К делу № 2-1569/2023

УИД23RS0021-01-2023-001985-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ст-ца Полтавская, Краснодарского края 17 ноября 2023 года

Ул. Коммунистическая, 197 

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Городецкой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Сапсай И.Н., 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности, зарегистрированной в реестре № 23/276-н/23-2023-7-306 от 10.08.2023 года, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности, зарегистрированной в реестре № 23/318-н/23-2023-7-44 от 02.10.2023 года, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и возврате денежных средств, 

установил:

ФИО1 обратилась в Красноармейский районный суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и возврате денежных средств.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 28.03.2023 года между ней и ответчиком заключён договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка в соответствии, с которым ФИО1 приобрела нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 102,8 кв.м., кадастровый №, этажность: 1, в том числе подземная этажность: 0, и земельный участок, площадью 392 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для обслуживания и эксплуатации здания кафе-магазина, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Стоимость объектов недвижимости, согласно пункту 3 договора, составляла 1 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка 300 000 рублей, стоимость нежилого здания 700 000 рублей.

В соответствии с пунктами 4, 5 и 6 договора была осуществлена оплата денежных средств покупателем и зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости.

28.03.2023 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение, в соответствии с которым истец выплатила ответчику денежную сумму в размере 2 700 000 рублей в качестве компенсации за проведённые ответчиком улучшения в виде ремонта в нежилом здании с земельным участком, приобретённых по договору от 28.03.2023 года.

К улучшениям отнесены: стоимость работ, стоимость строительных и отделочных материалов, стоимость оборудования объектов недвижимости (электрическое, сантехническое, газовое оборудование, межкомнатные двери, оконные блоки, фурнитура, приборы учёта).

Как следует из пункта 7 договора купли-продажи в момент совершения настоящего договора покупатель ознакомлен и согласен с техническим состоянием отчуждаемого объекта недвижимости, установленным путём его осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Впоследствии, после приобретения здания при более детальном осмотре было обнаружено, что здание имеет более существенные недостатки, которые не были обнаружены при первичном осмотре здания, в том числе в результате косметического ремонта.

С целью оценки технического состояния здания был заключён договор с ООО экспертное бюро «Параллель», из заключения которого следует, что техническое состояние нежилого здания кафе (литер А) и террасы (литер а) оценивается как недопустимое, то есть в конструкциях наблюдаются деформации и дефекты, свидетельствующие о потере ими несущей способности, состояние конструкций аварийное.

Стоимость видов и объёмов работ для устранения повреждений (недостатков) строительных конструкций здания составляет по предварительной оценке 636 902 рубля. Рыночная стоимость объектов недвижимости - нежилого здания и части земельного участка составляет 1 409 000 рублей, из которых стоимость здания 1 277 000 рублей, часть участка – 132 000 рублей.

Указанные недостатки нежилого здания не были оговорены при заключении договора купли-продажи, являются существенными, осведомлённость о наличии недостатков могла повлиять на решение о приобретении нежилого здания, договор на таких условиях не был бы заключён.

На требование об урегулировании спора во внесудебном порядке ответчик ответил отказом.

Просит расторгнуть указанный договор купли-продажи и соглашение о компенсации стоимости улучшений, а также взыскать с ФИО3 в её пользу денежную сумму в размере 3 700 000 рублей, оплаченную по договору купли продажи от 28.03.2023 года и соглашению от 28.03.2023 года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения извещена должным образом, направила своего представителя. 

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, на удовлетворении настаивал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещён должным образом, в своём заявлении просил провести судебное в его отсутствие, направил представителя. Ранее в материалы дела был представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому состояние всего нежилого здания, а также имеющиеся дефекты были оговорены сторонами, что отражено в договоре купли-продажи и акте приёма-передачи с чем покупатель и согласился. Детальный осмотр ФИО1 проводила три раза вместе с супругом. 

