УИД: 23RS0058-01-2023-003632-22

К делу № 2-10/2025 (№ 2-91/2024, № 2-3046/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«12» августа 2025 года г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Клименко И.Г.

при секретаре Апретовой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к ФИО16, к ФИО17, ФИО19, ФИО20, ФИО23 о признании пунктов соглашения недействительными, об определении порядка пользования жилым домом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском о расторжении соглашения и определении порядка пользования жилыми помещениями.

Согласно уточненным исковым требованиям, Истец просил признать п. 1 и п. 2.4. Соглашения о порядке владения и пользования жилым домом и земельным участком от 18 сентября 2019 года недействительным. Определить следующий порядок пользования жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, район Хостинский, 

<

адрес> кадастровым номером 23:49:0306002:2636, общей площадью 834,4 кв.м., передав в пользование: ФИО12 жилые помещения на первом этаже № площадью 211,8 кв.м., № площадью 11,3 кв.м., № площадью 6,0 кв.м., № площадью 3,8 кв.м., № площадью 10,0 кв.м.; на третьем этаже № площадью 17,4 кв.м., № площадью 25,9 кв.м., № площадью 2,5 кв.м., № площадью 1,9 кв.м., № площадью 11,4 кв.м., № площадью 17,9 кв.м., № площадью 17,2 кв.м., № площадью 53,9 кв.м.; ФИО5 жилые помещения на втором этаже № площадь 16,4 кв.м., № площадью 4,2 кв.м., на третьем этаже № площадью 27,8 кв.м., № площадью 6,0 кв.м., № площадью 31 кв.м., № площадью 53,9 кв.м.; ФИО4 жилые помещения на втором этаже № площадью 17,0 кв.м., № площадью 16,3 кв.м., № площадью 20,3 кв.м., № площадью 2,6 кв.м.; ФИО7 и ее несовершеннолетним детям ФИО13, ФИО14 жилое помещение на втором этаже № площадью 146,7 кв.м.

В обоснование требований Истец указывает, что ФИО5 имеет на праве общей долевой собственности 2/10 доли совместно с ФИО12 ? доли, ФИО7 8/50 доли, ФИО6 1/50 доли, ФИО14 1/50 доли, ФИО4 1/10 в земельном участке, расположенным по адресу: 

<

адрес>, район Хостинский 

<

адрес> кадастровым номером 23:49:0306002:583, общей площадью 1200+/-25, а также в расположенном на нем 3-х этажном жилом доме, с кадастровым номером 23:49:0306002:2636, общей площадью 834,4 кв.м. на основании Договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в долевую собственность от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО12, ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № (далее по тексту – Предварительный договор). До момента подписания указанного Предварительного договора продавец – ФИО12 заверил ФИО1 о том, что он обязуется продать мне и ФИО7, в будущем, после регистрации на себя (на имя ФИО12) право собственности на указанный земельный участок и жилой дом с получаем: терраса, навес, мощение, лоток, расположенными по адресу: 

<

адрес>. Однако после регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок на свое имя ФИО12, как мне стало известно, оформил только три этажа жилого дома, без учета террасы с крытым обустроенным помещением, расположенными на эксплуатируемой кровле. После чего ФИО12 пояснил, что эксплуатируемая кровля с террасой обозначена в Техпаспорте и поэтому данная эксплуатируемая кровля является законной. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО12, ФИО7 было заключено Соглашение о порядке владения и пользования жилым домом и земельным участком. В соответствии с которым помещения были распределены (согласно технического плана) следующим образом:

