УИД: 54RS0002-01-2025-002027-78

Дело № 2-2118/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2025 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Козловой Е. А.,

при секретаре Абдулкеримове В. Р.,

с участием:

истца ФИО1,

истца ФИО2,

представителя истцов по доверенностям ФИО3,

ответчика ФИО4,

ответчика ФИО5, его представителя ФИО6,

представителя третьего лица ООО «Эллада» по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО5, в котором просит признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном *** по ***, оформленные протоколом № ** от 03.04.2025, по второму вопросу повестки дня, а именно об утверждении работ по ремонту общего имущества дома (подъездов, цоколя, отмостки), укреплению грунта и фундамента дома, замену сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале, благоустройству придомовой территории и прочих работ (согласно перечню работ, указанных в Приложении № 1 к договору с ООО «Эллада»); об утверждении условий договора и наделение полномочиями ФИО4 и ФИО5 на подписание данного договора от имени собственников жилых и нежилых помещений.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11 являются собственниками квартир **, **, **, **, ** и ** в многоквартирном ***, что подтверждается документами о праве собственности. 03.04.2025 по инициативе собственника ФИО4 было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном *** ***, на котором были приняты решения:

1. Избрать председателем общего собрания собственников ФИО4, избрать секретарём общего собрания собственников ФИО5 и наделить их правом подсчёта голосов, подписания протокола.

2. Утвердить работы по ремонту общего имущества дома (подъездов, цоколя, отмостки), укреплению грунта и фундамента дома, замену сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале, благоустройству придомовой территории и прочих работ (согласно перечню работ, указанных в приложении № 1 к договору с ООО «Эллада»). Утвердить условия договора и уполномочить ФИО4 и ФИО5 на подписание данного договора от имени собственников жилых и нежилых помещений.

Вышеуказанные решения общего собрания собственников оформлены протоколом № ** от 03.04.2025, подписаны ФИО4 и ФИО5 Так как общее собрание собственников было проведено по инициативе и под председательством ФИО4, а секретарём общего собрания собственников выступил ФИО5, то они являются надлежащими ответчиками по делу. Также именно данные лица наделены полномочиями на подписание договора с ООО «Эллада» от имени собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного ***. Истцы считают, что решение общего собрания собственников по вопросу № 2, оформленное протоколом № ** от 03.04.2025, недействительно, так как нарушена процедура проведения общего собрания, отсутствует кворум для принятия решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые условия договора с ООО «Эллада» не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Истцы не принимали участие в обжалуемом собрании, а принятое решение по вопросу № 2, а именно: утвердить работы по ремонту общего имущества дома (подъездов, цоколя, отмостки), укреплению грунта и фундамента дома, замену сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале, благоустройству придомовой территории и прочих работ (согласно перечню работ, указанных в Приложении № 1 к договору с ООО «Эллада»), утвердить условия договора и уполномочить ответчиков на подписание данного договора от имени собственников жилых и нежилых помещений, нарушает их права и законные интересы, так как порождает для них негативные правовые последствия в виде ограничения свободы волеизъявления на участие в общественных обсуждениях или публичных слушаниях по вопросам изменений функциональной зоны, территориальной зоны, проекта планировки территории и отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером **. Данное решение нарушает права и законные интересы истцов на благоприятные условия жизнедеятельности, участие в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия, право на участие в общественных осуждениях или публичных слушаниях. Так как решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном *** было принято 03.04.2025, то шестимесячный срок для его обжалования не истёк. 24.04.2025 истцы уведомили собственников помещений в многоквартирном *** о намерении обратиться в суд с настоящим иском путём размещения уведомления на досках объявлений, что подтверждается фотоснимками, а также скриншотом о направлении сообщения в общедомовой чат в мессенджер WhatsApp жителей многоквартирного *** ***.

Истцы полагают, что решение по вопросу № 2, принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном ***, оформленное протоколом № ** от 03.04.2025, недействительно по следующим основаниям:

1. Нарушена процедура принятия решения собрания и нарушены правила составления протокола собрания. Протокол № ** от 03.04.2025 не содержит сведений о том, каким образом собственники отправляли бюллетени инициатору собрания, чем нарушены нормы, предусмотренные законом, а соответственно, нарушена процедура принятия решения собрания. То есть ответчиками были допущены существенные нарушения порядка проведения собрания, выразившиеся в нарушениях при составлении протокола собрания в виде неуказания обязательных сведений о способе отправки документов: оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (бюллетени).

