дело №2-133/2025УИД 92RS0004-01-2024-002062-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(полный текст)

17 апреля 2025 года город Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи - Лемешко А.С.,

при секретаре судебного заседания – Стешенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению Сальниковой ФИО10 к Жилищно-строительному кооперативу «Романсеро» в лице финансового управляющего ФИО1 ФИО10, третье лицо Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя о признании права собственности на объект незавершенного строительством многоквартирного жилого дома,

установил:

Истица ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику Жилищно-строительному кооперативу «Романсеро» (далее по тексту ЖСК «Романсеро») о признании права на объект незавершенного строительством в виде нежилого встроенного помещения №

<

данные изъяты> общей площадью 58,0 квадратных метра в многоквартирном жилом доме корпуса 

<

данные изъяты> расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Требования обоснованы тем, что 19.12.2018 между истцом ЖСК «Романсеро» заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома №104-в, в соответствии с которым истец в порядке и на условиях, определенных Договором и Уставом ЖСК, с целью получения в собственность нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже с техническими характеристиками, указанным в Приложении №1 к Договору №

<

данные изъяты>. Участие истца как инвестора осуществлялось путем внесения им как инвестором - дольщиком денежных средств, необходимых для строительства встроенного нежилого помещения №2 с последующей передачей его в собственность истицы. Однако, до настоящего времени ЖСК «Романсеро» объект незавершенного строительством многоквартирный жилой дом степенью готовности около 80%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в эксплуатацию не ввел, причитающееся заявителю нежилое встроенное помещение №

<

данные изъяты> не передал. ЖСК «Романсеро» имеет перед ФИО2 как кредитором неисполненные обязательства о завершении строительством объекта многоквартирного жилого дома и передаче ей в натуре объекта недвижимого имущества нежилого помещения №

<

данные изъяты> силу договорных отношений, что причинило ФИО2 убытки в сумме 769 361,00 рублей.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик ЖСК «Романсеро» в лице финансового управляющего и его представитель в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, путем направления судебной корреспонденции по адресам указанным в иске, а также сведений изложенных в расписке об уведомлении представителя ответчика о дне и времени судебного заседания. В суд заявлений и обращений о невозможности принятия участия ответчика и его представителя с указанием уважительных причин не поступало.

Частью 1 статьи 113 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Таким образом, независимо от того, какой из способов извещения участников судопроизводства избирается судом, любое используемое средство связи или доставки обеспечивает достоверную фиксацию переданного сообщения и факт его получения адресатам.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (пункт 3 статьи 167 ГПК РФ).

Суд, с учетом мнения истца и его представителя о возможности рассмотрения дела без их участия и участия ответчика, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело по существу требований.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, 19 декабря 2018 года между истцом ФИО2 и ЖСК «Романсеро» был заключен договор о совместном участии в строительстве жилого дома №

<

данные изъяты> (далее - Договор), в соответствии с которым истец в порядке и на условиях, определенных Договором и Уставом ЖСК, в качестве инвестора - принял участие в строительстве жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенным по адресу: 

<

данные изъяты> с целью получения в собственность нежилого помещения расположенного в цокольном этаже с техническими характеристиками, указанным в Приложении №1 к Договору №

<

данные изъяты>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Истец ФИО2 считает, что заключенный ею с ответчиком в лице председателя договор о совместном участии в строительстве жилого дома содержит все элементы договора участия в долевом строительстве в связи с чем, все возникшие правоотношения должны разрешаться на основе Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №214-ФЗ. 

В силу пункта 1 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору истец обязался принимать участие в финансировании строительства жилого дома, указанного в пункта 1.1 Договора, и своевременно осуществить внесение денежных средств как инвестиции в долевом участии в строительстве определенного договором как паевой взнос (пункт 4.1. Договора). 

Приложением №2 к Договору установлено, что размер денежных инвестиций названного как паевой взнос на строительство встроенного нежилого помещения №2, указанной в п. 1.1 Договора, с характеристиками, указанными в Приложении №1, составляет 2 610 000,00 рублей. 

После полной оплаты суммы инвестиций стоимости своей доли как паевого взноса ЖСК Пайщику выдается справка, подтверждающая полную оплату. 