ФИО12 (1/2 доли) – первый этаж: помещение № площадью 221 кв.м, (за исключением площади 9.2 кв.м, находящихся под металлической лестницей на второй этаж); помещение № площадью 11,3 кв.м.; помещение № площадью 6,0 кв.м.; помещение № площадью 2,1 кв.м.; помещение № площадью 10,0 кв.м. Третий этаж: помещение № площадью 58,4 кв.м.; помещение № площадью 17,4 кв.м.; помещение № площадью 25,9 кв.м.; помещение № площадью 2,5 кв.м.; помещение № площадью 1,9 кв.м.; помещение № площадью 11,4 кв.м.; помещение № площадью 27,8 кв.м.; помещение № площадью 6,0 кв.м.; помещение № площадью 31 кв.м.; помещение № площадью 53,9 кв.м.; помещение № площадью 17,9 кв.м.; помещение № площадью 17,2 кв.м.; помещение № площадью 17,2 кв.м. итого помещения общей площадью 538,9 кв.м. ? земельного участка без выдела в натуре. ФИО5 (3/10 доли) второй этаж помещение № площадью 17,0 кв.м.; помещение № площадью 16,3 кв.м.; помещение № площадью 16,4 кв.м.; помещение № площадью 13,4 кв.м.; помещение № площадью 4,2 кв.м.; помещение № площадью 20,3 кв.м.; помещение № площадью 2,6 кв.м.; помещение № площадью 2,0 кв.м.; помещение № площадью 12,5 кв.м.. Эксплуатируемая кровля (терраса): помещение № площадь 198,7 кв.м.; помещение № площадь 79,9 кв.м. Итого помещения общей площадью 383,3 кв.м. 3/10 земельного участка без выдела в натуре. ФИО7 (1/5 доли) Первый этаж. Часть помещения № (площадью 9,2 кв.м., под металлической лестницей на второй этаж). Второй этаж помещение № площадь 146,7 кв.м. Итого помещения общей площадью 156,8 кв.м. 1/5 земельного участка без выдела в натуре. Таким образом, распределены площади в количестве 1079 кв.м., что не соответствует сведениям, зарегистрированным в ЕГРН. Истец полагает, что условия данного Соглашения нарушают его интересы, а именно баланс интересов сторон, так как помещения, расположенные на эксплуатируемой кровле, не являются помещениями, зарегистрированными в законом установленном порядке, согласно сведениям ЕГРН, а являются местами общего пользования, как следствие невозможно владеть и распоряжаться указанным недвижимым имуществом в качестве изолированных помещений, их площадь составляет 278,6 кв.м. ФИО5 считает, что данное Соглашение составлено с очевидным преимуществом распределения изолированных помещений в пользу ФИО12 В Соглашении также распределены коридоры, которые являются местами общего пользования, а также не учтены помещения общего пользования – общие коридоры с лестницами, без которых невозможно осуществление долевыми собственниками беспрепятственного пользования помещениями жилого дома. Поскольку в указанном жилом доме имеются следующие помещения общего пользования общей площадью 123,4 кв.м.: первый этаж часть помещения № (фактически расположено под железной лестницей, используется в качестве электрощитовой для всего дома) – 9,2 кв.м. помещение № (туалет, фактически используется как водяной узел) – 2,1 кв.м., помещение № (коридор) – 10,7 кв.м. Второй этаж помещение № (коридор) – 13,4 кв.м., помещение № (коридор) – 18,1 кв.м. Третий этаж помещение № (коридор) – 58,4 кв.м., Помещение № (лестница) – 11,5 кв.м. Истец считает, что закрепленное за ФИО12 помещение № (коридор) площадью 58,4 является местом общего пользования, посредством которого осуществляется доступ к помещениям 3-ого этажа, а также к общей лестнице жилого дома, которой должны пользоваться фактически все собственники дома, а также помещение № площадью 2,1 кв.м. является водяным узлом дома, следовательно является общим имуществом всех собственников. В связи с чем Истец считает, что соглашение о порядке владения и пользования жилым домом и земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, включающее в себя помещения, расположенные на эксплуатируемой кровле составлено с нарушениями законодательства. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направил досудебную претензию с указанием на данные обстоятельства, а также предложением о распределении помещений согласно площади дома и соответствующих долей в праве собственности на недвижимое имущество. Однако ответа не последовало, договориться о мирном урегулировании спора не представляется возможным. По мнению истца площадь, которая должна быть включена в расчет, при установлении порядка пользования жилым домом, составляет 834,4 кв.м. (общая площадь жилого дома) – 123,4 кв.м. (общая площадь всех помещений общего пользования) равна 711 кв.м. 