2. Решение по вопросу № 2, постановленному на голосование на общем собрании собственников, принято при отсутствии необходимого кворума. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном *** ***, состоявшемся 03.04.2025, по второму вопросу повестки дня было принято решение: утвердить работы по ремонту общего имущества дома (подъездов, цоколя, отмостки), укреплению грунта и фундамента дома, замену сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале, благоустройству придомовой территории и прочих работ (согласно перечню работ, указанных в Приложении № 1 к договору с ООО «Эллада»); утвердить условия договора и уполномочить ответчиков на подписание данного договора от имени собственников жилых и нежилых помещений. Согласно проекту договора между ООО «Эллада» и собственниками жилых и нежилых помещений *** в приложении № 1 определен проект предполагаемых работ, в том числе перечислены наименования работ по проектным работам, ремонту подъездов, ремонту фасада здания, благоустройству территории, установки системы видеонаблюдения и работы по укреплению фундамента дома, расположенного по адресу: ***. При этом большая часть поименованных в данном приложении работ относится к капитальному ремнту имущества в многоквартирном доме, для согласования которых требуется квалифицированное большинство (2/3) голосов собственников многоквартирного дома. Как следует из протокола № ** от 03.04.2025, количество голосов собственников помещений, участвующих в голосовании 54,55 % (1 915,59 кв. м) от всех собственников, по второму вопросу, поставленному на голосование, «за» проголосовали 33,06 % (1 161,26 кв. м) от всех собственников. Таким образом, на общем собрании, ****, отсутствовал кворум для принятия решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. 

3. Решение по вопросу № 2, поставленному на голосование на внеочередном общем собрании собственников, в части утверждения условий договора с ООО «Эллада», предусматривающее согласие всех собственников многоквартирного *** по ФИО12 на изменение функциональной зоны, проекта планировки территории и отклонения от предельных параметров разрешённого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером ** ничтожно, так как не относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. Решением собственников помещений в многоквартирном ***, принятому на общем собрании, состоявшемся 03.04.2025, утверждены условия договора с ООО «Эллада», ответчиков уполномочили на подписание данного договора от имени собственников жилых и нежилых помещений. В соответствии с п. 3 - 3.5 проекта договора между ООО «Эллада» и собственниками жилых и нежилых помещений *** собственники жилых и нежилых помещений обязуются не препятствовать строительству объектов на земельном участке ООО «Эллада», обязуются осуществлять координацию деятельности с застройщиков для беспрепятственного, быстрого прохождения мероприятий по сбору разрешительных документов для строительства и внесения изменений в градостроительную документацию (направление положительного мнения при прохождении общественных осуждений и публичных слушаний) и выражает своё согласие на:

строительство на земельном участке с кадастровым номером ** объекта;

изменения в Генеральный план города Новосибирска в части изменения функциональной зоны, в которой располагается земельный участок с кадастровым номером **, с общественно-деловой зоны на зону смешанной и общественно-деловой застройки;

изменения в Правила землепользования и застройки города Новосибирска в части изменения территориальной зоны, в которой располагается земельный участок с кадастровым номером **, в подзоны специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1) на подзону делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1);

изменения в проект планировки территории, включающий в свои границы земельный участок с кадастровым номером ** с переводом в зону застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения, в том числе многоэтажных жилых домов;

на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером **, в части увеличения предельного максимального коэффициента плотности застройки (до 2,8), увеличения максимального процента застройки (до 65,7 %).

Право на участие в общественных обсуждениях и публичных слушаниях является реализацией конституционно-закреплённого права граждан РФ на участие в управлении делами государства, то есть, по сути, относится к публичному праву, а не к частно-правовым отношениям. 

