Отчета. Так же все ссылки, имеющиеся в таблице 11 «Информация о спросе и предложениях (сделках) на рынке, к которому относится объект оценки», актуальны.

По замечаниям о том, что в рамках сравнительного подхода описание объектов-аналогов, использованных в расчете, не соответствует информации в объявлениях о продаже, скриншоты которых приведены в приложении к отчету; в Отчете не указана точная ссылка на источник информации об аналогах, приведенная в отчете об оценке ссылка не позволяет сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, скриншоты недоступны для прочтения, что не соответствует п.5, п.10 и п.11 ФСО № 3, Оценщик указывает, что вся информация по объекту-аналогу № 1, а именно: о цене, площади, назначении и пр., имеется в объявлении о продаже. Вся информация по объектам-аналогам представлена в п.12 Приложения к Отчету об оценке на стр.62-64 Отчета. Так же все ссылки, имеющиеся в таблице 11 «Информация о спросе и предложениях (сделках) на рынке, к которому относится объект оценки», актуальны.

На замечание о том, что Оценщиком не учтено и не скорректировано различие местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных в разных административных районах, на разном удалении от центров деловой и хозяйственной активности, сравнение по фактору «расположения относительно крупных магистралей» не соответствует фактическим характеристикам улиц, на которых расположены объекты недвижимости, Оценщик поясняет, что непосредственная близость – это либо примыкание к автомагистрали, либо примыкание к полосе отвода данной автомобильной дороги. При незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях, также можно считать земельный участок расположенным в непосредственной близости от автомагистрали.

По поводу замечания Правительства Нижегородской области о том, что в Отчете об оценке отсутствует корректировка на инженерные коммуникации: в обоснование отказа от применения указанной корректировки Оценщик проводит информацию, противоречащую описанию объекта оценки, Оценщик поясняет следующее.

При расчете налоговой базы для определения земельного налога, стоимость недвижимости и всяких улучшений земельного участка не должна включаться в расчет для исключения двойного налогообложения, т.к. они облагаются другими платежами, в частности налогом на имущество.

В соответствии с порядком определения кадастровой стоимости, объектом оценки является земельный участок, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, т.е. условно-свободные земельные участки без учета улучшений. Понятие «условно-свободный» законодательно не разъяснено.

В позиции высшего Арбитражного суда говорится о том, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой, необходимо обеспечить сопоставимость результатов.

Таким образом, чтобы заменить кадастровую стоимость на рыночную, она должна быть рассчитана в соответствии с исходной информацией, которая была использована при проведении работ по государственной кадастровой оценке (объект оценки, дата оценки, учет вида прав и наличия или отсутствия ограничений (обременений), разрешенное использование и т.д.), но с более детальными расчетами по ценообразующим факторам. Для целей определения налоговой базы объектом оценки является земельный участок, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости. В соответствии со ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», такими сведениями являются:

- вид объекта недвижимости (в данном случае – земельный участок);

- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ объекта недвижимости;

- площадь под объект недвижимости;

- сведения о вещных правах на объект недвижимости;

Сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект;

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- категория земель и вид разрешенного использования.

В соответствии с порядком определения кадастровой стоимости, объектом оценки является земельный участок, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, т.е. условно-свободные земельные участки, без учета улучшений.

Инженерные коммуникации, железнодорожные тупики и иные улучшения земельного участка являются отдельными объектами налогообложения. Учет таких объектов в составе земельного участка (объекта оценки) способен привести к двойному налогообложению.

Таким образом, п.5 ФСО № 3 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, не был нарушен.

На замечания заинтересованного лица – Администрации города Нижнего Новгорода о том, что изучением Отчета об оценке № [номер] от 13.12.2019, выполненного «Оценочная компания «Легион Эксперт», установлен ряд несоответствий федеральному законодательству об оценочной деятельности, оценщиком ООО «Легион Эксперт» ФИО5 также даны следующие письменные пояснения.

Вопреки замечанию о том, что в частности, в данном отчете полностью отсутствует информация о заказчике (стр.10): указаны только фамилия, имя и отчество, информация о почтовом адресе и контактном телефоне отсутствует, согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО № 3), п.8-г не предусматривает указание почтового адреса и контактного телефона заказчика. Вся информация о Заказчике отчета об оценке представлена в п.12.4 «Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов» (стр.74-75 Отчета об оценке).

Вопреки утверждения о том, что в Отчете неверно указано местоположение объекта оценки – улица Шмидта, поскольку улицы с таким названием в [адрес] нет, есть улица Лейтенанта Шмидта, местоположение объекта оценки указано верно: в соответствии со справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru). 

Суд расценивает отсутствие слова «Лейтенанта…» в наименовании улицы Шмидта, как не оказывающее существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что замечания к Отчету об оценке, изложенные в отзыве административного ответчика – Правительства Нижегородской области и в отзыве заинтересованного лица – Администрации города Нижнего Новгорода на административное исковое заявление ФИО1, являются необоснованными по причине отсутствия конкретизированных обоснованных замечаний к качеству Отчета об оценке и требованиям стандартов оценки. Перечисленные административным ответчиком и заинтересованным лицом замечания могут трактоваться как своеобразное видение к формату подготовки отчета об оценке, никак не характеризующие ошибку Оценщика в его составлении.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» № [номер] от 13.12.2019, соответствующему требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ФИО1 требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности ФИО1 земельного участка, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости (ст.66 Земельного кодекса РФ).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке ООО Оценочная компания «Легион Эксперт» № [номер] от 13.12.2019, выполненный оценщиком ФИО5 отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на юридически значимую дату – на 01 ноября 2013 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования ФИО1 ФИО11 об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года подлежат удовлетворению в размере, установленном оценщиком – 10 276 551 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО12 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 11 853 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под продовольственную базу, который расположен относительно ориентира, находящегося в границах участка; почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 10 276 551 (десять миллионов двести семьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 01.11.2013.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья областного суда Н.В. Гущева

Решение в окончательной форме принято 8 сентября 2020 г.