В судебном заседании истец ФИО5 заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержал, просил суд иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО13, ФИО14 выразила согласия с иском, просила суд удовлетворить требования. 

ФИО4 не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие (л.д. 61) представил возражение на исковое заявление (л.д. 69), просил в исковых требованиях ФИО5 к ФИО12 – отказать в части признания помещений № площадью 13,4, № площадью 58,4, № площадью 9,2 кв.м. помещениями общего пользования. Впоследствии ФИО4 представил письменный отзыв, согласно которому ФИО4 полагает, что предложенный истцом вариант распределения в пользование помещений в жилом доме максимально приближен к фактическому их использованию, учитывает баланс сторон всех собственников, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению (л.д. 63).

В судебное заседании ответчик ФИО18 просил суд отказать ФИО5 в заявленных требованиях, показал, что продавал долю в индивидуальном жилом доме исключительно с условием установленного порядка пользования, определенного в соглашении. И с момента заключения договора купли-продажи стороны использовали дом согласно соглашению. Затем ФИО5 самостоятельно переустроил эксплуатируемую кровлю, что повлекло ее снос, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда. Соответственно сам ФИО5 виноват в том, что переустроил находящуюся в его пользовании эксплуатируемую кровлю. Представитель Ответчика по доверенности, ФИО8 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснила, что Истец просит передать в пользование Ответчика несуществующие помещения например помещение №, площадью 211,8 кв.м. В то время как помещение № составляет 222 кв.м. Требования Истца мотивированы тем, что действующее с 2019 года соглашение о порядке пользования жилыми помещениями нарушает его законные права и интересы тем, так как по его мнению, при регистрации права собственности за ФИО12 было признано право собственности на жилой дом без учета террасы с крытым обустроенным помещением, расположенными на эксплуатируемой кровле. Вместе с тем ни в предварительном договоре, ни в соглашении об определении порядка пользования жилыми помещениями, стороны не указывали террасу и часть эксплуатируемой кровли как жилое помещение либо помещение, которое возможно использовать в качестве жилого. Истцу было доподлинно известно, что из себя представляет эксплуатируемая кровля и возможность ее эксплуатации. ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ФИО12 приобрел спорный жилой дом, площадью 834.4 кв.м. и земельный участок, площадью 1 200 кв.м. на основании договора купли-продажи, который был зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ. До перехода права собственности на объект на ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи между Ответчиком ФИО12, выступающим в качестве продавца, Истцом ФИО5 и ФИО7, выступающими в качестве покупателя. Согласно указанному предварительному договору, ФИО5 и ФИО7 основываясь на техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ договорились приобрести у ФИО12 строго определенные помещения. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен основной договор купли-продажи долей земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 4 месяца и реально оценив соответствие технического паспорта и фактического расположения помещений в жилом доме между сторонами заключено соглашение о порядке владения и пользования общим жилым домом с эксплуатированной кровлей и земельным участком. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО7 утвердили и подписали предварительный договор, согласно которому определили, какие помещения переходят к ним как к покупателям, а впоследствии в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ закрепили эти помещения каждый за собой, использовав три помещения, принадлежащих ранее ФИО12 как помещения общего пользования. Из предварительного договора, технического паспорта и оспариваемого соглашения баланс интересов сторон был полностью соблюден, так как ФИО12. с учетом заниженной стоимости доли в пользование переходило 222 кв.м. нежилое помещение – гараж, а ФИО22 и ФИО21 – 278,6 кв.м. нежилое помещение – эксплуатируемая кровля и терраса. Более того, ФИО5 реализуя свои права ДД.ММ.ГГГГ продал 1/10 долю в праве собственности следующему сособственнику ФИО4, определив последнему следующие помещения: жилое помещение № площадью 17,0 кв.м., № площадью 6,6 кв.м., часть помещения №, площадью 13,4 кв.м., №, площадью 20,3 кв.м., №, площадью 2,6 кв.м., №, площадью 2,0 кв.м., №, площадью 12,5 кв.м., итого общей площадью 80,7 кв.м. После чего, все сособственники продолжили использовать помещения в здании согласно установленному порядку, на основании вышеназванного соглашения. 