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном *** имеют право на участие в общественных обсуждениях или публичных слушаниях относительно изменений функциональной зоны, территориальной зоны, проекта планировки территории и отклонения от предельных параметров разрешённого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером **, так как постоянно проживают на данной территории, в том числе вправе проголосовать против таких изменений. Данное право не может быть ограничено договорными отношениями с ООО «Эллада». Более того, собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решение по данному вопросу, так как это не относится к компетенции общего собрания собственников, а является правом граждан Российской Федерации в сфере публичного права. То есть условия договора с ООО «Эллада», предусматривающие согласие всех собственников помещений многоквартирного *** по *** на изменение функциональной зоны, территориальной зоны проекта планировки территории и отклонения от предельных параметров разрешённого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером ** не могло быть утверждено собранием собственников помещений в многоквартирном доме, так как не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и ничтожно. 

В судебном заседании истцы ФИО13, ФИО2, представитель истцов по доверенностям ФИО3 исковые требования поддержали в полном объёме.

Ответчик ФИО5, его представитель ФИО6 исковые требования не признали в полном объёме, поддержали доводы отзыва на исковое заявление, указав, что применительно к данной ситуации закон не устанавливает прямой обязанности указывать в протоколе способы отправки документов с результатами голосования, общее собрание собственников проведено в соответствии с законом, протокол оформлен надлежащим образом. Неуказание способов отправки не является существенным нарушением, все собственники надлежащим образом уведомлены о проведении общего собрания, имели возможность принять участие в голосовании и ознакомиться с результатами голосования. Протокол общего собрания оформлен надлежащим образом, адрес сбора бюллетеней в нём указан. Решение по вопросу ** принято при соблюдении необходимого кворума. Перечисленные в проекте договора с ООО «Эллада» работы не могут относиться к капитальным. В тексте договора отсутствует какая-либо формулировка, которая могла бы свидетельствовать о возложении на застройщика обязанности выполнения капитального ремонта. Следовательно, объём и характер работ, предусмотренных договором с ООО «Эллада», не позволяют однозначно квалифицировать их как капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Способ субъективного толкования также подтверждает отсутствие волеизъявления застройщика на проведение работ капитального характера. Так, на общем собрании собственников утверждались условия договора, которые формировались без вхождения на объект застройщиком. Фактически при отсутствии таковых полномочий застройщик был лишён возможности полноценно оценить обстановку и утверждать о необходимости проведения более серьёзных работ, чем текущий ремонт. Таким образом, при формировании условий договора стороны исходили из необходимости проведения работ, направленных на поддержание общего имущества в надлежащем состоянии, а не на его капитальное обновление. Ответчик полагает, что бремя доказывания того, что работы, указанные в договоре с ООО «Эллада», относятся к капитальному ремонту и требуют квалифицированного большинства голосов, лежит на соистцах. По мнению ответчика, данный довод соистцами не доказан. Кроме того, финансирование работ производится за счёт денежных средств не собственников, а застройщика. Данное обстоятельство имеет принципиальное значение, поскольку требование о квалифицированном большинстве голосов при проведении капитального ремонта обусловлено необходимостью защиты интересов собственников, которые несут финансовое бремя по оплате этих работ. В данном же случае, когда финансирование осуществляется за счёт застройщика, такое требование теряет свой смысл. Доводы истцов о необходимости квалифицированного большинства голосов в данном случае несостоятельны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Таким образом, данные протокола № ** от 03.04.2025, закрепляющие факт того, что по второму вопросу, поставленному на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном *** *** проголосовали 1 161,26 кв. м. то есть 33,06 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, подтверждают правомочность проведённого собрания. Вопрос № 2 относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. Право на участие в общественных обсуждениях и публичных слушаниях является реализацией конституционно закрепленного права граждан на участие в управлении делами государства. Ответчик не оспаривает, что данное право неотчуждаемо, полагает, что условие о невмешательстве в деятельность застройщика закреплено в целях получения формальной безопасности последнего при предоставлении выгод в пользу собственников. Ответчик отмечает, что данные условия находились в проекте договора, следовательно, застройщик допускал возможность их видоизменения, однако собственники, принимавшие участие в голосовании, с данными условиями согласились. В то же время на деле никто ограничивать право на участие в общественных обсуждениях и публичных слушаниях не будет. Подобное условие договора не препятствует реализации собственниками указанного права. Также ответчик ФИО5 указывает, что является ненадлежащим ответчиком по делу. В соответствии с действующим законодательством ответственность за организацию и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме несут инициаторы собрания и (или) лица, осуществляющие управление многоквартирным домом (управляющая организация. ТСЖ, жилищный кооператив). ФИО5, как следует из материалов дела, является лишь секретарем общего собрания. Секретарь общего собрания выполняет технические функции по оформлению протокола общего собрания и не несёт ответственности за законность принятых на собрании решений. Следовательно, предъявление исковых требований к ФИО5 как к секретарю общего собрания не соответствует требованиям закона и не может повлечь за собой удовлетворение иска. В случае отказа истцов от замены ненадлежащего ответчика суд вправе отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО5 по причине его ненадлежащего статуса. 