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. Аргументы, которые указаны в иске о том, что покупатель без специальных познаний не могла установить наличие дефектов, не состоятельны, они опровергаются выводами судебной экспертизы, в частности выводы по вопросу № 2. Выводы не содержат указаний эксперта о том, что здание аварийное, что есть возможность обрушений, запрещена эксплуатация на момент проведения исследования. Более того сделан акцент на то, что его доверителем не производились манипуляции, косметический ремонт направленное на сокрытие видимых дефектов. 

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотрение дело в отсутствие не явившихся истца и ответчика с участием их представителей.

Установив фактические обстоятельства дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, доводы истца, возражения ответчика, с учётом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему.

Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Статья 57 ГПК РФ устанавливает, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) устанавливает, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу положений статьи 11 ГК РФ, пункта 1 статьи 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Любое заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты. Свобода выбора означает, что никто не может быть понуждён к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе (статьи 1, 9 ГК РФ).

Вместе с тем, говоря о свободе выбора способа защиты, следует учитывать, что выбор может осуществляться только среди предусмотренных законом способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из содержания статьи 450.1 ГК РФ следует, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым.

Статьёй 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как установлено в судебном заседании, 28.03.2023 года между ФИО1 и ФИО3 заключён договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, по условиям которого ФИО1 (покупатель) приобрела нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 102,8 кв.м., кадастровый №, этажность: 1, в том числе подземная этажность: 0, и земельный участок, площадью 392 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для обслуживания и эксплуатации здания кафе-магазина, расположенные по адресу: 

<

адрес>. (том 1 листы дела 7-11)

Пунктом 3 договора предусмотрено, что стоимость объектов недвижимости составила 1 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка 300 000 рублей, стоимость нежилого здания 700 000 рублей.

В соответствии с пунктами 4, 5 и 6 договора была осуществлена оплата денежных средств ФИО1 и зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.04.2023 года. (том 1 листы дела 162-168)

В пункте 7 договора отражено, что в момент совершения настоящего договора покупатель ознакомлен и согласен с техническим состоянием отчуждаемого объекта недвижимости, установленным путём его осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

28.03.2023 года между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключено соглашение, по условиям которого общая стоимость недвижимости с улучшениями составляет 3 700 000 рублей, из которых размер компенсации улучшений в виде ремонта в нежилом здании с земельным участком составляет 2 700 000 рублей.

К улучшениям отнесены стоимость: работ, строительных и отделочных материалов, оборудования объектов недвижимости (электрическое, сантехническое, газовое оборудование, межкомнатные двери, оконные блоки, фурнитура, приборы учёта). (том 1 лист дела 10)

12.04.2023 года продавец передал, а покупатель принял указанное выше недвижимое имущество. 

Покупатель полностью оплатил стоимость объекта недвижимости, осмотрел его до подписания акта, объект находится в состоянии, удовлетворяющем покупателя, никаких претензий к продавцу не имеет. Состояние объекта недвижимости соответствует условиям договора купли-продажи от 28.03.2023 года. Также покупателю переданы технический паспорт нежилого здания и проектная документация газоснабжения нежилого здания - акт приёма-передачи. (том 1 лист дела 12)

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что при более детальном осмотре установлено, что здание имеет более существенные недостатки, которые не были обнаружены при первичном осмотре здания. 

В силу статьи 475, положений статей 450, 450.1 ГК РФ право покупателя на отказ от договора купли-продажи или его расторжение в судебном порядке связан исключительно с наличием существенных недостатков в товаре, о которых он не был поставлен в известность продавцом.

С целью оценки технического состояния здания ФИО1 в досудебном порядке обратилась к специалистам ООО экспертное бюро «Параллель».

В своём техническом заключении № ЭБП-3-893/2023 от 02.06.2023 года специалист пришёл к выводу о том, что техническое состояние нежилого здания кафе (литер А) и террасы (литер а) оценивается как недопустимое, то есть в конструкциях наблюдаются деформации и дефекты, свидетельствующие о потере ими несущей способности. Состояние конструкций аварийное. Возникает угроза обрушения. Необходимы запрещение эксплуатации аварийных конструкций, прекращение технологического процесса и немедленное удаление людей из опасных зон. Необходимо усиление конструкций и проведение ремонтных работ. При невозможности или нецелесообразности усиления следует произвести разборку конструкций.