Также представитель Ответчика заявил о пропуске исковой давности, просил отказать в удовлетворении исковых требований, применить последствия срока исковой давности.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства по делу и оценив их в совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ФИО12 приобрел спорный жилой дом, площадью 834.4 кв.м. и земельный участок, площадью 1 200 кв.м. на основании договора купли-продажи, который был зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ. 

До перехода права собственности на объект на ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи между Ответчиком ФИО12, выступающим в качестве продавца, Истцом ФИО5 и ФИО7, выступающими в качестве покупателя. (л.д. 39). Согласно указанному предварительному договору, ФИО5 и ФИО7 основываясь на техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ договорились приобрести у ФИО12 определенные помещения.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен основной договор купли-продажи долей земельного участка и жилого дома. (л.д. 42). ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО4 заключили договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве собственности на жилой дом (л.д. 73).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО18, ФИО5, ФИО7 заключили соглашение о порядке владения и пользования общим жилым домом с эксплуатируемой кровлей и земельным участком. Согласно данному соглашению, жилой дом, состоящий из основного строения, размером общеполезной площади 834,4 кв.м. кадастровый №, эксплуатируемой кровли (терраса) общей площади 278,6 и служебных построек и сооружений, согласно техническому плану, а так же земельный участок, площадь – 1200 +/- 25 кв.м., кадастровый № находятся в долевой собственности: гр. ФИО12 – принадлежит одна вторая (1/) доли в жилом доме, находящегося по адресу: РФ, 

<

адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в долевую собственность от ДД.ММ.ГГГГ выданный Управлением Федеральной службы негосударственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. За ним закрепляются следующие помещения (согласно технического плана): первый этаж – помещение № площадью 221 кв.м. (за исключением площади 9,2 кв.м. находящихся под металлической лестницей на второй этаж); помещение № площадью 11,3 кв.м.; помещение № площадью 6,0 кв.м.; помещение № площадью 2,1 кв.м.; помещение № площадью 17,4 кв.м.; помещение № площадью 25,9 кв.м.; помещение № площадью 2,5 кв.м.; помещение № площадью 1,9 кв.м.; помещение № площадью 11,4 кв.м.; помещение № площадью 27,8 кв.м.; помещение № площадью 6,0 кв.м.; помещение № площадью 31 кв.м.; помещение № площадью 53,9 кв.м.; помещение № площадью 17,7 кв.м.; помещение № площадью 17,2 кв.м.; помещение № площадью 17,2 кв.м. ? земельного участка без выдела в натуре. ФИО5 (3/10 доли) второй этаж помещение № площадью 17,0 кв.м.; помещение № площадью 16,3 кв.м.; помещение № площадью 16,4 кв.м.; помещение № площадью 13,4 кв.м.; помещение № площадью 4,2 кв.м.; помещение № площадью 20,3 кв.м.; помещение № площадью 2,6 кв.м.; помещение № площадью 2,0 кв.м.; помещение № площадью 12,5 кв.м.. Эксплуатируемая кровля (терраса): помещение № площадь 198,7 кв.м.; помещение № площадь 79,9 кв.м. ФИО7 (1/5 доли) Первый этаж. Часть помещения № (площадью 9,2 кв.м., под металлической лестницей на второй этаж). Второй этаж помещение № площадь 146,7 кв.м. Итого помещения общей площадью 156,8 кв.м. 1/5 земельного участка без выдела в натуре. (л.д. 22)

Судом установлено, что в отношении части спорного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ Хостинский районный суд 

<

адрес> вынес решение по гражданскому делу №–1087/2022 по исковому заявлению Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО5 о сносе самовольной постройки. Суд решил: признать самовольной реконструкцию здания в виде создания надстройки на эксплуатируемой кровле объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, обязав ФИО5 привести объект недвижимости в соответствие с зарегистрированным правом путем демонтажа данной надстройки за свой счет. (л.д. 110)

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направил в адрес Ответчиков досудебное претензионное письмо с предложением подписать новое соглашение о порядке пользования жилым домом (л.д. 36). Указанное письмо Ответчиками оставлено без ответа. 