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, поддержал доводы ФИО5. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Эллада» по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы письменного отзыва на исковое заявление, указав, что собрание собственников, оформленное протоколом № ** от 03.04.2025, было проведено в очно-заочной форме, нормы закона нарушены не были. Истцами не учтено, что работы ООО «Эллада» будут выполняться не за счёт средств собственников многоквартирного дома, а за счёт собственных средств. Более того, работы, указанные в перечне предлагаемых работ, относятся к текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Собственники многоквартирного дома могут ставить любые вопросы на голосование, оспариваемый протокол не обзывает истцов отказаться от своих прав. Кроме того, собственникам был представлен проект договора с ООО «Эллада», в который по инициативе сторон могли быть внесены дополнения, изменения, это касается и Приложения к договору в части перечня и сроков работ. Более того, фат неподписания договора между ООО «Эллада» и жильцами многоквартирного дома по адресу: *** ***, никак не влияет на права и обязанности жильцов дома. 27.12 2024 между ООО «Эллада» и мэрией города Новосибирска подписан договор о комплексном развитии территории по проспекту Димитрова в Железнодорожном районе по инициативе правообладателя земельного участка и расположенных на них объектах недвижимого имущества. Истцы ранее обращались с административным иском в Центральный районный суд г. Новосибирска о признании недействительным постановления мэрии города Новосибирска от 28.11.2024 ** о согласовании предложения о комплексном развитии территории по проспекту Димитрова в Железнодорожном районе по инициативе правообладателя земельного участка и расположенных на них объектах недвижимого имущества. Судом было отказано в удовлетворении административного иска. Истцами не доказано нарушение их прав и законных интересов оспариваемым протоколом, а также нарушения при проведении собрания, при принятии решений. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ДОСТ-Н» участие представителя в судебном заседании не обеспечило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав письменные материалы дела и материалы голосования, предоставленные Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ, собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

На основании ч. ч. 2, 3 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

На основании п.п. 1, 4 ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 15-17).

Истец ФИО8 зарегистрирован по месту жительства по адресу: *** (л.д. 20).

Истец ФИО2 является собственником ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 22).

Истец ФИО14 является собственником ***, что подтверждается договором купли-продажи квартиры (л.д. 25).

Истец ФИО11 является собственником ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 28).

Истец ФИО9 является собственником ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 32-36).

В судебном заседании установлено, что в период с 16.03.2025 по 30.03.2025 по инициативе ответчика ФИО4 было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном *** в форме очно-заочного голосования, о чем 03.04.2025 был составлен протокол № ** (л.д. 48-49).

По итогам собрания были приняты решения:

1. Избрать председателем общего собрания собственников ФИО4, секретарём общего собрания собственников ФИО5 и наделить их правом подсчёта голосов, подписания протокола.

2. Утвердить работы по ремонту общего имущества дома (подъездов, цоколя, отмостки), укреплению грунта и фундамента дома, замену сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале, благоустройству придомовой территории и прочих работ (согласно перечню работ, указанных в Приложении № 1 к договору с ООО «Эллада»), утвердить условия договора и уполномочить ФИО4, ФИО5 на подписание данного договора от имени собственников жилых и нежилых помещений. 

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ч. 5 ст. 184.4 ГК РФ, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Исходя из буквального толкования положений гражданского законодательства во взаимосвязи с положениями ст. ст. 56, 57 ГПК РФ истцы, оспаривая решение общего собрания, несут процессуальную обязанность доказывания факта нарушения их прав и законных интересов оспариваемым решением; при обращении в суд истцы должны доказать, какие их права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения иска. Наличие кворума, легитимность лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка подготовки и проведения собрания, голосования на нем и подсчета голосов, являются значимыми по делу обстоятельствами при разрешении данного спора, имеют существенное значение для правомочности принимаемых общим собранием решений.

