РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2019 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Юдакова С.А., 

при секретаре Никишиной Н.Н., 

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании №2-1363/2019 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ООО «Альянс-Строй» о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ООО «Альянс-Строй» в котором просил суд признать недействительной сделку (договор) по передаче нежилых помещений № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, расположенных в подвале многоквартирного дома, по адресу: 

<

адрес> от ООО «Альянс-Строй» к ФИО3 в силу ничтожности. Применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилых помещений № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №. Признать зарегистрированное право собственности ФИО3 на указанные нежилые помещения, отсутствующим. 

Требования мотивированы тем, что он является собственником квартиры № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Проектной документацией в данном многоквартирном доме предусмотрен технический подвал с расположенными в нем общедомовыми инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время, помещения № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, расположенные в техническом подвале, принадлежат на праве собственности ответчику ФИО3, одному из учредителей компании застройщика ООО «Альянс-Строй». Указывает, что правообладатель указанных помещений нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома, поскольку у них отсутствует доступ к общедомовым инженерным коммуникациям. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Тульской области. 

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащем образом. В адрес суда представил заявление о признании исковых требований в полном объеме, последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39,173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности ФИО2 в судебном заседании в адрес суда представила заявление о признании исковых требований в полном объеме, последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39,173 ГПК РФ ей разъяснены и понятны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащем образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил, об отложении дела слушанием не ходатайствовал. 

Суд, согласно ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения истца и представителя ответчика, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Данное право суда, вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти и направлено на реализацию задач правильного и своевременного рассмотрения и разрешения гражданских дел (ст. 2 ГПК РФ).

Заслушав пояснения истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из правовой позиции, изложенной в п.1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 №489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491) использовать сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО «Альянс-Строй» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Из Проектной декларации и иной проектной документации на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, усматривается, что для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал. В Проектной декларации в графе «О функциональном назначении нежилых помещений не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома» указано, что предусмотрен технический подвал. В графе «Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома» указано: лестничные клетки, коридоры, тамбуры, помещения узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря.

Из выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилые помещения № и №, расположенные в подвале 

<

адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО3 Дата регистрации права собственности нежилых помещений: ДД.ММ.ГГГГ. 

Частью 1 ст.39 ГПК РФ установлено, что ответчик вправе признать иск. Согласно ч.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения № и №, относятся к общему имуществу многоквартирного дома жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях. Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома. Основным назначением данных помещений, по мнению суда, является расположение в них инженерных коммуникаций дома и соответственно возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения. Фактически и в соответствии с проектной документацией, спорные помещения спроектированы и предназначены, а так же используются для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и осуществлением контроля за состоянием фундамента дома.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. 

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств дела и вышеизложенных правовых норм, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца, поскольку ответчиками признаны обстоятельства, на основании которых истец основывает свои исковые требования и в полном объёме признаны исковые требования, иным образом восстановить нарушенное право истца невозможно. Признание иска ответчиками не противоречит закону и не нарушает чьих-либо законных прав и интересов. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ООО «Альянс-Строй» о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим удовлетворить.

Признать договор № участия в долевом строительстве в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к договору №, заключенный между ООО «Альянс-Строй» и ФИО3 в части передачи в собственность нежилых помещений:

- номер нежилого помещения по договору 2.1, фактический №, общей проектной площадью нежилого помещения 90,7 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- номер нежилого помещения по договору 2.2, фактический №, общей проектной площадью нежилого помещения 150 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, недействительным в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности сделки, путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилых помещений № и №, находящихся в подвале.

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО4 на нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 90,7 кв.м, нежилое помещение 53 с кадастровым номером №, площадью 150 кв.м., находящиеся в подвале дома №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Тульской области в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2019 года.

Председательствующий