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями ч. 1 ст. 288 ГК РФ установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. 

В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как установлено представленными в материалы дела доказательствами, стороны пользуются имуществом на основании достигнутого между ними соглашения от 18.09.2019 года. Таким образом с 2019 года в отношении спорного имущества имеется фактически сложившийся порядок пользования.

Требуя определить новый порядок пользования жилым домом, истец просит признать недействительным п. 1 и п.2.4 ранее заключенного между сторонами Соглашения от 18.09.2019.

В силу п.п. 1,2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По смыслу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Из буквального толкования ст.425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Требования Истца мотивированы тем, что действующее с 2019 года соглашение о порядке пользования жилыми помещениями нарушает его законные права и интересы тем, так как по его мнению, при регистрации права собственности за ФИО16 было признано право собственности на жилой дом без учета террасы с крытым обустроенным помещением, расположенными на эксплуатируемой кровле. 

Вместе с тем ни в предварительном договоре, ни в соглашении об определении порядка пользования жилыми помещениями, стороны не указывали террасу и часть эксплуатируемой кровли как жилое помещение либо помещение, которое возможно использовать в качестве жилого. Истцу было известно, что из себя представляет эксплуатируемая кровля и возможность ее эксплуатации.

При этом как следует из положений предварительного договора ФИО3 и ФИО19 основываясь на техническом паспорте от 12.03.2010, договорились приобрести у ФИО16 строго определенные помещения.

07.02.2019 ФИО3 и ФИО19 утвердили и подписали предварительный договор, согласно которому определили, какие помещения переходят к ним как к покупателям, а впоследствии в соглашении от 18.09.2019 закрепили эти помещения каждый за собой, использовав три помещения, принадлежащих ранее ФИО16 как помещения общего пользования.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истец указывает, что полагает требования основанными на норме ч. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

При этом Истец не указывает как именно ФИО16 либо другие соответчики существенно нарушили условия ранее заключенного сторонами соглашения, равно как и не приводит иных норм закона, которые нарушены Ответчиком.

Более того, ФИО24 не просит расторгнуть или изменить соглашение от 18.09.2019, истец просит признать недействительными положения соглашения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что норма права, установленная ст. 450 ГК РФ неприменима в сложившихся правоотношениях.

Между тем положения о недействительности сделок установлены параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, основополагающим критерием оспоримой сделки является – нарушение требований закона или иного правового акта.

Как следует из представленных в материалы дела документов, соглашение от 18.09.2019 заключено в форме, установленной законом, и выражает волеизъявление сторон. 

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что соглашение от 18.09.2019 нарушает требования закона.

Признаки ничтожности в отношении оспариваемого соглашения или его части также судом не установлены. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны свободны в заключении договора, истец был ознакомлен со всеми условиями договора, оснований для признания пунктов Соглашения от 18.09.2019 недействительными, предусмотренных действующим законодательством истец не указал, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований о признании пунктов соглашения недействительными следует отказать.

Кроме того, суд относится критически к ссылке истца в обоснование своих исковых требований на ст. 36 ЖК РФ, так как указанная статья закрепляет права собственников в многоквартирном доме, в то время как спорный дом, является жилым домом, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также судебно-строительной экспертизой, проведенной в рамках настоящего гражданского дела. 