При этом по данному спору обязанность доказать законность принятых решений, в том числе соблюдения порядка созыва, проведения собраний, наличия кворума, возлагается на сторону ответчика.

Проверяя доводы истца о принятии оспариваемого решения № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном *** в отсутствии необходимого кворума, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 48 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме

Частью 1 ст. 46 ЖК РФ определено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг. Информация о размещенных (сформированных) в системе решениях и протоколах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется в автоматизированном режиме на единый портал государственных и муниципальных услуг в соответствии с порядком взаимодействия системы с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 

Из протокола от 03.04.2022 следует, что общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме составляет 3 511,58 кв. м, количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, — 1 915,59 кв. м, что составляет – 54,55 %.

Указанные значения никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривались.

Между тем, исходя из ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, в том числе предусмотренным п.п 1, 2 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ч. 2 ст. 44 ГК РФ предусматривает, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1);

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном дом (п. 2).

Решением № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном ***, оформленным протоколом от 03.04.2025, утверждены работы по ремонту общего имущества дома (подъездов, цоколя, отмостки), укреплению грунта и фундамента дома, замену сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале, благоустройству придомовой территории и прочих работ (согласно перечню работ, указанных в Приложении № 1 к договору с ООО «Эллада»).

Приложением № 1 к договору с ООО «Эллада», утвержденному решением общего собрания, является проект предполагаемых работ в многоквартирном ***, а именно:

проектные работы: установка маяков на фасадные трещины; обследования (конструктив, основания, геология, геородарное обследование); проект по усилению (конструктив, основания);

ремонт подъездов (4 подъезда. 5 этажей): замена слаботочных линий (СКУД, домофония, телефонизация, интернет, телевидение), частичная замена кабелей и устройство новых кабель-каналов из ПВХ; строительно-монтажные работы: демонтаж стен и потолка, пола – штукатурки, керамогранитной плитки, шпаклёвка, грунтовка, штукатурка, покраска (ral –определяют уполномоченные лица). Укладка керамогранитной плитки на лестничных площадках и крыльцах; окраска труб отопления; окраска пери; замена остекления витражей подъездов на ПВХ-изделия по эскизам, согласованным с уполномоченными лицами (5 на этаже х 4 подъезда = 20 шт.); замена входных дверей, дверей второй нитки, замена информационных щитов;

ремонт фасада здания: замена аварийных плит балконов (обследование + проект + работы); работы по устранению трещин фасада;

благоустройство территории: проект благоустройства – асфальтовое покрытие, детская игровая площадка, устройство и асфальтирование паркинга с разметкой расстановки автомобилей вдоль всей проезжей части (напротив подъездов); установка металлического забора на придомовой территории по согласованию с уполномоченными лицами; порубка старых деревьев (уборка порослей, пней); посадка деревьев – проект; посадка деревьев – в соответствии с согласованным проектом, устройство резинового покрытия на детской площадке;

система видеонаблюдения – проект;

система видеонаблюдения – работы;

работы по укреплению фундамента дома. 

Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Таким образом, исходя из совокупности указанных положений работы по ремонту фасада, цоколя, фундамента дома, замене сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в подвале являются работами по капитальному ремонту, а решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, проект приложения № 1 к договору с ООО «Эллада» предполагает установку металлического забора на придомовой территории, а принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, также осуществляется большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, выделить те работы, решение о производстве которых, может быть принято простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным, поскольку перечень утверждаемых на общем собрании работ, которые ООО «Эллада» планирует осуществлять в отношении ***, является примерным, приложенный к протоколу общего собрания договор между ООО «Эллада» и собственниками помещений в доме, представляет собой макет, проект, который может быть скорректирован сторонами.

Между тем, проведение каких-либо повторных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме не предполагается. Решение № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном *** ***, оформленным протоколом от 03.04.2025, предусматривает утверждение перечня работ и условий договора с ООО «Эллада», которые впоследствии могут быть скорректированы без дополнительного утверждения собственниками.