Стоимость видов и объёмов работ для устранения повреждений (недостатков) строительных конструкций здания составляет по предварительной оценке 636 902 рубля. Рыночная стоимость объектов недвижимости - нежилого здания и части земельного участка составляет 1 409 000 рублей, из которых стоимость здания 1 277 000 рублей, часть участка – 132 000 рублей. (том 1 листы дела 13-58)

По ходатайству сторон определением Красноармейского районного суда Краснодарского края от 31.08.202 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Автономной Некоммерческой Организации «Краевая Коллегия Судебных Экспертов».

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1) Каково техническое состояние нежилого здания на дату заключения договора купли-продажи 28.03.2023 года, назначение: нежилое, площадью 102,8 кв.м., кадастровый №, этажность: 1, в том числе подземная этажность: 0, расположенного по адресу: 

<

адрес>?

2) Имеются ли технические недостатки, определить которые без наличия специальных познаний невозможно, в чём они заключаются, и какова стоимость их устранения? 

3) Является ли здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> аварийным? 

4) Был ли произведён в указанном здании косметический ремонт с целью сокрытия более существенных недостатков здания в период владения ответчиком с октября 2022 года – март 2023 года? 

5) К какой категории технического состояние согласно СП 13-102-2003 относится указанное здание?

Согласно представленному заключению № 098/23 от 23.10.2023 года экспертом было указано, что техническое состояние нежилого здания на дату заключения договора купли-продажи 28.03.2023 года оценивается как недопустимое. 

По 2 вопросу эксперт указал, что технические недостатки, определить которые без наличия специальных познаний невозможно, отсутствуют. 

Во время экспертного осмотра выявлены локальные трещины, выветривание кладки, отделение облицовки в фундаменте и наружных стенах, а также локальные трещины в перекрытиях, внутренних стенах и перегородках. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 304 475 рублей.

Указанное здание аварийным не является. Техническое состояние оценивается как недопустимое. Косметический ремонт с целью сокрытия более существенных недостатков здания в период владения ответчиком с октября 2022 года по март 2023 года не производился. (ответы на вопросы 3-4)

Согласно ответу на 5 вопрос указанное здание относится к IV категории технического состояния – недопустимое. (том 2 листы дела 21-97)

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 выводы представленного заключения поддержал, дал полные и конкретные ответы на все поставленные перед ним в судебном заседании вопросы. При этом пояснил, что обнаруженные трещины могли появиться задолго до продажи данного здания, в техническом паспорте указано на их наличие в наружной отделке, фундаменте. Человек, который приобретал здание и видел техническое состояние здания и без специальных познаний мог сделать вывод о необходимости его ремонта.

В соответствии с частью 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

Как следует из положений части 4 статьи 67 ГПК РФ, результаты оценки доказательств суд обязан отразить в судебном акте, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оснований не доверять выводам данного экспертного заключения у суда не имеется, поскольку заключение составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, в полном объёме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, содержит исследование представленных материалов, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, не содержит неясностей и противоречий. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в судебном заседании был допрошен по экспертному заключению, дал ответы на все поставленные перед ними вопросы.

Данное экспертное заключение истцом, его представителем не оспорено, несмотря на ознакомление с ним, ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной судебных экспертиз не заявлено.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведённых положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом наступившие обстоятельства должны быть на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Вместе с тем, истцом после визуального осмотра спорного помещения, были установлены его эксплуатационные характеристики, состояние помещения, в том числе наружное, не являлось скрытым, а из пункта 7 договора купли-продажи от 28.03.2023 года следует, что покупатель принял нежилое помещение и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец и никаких претензий стороны друг к другу не имеют.