В силу части 1 и 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

С целью всестороннего и полного исследования доказательств по делу, судом определением от 28 мая 2024 года Хостинского районного суда г. Сочи была назначена судебно-строительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО25. При проведении исследования, экспертом сделаны следующие выводы:

Определить предложенный Истцом порядок пользования спорным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, район Хостинский, 

<

адрес> кадастровым номером 23:49:0306002:2636, общей площадью 834,4 кв.м, передав в пользование:

- ФИО12 жилые помещения на первом этаже № площадью 211,8 кв.м, № площадью 11,3 кв.м, № площадью 6,0 кв.м, № площадью 3,8 кв.м, № площадью 10,0 кв.м, на третьем этаже № площадью 17,4 кв.м, № площадью 25,9 кв.м, № площадью 2,5 кв.м, № площадью 1,9 кв.м, № площадью 11,4 кв.м, № площадью 17,9 кв.м, № площадью 17,2 кв.м, № площадью 17,2 кв.м.

- ФИО5 жилые помещения на втором этаже № площадью 16,4 кв.м, № площадью 4,2 кв.м, на третьем этаже № площадью 53,9 кв.м.

- ФИО4 жилые помещения на втором этаже № площадью 2,6 кв.м, № площадью 2,0 кв.м, № площадью 12,5 кв.м.

- ФИО7 и ее несовершеннолетним детям ФИО10, ФИО14 жилое помещение на втором этаже № площадью 146,7 кв.м. - 

невозможно, так как необходимо внести изменения:

- в технический паспорт БТИ (после обследования и замеров тех помещений в спорном жилом доме, которые указаны в рабочих чертежах БТИ как «не обследованные», так как установлено, что в них произведена перепланировка/переустройство) 

- в площади реконструируемых помещений спорного жилого дома, и соответственно, в его общую и жилую площадь. 

- в сведения ЕГРН.

Установить все варианты порядка пользования спорным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, район Хостинский, 

<

адрес> учетом долей всех собственников жилого дома, указав какие конкретно жилые помещения передать в пользование каждого из собственников жилого дома, какие помещения - оставить в общем пользовании собственников – не возможно, так как в жилом доме проводились перепланировка/переустройство и реконструкция помещений первого, второго, третьего этажей и эксплуатируемой кровли, в результате изменилась общая площадь дома и этажность, кроме этого, часть помещений не обследовалась БТИ и не была предоставлена эксперту для осмотра и обмера.

Поэтому, установить все варианты порядка пользования спорным жилым домом будет возможно только после внесения изменений в сведения ЕГРН (в общей площади дома и его этажности), и обеспечения сособственниками доступа ко всем помещениям дома для их обследования и внесения изменений в технический паспорт БТИ.

Объект капитального строительства, жилой дом с эксплуатируемой кровлей, расположенный по адресу: 

<

адрес>, по своим техническим характеристикам, установленным на дату проведения обследования – не соответствует сведениям технического паспорта на жилого дома от 2010 г. 

Вместо эксплуатируемой кровли («используемой» кровли по БТИ) литер «а», возведен четвертый этаж литер «А», который состоит из: надстроенных помещений и открытой террасы, то есть изменилась этажность и общая площадь дома.

Данные технические изменения объекта капитального строительства, спорного жилого дома произведены собственником ФИО5, после 2019 года. 

Разрешительная документация на проведение данного вида работ – не имеется.

Выявленное и установленное несоответствие объекта капитального строительства, жилого дома с эксплуатируемой кровлей по адресу: 

<

адрес> - возможно привести в первоначальное техническое состояние. 

Должны быть проведены – демонтажные работы по разборке конструкций помещений на четвертом этаже спорного жилого дома, в результате, вместо четвертого этажа останется только открытая эксплуатируемая кровля, в виде террасы.

Порядок пользования помещениями в жилом доме с эксплуатируемой кровлей по адресу: 

<

адрес> между сособственниками – сложился, но он является оспариваемым, кроме того, мнение о порядке пользования эксперт выслушала только сторон по делу Истца ФИО5 и Ответчика ФИО11, остальные Ответчики по делу ФИО2 и ФИО21 – на экспертизу не явились, были извещены должным образом (SMS сообщениями), причины неявки эксперту неизвестны и соответственно мнения своего они не высказали.