Таким образом, оспариваемое решение собрания предполагает возможность проведения работ по капитальному ремонту и введения ограничений пользования земельным участком в отношении ***, что должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общая площадь находящихся в собственности помещений в многоквартирном *** составляет 3 511,68 кв. м, соответственно, за принятие решения по вопросу № 2 повести дня общего собрания собственников должны были проголосовать собственники, владеющие не менее 2 341,12 кв. м помещений, однако за принятие решения проголосовали лишь 1 739,36 кв. м голосов, следовательно, по данному вопросу кворум отсутствовал.

Таким образом, решение № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном ***, оформленное протоколом от 03.04.2025, в силу вышеуказанных положений законодательства является ничтожным, поскольку принято при отсутствии необходимого кворума.

Суд полагает, что решение, принятое в отсутствие необходимого кворума в любом случае нарушает права и законные интересы истцов как собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

Кроме того, п. 3 проекта договора между ООО «Эллада» и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного *** предусматривает, что со своей стороны, собственники жилых и нежилых помещений обязуются не препятствовать строительству объектов на земельном участке ООО «Эллада», обязуются осуществлять координацию деятельности с застройщиков для беспрепятственного, быстрого прохождения мероприятий по сбору разрешительных документов для строительства и внесения изменений в градостроительную документацию (направление положительного мнения при прохождении общественных осуждений и публичных слушаний) и выражает своё согласие на:

строительство на земельном участке с кадастровым номером ** объекта;

изменения в Генеральный план города Новосибирска в части изменения функциональной зоны, в которой располагается земельный участок с кадастровым номером **, с общественно-деловой зоны на зону смешанной и общественно-деловой застройки;

изменения в Правила землепользования и застройки города Новосибирска в части изменения территориальной зоны, в которой располагается земельный участок с кадастровым номером **, в подзоны специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1) на подзону делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1);

изменения в проект планировки территории, включающий в свои границы земельный участок с кадастровым номером **, с переводом в зону застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения, в том числе многоэтажных жилых домов;

на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером **, в части увеличения предельного максимального коэффициента плотности застройки (до 2,8), увеличения максимального процента застройки (до 65,7 %).

Однако утверждение подобных условий договора между собственниками помещений в многоквартирном доме и юридическим лицом не может относиться к компетенции общего собрания собственников.

Так, право на участие в общественных обсуждениях и публичных слушаниях является реализацией закреплённого в ч. 1 ст. 32 Конституции Российской Федерации права граждан на участие в управлении делами государства.

В силу п. 2 ст. 5.1 ГрК РФ участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территории, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утверждённых документов, являются граждане, постоянно проживающие на территории, в отношении которой подготовлены данные проекты, правообладатели находящихся в границах этой территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, а также правообладатели помещений, являющихся частью указанных объектов капитального строительства. 

Таким образом, утверждение на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, условий договора, ограничивающих право жителей дома на участие в общественных обсуждений или публичных слушаниях, противоречит вышеуказанным положениям Конституции Российской Федерации и ГрК РФ.

Доводы ответчиков, что собственники не могут быть лишены данных прав в силу закона, не влияют на действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такие условия в принципе не должны были быть включены в проект договора и утверждаться общим собранием.

Собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе было принимать решение по данному вопросу, так как это не относится к компетенции общего собрания собственников, а является правом граждан Российской Федерации в сфере публичного права. 

Таким образом, в указанной части в соответствии с п 3 ст. 181.5 ГК РФ оспариваемое решение собрания ничтожно, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным с момента принятия решения по вопросу № 2 повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном *** в ***, оформленного протоколом № ** от 03.04.2025.

При этом, по смыслу ст.ст. 44 – 46 ЖК РФ при предъявлении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме надлежащими ответчиками являются инициаторы проведения такого собрания, а в случае их не установления собственники помещений в многоквартирном доме, принимавшие оспариваемое решение.

Из протокола № ** от 03.04.2025 следует, что его инициатором был ФИО4, в связи с чем он является надлежащим ответчиком по делу, а исковые требования к ответчику ФИО5 заявлены необоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным с момента принятия решение по вопросу № 2 повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном ***, оформленное протоколом № ** от 03.04.2025.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО5 отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е. А. Козлова

Решение в окончательной форме принято 26 ноября 2025 года