ФИО2 оплату суммы инвестиций и стоимости своей доли в жилом доме названного в договоре как паевой взнос произвела в полном объеме путем перечисления денежных средств, что подтверждается представленными платежными документами, а именно платежным поручением №

<

данные изъяты> от 19 декабря 2018 года о переводе ЖСК «Романсеро» через РНКБ Банк (ПАО) города Симферополя паевого взноса согласно договора №

<

данные изъяты> в сумме 2 065 500,00 рублей и платежного поручения №

<

данные изъяты> от 27.12.2019 года о переводе ЖСК «Романсеро» через РНКБ Банк (ПАО) город Симферополь паевого взноса согласно договора №

<

данные изъяты> от 19.12.2018 года. 

В связи с чем, председателем ЖСК «Романсеро» ФИО3 истцу ФИО2 выдана справка №

<

данные изъяты> о выплате ею полной стоимости помещения. Претензий к ФИО4 в части ее исполненного финансового обязательства по оплате полной стоимости нежилого встроенного помещения №

<

данные изъяты> общей площадью 58,0 кв.м., расположенного в корпусе 5, цокольном этаже по адресу: 

<

данные изъяты> не имеет. Таким образом, истцом свои обязательства по Договору были выполнены в полном объеме в установленном Договором порядке и сроки, вследствие чего, у истца ФИО2 возникли имущественные права на создаваемую ответчиком недвижимую вещь. 

Нежилое встроенное помещение №

<

данные изъяты> общей площадью 58,0 кв.м. расположенное в корпусе 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, подлежащее передаче ФИО2, степенью готовности около 80%, относится в силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам, прочно связное с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно включая объекты незавершенного строительства. 

По результатам технического обследования объекта недвижимости помещения №

<

данные изъяты> в корпусе №

<

данные изъяты> расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, экспертами сделаны выводы о том, что здание представляет собой 10-ти этажный жилой дом, степенью готовности 78%, третья стадия строительства (дом под крышей). 

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, в прядке статьи 287.1 ГК РФ возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. 

Правительством города Севастополя ЖСК «Романсеро» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> для строительства многоквартирного жилого дома №

<

данные изъяты> включая корпус №

<

данные изъяты>, в котором расположено нежилое встроенное помещение №

<

данные изъяты>, общей площадью 58,0 кв.м. Таким образом, в силу закона у застройщика по договору возникло право собственности на объект незавершенного строительством. Вследствие чего, ответчик ЖСК «Романсеро» имеет возможность выполнить свое обязательство, возникшее из договора №, 

<

данные изъяты>2ц и передать его истцу в том состоянии, в котором оно пребывает в настоящее время. 

В свою очередь, ЖСК «Романсеро» не лишен своей обязанности, осуществить дальнейшие действия по строительству здания, в соответствии с действующими в Российской Федерации государственными строительными нормами и правилами (п. 3.2). Уплаченные истцом денежные средства застройщиком ЖСК направлены на строительство жилого комплекса и нежилого помещения №2, что соответствует целям, предусмотренным Уставом ЖСК (п. 3.3), то есть осуществить строительство здания в срок - 2 квартала 2020 г. (п. 3.5). Свою обязанность ответчик ЖСК как застройщика в части предоставления справки о полном внесении паевого взноса и отсутствии задолженности (п. 3.6) выполнило, по сдаче объекта строительства в эксплуатацию в срок – 2 квартала 2020 не исполнило, частично объект является незавершенным строительством степенью готовности около 78%, в связи с чем, ответчик ЖСК застройщик не может передать истице ФИО2 как инвестору нежилое встроенное помещение по акту приема-передачи (п. 3.6.1 Договора). 

Согласно условиям договора ЖСК гарантировал, что относительно встроенного нежилого помещения, указанного в п. 1.1., иного договора с третьими лицами не заключалось (пункт 3.10 Договора). Полностью выплаченное истцом стоимость нежилое встроенное помещение № 

<

данные изъяты>, по договору является выделенным в натуре имуществом, не обремененным правами третьих лиц, в том числе Кооператива. В дальнейшем истец распоряжается нежилым встроенным помещением №

<

данные изъяты> по своей воле и усмотрению (п. 3.10 Договора). 