Сложившийся порядок пользования помещениями с эксплуатируемой кровлей соответствует условиям Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12, ФИО5, ФИО7, основному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Соглашению о порядке пользования жилым домом с эксплуатируемой кровлей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО12, ФИО5, ФИО7 - определить не представляется возможным, так часть сособственников (ФИО2 и ФИО21) помещения, которыми они пользуются – не показали эксперту, не явились на экспертизу, тем более что помещения были перепланированы/переустроены и реконструирована без разрешительных документов. 

Определить порядок пользования помещениями в жилом доме с эксплуатируемой кровлей по адресу: 

<

адрес>, между сособственниками с учетом их идеальных долей в праве общей долевой собственности на жилой дом – не возможно, так как произведены перепланировка, переустройство и реконструкция внутренних помещений в спорном жилом доме, что привело к изменению общей площади дома и появлению новых помещений, тем более что не все сособственники явились (ФИО2 и ФИО7, ФИО15 и ФИО13) на экспертизу не явились (были оповещены SMS сообщением, причины неявки эксперту не объяснили) и не показали свои помещения, которыми они пользуются (приходящиеся на их доли) и не высказали своего мнения по поводу реконструкции кровли, выполненной ФИО5.

Согласно выводам эксперта между фактическим расположением помещений в жилом доме и схемой расположения помещений, предусмотренной техническим паспортом на жилой дом, их несоответствие. В связи с чем, по поставленному перед экспертом вопросу установить варианты порядка пользования жилым домом, расположенным по 

<

адрес>, с учетом долей всех сторон по делу, указав какие конкретно жилые помещения передать в пользование сторон по делу, какие общие помещения - оставить в общем пользовании сособственников, невозможно.

Экспертом был установлен факт наличия в жилом доме с кадастровым номером № четвертого этажа, при этом согласно сведениям, изученного технического паспорта «число этажей надземной части – 3 этажа, число этажей подземной части – 0». Таким образом, с учетом того, что характеристики жилого дома были изменены, а именно - увеличилась его площадь, Экспертом сделан вывод, что в жилом доме с кадастровым номером № была проведена реконструкция.

Экспертом был произведен физический осмотр надстроенного четвертого этажа и установлено, что решение Хостинского районного суда 

<

адрес> по гражданскому делу No2-1087/2022 от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению администрации 

<

адрес> к ФИО5 о сносе самовольной постройки не исполнено.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Тем самым, заключения экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выполнено экспертом ФИО9 с соблюдением требований ст. 84 ГПК РФ и ст.ст. 14, 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», с разъяснением эксперту прав и обязанностей, предусмотренных ст. 88 ГПК РФ и ст.ст. 16, 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперты предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, составлено экспертом, имеющим необходимый стаж работы, заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным документами и другими материалами дела, оснований не доверять данному заключению эксперта у суда не имеется.

С учетом изложенного, поскольку допустимых и достоверных доказательств, которые бы опровергали выводы экспертного заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами суду в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, суд принимает во внимание выводы заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные экспертом ФИО9.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. По смыслу ст. 198 ГПК РФ решение суда должно быть исполнимо. Суд не вправе самостоятельно определять существо и размер заявленных исковых требований, так как данное правомочие принадлежит исключительно стороне истца, т.е. требования истца должны быть четкими, не допускать двусмысленности и неясности. 

Вместе с тем истец просит определить порядок пользования в отношении помещений, которые фактически не существуют. Как было указано выше, судебной экспертизой установлено, что определить порядок пользования жилым домом с кадастровым номером №, по предложенному ФИО5 варианту, не представляется возможным ввиду того, что помещения, с указанными в варианте характеристиками, на момент производства данного заключения Эксперта, отсутствуют.

Из изложенного следует, что фактически удовлетворение предъявленных ФИО5 требований, повлечет за собой неисполнимость судебного акта. 