Исходя из этого, ответчиком истцу была представлена достоверная и полная информация о продаваемом нежилом помещении, истец имел возможность ознакомиться с технической документацией на объект, осуществил осмотр спорного помещения до подписания договора купли-продажи, а также не был лишён возможности установить состояние объекта, все характеристики объекта, значимые для решения вопроса о возможности заключения договора.

Истец остановил свой выбор именно на данном нежилом помещении, при этом не предъявлял никаких претензий к состоянию объекта недвижимости, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Истец осматривала имущество до совершения сделки, видела его техническое состояние, знакомилась с правоустанавливающими документами истца, знала и могла знать о годе постройки здания и периоде его эксплуатации, физическом износе.

Условиями договора особые требования по качеству товара не установлены, поэтому продавцом истцу должен был быть передан товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Каких-либо доказательств тому, что имело место существенное изменение обстоятельств, истцом представлено не было.

Ссылка ФИО1 на обнаружение существенных недостатков здания при более детальном его осмотре после подписания договора, не может быть принята во внимание, поскольку опровергается пунктом 7 договора купли-продажи, в котором отражено согласие покупателя с техническим состоянием объекта недвижимости. 

Эксперт пришёл к выводу, что спорный объект пригоден к эксплуатации при проведении необходимого ремонта, аварийным он не признан. Каких-либо суждений о существенности, неустранимости недостатков экспертом не сделано, напротив, указывается на конкретные работы по их устранению. Таким образом, истцу передан товар, пригодный для использования по своему прямому назначению.

На момент купли-продажи претензий к его качеству у истца не имелось, хотя значительная часть недостатков носила явный, нескрытый характер. 

Более того, в судебном заседании был исследован технический паспорт нежилого помещения, датированный 31.07.2013 года, в котором в пункте 6 «Описание конструктивных элементов здания и определение износа» имеются записи о наличии в фундаменте трещин в основании, трещин в стенах и перегородках, трещин на потолке и т.д., а также указана дата постройки – 1970 года. (том 1 листы дела 203-236) 

При должной осмотрительности истец мог выявить существенные недостатки здания до подписания договора.

Заключая договор купли-продажи ФИО1, видела состояние нежилое помещения, однако от заключения договора не отказалась, каких-либо изменений в договор не внесла. Как и из выводов заключения эксперта не следует невозможность использования спорного нежилого помещения по его назначению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие тех оснований, с которыми закон связывает возможность предъявления покупателем требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, пунктом 2 статьи 475 ГК РФ и полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований.

Иные доводы истца основаны не на чём ином, как на собственной интерпретации исследованных доказательств в отрыве от установленных статьёй 67 ГПК РФ правил их оценки, носят односторонний характер, не отражают в полной мере существа дела и оценены в отрыве от других имеющихся по делу доказательств. 

Суд также полагает необходимым отметить, что пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Применительно к указанной норме права и разъяснениям по её применению, суд приходит к выводу о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, выразившихся в приобретении спорного нежилого помещения в том виде и с теми недостатками, при её осведомлённости о наличии таковых. 

В такой ситуации доводы истца о предусмотренном пунктом 2 статьи 475 ГК РФ праве покупателя отказаться от договора в случае существенного нарушения требований к качеству товара, подлежат отклонению, поскольку в качестве альтернативной санкции за нарушения, связанные со злоупотреблением своими правами пунктом 2 статьи 10 ГК РФ предусматривает отказ в судебной защите.

Не имеется у суда основания и для применения в настоящем споре положений пункта 1 статьи 451 ГК РФ о наличии оснований для расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В абз. 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ указано, что изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

То есть лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом наступившие обстоятельства должны быть на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Между тем, каких-либо доказательств тому, что имело место существенное изменение обстоятельств, истцом также представлено не было.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 56, 57, 67, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и возврате денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путём подачи жалобы в Красноармейский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Красноармейского районного суда Городецкая Н.И. 

Решение в окончательной форме принято 24.11.2023 года.

Судья 

Красноармейского районного суда Городецкая Н.И.