Таким образом, все существенные условия договора о долевом участии в строительстве жилого дома содержаться в настоящем договоре. В связи, с чем при разрешении спорных правоотношений суд применяет положения норм материального права, предусмотренные ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

Застройщик ЖСК «Романсеро» своих обязательств по договору №190-5-2ц перед участником долевого строительства ФИО2 частично не исполнил. Встроенное нежилое помещение №2, расположенное в цокольном этаже корпуса 

<

данные изъяты> многоквартирного жилого дома по улице 

<

данные изъяты> после установленной договором даты окончания строительства и сдачи объекта недвижимого имущества в эксплуатацию по акту приема передачи помещения не передал. В свою очередь, истец ФИО2 надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение №2 в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на не завершенном строительством объекте в виде встроенного нежилого помещения №

<

данные изъяты>, общей площадью 58,0 кв.м.

Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (правовая позиция Верховного Суда РФ выраженная в определении по делу №89-КГ16-10)

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.04.2023 ЖСК «Романсеро» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО1 

<

данные изъяты> Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) опубликовано в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в газете «Коммерсантъ», объявление № 92010003065, стр. 275, №71 (7516) от 22.04.2023. 

14 мая 2023 года ФИО2 как кредитор обратилась к конкурсному управляющему ЖСК «Романсеро» ФИО5 о внесении ее в реестр кредиторов по требованиям о передаче ей нежилого помещения и выплате должником, банкротом ЖСК «Романсеро» (ИНН:

<

***>, ОГРН:

<

***>) в лице финансового управляющего суммы убытков в размере 769 361,00 рублей. 

Конкурсным управляющим ФИО5 во включении требования заявителя о передаче нежилого помещения в реестр требований кредиторов должника ЖСК «Романсеро» было отказано в связи с отсутствием государственной регистрации предоставленного договора о совместном участии в строительстве жилого дома в Севреестре.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд соглашается с доводами истца о том, что к спорным правоотношениям должны применяться нормы материального права, предусмотренные статьей 420 ГК РФ, то есть к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров.

Граждане и юридические лица в силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ, право в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Однако в специальной норме материального права содержащейся в главе 17.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения в статье 287.1 ГК РФ прямо предусмотрено момент возникновения права собственности на объект незавершенного строительством у лица, которому выделен земельный участок под строительство указанного объекта, а именно с момента возникновения имущественного права у застройщика на объект незавершенного строительством, в силу производного права у участника в долевом строительстве возникает право собственности на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде нежилого помещения. 

Как следует из приложения №

<

данные изъяты> к договору №

<

данные изъяты> от 19.12.2018 о долевом участии в строительстве площадь нежилого встроенного помещения №

<

данные изъяты> в цокольном этаже, корпуса 

<

данные изъяты> многоквартирного жилого дома расположенного по улице 

<

данные изъяты> составляет 59.48 кв.м., что превышает проектную площадь на 1.48 кв.м. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статьи 332 ГК РФ). 

Суд вправе в силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

В постановлении Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 №7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Учитывая обстоятельство нахождение ответчика ЖСК «Романсеро» в тяжелом финансовом положении вследствие банкротства, суд считает необходимым уменьшить неустойку до суммы стоимости превышающей площади спорного помещения установленной договором с учетом корректировки технических характеристик нежилого помещения путем проведения обмеров при технической инвентаризации Государственным унитарным предприятием города Севастополя «БТИ». В связи с чем, включить указанную сумму неустойки в окончательную сумму оплаты по договору №

<

данные изъяты> за встроенное нежилое помещение №

<

данные изъяты>. 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд учитывает, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ). 

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое уменьшение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности. 

Суд, уменьшая размер неустойки, исходит из обстоятельств отсутствия неправомерной выгоды для недобросовестной стороны, так как ответчик ЖСК «Романсеро» в силу пункта 1.3 Устава является юридическим лицом некоммерческой корпоративной организацией, потребительским кооперативом. 

Защита гражданских прав осуществляется судом путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Сальниковой ФИО10 - удовлетворить частично. 

Признать за Сальниковой ФИО10, 

<

данные изъяты> года рождения, уроженки города 

<

данные изъяты>, ИНН: 

<

данные изъяты>, право на не завершенном строительством объекте в виде нежилого встроенного помещения №

<

данные изъяты> в цокольном этаже, общей площадью 59,48 кв.м., расположенном в корпусе 

<

данные изъяты> многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нахимовский районный суд города Севастополя. 

Решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2025 года.

Председательствующий А.С. Лемешко