По общему правилу срок исковой давности по гражданско-правовым обязательствам составляет три года и начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о таком нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите права (ст. 196, ст. 200 Гражданского кодекса).

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом, учитывая природу взаимоотношений между участниками спора и невозможность удовлетворения требований за счет другого соответчика, суд применяет к спору нормы о сроке исковой давности на основании заявления одного из ответчиков, несмотря на отсутствие заявлений о пропуске срока исковой давности от остальных ответчиков.

Как следует из искового заявления, Истцом не оспаривается тот факт, что соглашение состоялось в дату его составления, и оно фактически исполнялось с момента его подписания. Более того, Истец подтвердил действительность указанного соглашения, передав часть своей доли ФИО26 и ФИО17 еще в 2019 году. Соответственно о своем предполагаемом нарушенном праве Истец знал еще в 2019 году. Никаких иных изменений с момента заключения договора не произошло. Ввиду чего срок исковой давности истек 18 сентября 2022 года. Исковое заявление подано 05.07.2023 года. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском и отказе в удовлетворении исковых требований.

Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности материалы дела не содержат и истцом таких доказательств суду не представлено.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая изложенные обстоятельства во взаимосвязи с приведенными нормами законодательства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований по настоящему гражданскому делу, указанных в соответствии с исковым заявлением, как (далее дословно):

о признании п. 1 и п. 2.4 Соглашения о порядке владения и пользования жилым домом и земельным участком от 18 сентября 2019 года недействительным,

об определении порядка пользования жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, район Хостинский 

<

адрес> кадастровым номером 23:49:0306002:2636, общей площадью 834,4 кв.м. и передаче в пользование:

ФИО12 жилых помещений на первом этаже:

№ площадью 52,8 кв.м., № площадью 11,3 кв.м., № площадью 6,0 кв.м.,

№ площадью 3,8 кв.м., № площадью 19,3 кв.м.,№ площадью 4,0 кв.м.,

№ площадью 4,7 кв.м.,№ площадью 4,7 кв.м., № площадью 24,5 кв.м.,

№ площадью 14,5 кв.м.,№ площадью 5,9 кв.м., № площадью 29,8 кв.м.,

№ площадью 26,1 кв.м., № площадью 4,0 кв.м., № площадью 30,5 кв.м.,

На третьем этаже:

№ площадью 25,9 кв.м., № площадью 2,5 кв.м., № площадью 1,9 кв.м,

№ площадью 11,4 кв.м., № площадью 4,0 кв.м., № площадью 17,2 кв.м.,

ФИО5 жилых помещений на втором этаже:

№ площадью 16,4 кв.м., № площадью 4,3 кв.м., № площадью 4,2 кв.м.,

на третьем этаже:

№ площадью 6,0 кв.м., № площадью 27,8 кв.м., № площадью 31,0 кв.м.,

№ площадью 53,9 кв.м.

ФИО4 жилых помещений на втором этаже:

№ площадью 2,7 кв.м., № площадью 17,4 кв.м., 22 площадью 2,1 кв.м.,

№ площадью 12,4 кв.м., № площадью 4,0 кв.м., № площадью 8,3 кв.м.,

№ площадью 17,0 кв.м., № площадью 16,3 кв.м.,

ФИО7, ФИО13, ФИО14 жилых помещений на втором этаже:

№ площадью 7,8 кв.м., № площадью 4,7 кв.м., № площадью 2, 5 кв.м., № площадью 14,8 кв.м., № площадью 14,7 кв.м., № площадью 15,5 кв.м., № площадью 7,8 кв.м., № площадью 2,1 кв.м., № площадью 26,8 кв.м., № площадью 6,2 кв.м., № площадью 2,1 кв.м., № площадью 19,1 кв.м., № площадью 13,0 кв.м., № площадью 12,4 кв.м.

– отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 19 августа 2025 года.

Судья: Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано: Судья Клименко И.Г.